ECLI:NL:RBROT:2020:9962

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/592437 / HA ZA 20-245

Vonnis van 21 oktober 2020

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

FC IJSSELMONDE,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.W.M. Kromme te Ridderkerk,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. S.M. Conijnenberg te Rotterdam.

Partijen zullen hierna FC IJsselmonde en de Gemeente genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 februari 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

FC IJsselmonde is in juli 2017 ontstaan na een fusie van de voetbalverenigingen Door Houvast Zegevieren, Maasstad Tediro en Sportvereniging Lombardijen (hierna: de voetbalverenigingen).

2.2.

Varkenoord is een deelgebied van IJsselmonde dat bestaat uit diverse sportterreinen met clubgebouwen. De Gemeente heeft in 2013 besloten om Varkenoord te herontwikkelen tot de sportcampus van Rotterdam.

2.3.

De voetbalverenigingen maakten ten tijde van de voorgenomen herontwikkeling al jarenlang gebruik van drie sportterreinen op Varkenoord waar zij met eigen middelen clubgebouwen (hierna: de opstallen) hadden gefinancierd. Voor het gebruik van de sportterreinen hadden de voetbalverenigingen gebruikersovereenkomsten gesloten met de Gemeente. Naast de voetbalverenigingen maakte ook de Rotterdamse Voetbal- en atletiekvereniging Overmaas (hierna: Overmaas) gebruik van een sportterrein met opstal op Varkenoord.

2.4.

Artikel 10 van de op de gebruikersovereenkomsten van toepassing zijnde “Algemene voorwaarden voor in gebruikgeving van SPORTVELDEN” (hierna: de Algemene Voorwaarden) bepaalt, voor zover relevant:

“(…)

c. Ingeval van beëindiging van de overeenkomst ingevolge artikel 2, lid 2, zal gebruikgever gebruiknemer schadeloos stellen door alle op het in gebruik gegeven sportcomplex aangebrachte opstallen aan zich te laten overdragen tegen de waarde der desbetreffende opstallen op dat tijdstip. Indien partijen niet voor het einde van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt over de hoogte van deze schadeloosstelling zal deze worden vastgesteld door tussenkomst van taxateurs. Partijen zijn alsdan gehouden binnen een maand na het einde van de overeenkomst elk een taxatie van de opstallen te doen uitvoeren. Mocht opnieuw geen overeenstemming tussen hen worden bereikt, dan zal de kantonrechter, binnen wiens ressort het in gebruik gegeven sportcomplex is gelegen, worden verzocht een onafhankelijke taxateur te benoemen. De alsdan verkregen beslissing is voor beide partijen bindend. De kosten aan deze procedure verbonden worden gedragen door gebruikgever en gebruiknemer. (…)”

2.5.

In verband met de voorgenomen herontwikkeling van Varkenoord is de Gemeente met de voetbalverenigingen en met Overmaas in gesprek gegaan over het beëindigen van hun gebruiksrechten en over een vergoeding voor de door hen gebruikte en gefinancierde opstallen.

2.6.

De waarde van de opstallen van de voetbalverenigingen is door de in opdracht van de Gemeente benoemde taxateur Drevast Bouw en Waarderingen (hierna: Drevast) vastgesteld op een bedrag van € 351.000,00.

2.7.

Op 18 januari 2016 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de voetbalverenigingen en de Gemeente.

Bij deze bespreking waren van de zijde van de voetbalverenigingen de volgende personen aanwezig: [naam 1] (voormalig voorzitter van Maasstad Tediro), [naam 2] (penningmeester van FC IJsselmonde) en [naam 3] (Stichting Sportsupport).
Namens de Gemeente waren bij de bespreking de volgende personen aanwezig: [naam 4] (projectleider), [naam 5] (directeur Sport & Cultuur) en [naam 6] (beleidsadviseur Sport) (hierna allen met hun achternaam aangeduid).

2.8.

