Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/609606 / HA ZA 20-1189
Vonnis van 20 oktober 2021
in de zaak van
1..[naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats eiser 1] ,
2.
[naam eiser 2] ,
[naam eiser 2] ,
wonende te [woonplaats eiser 2] ,
eisers,
advocaat mr. A.V.H. Boitelle te Amsterdam,
tegen
1..[naam gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
2.
[naam gedaagde 2] ,
[naam gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. P.A. Visser te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 december 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord van 27 januari 2021, met producties;
- de brief van de rechtbank van 23 februari 2021 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte aan de zijde van [gedaagden] met productie ten behoeve van de zitting van 22 juni 2021;
- de pleitaantekeningen namens [eisers] en [gedaagden] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 22 juni 2021;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 juni 2021;
- de reactie op het proces-verbaal van [gedaagden] bij fax van 21 juli 2021.
1.2.
Ten slotte is nader vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 22 juli 2020 hebben [eisers] een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] aangaande de verkoop van de woning aan de [adres] voor een bedrag van € 610.000,- (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 04 september 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 61.000,-, zegge EENENZESTIGDUIZEND EURO.
(…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
Artikel 15 (financieringsvoorbehoud)
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 28 augustus 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 610.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.t.b., of een rentepercentage niet hoger dan n.t.b., bij de volgende hypotheekvorm: zulks naar keuze van koper tegen de huidige en gebruikelijke voorwaarden en tarieven bij bank of maatschappij. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezeggingen en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/in afwijking hiervan
komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
- Kopie hypotheekaanvraag
- Kopie afwijzing geldverstrekker
- Kopie inkomensgegevens en werkgeversverklaringen.
(…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.”
2.2.
Op 20 augustus 2020 heeft [naam gedaagde 2] aan haar makelaar [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een e-mail gestuurd waarin staat:
“Zoals vanmorgen aangegeven hierbij nog de schriftelijke bevestiging dat de financiering voor de huidige verkoopprijs van € 610.000,- voor ons niet haalbaar is.
We hebben 2 taxaties laten uitvoeren, waarvan de hoogste op € 585.000,- is uitgekomen.
(…) Voor de huidige verkoopbedrag moeten we € 45.000,- aan eigen middelen inbrengen wat voor ons niet haalbaar is.
(…)
De enige optie welke wij hebben op dit moment is het bedrag naar € 600.000,- te verlagen. Met dit bedrag dienen we € 38.000,- (incl. Kosten koper) aan eigen middelen in te zetten wat voor ons krap maar haalbaar is.
Ons huidig voorstel voor de verkopers om over na te denken:
Verkoopprijs : € 600.000,-”
2.3.
Op 20 augustus 2020 heeft [naam 1] bovengenoemde e-mail van [naam gedaagde 2] doorgestuurd aan de makelaar van [eisers] , [naam 2] (hierna: [naam 2] ), met als bijlage het taxatierapport van de woning. In het taxatierapport staat:
“
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: - Marktwaarde: € 585.000,- “
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: - Marktwaarde: € 585.000,- “
2.4.
Op 25 augustus 2020 heeft [naam 1] een e-mail gestuurd aan [naam 2] waarin hij heeft verwezen naar een e-mail van [naam gedaagde 2] . In de e-mail van 25 augustus 2020 staat, voor zover van belang:
“Wij zijn niet akkoord met het huidige tegenvoorstel van de verkopers zijnde:
€ 602.500,-, passeer datum 21 december, overdracht 21 mei, tussentijds kostenvrij wonen en meenemen van de houtkachel.
(…)
Optie 1 (voorkeur kopers):
€ 600.000,-
Passeer datum 21 mei /overdracht datum 21 mei (of later naar 21 juni)
Voorbehoud financiering naar € 585.000,- + aanvullen eigen middelen.
(…)
Optie 2:
€ 600.000,-
Passeer datum 21 Dec / overdracht datum 21 mei
Tijdelijk huurcontract voor de periode van 21 dec t/m 21 mei-tegen betaling van gereduceerde hypotheeklast zijnde € 1500,-“
2.5.
