ECLI:NL:RBROT:2021:10341

• Datum uitspraak: 20 oktober 2021
• Publicatiedatum: 25 oktober 2021
• Zaaknummer: C/10/616984 / HA ZA 21-353
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Velzen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de rechtsgeldigheid van de levering van het onderopstalrecht en de verplichtingen van Rotterdam Airport

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 20 oktober 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen [naam eiser] en Rotterdam Airport B.V. over de levering van een onderopstalrecht. [naam eiser] vorderde betaling van Rotterdam Airport van een bedrag van € 99.405,61, dat verband hield met belastingaanslagen die aan hem als onderopstaller waren opgelegd. Rotterdam Airport betwistte de rechtsgeldigheid van de levering van het onderopstalrecht aan [naam eiser], stellende dat de vereiste toestemming van de opstaller niet was verkregen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de levering van het onderopstalrecht niet rechtsgeldig was, omdat de toestemming van Rotterdam Airport ontbrak. Hierdoor kon [naam eiser] niet als onderopstaller worden erkend en was er geen rechtsgrond voor de vordering tot vergoeding van de belastingaanslagen. De rechtbank heeft de vordering van [naam eiser] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten van de procedure, die zijn begroot op € 4.304,-. De uitspraak benadrukt het belang van het verkrijgen van de juiste toestemming bij de overdracht van rechten op onroerend goed.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/616984 / HA ZA 21-353

Vonnis van 20 oktober 2021

in de zaak van

[naam eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

advocaat mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,

tegen

ROTTERDAM AIRPORT B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. H.E. Eelkman Rooda te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [naam eiser] en Rotterdam Airport genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 7 april 2021, met zeventien producties;
• de conclusie van antwoord, met twee producties;
• de oproepingsbrieven van de rechtbank van 17 juni 2021 voor de mondelinge behandeling op 14 oktober 2021 en haar brieven van 31 augustus 2021 met nadere informatie over deze behandeling.

1.2.

Na de mondelinge behandeling, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt, is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Op 17 februari 1998 zijn twee gelijkluidende notariële aktes opgesteld met betrekking tot de percelen (thans) kadastraal bekend gemeente Overschie, sectie [sectie], nummers [nummer 1] en [nummer 2] (hierna: de grond). Deze aktes zijn getiteld “akte van vestiging van recht van opstal en recht van onderopstal voor bestaande hangar” (hierna samen: de vestigingsakte). De partijen bij deze akte zijn de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente), Rotterdam Airport en K.O.M. Activity I dan wel II B.V. (hierna samen: KOM of K.O.M.). [naam eiser] is directeur van KOM en heeft de vestigingsakte mede ondertekend. In de vestigingsakte is voor zover hier van belang het volgende bepaald.

Vestiging recht van opstal

1. Ter uitvoering van de in de considerans vermelde overeenkomst verklaart de Gemeente - hierna ook te noemen: de "eigenaar" - aan Rotterdam Airport - hierna ook te noemen "opstaller" - een recht van opstal te verlenen tot het hebben en in eigendom houden van opstallen op het registergoed. Rotterdam Airport B.V. verklaart dit recht van opstal te aanvaarden.

Met betrekking tot dit recht van opstal gelden de navolgende bepalingen:
(…)
d. Zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar is de opstaller niet bevoegd het recht van opstal te vervreemden danwel met een beperkt recht te bezwaren, anders dan de vestiging van hypotheek. De Gemeente stemt ermee in dat op het registergoed door de opstaller een recht van onderopstal wordt gevestigd ten behoeve van [KOM].

(…)

Vestiging recht van Qnderopstal

2. Ter uitvoering het in de considerans sub (v) vermelde, verklaart Rotterdam Airport aan K.O.M. een recht van onderopstal te verlenen tot het hebben en in eigendom houden van opstallen op het registergoed. K.O.M., hierna ook te noemen: "de onderopstaller", verklaart dit recht van onderopstal te aanvaarden.

Op dit recht van onderopstal zijn de hiervoor sub 1 a. tot en met 1 h. vermelde bepalingen van toepassing, welke door K.O.M. worden aanvaard.
De hiervoor sub 1 vermelde bepalingen zijn, voorzover daarna bij deze akte niet wordt afgeweken, van overeenkomstige toepassing op de rechtsverhouding tussen opstaller en onderopstaller waarbij in de hiervoor aangehaalde bepalingen voor eigenaar gelezen dient te worden: opstaller, voor opstaller dient te worden gelezen: onderopstaller en voor recht van opstal dient te worden gelezen: recht van onderopstal.

