Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9271522 CV EXPL 21-20197
uitspraak: 12 november 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting,
Stichting 3B Wonen
statutair gevestigd te Berkel en Rodenrijs,
eiseres bij exploot dagvaarding van 7 juni 2021,
gemachtigde: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. Kara, te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “3B Wonen’ respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord van 14 juli 2021;
- het tussenvonnis van 2 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van 1 oktober 2021 van de zijde van [gedaagde], met aanvullende producties;
- de akte tot aanvulling gronden en wijziging eis van 11 oktober 2021.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2021. Daarbij zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen namens 3B Wonen, bijgestaan door de gemachtigde van 3B Wonen en de kantoorgenoot van gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De zaak is met partijen besproken. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt van het volgende uitgegaan.
2.1.
Tussen 3B Wonen als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 1 oktober 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Deze kennen onder meer, voor zover relevant, de volgende inhoud:
2.3.
Op 12 april 2021 is door politie- en gemeenteambtenaren een inval gedaan in het gehuurde en is een blok hasj van 96,5 gram aangetroffen in een jas, die aan een haak in de gang hing. Daarnaast werden € 320,-- aan contanten en diverse relatief dure meubel- en kledingstukken in het gehuurde aangetroffen.
2.4.
Medio juni 2021 heeft de burgermeester van de gemeente Lansingerland de woning gesloten voor de duur van drie maanden wegens het aantreffen van een handelshoeveelheid softdrugs tijdens een doorzoeking door de politie.
3..De vordering
3.1. 3
B Wonen heeft aanvankelijk gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na het ten deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen, hem te veroordelen tot betaling van € 645,43 voor iedere maand vanaf 1 juni 2021 dat het gehuurde nog niet ontruimd is en [gedaagde] te veroordelen aan haar de contractuele boete te betalen voor een bedrag van € 2.500,00, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de proceskostenveroordeling vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis.
3.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft 3B Wonen bij akte haar eis gewijzigd in die zin dat zij thans vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden, alsmede ontruiming van het gehuurde. subsidiair vordert zij ontbinding en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Na het uitbrengen van de dagvaarding is de burgemeester van Lansingerland overgegaan tot sluiting van de woning. Naar aanleiding van dit besluit heeft 3B Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. [gedaagde] berust niet in de buitengerechtelijke ontbinding en wil de woning na de sluiting ook niet vrijwillig ontruimen. 3B Wonen heeft een titel nodig om de ontruiming van de woning gedwongen te laten uitvoeren. Zij vordert daarom primair de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden is, alsmede veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.
3.4.
Subsidiair heeft 3B Wonen haar vordering gegrond op artikel 6:265 lid 1 BW. Zij heeft toegelicht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. In de eerste plaats heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met art. 6.3 in samenhang met art. 6.8 van de algemene huurvoorwaarden. 3B Wonen heeft klachten ontvangen van omwonenden dat [gedaagde] ’s avonds laat bezoek ontvangt en dat dit gepaard gaat met veel (lawaai)overlast tot in de nachtelijke uren. Daarnaast heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met art. 6.9 van de algemene huurvoorwaarden. Op 11 april 2021 is er namelijk een melding ontvangen dat er vuilniszakken met een wietlucht bij de woning van [gedaagde] afgeleverd werden. Dit vormde de aanleiding voor de politie-inval op 12 april 2021, waarbij een handelshoeveelheid hasj (96,5 gram) is aangetroffen. Het is verboden deze hoeveelheid voorhanden te hebben ingevolge lijst II van de Opiumwet. Vervolgens is het gehuurde op grond van de Opiumwet tijdelijk gesloten. Voorts zijn er in het gehuurde contant geld en enkele relatief dure goederen aangetroffen. Hieruit kan enkel de gevolgtrekking worden gemaakt dat [gedaagde] handel drijft in de bij hem aangetroffen drugs. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De gedwongen sluiting van de woning verhindert 3B Wonen bovendien het gehuurde te verhuren aan een huurder die zich wel als een goed huurder gedraagt. Op grond van art. 6.9 van de algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] een boete ten bedrage van € 2.500,00 verschuldigd aan 3B Wonen.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Er is nooit sprake geweest van overlast, drugshandel of anderszins signalen die duiden op bekendheid van het gehuurde in het drugscircuit. De aangetroffen hoeveelheid drugs was bedoeld voor eigen gebruik. 3B Wonen heeft niet onderbouwd dat de aangetroffen hoeveelheid drugs er op wijst dat er vanuit het gehuurde handel werd gedreven met drugs. Er zijn bovendien geen attributen of goederen in de woning aangetroffen die wijzen op handel of bedrijfsmatig gebruik. Het enkel voorhanden hebben van hasj is van te geringe betekenis om de huurovereenkomst te ontbinden. De aangetroffen dure goederen, waaronder merkkleding, heeft [gedaagde] van een vriend gekregen. Het contante geld dat is aangetroffen rechtvaardigt evenmin het door 3B Wonen geuite vermoeden van drugshandel.