Op 25 augustus 2020 heeft [naam 2] aan [eisers] een e-mail gestuurd waarin – voor zover relevant – het volgende staat:
“Koopsom € 600.000,- k.k.
overname € 1.500,=
kachel gaat mee. Pijp blijft achter wordt in woonkamer afgedicht met plaatje
oplevering 21 december 2020
ontb vw komt te vervallen per 29 augustus”
2.6.
Op 27 augustus 2020 heeft [naam 3] , hypotheekadviseur van [gedaagden] (hierna: [naam 3] ) een e-mail gestuurd aan zowel [naam 1] als [naam 2] waarin staat:
“Ik heb net de kopers gesproken. Op basis van het feit dat na een tweede taxatie de woning op €585.000 is getaxeerd is het onmogelijk om een financiering te krijgen van € 610.000,=.
Kopers hebben daarop besloten gebruik te maken van artikel 15 om de koop te ontbinden.
Zodra wij de vestiging van de bank hebben zullen we deze ter beschikking stellen.”
2.7.
Op maandag 31 augustus 2020 heeft [naam 3] aan zowel [naam 1] als [naam 2] een e-mail verzonden waarin staat:
“
Hierbij de bevestiging dat de financiering van bovenstaand pand helaas niet is gelukt.
Hierbij de bevestiging dat de financiering van bovenstaand pand helaas niet is gelukt.
Wij zouden graag de bevestiging willen ontvangen dat de koop middels dit schrijven is ontbonden!....”
Bij de e-mail zijn de volgende bijlagen gevoegd:
- een brief van Aegon d.d. 31 augustus 2020 waarin staat:
“Geachte heer/mevrouw,
U heeft voor [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 1] een hypotheekaanvraag ingediend. Beoordeling van de door u ingestuurde gegevens is voor ons aanleiding om deze af te wijzen. Hieronder geven wij de reden aan voor onze afwijzing.
De financiële gegevens zijn niet acceptabel.
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
- de hypotheekofferte van Aegon van 18 augustus 2020 waarin – voor zover relevant – staat vermeld:
“(…) U wilt een huis kopen van € 610.000,- (…)
Ons aanbod
U leent € 585.00,- (…)”
Voorts blijkt uit de hypotheekofferte dat Aegon nog (nadere) stukken wenst te ontvangen, onder meer een originele werkgeversverklaring; een salarisspecificatie en de koopakte van de nieuwe woning. Aegon wenst eveneens te ontvangen:
“Een bewijs dat u eigen middelen heeft
Uit de ontvangen informatie blijkt dat u eigen geld nodig heeft. U moet bewijzen dat u dit geld inderdaad heeft. Om dit te bewijzen kunt u denken aan de afschriften van uw bankrekeningen. Voor de aankoop van uw woning worden de benodigde eigen middelen als volgt berekend:
Wij nemen het verschil tussen de hoofdsom van de lening en de koopsom plus (bij ons bekende) bijkomende kosten. Het bedrag waar wij vanuit gaan is € 43.450,--..”
2.8.
Op 31 augustus 2020 heeft [naam gedaagde 2] aan [naam 2] een e-mail gestuurd met als bijlage haar eigen werkgeversverklaring.
2.9.
Op 1 september 2020 heeft [naam 2] aan [naam 3] een e-mail geschreven waarin staat:
“Wij hebben u erop gewezen dat het verzoek tot ontbinding niet compleet is. Vandaag ontvingen wij van beide kopers een werkgeversverklaring. De volledige aanvraag ter onderbouwing van de bijgeleverde (voorlopige) offerte ontbreekt. … U gaf aan de volledige aanvraag alsnog te verstrekken. Wij wachten uw berichten af en kunnen niet akkoord gaan met de ontbinding zolang dit stuk ontbreekt.”
2.10.
