ECLI:NL:RBROT:2020:9646 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing vordering herstelkosten lekkage dak woning na koop

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 8342242 \ CV EXPL 20-723

uitspraak: 8 oktober 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht

in de zaak van

1..[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wondende te [woonplaats eisers] ,
eisers,

gemachtigde: mr. R.J.A. Kuijpers,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: DAS Ned.Rechtsbijstand Verz.mij N.V..

Eisers worden hierna ook aangeduid als “ [eiser 1] ”, “ [eiser 2] ” en gezamenlijk als “ [eisers] .” en gedaagde als “ [gedaagde] ”.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

het exploot van dagvaarding van 10 februari 2020, met producties;
het initiële exploot van dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

Op 31 augustus 2015 is [gedaagde] , destijds bewoner van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) met de heer [naam] (hierna: [naam] ), zijn toenmalige buurman en mede VvE-lid, bij schriftelijke overeenkomst het volgende overeengekomen:
Bovenstaande leden komen overeen per 1 maart 2015 jl. € 35,00 per maand te zullen overmaken (eerder € 25,00 per maand)
En per 1 september 2015 komen beide overeen € 100,00 maandelijks te zullen overmaken.
Dit is gezien de aankomende kosten voor vernieuwing dak en eventuele onvoorziene overige onderhoudskosten overeengekomen dd 31 augustus 2015 te Papendrecht

[eisers] . heeft op 6 juni 2018 de woning met bouwjaar 1964 van [gedaagde] gekocht.

In de koopovereenkomst tussen partijen is het volgende opgenomen:

artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. […]

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning. […]

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

3. De notariële levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 september 2018.

4. Voorafgaand aan de overdracht heeft [eisers] . de woning door Perfectkeur bouwkundig laten keuren. In het bouwkundig rapport d.d. 11 juli 2018 is het volgende vermeld:

Conditie van het dakbeschot

Het dakbeschot is slechts deels en zeer plaatselijk geïnspecteerd. Het is vanzelf onmogelijk om het hele dakvlak te inspecteren.

Dakbeschot: gebreken of beperkt rot (termijn)

In het dakbeschot is beperkt (hout)rot of gebreken aanwezig. Indien dit wordt veroorzaakt door gebreken aan de buitenzijde, zal dit elders in het rapport worden vermeld. Het (hout)rot dient te worden hersteld c.q. enkele onderdelen van het dakbeschot dienen te worden vervangen. Het vervelende hiervan is dat aan de buitenzijde (enkele) pannen of een deel van het dakbedekking verwijderd moet worden om dit herstel deugdelijk te kunnen uitvoeren. Dat maakt het werk arbeidsintensief. Tevens moeten waarschijnlijk voorzieningen worden getroffen zoals het plaatsen van een steiger om het werk veilig te kunnen uitvoeren.

Directkosten - Termijnkosten € 429,00 Verbeterkosten -
Directkosten VvE - Termijnkosten VvE € 650,00 Verbeterkosten VvE -
Hoofddak(en) dakpannen / dakbedekkingDe dakbedekking verkeert in voldoende conditie. Wel rekening houden met regulier onderhoud.
Het regulier onderhoud is weer en materiaal afhankelijk. Derhalve zijn hiervoor geen kosten
opgenomen.

In de loop der jaren verzamelt zich onder de pannen vuil en nestmateriaal. Dit vermindert de
ventilatie en kan verrotting van het dakbeschot of panlatten veroorzaken. Veel dakpannen moeten
op enig moment herlegd worden om ventilatie te waarborgen. […]

Dak of gevel doorvoeren

Er zijn geen gebreken opgemerkt aan de dak/gevel doorvoeren. Deze verkeren in een goede conditie. De aansluiting met het dak en/of de gevel is voldoende.

5. Naar aanleiding van de lekkage in juli 2019 in het puntdak van de woning heeft [eisers] . een dakinspectie laten uitvoeren. [eisers] . heeft de geadviseerde werkzaamheden tegen betaling van een bedrag van € 4.000,- laten verrichten, maar daarmee bleken de lekkageproblemen niet verholpen.