4.2.
[gedaagde] stelt zich daarnaast op het standpunt dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding niet gerechtvaardigd is, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden. [gedaagde] is door zijn financiële omstandigheden aangewezen op de sociale huursector. Bij een toewijzing van de vordering tot ontruiming wordt [gedaagde] op de zogenaamde ‘zwarte lijst’ geplaatst, wat hem zal beletten een nieuwe huurwoning te vinden. Hij kan daarnaast mogelijk zijn recht op zijn bijstandsuitkering verliezen, doordat hij dan niet meer beschikt over een vaste woon- of verblijfplaats. De gevorderde ontruiming door 3B Wonen is derhalve niet proportioneel.
4.3.
[gedaagde] verzoekt verder om afwijzing van de gevorderde contractuele boete. Hij voert daartoe aan dat de vordering is gebaseerd op een te algemeen geformuleerd artikel uit de algemene huurvoorwaarden, te weten art. 6.9. Hij stelt dat het boetebeding oneerlijk is en daarom moet worden afgewezen. Betaling van de boete zal bovendien een negatief effect hebben op de al bestaande schuldenproblematiek van [gedaagde].
5..De beoordeling
5.1.
De primaire grondslag van de vordering is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van art. 7:231 lid 2 BW. In dat artikel is onder meer bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst op de voet van art. 6:267 BW buitengerechtelijk kan ontbinden wegens gedragingen in het gehuurde die in strijd zijn met artikel 2 of artikel 3 van de Opiumwet en het gehuurde om die reden mag worden gesloten op de voet van artikel 13b van die wet. Voor een dergelijke buitengerechtelijke ontbinding is niet vereist dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten.
5.2.
Tussen partijen staat vast dat het gehuurde door de burgemeester voor de duur van drie maanden is gesloten. Die sluiting is gegrond op art. 13b van de Opiumwet. Bij de politie-inval op 12 april 2021 is 96,5 gram hasj aangetroffen, een middel dat is opgenomen in lijst II van de Opiumwet. Het aanwezig hebben van een dergelijk middel levert op grond van art. 3 sub D van de Opiumwet een overtreding op. Het voorgaande betekent dat 3B Wonen in beginsel op goede gronden tot buitengerechtelijke ontbinding van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst is overgegaan. Aangezien [gedaagde] verweer voert tegen de gevorderde ontruiming na de buitengerechtelijke ontbinding, dient de kantonrechter in dit geding te beoordelen of het beroep van 3B Wonen op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn: de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, of de huurder ondanks de sluiting voldoende verhaal biedt voor nakoming van de overeenkomst c.q. of nakoming van de overeenkomst door de sluiting onmogelijk is geworden, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval.
5.3.
In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.