Als bijlage bij de e-mail van 3 september 2020 heeft [naam 3] aan [naam 2] een rapport gestuurd. In de e-mail verwijst [naam 3] naar dit rapport als:
“Het rapport op basis waarvan de maatschappij heeft besloten niet akkoord te gaan.”Het rapport betreft een inventarisatierapport van De Hypotheker Vlaardingen (hierna: het inventarisatierapport).
“Het rapport op basis waarvan de maatschappij heeft besloten niet akkoord te gaan.”Het rapport betreft een inventarisatierapport van De Hypotheker Vlaardingen (hierna: het inventarisatierapport).
2.11.
[eisers] hebben vervolgens bij brief van 8 september 2020 [gedaagden] in gebreke gesteld. In de brief staat, voor zover van belang:
“(…) In artikel 5 van de Overeenkomst is bepaald dat u uiterlijk op 4 september 2020 een door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doet stellen voor een bedrag van EUR 61.000 of een waarborgsom ter hoogte van dit bedrag stort op de derdenrekening van notaris [naam 4] . U heeft niet aan deze verplichting voldaan. [eisers] bieden u nog een laatste maal de gelegenheid om binnen acht dagen na dagtekening van deze brief aan de hiervoor bedoelde verplichting te voldoen.”
2.12.
Op 17 september 2020 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] een brief gestuurd waarin staat:
“Nu er niet is voldaan aan de sommatie uit de brief per 8 september jl. zijn Kopers in verzuim. Op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst roep ik hierdoor namens mijn cliënten per direct de ontbinding in van de koopovereenkomst.
Namens mijn cliënten verzoek ik Kopers daarom om conform artikel 11.2 van de koopovereenkomst ervoor zorg te dragen dat een bedrag ter grootte van tien procent van de koopsom - derhalve EUR 61.000 - binnen vijf dagen na dagtekening van deze brief, derhalve uiterlijk op 22 september 2020, aan mijn cliënten is voldaan.”
2.13.
Op 21 december 2020 hebben [eisers] de woning voor een bedrag van
€ 620.000,- geleverd aan andere kopers.
3..De vordering
3.1.
[eisers] vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen onder de overeenkomst en dat [eisers] op grond hiervan rechtsgeldig de ontbinding van de overeenkomst hebben ingeroepen, waarbij [gedaagden] ex artikel 11.2 van de overeenkomst een boete verschuldigd zijn;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan hun vorderingen leggen [eisers] ten grondslag dat de koopovereenkomst op grond van artikel 11.1 rechtsgeldig is ontbonden, nadat [gedaagden] hebben nagelaten de overeengekomen bankgarantie te stellen dan wel de waarborgsom te storten. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst zijn [gedaagden] aan [eisers] de contractuele boete van 10% van de koopsom, te weten € 61.000,- verschuldigd.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer tegen de vorderingen van [eisers] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil ziet op de vraag of [gedaagden] tijdig en op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals in de overeenkomst is bepaald. Als dat zo is dan zijn partijen van de overeenkomst bevrijd (artikel 15.3 van de overeenkomst) en komt aan [eisers] niet langer een beroep op artikel 11.2 van de overeenkomst toe.
4.2.
In de overeenkomst staat dat [gedaagden] de overeenkomst kunnen ontbinden indien zij uiterlijk op 28 augustus 2020 geen hypothecaire geldlening hebben verkregen. Vervolgens bepaalt artikel 15.3 dat als [gedaagden] de ontbinding willen inroepen, zij ervoor moeten zorgen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum van 28 augustus 2020 door [eisers] of hun makelaar is ontvangen. Niet (langer) ter discussie staat dat [gedaagden] uiterlijk 31 augustus 2020 dienden mee te delen dat de ontbinding werd ingeroepen.
4.3.
Op 27 augustus 2020 is door [naam 3] namens [gedaagden] aan onder meer [naam 2] een e-mail gestuurd (r.o. 2.6.) waarin wordt aangegeven dat [gedaagden] gebruik maken van artikel 15 om de overeenkomst te ontbinden. Op 31 augustus 2020 volgde de email van [naam 3] met bijlagen (r.o. 2.7.). Partijen zijn het er over eens dat de e-mails van 27 augustus en 31 augustus 2020 binnen de afgesproken termijn zijn ontvangen. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is daarmee tijdig gedaan.
