Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8810804 VV EXPL 20-420
uitspraak: 9 februari 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vennootschap onder firma
Restaurant Perceel v.o.f.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 14 oktober 2020,
gemachtigde: mr. R.D. van der Woude,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
Partijen worden hierna aangeduid als “Perceel v.o.f.” en “ [gedaagden] ”.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties;
- de bij brief van 4 november 2020 overgelegde producties van [gedaagden] ;
- de aanvullende producties 15-17 van Perceel v.o.f.;
- de bij brief van 19 oktober 2020 genoemde filmopnamen van Perceel v.o.f.;
- de aanvullende productie 4 van [gedaagden] ;
- de pleitnotities van Perceel v.o.f.;
- de pleitnota van [gedaagden]
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 november 2020. Namens Perceel v.o.f. zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld van de gemachtigde. [gedaagde 2] is ook namens [gedaagde 1] verschenen, eveneens vergezeld van de gemachtigde.
Partijen hebben ter zitting verzocht om aanhouding teneinde te bezien of een regeling kan worden getroffen. Bij fax van 3 december 2020 heeft de gemachtigde van Perceel v.o.f. verzocht om een voortzetting van de mondelinge behandeling.
De voortzetting van de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 januari 2021. De hierboven genoemde personen zijn wederom verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft Perceel v.o.f. nog aanvullende producties 18 en 19 toegezonden.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Perceel v.o.f. huurt sinds 1 juli 2010 de horecabedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het pand). Het gehuurde beslaat een deel van de benedenverdieping van [adres] . Het pand is een Rijksmonument.
2.2
Sinds 26 juni 2016 is [gedaagden] eigenaar van het pand. [gedaagden] woont in het pand en maakt ook gebruik van de (gemeenschappelijke) voordeur.
2.3
De “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” is op de huurovereenkomst van toepassing.
2.4
Sinds 2015 bestaat er een geschil over een gescheurde en verzakte vloerplaat voor de (gemeenschappelijke) ingang van het pand. Bij regenachtig weer ontstaat er bij de ingang van het pand plasvorming op de stoepplaat. Er hebben diverse overleggen plaatsgevonden, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid. Ook een mediationtraject in januari/ februari 2019 heeft niet geholpen.
2.5
Perceel v.o.f. en de vorige verhuurder hebben eerder over de kwestie van de stoepplaat geprocedeerd. Het Hof Den Haag heeft op 19 februari 2019 arrest gewezen en daarbij de vordering tot herstel van de natuurstenen grondplaat afgewezen.
2.6
Bij brief van 19 juli 2020 heeft de gemachtigde van Perceel v.o.f. aan [gedaagden] bericht dat zij behoudens andersluidend tegenbericht ervan uitgaat dat [gedaagden] instemt met een opdracht voor het plaatsen van een natuurstenen plaat over de huidige verzakte plaat. Aangezien [gedaagden] niet op de brief heeft gereageerd, heeft Perceel v.o.f.
op 30 augustus 2020 voor eigen rekening een nieuwe hardstenen stoepplaat laten leggen over de verzakte en gescheurde vloerplaat. [gedaagden] heeft deze plaat op dezelfde dag met een schep verplaatst naar het trottoir. De gemeente heeft de plaat op 1 september 2020 teruggelegd op de verzakte plaat. Nadat [gedaagden] de plaat opnieuw naar het trottoir heeft verplaatst, heeft de gemeente de plaat voorlopig opgeslagen op de gemeentewerf.
2.7
Bij brief van 29 juni 2020 heeft de gemachtigde van Perceel v.o.f. [gedaagden] op de hoogte gesteld van de lekkage ter plaatse van het laatste raam ter hoogte van de bar. Er is hier niet op gereageerd.