5.3.1. 3
B Wonen moet waken voor de veiligheid in en rondom het gehuurde. In dat verband hoeft 3B Wonen niet te dulden dat haar huurder middelen zoals die in het gehuurde zijn aangetroffen in die woning voorhanden heeft. 3B Wonen voert in dit kader een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Het door [gedaagde] ingestelde beroep tegen de gedwongen sluiting is niet gehonoreerd, zodat de kantonrechter van de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting moet uitgaan. Ten aanzien van de veiligheid in de omgeving van het gehuurde is van belang dat met name handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit. [gedaagde] heeft betwist dat er sprake was van drugshandel vanuit het gehuurde. Hoewel er een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen in het gehuurde, acht de kantonrechter dit enkele feit onvoldoende om van druggerelateerde activiteiten te kunnen spreken. 3B Wonen heeft haar stelling nader onderbouwd met een verwijzing naar de melding van 11 april 2021van een van de omwonenden, waarbij er drie naar wiet ruikende vuilniszakken bij het gehuurde zouden zijn afgeleverd. Nu die vuilniszakken bij de politie-inval naar aanleiding van deze melding niet zijn aangetroffen, en [gedaagde] hiertegen verweer heeft gevoerd, laat de kantonrechter deze stelling buiten beschouwing. 3B Wonen verwijst, naast de aangetroffen drugs in het gehuurde, naar het contante geld en de dure spullen die zijn aangetroffen, en ziet daarin overtuigend bewijs dat er drugshandel plaatsvindt. [gedaagde] heeft daarentegen aangevoerd dat er geen andere attributen of goederen in het gehuurde zijn aangetroffen die duiden op drugshandel of bedrijfsmatig gebruik. De kantonrechter begrijpt weliswaar dat voorgaande constateringen een vermoeden teweegbrengen dat er druggerelateerde activiteiten plaatsvinden in het gehuurde, echter het enkele aantreffen van een paar honderd euro aan contanten en enige relatief dure meubel- en kledingstukken is, mede gelet op het verweer van [gedaagde], onvoldoende om aan te nemen dat sprake is geweest van druggerelateerde activiteiten.
5.3.2.
Tegenover het belang van 3B wonen staat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [gedaagde] heeft toegelicht dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor hem heeft. Hij kan niet zo maar in een andere woning terecht, waardoor de kans groot is dat hij dakloos wordt. Hij is door zijn financiële situatie aangewezen op een woning in de sociale huursector. Bij toewijzing van de vordering tot ontruiming zal hij op een zogenaamde zwarte lijst terechtkomen, wat de kans op een nieuwe woning in de sociale huursector aanzienlijk verkleint. Mogelijk verliest hij daarnaast zijn recht op een bijstandsuitkering.
5.3.3.
Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde – in het licht van alle omstandigheden van het geval – zwaarder weegt dan het belang van 3B Wonen. Dat leidt tot de conclusie dat het beroep van 3B Wonen op art. 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de door 3B Wonen primair gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen.
5.4.
Ten aanzien van de subsidiair gevorderde ontbinding en ontruiming oordeelt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming – ook de niet toerekenbare – de ontbinding van de huurovereenkomst kan bewerkstelligen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan van een grond voor ontbinding ligt bij 3B Wonen. 3B Wonen heeft haar vordering in de eerste plaats gebaseerd op het veroorzaken van overlast. Zij heeft dit echter onvoldoende onderbouwd. Er wordt verwezen naar meldingen van omwonenden, maar deze worden op geen enkele manier geconcretiseerd. De melding met betrekking tot de vuilniszakken met een wietlucht die de aanleiding vormde voor de politie-inval op 12 april 2021, wordt niet gestaafd door wat is aangetroffen bij die inval. 3B Wonen heeft geen verklaringen, dan wel, stukken overgelegd of anderszins aangetoond waaruit het veroorzaken van overlast door [gedaagde] blijkt. [gedaagde] heeft de stelling van 3B Wonen voldoende betwist. De kantonrechter oordeelt derhalve dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van overlast.
5.5. 3
B Wonen heeft haar vordering in de tweede plaats gebaseerd op het verrichten van druggerelateerde activiteiten in en rondom het gehuurde door [gedaagde]. Op grond van artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden is het contractueel verboden om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. In die zin is er volgens 3B Wonen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor in 5.3.1 is overwogen, staat echter onvoldoende vast dat er druggerelateerde activiteiten hebben plaatsgevonden. De gevorderde ontbinding en ontruiming wordt daarom eveneens afgewezen.
5.6.
Nu de gestelde overtreding van de algemene huurvoorwaarden niet is komen vast te staan, wijst de kantonrechter de gevorderde boete af.
5.7. 3
B Wonen zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 436,00 aan salaris gemachtigde.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt 3B Wonen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 436,00;
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
50724