Op 23 juni 2016 is tussen de voetbalverenigingen en de Gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten in verband met de beëindiging van hun gebruiksrechten (hierna: de Samenwerkingsovereenkomst). De Samenwerkingsovereenkomst bevat, voor zover relevant, de volgende bepalingen:

“(….)

DEEL 3 BESTAANDE SITUATIE

Artikel 5 Beëindiging huidige gebruikersovereenkomsten (sportvelden en voor zover van toepassing opstallen)

De huidige gebruikersovereenkomst met de Voetbalvereniging zal door de Gemeente per individuele Voetbalvereniging worden beëindigd opdat de Gemeente haar werkzaamheden op de in gebruik gegeven onroerende zaak kan voorbereiden en vervolgens starten met de realisatie van de nieuwe sportvelden, het Clubverzamelgebouw en het Openbaar Gebied conform de Planning.

De Gemeente zal met de Voetbalverenigingen, ieder afzonderlijk, in overleg treden om minnelijk overeenstemming te bereiken over het beëindigen van de huidige gebruikersovereenkomsten. Uitgangspunten hierbij zijn dat:

Artikel 6 Vergoeding opstallen

In het kader van het minnelijke traject zoals beschreven in artikel 5 hebben Partijen overeenstemming bereikt over de hoogte van de vergoeding van de op het in gebruik gegeven sportcomplex door de Voetbalvereniging aangebrachte opstallen (hierna te noemen ‘Opstallen’). Dit houdt in dat de Gemeente de Opstallen zal vergoeden voor een vast bedrag van € 440.000.--. De vergoeding betreft uitsluitend de opstallen en niet de grond en is inclusief overige kosten (o.a. verhuiskosten).

Partijen hebben voor het minnelijke traject de volgende afspraak gemaakt over de bepaling van de vergoeding van de Opstallen:

( a)
De Gemeente heeft een taxatie laten uitvoeren van de Opstallen. De kosten van voornoemde taxatie zijn voor rekening van de Gemeente.

3.
Ter uitvoering van de afspraak zoals omschreven in lid 2 van dit artikel hebben Partijen gezamenlijk een lijst van de Opstallen opgesteld en vastgesteld. De Gemeente heeft inmiddels de lijst met de Opstallen laten taxeren door een onafhankelijke deskundige; te weten Drevast. De taxatierapporten van Drevast zijn als bijlage aan deze Samenwerkingsovereenkomst gehecht. (…)”

2.9.

Overmaas is niet akkoord gegaan met de in opdracht van de Gemeente uitgevoerde taxatie van haar opstal door Drevast (hierna: de oorspronkelijke taxatie). De Gemeente en Overmaas hebben de kantonrechter conform artikel 10 van de Algemene Voorwaarden verzocht om een onafhankelijk taxateur te benoemen ten einde een bindende taxatie vast te stellen. De kantonrechter heeft op 26 januari 2018 een taxateur van het bedrijf Cushman & Wakefield benoemd, die een taxatie heeft opgesteld van de opstal van Overmaas.

3..Het geschil

3.1.

FC IJsselmonde vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. een verklaring voor recht dat de Gemeente en FC IJsselmonde zijn overeengekomen dat FC IJsselmonde ten laste van de Gemeente nog een bedrag in euro’s toekomt conform de volgende formule voor zover groter dan 0:

351

oorspronkelijke taxatie Overmaas

x uiteindelijke vergoeding Overmaas – 440.000

Subsidiair

II. een verklaring voor recht dat de Gemeente en FC IJsselmonde zijn overeengekomen dat als Overmaas voor haar opstallen uiteindelijk toch meer krijgt dat dat dan ook naar rato ten laste van de Gemeente toekomt aan FC IJsselmonde;

Primair en subsidiair

III. veroordeling van de Gemeente tot betaling van de kosten van dit geding.

3.2.