2.8
In september 2020 heeft [gedaagden] een nieuw gecertificeerd voordeurslot geplaatst en Perceel v.o.f. twee sleutels ter beschikking gesteld. Perceel v.o.f. kan van de sleutels geen duplicaten laten maken. Bij brief van 10 september 2020 heeft Perceel v.o.f. [gedaagden] verzocht extra sleutels ter beschikking te stellen voor haar personeel en vaste leveranciers, maar [gedaagden] heeft hier niet op gereageerd.
3..De vordering en de grondslag daarvan
Perceel v.o.f. heeft – onder overlegging van stukken – gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Met betrekking tot de lekkage in het restaurant
Primair
- aan Perceel v.o.f. machtiging te verlenen om de lekkage in het restaurant ter plaatse van het laatste kozijn nabij de bar te laten verhelpen en de aan de reparatie verbonden kosten te verrekenen met de huurpenningen;
Subsidiair
- [gedaagden] te veroordelen hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten om binnen drie weken na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de lekkage ter plaatse van het laatste kozijn nabij de bar in het restaurant op deugdelijke wijze te laten verhelpen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [gedaagden] met de nakoming van het vonnis in gebreke blijft;
Met betrekking tot de vloerplaat
- [gedaagden] te veroordelen hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten om binnen twee dagen na dagtekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het plaatsen van de door huurster aangeschafte nieuwe natuurstenen vloerplaat (thans opgeslagen op de gemeentewerf) op straffe van een verbeurte van een dwangsom van € 250,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [gedaagden] met de nakoming van het vonnis in gebreke blijft;
Met betrekking tot het nieuwe voordeurslot
- [gedaagden] te veroordelen hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten aan Perceel v.o.f. binnen acht dagen na dagtekening van het vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, nog zeven sleutels ter beschikking te stellen van het nieuwe gecertificeerde voordeurslot op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [gedaagden] met de nakoming van het vonnis in gebreke blijft;
- en voorts [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.1
Aan de vordering heeft Perceel v.o.f. - zakelijk, verkort en voor zover thans van belang weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.
De vloerplaat
3.1.1
De grondplaat bij de voordeur is gescheurd en gezakt. Bij regenachtig weer blijft hemelwater op de plaat liggen en ontstaan plassen. De gasten van het restaurant hebben moeite om droge voeten te houden bij het betreden van het restaurant. De stoepplaat wordt bij regen en in de winter bij bevriezing van (hemel)water glad, dit is gevaarzettend. Om overlast voor de gasten te voorkomen moet Perceel v.o.f. regelmatig het hemelwater met een trekker verwijderen. Sinds 2015 heeft Perceel v.o.f. herstel van de gescheurde en verzakte grondplaat gevorderd. Vanwege de monumentenstatus van het pand is ook advies aan de Commissie Welstand van de gemeente Capelle aan den IJssel gevraagd. Er is al jarenlang tevergeefs pogingen gedaan om [gedaagden] te bewegen de problematiek met betrekking tot de vloerplaat op te lossen. Tot op heden is er door [gedaagden] geen oplossing geboden en uitgevoerd.
De lekkage
3.1.2
De lekkage ter plaatse van het laatste kozijn nabij de bar in het restaurant heeft zich voor het eerst voorgedaan op 17 en 18 juni 2020. Het hemelwater stroomde naar binnen door een scheur aan de bovenzijde van het kozijn. Perceel v.o.f. heeft de lekkage direct bij [gedaagden] gemeld en een filmopname van de lekkage toegezonden. De lekkage is het gevolg van achterstallig onderhoud aan de kozijnen. De lekkage levert een ernstige verstoring van het rustig huurgenot op. De lekkage is zichtbaar voor de gasten van Perceel v.o.f. en vereist direct ingrijpen. Duidelijk mag zijn dat dit het imago van Perceel v.o.f. schaadt. Tot op heden is de lekkage niet verholpen. Er kan bovendien gevolgschade ontstaan als er lekkage is terwijl het restaurant gesloten is.