(…)

4. Overeenkomstig hetgeen hiervoor in de sub 1 vermelde bepalingen, sub c en d is vermeld, is onderopstaller zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar niet bevoegd:

- de opstallen te verhuren aan derden anders dan voor het doel waarvoor de opstal is gesticht; en/of

- het recht van onderopstal te vervreemden danwel met een beperkt recht te bezwaren, anders dan de vestiging van hypotheek.”

2.2.

Bij notariële akte van 16 mei 2006 heeft de gemeente voor zover hier van belang de grond in erfpacht uitgegeven aan Rotterdam Airport.

2.3.

Bij notariële akte van 21 augustus 2012 (hierna: de leveringsakte) heeft KOM het bij de vestigingsakte aan haar geleverde onderopstalrecht aan [naam eiser] geleverd. In deze akte is onder meer het volgende vermeld.

“(iii) uit de Erfpachtakte blijkt dat:

( a) het na te melden onderopstalrecht reeds gevestigd was bij het vestigen van de erfpacht; en dat

( b) K.O.M. niet heeft meegewerkt aan de vestiging van het recht van erfpacht;

op grond van vorenstaande bevindingen kan geconcludeerd worden dat K.O.M. en [naam eiser] niet gehouden zijn aan de bepalingen zoals vermeld in de Erfpachtakte tussen de gemeente Rotterdam en Rotterdam Airport;”

2.4.

De gemeente heeft aan KOM verschillende belastingaanslagen opgelegd. [naam eiser] meent dat Rotterdam Airport gehouden is deze aanslagen geheel of gedeeltelijk te voldoen. Rotterdam Airport heeft dat geweigerd.

3.. Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert, samengevat, dat de rechtbank Rotterdam Airport bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt tot betaling van € 99.405,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 februari 2021 over een hoofdsom van € 78.553,15 tot aan de dag van volledige betaling, met veroordeling van Rotterdam Airport in de kosten van het geding.

3.2.

Aan zijn vordering legt [naam eiser] ten grondslag dat de gemeente bij hem als onderopstaller belastingen in rekening brengt die Rotterdam Airport als erfpachter geheel of gedeeltelijk zou moeten voldoen.

3.3.

Rotterdam Airport voert primair aan dat de levering van het onderopstalrecht aan [naam eiser] nietig is, omdat aan haar in strijd met de vestigingsakte niet om toestemming is gevraagd voor de levering van dat recht en die toestemming (dus) niet is verleend. Dit betekent dat [naam eiser] geen onderopstaller is geworden, zodat zijn vordering moet worden afgewezen. Rotterdam Airport wijst er in dit verband nog op dat de belastingaanslagen van de gemeente zijn opgelegd aan KOM en niet aan [naam eiser] in persoon. Subsidiair betwist Rotterdam Airport de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag, althans de hoogte daarvan. Meer subsidiair beroept zij zich op verrekening. Rotterdam Airport concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [naam eiser] in zijn vordering althans afwijzing van deze vordering, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van [naam eiser] in de kosten van het geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de levering van het onderopstalrecht van KOM aan [naam eiser] rechtsgeldig is. Rotterdam Airport betwist dit en voert daartoe aan dat deze levering in strijd is met onderdeel 1, aanhef en onder d, gelezen in samenhang met onderdeel 2 van de vestigingsakte. [naam eiser] meent dat het door Rotterdam Airport bedoelde toestemmingsvereiste niet geldt en wijst in dit verband onder meer op onderdeel 4 van de vestigingsakte.

4.2.

De tekst van onderdeel 1, aanhef en onder d van de vestigingsakte laat geen andere lezing toe dan dat voor vervreemding van het daarin bedoelde recht van opstal toestemming van de eigenaar nodig is. De tekst van onderdeel 2 van de vestigingsakte laat vervolgens geen andere lezing toe dan dat, indien een recht van onderopstal is gevestigd, de onderopstaller die zijn of haar recht wil vervreemden (in dit geval KOM) daarvoor toestemming nodig heeft van de opstaller (in dit geval Rotterdam Airport). Uit de vestigingsakte volgt expliciet dat KOM, de onderopstaller, de toepasselijkheid van de in onderdeel 1, aanhef en onder a tot en met h van de vestigingsakte bedoelde voorwaarden en daarmee ook de toepasselijkheid van het onder d opgenomen toestemmingsvereiste heeft aanvaard. Hieruit volgt dat KOM zich als onderopstaller gebonden acht(te) aan dit vereiste en dat er op dit punt geen licht zit tussen de tekst van de vestigingsakte en de bedoeling van de partijen bij deze akte.

