Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9453791 VV EXPL 21-406
uitspraak: 15 oktober 2021 (bij vervroeging)
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
gevestigd te Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,
tegen:
de stichting
Stichting Veritas Vertegenwoordiging,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan mevrouw
[persoon A],
[persoon A],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W.J.G. Schröder te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Maasdelta’,‘Veritas q.q.’ en ‘ [persoon A] .
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 4 oktober 2021, met producties;
• aanvullende producties aan de zijde van Maasdelta;
• de pleitnota van Maasdelta.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2021. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan de zijde van Maasdelta is verschenen mevrouw [persoon B] , senior woonconsulente, bijgestaan door mr. M.J.P. Peters namens de gemachtigde. Aan de zijde van Veritas q.q. is de gemachtigde verschenen.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[persoon A] huurt vanaf 19 juli 2016 van Maasdelta de woning gelegen aan de [adres] te Maassluis (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 28 november 2011 (hierna: Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing.
2.2
De goederen die (zullen) toebehoren aan [persoon A] zijn onder bewind gesteld bij de bewindvoerder.
2.3
Bij besluit van 11 augustus 2021 heeft de burgemeester van Maassluis de woning met ingang van 3 augustus 2021 voor onbepaalde tijd gesloten op basis van artikel 17 van Pro de Woningwet.
2.4
Bij brief van 16 september 2021 heeft Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op basis van het besluit van de burgemeester en artikel 7:231 lid 2 BW Pro.
3..De vordering
3.1
Maasdelta vordert in kort geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Veritas q.q. te veroordelen om de woning binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken die zich vanwege [persoon A] daar bevinden, voor zover deze laatste niet het eigendom van Maasdelta zijn, en door afgifte van de sleutels aan Maasdelta ter beschikking te stellen, met veroordeling van Veritas q.q. in de proceskosten.
3.2
Aan haar vorderingen legt Maasdelta - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang -
primairhet volgende ten grondslag. Omdat de woning door de burgemeester is gesloten heeft Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Vanaf het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden verblijft [persoon A] zonder recht of titel in de woning. Maasdelta ziet zich daarom genoodzaakt, via deze procedure, de ontruiming van de woning te vorderen.
primairhet volgende ten grondslag. Omdat de woning door de burgemeester is gesloten heeft Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Vanaf het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden verblijft [persoon A] zonder recht of titel in de woning. Maasdelta ziet zich daarom genoodzaakt, via deze procedure, de ontruiming van de woning te vorderen.
3.3
Subsidiairstelt Maasdelta dat [persoon A] zich niet als goed huurster gedraagt en tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen. Zij heeft een huurachterstand en veroorzaakt voor omwonenden gedurende een langere periode stelselmatige overlast en hinder (onder meer geluids- en stankoverlast). Verder zorgt de drugsverslaving van [persoon A] voor onveilige situaties in het portiek, ontstaat brandgevaar en is er sprake van ernstige vervuiling. Ook heeft zij enige tijd verbleven in de berging in plaats van in de woning. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.4
Maasdelta heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Zij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat er een aanzienlijk risico bestaat dat derden/krakers zich toegang tot de leegstaande woning zullen verschaffen. Daarnaast heeft Maasdelta als sociale verhuurster de zorgplicht om verpaupering van woningen te voorkomen, om overlast voor direct omwonenden tegen te gaan en om de leefbaarheid van de woonomgeving van haar overige huurders te beschermen. Bovendien bestaat er een groot tekort aan sociale huurwoningen en dient de woning daarom zo spoedig mogelijk toegewezen te worden aan een woningzoekende.
4..Het verweer
4.1
Het verweer van Veritas q.q. strekt tot afwijzing van de vordering. Zij voert, voor zover van belang, aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Verder weegt het belang van [persoon A] om in de woning te blijven wonen zwaarder dan het belang van Maasdelta om tot ontruiming over te gaan. [persoon A] heeft voor geslaagde bewindvoering en resocialisatie een woning nodig. Zonder woning verliest [persoon A] haar recht op een uitkering. Veritas q.q. kan om die reden dan ook niet akkoord gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Tegen het besluit van de burgemeester is bezwaar gemaakt.
5..De beoordeling
5.1
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Maasdelta in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.2
Het spoedeisend belang van Maasdelta vloeit voldoende voort uit haar stellingen. Maasdelta stelt immers dat [persoon A] de woning zonder recht of titel onder zich houdt, omdat de huurzorgovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden is. Daarbij is van belang dat er enerzijds maar een zeer beperkt aantal van dit soort woningen beschikbaar is, maar er anderzijds dringend behoefte is aan woonruimte, zeker zoals deze. Verder heeft Maasdelta onweersproken gesteld dat [persoon A] overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt en mede door haar verslaving aan verdovende middelen zorgt voor onveiligheid in en nabij de woning. Bovendien heeft de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW Pro beoogd om in gevallen waar de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk, en niet pas na het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Maasdelta heeft gelet op voorgenoemde punten dan ook een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.
5.3
Maasdelta heeft haar vordering primair gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Ingevolge dit artikel kan de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk ontbinden op (onder andere) de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 17 van Pro de Woningwet is gesloten. Niet in geschil is dat in het onderhavige geval sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro en dat de woning daadwerkelijk voor onbepaalde tijd gesloten is. Dit is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te kunnen gaan. De ontbinding heeft dus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af. Dit besluit wordt niet beoordeeld in deze procedure; [persoon A] kan daarvoor (en heeft dat ook gedaan) gebruik maken van een gang naar de bestuursrechter. Artikel 7:231 lid 2 BW Pro vereist ook niet dat sprake is van een tekortkoming die de huurder verweten kan worden.
5.4
Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Maasdelta gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft, maar dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM Pro beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [persoon A] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, waarop nog geen beslissing is genomen. Er heeft dus ook nog geen beoordeling van de burgemeesterssluiting door de bestuursrechter plaatsgevonden in een eventuele beroepsprocedure. Afgezien daarvan dient de civiele rechter de proportionaliteit te beoordelen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door de verhuurster. Ook als de bestuursrechter oordeelt dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat de civiele rechter kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurster niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW Pro dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing door de civiele rechter dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen. Daarbij dient ook een belangenafweging plaats te vinden.
5.5
Maasdelta heeft onbetwist gesteld dat [persoon A] structureel ernstige overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt door onder meer vernielingen, drugsoverlast, stankoverlast en aanstootgevend en agressief gedrag, waardoor omwonenden zich onveilig voelen. Er is een omvangrijk overlastdossier. [persoon A] heeft weliswaar een belang om in de woning te blijven vanwege haar psychische gesteldheid en de voortzetting van de bewindvoering, maar daar staat tegenover dat Maasdelta een zwaarwegend belang heeft om op te treden tegen verstoringen van de openbare orde, dient bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Vanuit de instelling waar [persoon A] momenteel verblijft kan zij doorstromen naar een andere woning. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [persoon A] aangevoerde omstandigheden, weliswaar zwaar, maar niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure zou worden geoordeeld dat het proportioneel is dat Maasdelta van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dit zou betekenen dat [persoon A] de woning zonder recht of titel onder zich houdt. Daarom wordt de vordering tot ontruiming van het gehuurde toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
5.6
Nu de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag van de vordering geen verdere bespreking en beoordeling.
5.7
Veritas q.q. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Maasdelta worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt Veritas q.q. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te Maassluis te ontruimen met alle personen en/of zaken die zich vanwege [persoon A] daar bevinden en ontruimd te houden;
veroordeelt Veritas q.q. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Maasdelta vastgesteld op € 251,09 aan verschotten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416