Het voordeurslot
3.1.3
[gedaagden] heeft in september 2020, zonder overleg met Perceel v.o.f., een nieuw gecertificeerd voordeurslot geplaatst en aan Perceel v.o.f. te kennen gegeven dat leveranciers voortaan gebruik kunnen maken van de deur van de kelder in de zijgevel. [gedaagden] heeft Perceel v.o.f. maar twee sleutels ter beschikking gesteld en Perceel v.o.f. kan geen duplicaten laten maken. Perceel v.o.f. kan haar bedrijf niet normaal exploiteren met twee sleutels. De bedrijfsleider en chef-kok dienen ook te beschikken over een sleutel, omdat zij op sommige dagen eerder ter plaatse zijn in het pand of ’s avonds als laatste verlaten. Ook de vijf vaste leveranciers hebben een sleutel nodig, omdat zij dagelijks vroeg bestellingen afleveren. De leveringen vinden sinds het aangaan van de huurovereenkomst door de gemeenschappelijke voordeur plaats. Dit heeft in al die jaren nauwelijks tot problemen geleid. Perceel v.o.f. heeft geen enkel probleem mee om de leveringen via de kelderdeur te laten plaatsvinden, maar deze deur is niet bruikbaar. De deur klemt en aan de binnenzijde is asbestgelijkende beplating aangetroffen. De deur is in slechte staat en Perceel v.o.f. heeft nimmer een sleutel van het slot gehad. De deur is momenteel niet vanaf de buitenzijde te openen. Ook moet het alarmsysteem worden aangepast. Op de tussendeur moet ook eerst een slot komen, omdat anders leveranciers via de kelderdeur toegang hebben tot het restaurant. De huidige situatie voldoet tevens niet aan de brand-/nooduitgang voorschriften.
4..Het verweer
Het verweer van [gedaagden] strekt er toe de vorderingen van Perceel v.o.f. af te wijzen en haar te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten.
4.1
Daartoe heeft [gedaagden] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
De vloerplaat
4.1.1
In de eerste plaats ontbreekt een spoedeisend belang met betrekking tot het plaatsen van een stoepplaat. Deze kwestie is niet nieuw. Al sinds 2015 is de natuurstenenplaat onderwerp van discussie.
4.1.2
[gedaagden] betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het is onduidelijk op welke afspraak uit de huurovereenkomst Perceel v.o.f. zich hier beroept. Perceel v.o.f. kan niet achteraf stellen dat sprake is van een gebrek dat zij niet had hoeven te verwachten. Ook betwist [gedaagden] dat gasten of personeel overlast ervaren van hemelwater op de natuurstenen plaat, laat staan dat sprake is van gevaarzetting. Er hebben zich nooit ongelukken of glijpartijen voorgedaan en een hogere kans daartoe is ook niet door Perceel v.o.f. onderbouwd. Een onmiddellijke voorziening voor het meewerken aan een nieuwe stoepplaat is dan ook niet noodzakelijk.
De lekkage
4.1.3
Ook het spoedeisende belang ontbreekt ten aanzien van de gestelde lekkage.
4.1.4
Volgens [gedaagden] is er geen lekkage, laat staan één die met spoed verholpen moet worden. Het water dat volgens de beelden van [gedaagden] door een scheur in het kozijn naar beneden druppelt, is in feite hemelwater dat zich onder bepaalde weersomstandigheden een weg naar binnen wurmt. Dit is geen nieuwe kwestie.
4.1.5
De zes grote schuiframen in het gehuurde zijn gemaakt in 1831. Omdat de ramen moeten kunnen schuiven, is er altijd een beetje ruimte tussen de houtendelen. De restauratiearchitect heeft uitgelegd dat door het bestaan van die ruimte, onder uitzonderlijke weersomstandigheden, water langs de ramen naar binnen kan druppelen. Het feit dat Perceel v.o.f. na de melding op 18 juni 2020 geen nieuwe meldingen meer gedaan van ‘lekkage’, ondersteunt het gegeven dat het regenwater maar zelden zich een weg naar binnen vindt. Er is dan ook geen sprake van een gebrek, zodat [gedaagden] niet kan worden verplicht tot herstel daarvan. Een onmiddellijke voorziening is niet vereist.