4.4.
Vervolgens is de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud ook op de juiste wijze is gedaan. Over de wijze waarop het financieringsvoorbehoud dient te worden ingeroepen hebben partijen in artikel 15.3 van de overeenkomst de volgende tekst opgenomen:
“Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.”en
“In aanvulling hierop/in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
“Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.”en
“In aanvulling hierop/in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
- Kopie hypotheekaanvraag
- Kopie afwijzing geldverstrekker
- Kopie inkomensgegevens en werkgeversverklaringen.
(…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”
4.5.
De rechtbank stelt vast dat de in artikel 15.3 genoemde vereiste afwijzingsbrief van (geldverstrekker) Aegon en de werkgeversverklaringen van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] binnen de termijn die afliep op 31 augustus 2020 aan [naam 2] zijn toegestuurd. De hypotheekaanvraag is echter niet op 31 augustus 2020 meegestuurd.
4.6.
[eisers] stellen dat, omdat de hypotheekaanvraag op 31 augustus 2020 ontbrak, [gedaagden] geen goed gedocumenteerde mededeling hebben gedaan en dat aan hen derhalve geen beroep op ontbinding toekomt. [gedaagden] voeren aan dat met de andere stukken die wel tijdig zijn toegestuurd er een goed gedocumenteerde mededeling is gedaan. [gedaagden] wijzen er op dat op 31 augustus 2020 de hypotheekofferte van Aegon van
18 augustus 2020 is meegestuurd en dat eerder, op 20 augustus 2020, het taxatierapport aan (de makelaar van) [eisers] is toegestuurd. Uit deze stukken blijkt dat Aegon bereid was om een hypotheek te verstrekken van € 585.00,-, gelijk aan het bedrag waartegen de woning was getaxeerd.
4.7.
Gelet op het voorgaande verschillen partijen van mening over de vraag of [gedaagden] een goed gedocumenteerde mededeling zoals bedoeld in artikel 15.3 van de overeenkomst heeft gedaan. Meer specifiek twisten partijen over de vraag of
alleenwanneer de in dat artikel opgesomde stukken worden overgelegd voldaan is aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ – dit is het standpunt van [eisers] – dan wel of de strekking van het artikel is – hetgeen [gedaagden] kennelijk menen – dat er bij overlegging van die stukken
in ieder gevalis voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’, hetgeen met zich brengt dat ook op een andere wijze aan de documentatieplicht kan worden voldaan.
alleenwanneer de in dat artikel opgesomde stukken worden overgelegd voldaan is aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ – dit is het standpunt van [eisers] – dan wel of de strekking van het artikel is – hetgeen [gedaagden] kennelijk menen – dat er bij overlegging van die stukken
in ieder gevalis voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’, hetgeen met zich brengt dat ook op een andere wijze aan de documentatieplicht kan worden voldaan.
4.8.
De uitleg van een contractuele bepaling vindt in beginsel plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Bij die uitleg komt het ook aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die verklaringen en de in die overeenkomst vervatte bedingen mochten toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.
4.9.
De rechtbank stelt voorop dat voor de uitleg van artikel 15.3 van de overeenkomst de achtergrond van de documentatieplicht die in dit artikel is verwoord van belang is. Die achtergrond is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te krijgen heeft voldaan; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. Dit volgt ook uit de tekst van artikel 15.3: “
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezeggingen en/of andere zaken te verkrijgen”.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezeggingen en/of andere zaken te verkrijgen”.
4.10.
Vervolgens zijn de volgende feiten en omstandigheden relevant bij de uitleg van artikel 15.3 van de koopovereenkomst.
4.11.