6. Eind augustus 2019 heeft [eisers] . wederom lekkages geconstateerd in de woning.

7. TOP Expertise heeft op 23 oktober 2019 onderzoek gedaan naar mogelijke gebreken aan het dak van de woning en op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden. In haar rapport van 13 november 2019 heeft zij het volgende geconcludeerd:
a. Een omschrijving van de door u geconstateerde gebreken/schade.

De woning is voorzien van een hellend dak dat is voorzien van dakpannen. De pannen dateren nog vanaf de oplevering van de woning uit medio 1964 en zijn derhalve 55 jaar oud.

De zolder is bereikbaar met een vlizotrap. De binnen afwerking van het schuine dak bestaat uit houtwolcementplaten die tussen de gordingen en tegen het houten dakbeschot zijn aangebracht.

Aan de binnenzijde van het dak constateren wij op diverse locaties sporen van binnentredend water.

Deze leksporen zijn zichtbaar op zowel de houten constructies als op de houtwolcementplaten. Meerdere houtwolcementplaten zijn als gevolg van waterbelasting verloren gegaan en vertonen gaten. Op de foto’s op de volgende pagina zijn enkele van de aantastingen zichtbaar.

In het ondergelegen plafond in de slaapkamer zijn vochtplekken en in het plafond zichtbaar.

b. De schadeoorzaak.

Wij constateren dat de pannen zijn vergaan en nauwelijks nog een waterkerende functie hebben. De pannen zijn poreus, de pannen zijn geperforeerd en vertonen gaten, meerdere pannen zijn gescheurd, sommige scheuren zijn met kit dichtgezet en de meeste pannen sluiten niet meer deugdelijk op elkaar aan. De dakpannen van de naastgelegen woningen in het woonblok zijn inmiddels vervangen.

Op onderstaande foto’s zijn enkele van de gebreken zichtbaar.

Samengevat kan worden vastgesteld dat de dakpannen zijn vergaan en hun maximale levensduur hebben bereikt.

c. De vraag of er sprake is van ernstige gebreken, die in de weg staan van een normaal gebruik van de woning als woonhuis.

Uw cliënten hebben een zeil op de zoldervloer aangebracht om het water naar de ondergelegen slaapkamer te weren. Zonder deze noodvoorzieningen met zeilen zou de woning onzes inziens niet normaal als woonhuis gebruikt kunnen worden, vanwege binnentredend water in de ondergelegen slaapkamers.

d. De vraag of de gebreken al langere tijd aanwezig moeten zijn geweest en of u kunt beoordelen of deze gebreken al voor overdracht (voor september 2018) opgemerkt moeten zijn geweest.

Wij zijn van oordeel dat deze gebreken al langere tijd aanwezig zijn. Dit valt op te maken aan de aantastingen aan het houten dakbeschot op zolder en de aantastingen aan de houtwolcement platen. Voordat dergelijke aantastingen zichtbaar worden, is er al sprake van een jarenlange lekkage en waterbelasting. Wij zijn van mening dat de lekkages al ruim voor de overdracht van de woning (september 2018) aanwezig zijn geweest.

e. De vraag hoe de gebreken hersteld moeten worden en hoe hoog de herstelkosten zijn.

Herstel kan alleen plaatsvinden middels het vervangen van de pannen. Hiervoor moet de voor- en achterzijde van de woning in de steigers worden geplaatst, moeten de bestaande pannen, panlatten en teugels worden verwijderd en worden afgevoerd, moeten nieuwe teugels en panlatten worden aangebracht, moet aan de buitenzijde een dampopen folie worden aangebracht ter bescherming van het dakbeschot en moeten nieuwe pannen geleverd en aangebracht worden. De herstelkosten zijn te ramen op € 15.000,-- inclusief btw.

8. Bij brief van 30 augustus 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] . [gedaagde] in gebreke gesteld. Hierop heeft [eisers] . geen reactie van [gedaagde] ontvangen.