Het voordeurslot
4.1.6
Ook betwist [gedaagden] dat Perceel v.o.f. een spoedeisend belang heeft bij 7 extra voordeursleutels.
4.1.7
Als [gedaagden] het goed begrijpt, ziet het belang op de verkrijging van extra sleutels erop dat Perceel v.o.f. haar personeel en haar leveranciers toegang tot het gehuurde kan verschaffen. [gedaagden] betwist dat het hiervoor noodzakelijk is om meer sleutels van de voordeur te hebben. Er is namelijk mogelijk om de zijdeur te gebruiken. De zijdeur bevat geen gecertificeerd slot, waardoor de sleutels makkelijk kunnen worden gekopieerd. [gedaagden] betwist dat de zijdeur niet bruikbaar is. Perceel v.o.f. maakt zelfs dagelijks gebruik van de zijdeur om de kruidentuin te bereiken.
4.1.8
[gedaagden] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting. [gedaagden] heeft twee gecertificeerde sleutels geleverd voor de voordeur en een normale sleutel voor de zijdeur die gekopieerd kunnen worden. Dit is voldoende voor Perceel v.o.f. om haar bedrijf te kunnen exploiteren.
4.1.9
Ook betwist [gedaagden] dat hij gehouden is om te voorzien in sleutel aan leveranciers. De reden voor [gedaagden] om niet meer dan twee sleutels beschikbaar te stellen voor de voordeur, was omdat [gedaagden] wilde voorkomen dat er nog langer leveringen via de voordeur zouden plaatsvinden. De leveranciers brachten namelijk schade toe aan de monumentale voordeur, de natuurstenen vloerplaat en de marmeren vloer in de hal. Daarnaast stonden er regelmatig spullen voor de voordeur en de gemeenschappelijke hal waardoor [gedaagden] zijn huis niet normaal kon bereiken. Ook zorgden de gestalte etenswaren voor stankoverlast.
4.1.10
Op 12 september 2018 heeft [gedaagden] voor het eerst geïnstrueerd om de leveringen aan het restaurant via de zijdeur te laten plaatsvinden. Op grond van artikel 6.2. van de toepasselijke algemene voorwaarden mocht [gedaagden] dit doen. Toen de instructie niet werd opgevolgd, heeft [gedaagden] Perceel v.o.f. meerdere malen gevraagd alsnog mee te werken. Toen de leveringen via de voordeur bleven plaatsvinden, heeft Perceel v.o.f. besloten het voordeurslot te vervangen. Ook dit onderdeel van de vordering moet worden afgewezen.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Perceel v.o.f. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Perceel v.o.f. in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Partijen verschillen van mening over de volgende drie geschilpunten: de vloerplaat, de lekkage en het voordeurslot.
De vloerplaat
5.4
Uit de overgelegde stukken is gebleken dat er sprake is van een verzakte en gescheurde vloerplaat bij de voordeur van het pand. Blijkens de door Perceel v.o.f. overgelegde filmopname is er bij regenachtig weer sprake van water die op de natuurstenen vloerplaat blijft liggen. Door de plassen bij de voordeur hebben gasten van het restaurant moeite om droge voeten te houden bij het betreden van het restaurant. Het enkele feit dat [gedaagden] en zijn gezin geen last hebben of niet eerder zijn uitgegleden, wil daarmee niet zeggen dat er geen problemen zijn op de vloerplaat bij de voordeur. Door [gedaagden] is dit onvoldoende weersproken. Perceel c.s. heeft voldoende aannemelijk dat de vloerplaat bij de voordeur zodanig is verzakt en gescheurd dat er plassen ontstaan, zodat er kan worden gesproken van een gebrek van de vloerplaat bij de voordeur van het gehuurde. [gedaagden] heeft als verhuurder dan ook de plicht om ervoor te zorgen dat het gebrek bij de ingang van het gehuurde wordt verholpen in die zin dat iedereen de voeten droog blijft houden bij het binnentreden door de voordeur. Hoewel Perceel v.o.f. recht en belang heeft dat het gebrek bij de voordeur wordt hersteld, kan zij [gedaagden] als eigenaar van het stuk perceel voor de voordeur van het gehuurde niet ertoe verplichten om het door haar aangeschafte hardstenen plaat op de grond van [gedaagden] te plaatsen. [gedaagden] heeft immers zelf als eigenaar/verhuurder de mogelijkheid om te kiezen welke maatregelen zij neemt om te voorkomen dat er bij de voordeur plassen ontstaan. Dit betekent dat [gedaagden] niet kan worden opgedragen om de maatregel die Perceel v.o.f. heeft gekozen op te volgen. De vordering zoals op deze manier opgesteld kan dus niet worden toegewezen.