FC IJsselmonde stelt ter onderbouwing van haar vorderingen - samengevat - het volgende. De taxatiewaarde van de opstallen van de voetbalverenigingen werd vastgesteld op een bedrag van € 351.000,00. FC IJsselmonde heeft na onderhandelingen met de Gemeente een uiteindelijke vergoeding van € 440.000,00 verkregen voor haar opstallen. De Gemeente wilde geen hogere vergoeding geven dan voornoemd bedrag omdat zij dan ook Overmaas een hogere vergoeding zou moeten geven. Om die reden zijn FC IJsselmonde en de Gemeente tijdens de bespreking op 18 januari 2016 mondeling overeengekomen dat FC IJsselmonde een hogere vergoeding zou krijgen als blijkt dat Overmaas een hogere vergoeding heeft verkregen voor haar opstal. Nadat Overmaas de geschillenregeling van artikel 10 van de Algemene Voorwaarden heeft doorlopen, heeft zij een hogere vergoeding verkregen voor haar opstal dan dat zij op basis van de oorspronkelijke taxatie had verkregen. Daarom kan FC IJsselmonde conform de mondelinge afspraak met de Gemeente aanspraak maken op een hogere vergoeding voor haar opstallen.

3.3.

Gemeente voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van FC IJsselmonde, onder veroordeling van FC IJsselmonde in de kosten van de procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil is de vraag of partijen tijdens de bespreking op 18 januari 2016 mondelinge overeenstemming hebben bereikt over de door FC IJsselmonde gestelde afspraak dat FC IJsselmonde een aanvullende vergoeding verkrijgt als Overmaas voor haar opstallen uiteindelijk toch meer krijgt dan dat zij zou hebben gekregen op basis van de oorspronkelijke taxatie en dat dat dan ook naar rato ten laste van de Gemeente toekomt aan FC IJsselmonde. Het bestaan van deze mondelinge overeenkomst heeft FC IJsselmonde ten grondslag gelegd aan zowel haar primaire als subsidiaire vordering.

4.2.

Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 BW tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van een aanbod en een aanvaarding daarvan, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.
Op FC IJsselmonde rust de stelplicht en (als FC IJsselmonde voldoet aan haar stelplicht en haar stellingen door de Gemeente voldoende gemotiveerd zijn betwist) de bewijslast van haar stelling dat partijen op 18 januari 2016 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de gestelde overeenkomst tot betaling van een aanvullende vergoeding aan FC IJsselmonde.

De primaire vordering

4.3.

FC IJsselmonde heeft als primaire vordering de gestelde mondelinge overeenkomst uitgewerkt in een formule die zij als verklaring van recht wenst toegewezen te zien. De rechtbank is van oordeel dat deze formule, en daarmee de primaire vordering, onvoldoende bepaalbaar is en een eventuele toewijzing daarvan tot executieproblemen zal leiden. Daartoe acht de rechtbank het volgende redengevend.

4.4.

De in de formule opgenomen begrippen ‘oorspronkelijke taxatie Overmaas’ en ‘uiteindelijke vergoeding Overmaas’ zijn niet nader geconcretiseerd door FC IJsselmonde. Het bedrag van de uiteindelijke vergoeding van Overmaas is in deze procedure niet gesteld en daarvan zijn ook geen bewijsstukken overgelegd. FC IJsselmonde heeft gesteld dat de Gemeente zich ten onrechte heeft beroepen op geheimhouding met betrekking tot de hoogte van de uiteindelijke vergoeding van Overmaas. De rechtbank overweegt dat niet is gesteld, noch is gebleken dat FC IJsselmonde rechtens geen mogelijkheden tot haar beschikking had om die stukken alsnog op te (doen) vragen, zodat zij deze stelling zal passeren.

4.5.