De tekst van onderdeel 4 van de vestigingsakte biedt geen steun voor de opvatting van [naam eiser] dat het toestemmingsvereiste niet van toepassing is op de levering van het onderopstalrecht door KOM aan [naam eiser]. Dit onderdeel begint met “overeenkomstig” en niet met “in afwijking van”. De verdere tekst van dit onderdeel van de vestigingsakte kan evenmin worden gelezen als een uitzondering op het toestemmingsvereiste. [naam eiser] heeft ook niet nader toegelicht waarom uit dit onderdeel van de vestigingsakte volgt dat het toestemmingsvereiste niet zou gelden.

De rechtbank kan de in de leveringsakte neergelegde redenering, met als conclusie dat het toestemmingsvereiste uit de vestigingsakte niet geldt, niet volgen. Dat de vestigingsakte ouder is dan de erfpachtakte en dat KOM bij die laatste akte geen partij is, betekent niet dat de erfpachtakte afbreuk doet aan de verbintenissen van de partijen bij de vestigingsakte. [naam eiser] heeft ook niet nader toegelicht waarom dat wel het geval zou zijn.

De stelling van [naam eiser] dat de notaris - die zowel de vestigingsakte als de leveringsakte heeft opgesteld - en de gemeente - naar [naam eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard na overleg met de notaris - ook van opvatting zijn dat het toestemmingsvereiste hier niet geldt, leidt niet tot een andere conclusie. Indien juist is dit een autoriteitsargument, nu [naam eiser] niet toelicht op welke gronden de notaris en de gemeente deze opvatting (zouden) zijn toegedaan.

4.3.

De conclusie is dat KOM voor de levering van het onderopstalrecht aan [naam eiser] de toestemming van Rotterdam Airport nodig had. Deze toestemming is niet gevraagd en (dus) ook niet verleend.

4.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam eiser], in reactie op de vraag hoe volgens hem de situatie is als het toestemmingsvereiste geldt, gesteld dat dit niet wegneemt dat de levering van het onderopstalrecht feitelijk heeft plaatsgevonden en hooguit vernietigbaar is. Deze opvatting deelt de rechtbank niet. Op grond van artikel 3:84 lid 1, gelezen in samenhang met artikel 3:98 BW, is voor de overdracht van een beperkt recht - zoals een recht van onderopstal - vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het beperkte recht te beschikken. Zoals ook volgt uit de formulering van onderdeel 1, onder d van de vestigingsakte, was KOM zonder (schriftelijke) toestemming van Rotterdam Airport niet bevoegd het recht van onderopstal te vervreemden en in zoverre niet beschikkingsbevoegd in de zin van artikel 3:84 lid 1 BW. Het juridische gevolg hiervan is dat de levering van het onderopstalrecht aan [naam eiser] niet tot stand is gekomen en dat KOM de onderopstaller is gebleven.

4.5.

[naam eiser] heeft desgevraagd verklaard en toegelicht dat het een bewuste keuze is dat KOM geen mede-eiser is in deze procedure. Gezien deze bewuste keuze heeft de rechtbank geen grond gezien om KOM in de gelegenheid te stellen alsnog aan deze procedure deel te nemen.

4.6.

Nu [naam eiser] geen onderopstaller is geworden, bestaat er geen rechtsgrond voor vergoeding door Rotterdam Airport van de belastingaanslagen waarop de vordering betrekking heeft. Het argument van Rotterdam Airport dat deze facturen aan KOM zijn gericht en de reactie van [naam eiser] dat KOM deze facturen heeft geweigerd en dat [naam eiser] deze facturen heeft voldaan alsof ze aan hem in persoon waren gericht hoeven niet besproken te worden.

4.7.

De vordering wordt afgewezen.

4.8.

[naam eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden aan de zijde van Rotterdam Airport tot op heden begroot op:

• griffierecht € 2.076,-
• salaris advocaat

Totaal € 4.304,-

5.. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [naam eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van Rotterdam Airport tot op heden begroot op € 4.304,-,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en op 20 oktober 2021 uitgesproken in het openbaar.

3194/1451