De lekkage
5.5
Het is thans niet duidelijk of er nog steeds sprake is van een lekkage ter plaatse van het laatste kozijn nabij de bar in het restaurant en of deze inmiddels deugdelijk is verholpen. Ook de overgelegde aanvullende producties 18 en 19 geven hierover geen duidelijkheid. Er zijn inmiddels wel (opnieuw) maatregelen genomen om de lekkage tegen te gaan. Zonder nadere bewijsvoering c.q. deskundigenoordeel kan niet worden vastgesteld of er nog sprake is van een lekkage, hetgeen in kort geding zich niet voor leent. Dit brengt met zich dat ook dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is.
Het voordeurslot
5.6
Als onweersproken staat vast dat Perceel v.o.f. sinds de exploitatie van het restaurant gebruik mochten maken van de voordeur en dat haar vijf vaste leveranciers, bedrijfsleider en chef-kok ook mochten beschikken over een sleutel van het voormalige slot op de voordeur. Eveneens staat vast dat [gedaagden] Perceel v.o.f. op 12 september 2018 voor het eerst hebben geïnstrueerd om de leveringen aan het restaurant voortaan via de zijdeur te laten plaatsvinden. Op grond van artikel 6.2. van de algemene voorwaarden is [gedaagden] als verhuurder gerechtigd om aanwijzingen die in het belang van het behoorlijke gebruik van het gehuurde aan haar huurder (Perceel v.o.f.) te geven. In beginsel is Perceel v.o.f. dan ook gehouden om aan die instructies gehoor te geven, tenzij dat niet van haar kan worden verlangd.
5.7
Perceel v.o.f. heeft aangegeven dat zij bereid is de levereringen via de zijdeur te laten plaatsvinden, maar dat [gedaagden] daarvoor nog wel eerst ervoor moet zorgen voor een goed werkend slot van de kelderdeur, nieuwe tussendeur met slot en omleggen/verplaatsen van het magneetcontact. Uit de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting is gebleken dat de zijdeur nog niet naar behoren werkt. [gedaagden] kan derhalve niet van Perceel v.o.f. verlangen dat zij haar leveringen door de niet werkende zijdeur laat verlopen. Om haar bedrijf normaal te kunnen exploiteren heeft Perceel v.o.f. dus meerdere sleutels van de voordeur nodig. Dit betekent dat [gedaagden] gehouden is om extra sleutels van de voordeur aan Perceel v.o.f. ter beschikking te stellen, totdat de zijdeur naar behoren functioneert.
5.8
Gelet op het bovenstaande is dit onderdeel van de vordering van Perceel v.o.f. toewijsbaar. De dwangsom zal worden beperkt tot een maximumbedrag van € 5.000,-.
5.9
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Perceel v.o.f. binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, nog zeven sleutels ter beschikking te stellen van het nieuwe gecertificeerde voordeurslot, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagden] met de nakoming van het vonnis in gebreke blijft, tot een maximumbedrag van € 5.000,-;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821