Daarnaast is onduidelijk hoe het begrip ‘uiteindelijke vergoeding Overmaas’ moet worden ingevuld. FC IJsselmonde heeft gesteld dat de toegekende vergoeding van € 440.000,00 het resultaat was van de onderhandelingen met de Gemeente en dat daarbij geen verhuisvergoeding zat inbegrepen. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van FC IJsselmonde dat het begrip ‘uiteindelijke vergoeding Overmaas’ volgens haar moet worden ingevuld met de nieuwe (bindend vastgestelde) taxatiewaarde van Overmaas en dat dit begrip vervolgens moet worden vergeleken met de originele taxatiewaardes van de opstallen van de voetbalverenigingen en Overmaas.

4.6.

De rechtbank overweegt dat uit de tekst van artikel 6 lid 1 laatste zin van de Samenwerkingsovereenkomst (rechtsoverweging 2.8) expliciet blijkt dat een verhuisvergoeding deel uitmaakte van de vergoeding van FC IJsselmonde. Daarnaast heeft de Gemeente gemotiveerd uiteengezet dat de vergoedingen aan de voetbalverenigingen en aan Overmaas zijn opgebouwd uit twee componenten, namelijk de taxatiewaarde en een verhuisvergoeding. De Gemeente heeft voorts toegelicht dat zij met Overmaas de geschillenregeling van artikel 10 van de Algemene Voorwaarden heeft doorlopen en dat de nieuwe (bindend vastgestelde) taxatiewaarde nog is vermeerderd met een bedrag van € 30.000,00 aan verhuisvergoeding. De vergoeding van FC IJsselmonde van € 440.000,00 is volgens de Gemeente op diezelfde uitgangspunten gebaseerd, te weten de taxatiewaarde van € 351.000,00 en een verhuisvergoeding voor ieder van de drie voetbalverenigingen van € 30.000,00 (in totaal € 90.000,00).

4.7.

Gelet op het voorgaande kan de rechtbank de stelling van FC IJsselmonde, dat de vergoeding van € 440.000,00 uitsluitend de taxatiewaarde van de opstallen betreft, niet volgen. De rechtbank stelt aldus vast de vergoedingen van de voetbalverenigingen en van Overmaas bestonden uit de taxatiewaarde voor de opstallen en een verhuisvergoeding. In de gestelde formule van FC IJsselmonde wordt na de vergelijking tussen de originele taxatiewaardes en de nieuwe (bindend vastgestelde) taxatiewaarde van Overmaas het bedrag van de vergoeding van FC IJsselmonde van € 440.000,00 afgetrokken om tot het bedrag van de gestelde aanvullende vergoeding te komen. De primaire vordering is daarmee naar het oordeel van de rechtbank innerlijk inconsistent, omdat in het bedrag van € 440.000,00 een gedeelte verhuisvergoeding verdisconteerd is terwijl de overige begrippen in de rekenformule met enkel de taxatiewaarden worden ingevuld.

4.8.

De primaire vordering ligt op grond van het vorengaande voor afwijzing gereed.

De subsidiaire vordering

4.9.

FC IJsselmonde vordert subsidiair een verklaring van recht dat de door haar gestelde mondelinge overeenkomst is gemaakt tussen partijen. Ter onderbouwing van het bestaan van deze overeenkomst heeft FC IJsselmonde drie schriftelijke verklaringen in het geding gebracht van de personen die namens de voetbalverenigingen aanwezig zijn geweest bij de bespreking van 18 januari 2016. De rechtbank constateert dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] eensluidend verklaren over de onderhandelingen met de Gemeente op 18 januari 2016 en dat zij bevestigen dat de gestelde overeenkomst op die datum is gemaakt tussen partijen. Deze schriftelijke verklaringen ondersteunen de door FC IJsselmonde gestelde gang van zaken tijdens de bespreking op 18 januari 2016. Het feit dat FC IJsselmonde in 2017 meermalen contact met de Gemeente heeft opgenomen om te achterhalen wat de uitkomst is geweest van het bewandelen van de geschillenregeling door Overmaas en de Gemeente, is consistent met haar stelling dat op 18 januari 2016 overeenstemming is bereikt over een aanvullende afspraak. Daarmee heeft FC IJsselmonde in beginsel aan haar stelplicht voldaan.