9. Bij offerte van 23 december 2019 heeft Bakker Totaal Bouw de herstelkosten begroot op een bedrag van € 7.386,69 inclusief btw.

3..De vordering, de grondslag en het verweer

3.1

[eisers] . heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot:

primair

i. de met [eisers] . gesloten koopovereenkomst alsnog deugdelijk na te komen, inhoudende dat [gedaagde] uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het door u te wijzen vonnis overgaat tot het volledig en deugdelijk (laten) herstellen van de in het expertiserapport genoemde gebreken aan het dak, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- of een in goede justitie nader te bepalen bedrag voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;

subsidiair

om binnen 14 dagen na betekening van het door u te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] . te betalen een bedrag ad € 7.386,69 zijnde de herstelkosten van de gebreken aan het dak;

primair en subsidiair:

om binnen 14 dagen na betekening van het door u te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] . te betalen:

a. een bedrag ad € 719,95 ter zake de expertisekosten;

b. een bedrag ad € 900,64 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten;

c. de wettelijke rente over de gevorderde bedragen, vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van die bedragen, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

d. de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eisers] . aan zijn eis het volgende ten grondslag gelegd. De woning bezit niet die eigenschappen, die [eisers] . op basis van de overeenkomst met [gedaagde] mocht verwachten. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dient [gedaagde] in te staan voor die feitelijke eigenschappen van de woning die aan een normaal gebruik van de woning als woonruimte in de weg staan. Nu is gebleken dat er sprake is van ernstige gebreken (vochtproblemen) waardoor een groot deel van de woning is aangetast en waardoor er een grote kans is op omvangrijke gevolgschade, is [gedaagde] tekortgeschoten in de op hem rustende verplichting tot de levering van een woning die als woonhuis kan worden gebruikt. De gebreken dienen op korte termijn te worden hersteld. Voorts is [gedaagde] de kosten ter vaststelling van de schade en de buitengerechtelijke kosten verschuldigd. Voor zover zou worden geoordeeld dat hij niet van de gebreken op de hoogte is geweest, is sprake van wederzijdse dwaling. In dat geval is [gedaagde] gehouden het door [eisers] . geleden nadeel, zijnde de herstelkosten, te voldoen.

3.3

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen hij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4..De beoordeling van het geschil

4.1

In artikel 6.1. van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de woning door de verkoper aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, waarbij de koper in beginsel deze staat met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. In beginsel draagt [eisers] . dus vanaf de datum van overdracht het risico van alle gebreken in de woning. In artikel 6.3. van de overeenkomst is bepaald dat ook gebreken die het normale gebruik van de woning als woonbestemming belemmeren voor rekening en risico van komen van de koper indien die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Slechts indien de koper er niet mee bekend was dat de woning op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik of dit op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor hem kenbaar was is hij aansprakelijk voor (uitsluitend) de herstelkosten. Indien de verkoper een verwijt treft is hij tevens aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade.

4.2

TOP Expertise heeft in haar rapport van 13 november 2019 verklaard dat de dakpannen van de woning ten tijde van haar onderzoek nauwelijks nog een waterkerende functie hebben en voorts dat aan de binnenzijde van het dak op diverse locaties sporen van binnentredend water zijn geconstateerd waarbij meerdere houtwolcementplaten als gevolg van waterbelasting verloren zijn gegaan en gaten vertonen. Voorts heeft TOP Expertise geconstateerd dat [eisers] . als noodvoorziening een zeil op de zoldervloer heeft moeten aanbrengen om het water naar de ondergelegen slaapkamer te weren.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn genoemde en in zoverre niet althans onvoldoende weersproken gebreken te kwalificeren als gebreken die het normale gebruik van de woning als woonhuis belemmeren. Volgens TOP Expertise moeten deze gebreken gelet op de aantastingen aan de houtwolcementplaten en het houten dakbeschot op zolder al ruim voor de overdracht van de woning in september 2018 aanwezig zijn geweest, aangezien dergelijke aantastingen pas zichtbaar worden na jarenlange lekkage en waterbelasting. Daarmee is komen vast te staan dat de woning op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn.