[naam gedaagde 2] heeft reeds in haar e-mail van 20 augustus 2020 (r.o. 2.2.) [eisers] geïnformeerd dat de taxaties van de woning in combinatie met de eigen middelen van [gedaagden] zorgden voor een financieringsprobleem voor [gedaagden] . Ter onderbouwing van hetgeen [naam gedaagde 2] schreef over de tegenvallende taxatie is toen ook het taxatierapport toegestuurd aan (de makelaar van) [eisers] waarin de woning is getaxeerd op
€ 585.000,00, zoals [naam gedaagde 2] ook had geschreven. Voorts is van belang dat – op grond de op 31 augustus 2020 aan [eisers] gestuurde hypotheekofferte van 18 augustus 2020 – vaststaat dat Aegon bereid was om een hypotheek van € 585.000,00 aan [gedaagden] te verstrekken. Voor financiering van de woning was, zo blijkt ook uit de offerte, nog een bedrag van € 43.450,- aan eigen middelen nodig. Daarnaast staat als onbetwist vast dat [gedaagden] geen hogere hypotheek aangeboden hebben gekregen omdat Aegon niet een hypotheek zou verstrekken die hoger was dan de getaxeerde marktwaarde van de woning. Deze eigen middelen hadden [gedaagden] niet, zoals zij 20 augustus 2020 al aan [eisers] hadden laten weten. [eisers] hebben dit kennelijk voor juist aangenomen, nu zijn vervolgens bereid waren om met [gedaagden] te onderhandelen over een lagere koopsom.
4.12.
Verder is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat bij het aangaan van de koopovereenkomst tussen partijen is gesproken over de in artikel 15.3 van de koopovereenkomst opgenomen documentatieplicht. Evenmin is gesteld of gebleken dat partijen zich hebben laten bijstaan door een jurist toen zij de koopovereenkomst sloten dan wel dat partijen zelf beschikken over relevante rechtskennis ter zake het sluiten van een dergelijke koopovereenkomst.
4.13.
Gelet op de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden en indachtig de achtergrond van de documentatieplicht zou het in onderhavige zaak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om artikel 15.3 zo uit te leggen dat [gedaagden] uiterlijk 31 augustus 2020 de hypotheekaanvraag aan [eisers] zouden hebben moeten toesturen omdat alleen op die manier een goed gedocumenteerde mededeling kon worden gedaan. Hierbij is van belang dat [eisers] op basis van de wel beschikbare gegevens immers in staat waren om te beoordelen of en dat [gedaagden] hebben voldaan aan de op hen rustende inspanningsverplichting om de financiering te krijgen. Immers, [gedaagden] hebben een hypotheekaanbod van de bank gekregen voor een bedrag gelijk aan de taxatiewaarde. Dat de bank hen het meerdere niet zou lenen kwam, zo hebben [gedaagden] gesteld en staat ook vast gelet op artikel 5 lid 1 van de tijdelijke regeling hypothecair krediet, omdat de bank geen hypotheek wilde verstrekken die hoger was dan de taxatiewaarde. Niet valt in te zien dat in een dergelijke situatie het overleggen van de hypotheekaanvraag betekenis heeft. Dit is wezenlijk anders in de situatie waarin een bank in het geheel geen hypotheek wil verstrekken zodat slechts uit de aanvraag kan blijken of kopers zich überhaupt hebben ingespannen om de financiering te verkrijgen. Deze situatie is hier echter niet aan de orde.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] op 31 augustus 2020 een goed gedocumenteerde mededeling hebben gedaan. Zij hebben daarmee tijdig en op juiste wijze een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals in de overeenkomst is bepaald. Nu [gedaagden] met hun beroep op het financieringsvoorbehoud de overeenkomst reeds op 31 augustus 2020 hebben ontbonden, kwam aan [eisers] geen beroep op ontbinding toe ingevolge artikel 11 van de overeenkomst. De vorderingen van [eisers] wijst de rechtbank derhalve af.
4.15.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 937,--
- salaris advocaat €
2.148,--(2,0 punten × tarief € 1.074,--)
2.148,--(2,0 punten × tarief € 1.074,--)
Totaal € 3.185,89
5..De beslissing
De rechtbank,
wijst de vorderingen van [eisers] af,
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.085.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 20 oktober 2021.