4.10.

Daartegenover staat de betwisting van de Gemeente dat er geen sprake is van een op 18 januari 2016 overeengekomen mondelinge overeenkomst naast de Samenwerkingsovereenkomst. Ter onderbouwing van haar betwisting heeft de Gemeente drie schriftelijke verklaringen in het geding gebracht van de personen die namens haar bij de bespreking van 18 januari 2016 aanwezig zijn geweest, te weten van [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] . Ook wijst de Gemeente op de door partijen in de Samenwerkingsovereenkomst vastgelegde afspraken waaruit volgt dat FC IJsselmonde akkoord is gegaan met een uiteindelijke vergoeding van € 440.000,00 voor de opstallen. Indien de gestelde mondelinge overeenkomst zou zijn gemaakt, had het in de rede gelegen om deze ook in de Samenwerkingsovereenkomst op te nemen. FC IJsselmonde heeft hier echter nimmer om gevraagd, aldus de Gemeente.

4.11.

De rechtbank acht de betwisting van de Gemeente van het bestaan van de gestelde mondelinge overeenkomst voldoende onderbouwd, maar niet zodanig dat zij de stelling van FC IJsselmonde volledig heeft weerlegd. Uit de verklaringen van [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] volgt dat zij zich niet kunnen herinneren dat de afspraak is gemaakt. Die verklaringen zijn geen stellige ontkenning van het bestaan van de door FC IJsselmonde gestelde afspraak. In de verklaringen worden voorts argumenten aangevoerd die vooral zien op de logica van de gestelde afspraak en op de formele procedure voor het vaststellen van de vergoeding. Hoewel de door FC IJsselmonde gestelde overeenstemming thans niet vast is komen te staan, laten de schriftelijke verklaringen van de Gemeente de mogelijkheid open dat partijen tijdens de bespreking op 18 januari 2016 over een aanvullende vergoeding hebben gesproken. De rechtbank overweegt dat FC IJsselmonde de bewijslast draagt van haar stelling dat de gestelde mondelinge overeenkomst tussen haar en de Gemeente is overeengekomen en dat zij daarvan bewijs heeft aangeboden. De rechtbank ziet aanleiding om FC IJsselmonde in de gelegenheid te stellen om haar stelling te bewijzen zoals in de beslissing is omschreven.

4.12.

Het komt de rechtbank gerade voor om een mondelinge behandeling te gelasten nadat de getuigenverhoren hebben plaatsgevonden om de voortgang van de procedure met partijen te bespreken en om te bezien of eventueel een minnelijke regeling kan worden bereikt.

4.13.

De rechtbank houdt iedere nadere beslissing aan.

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt FC IJsselmonde op te bewijzen dat zij met de Gemeente is overeengekomen dat FC IJsselmonde een aanvullende vergoeding verkrijgt als Overmaas voor haar opstallen uiteindelijk toch meer krijgt dan dat zij zou hebben gekregen op basis van de oorspronkelijke taxatie en dat dat dan ook naar rato ten laste van de Gemeente toekomt aan FC IJsselmonde;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
4 november 2020voor uitlating door FC IJsselmonde of en op welke wijze zij bewijs wil leveren;

5.3.

bepaalt dat FC IJsselmonde, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct op de in 5.2 genoemde rol in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat FC IJsselmonde, indien zij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
december 2020tot en met
maart 2021direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat de Gemeente, indien zij getuigen in contra-enquête wil voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag/dagen en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag en tijd;

5.6.

bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank -
Administratie handel en haven, afdeling planningsadministratie, kamer E13.31, postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555- en de wederpartij moeten toesturen;

5.7.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M. Witkamp in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125;

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 21 oktober 2020.

[3266/2054]