4.3

De gebreken zijn door [eisers] . voor het eerst geconstateerd in de maand juli 2019. [eisers] . heeft weliswaar gesteld dat de lekkages mede gelet op hun ernst [gedaagde] niet hebben kunnen zijn ontgaan, maar deze stelling is door hem niet met objectieve feiten onderbouwd. Evenmin is door hem gesteld dat hij in de periode van 10 maanden vanaf de datum van levering op 1 september 2018 lekkages heeft geconstateerd. Dat de onderhavige lekkage samenhangt met de verholpen eerdere lekkage waarvan [gedaagde] melding heeft gemaakt in de voorafgaand aan de verkoop door hem overgelegde vragenlijst of een daarmee samenhangende oorzaak heeft, is onvoldoende onderbouwd. Uit de overeenkomst tussen [gedaagde] en [naam] van 31 augustus 2015 blijkt evenmin dat zij deze afspraken hebben gemaakt op basis van concrete gebreken aan het dak waarvan [gedaagde] op de hoogte was. Aangezien niet gebleken is dat [gedaagde] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst bekend was met voornoemde gebreken of dat deze voor hem kenbaar waren, is [gedaagde] niet tekortgeschoten in de op hem in het kader van de koopovereenkomst rustende mededelingsplicht.

4.4

[eisers] . heeft op 11 juli 2018 een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Perfectkeur. Daarmee heeft hij echter nog niet zondermeer aan de op hem rustende onderzoeksplicht voldaan. Perfectkeur heeft weliswaar geconcludeerd dat de dakbedekking (rekening houdend met regulier onderhoud) in voldoende conditie verkeert, maar ten aanzien van het dakbeschot is vastgesteld dat daarin beperkt (hout)rot of gebreken aanwezig zijn waarbij het (hout)rot dient te worden hersteld c.q. enkele onderdelen van het dakbeschot dienen te worden vervangen. Daarbij is opgemerkt dat de conditie van het dakbeschot slechts deels en zeer plaatselijk is geïnspecteerd. Op basis van deze informatie had [eisers] . moeten beseffen dat er een risico was op meer of ernstigere schade aan het dakbeschot en gebreken aan het dak van de woning. Het had dan ook op zijn weg gelegen om nader onderzoek te verrichten naar de omvang van de (eventuele) schade aan de overige delen van het dakbeschot. Aangezien [eisers] . dit heeft dit nagelaten, heeft hij onvoldoende voldaan aan zijn onderzoekplicht en kan hij op de onbekendheid van de gebreken geen beroep doen.

4.5

[eisers] . was er voorts mee bekend dat het bouwjaar van de woning 1964 betrof. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] op enig moment heeft aangegeven dat de dakpannen van de woning zijn vernieuwd, zodat redelijkerwijs moet worden aangenomen dat [eisers] . er ook mee bekend was dat de dakpannen dateerden van het moment van oplevering van de woning ten tijde van de koop meer dan 53 jaar oud waren. Op gebreken als gevolg van normale slijtage en ouderdom van het dak en de onbekendheid hiermee kan [eisers] . zich dan ook niet beroepen.

4.6

Aangezien op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is komen vast te staan dat [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en dat de door [eisers] . gestelde gebreken bij correcte naleving van zijn onderzoeksplicht redelijkerwijs voor hem kenbaar hadden kunnen zijn geweest, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] (toerekenbaar) tekortgeschoten is in de nakoming van koopovereenkomst. De vordering hem hiertoe te veroordelen op last van een dwangsom zal dan ook worden afgewezen. De kosten van herstel en expertise blijven op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] . en zullen derhalve eveneens worden afgewezen. De rente en buitengerechtelijke kosten zijn derhalve ook niet toewijsbaar.

4.7

[eisers] . zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

5..De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eisers] . in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590