Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 8292788 \ CV EXPL 20-3522
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:
- het exploot van dagvaarding van 24 januari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
Op of omstreeks 3 augustus 2017 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen waarin – kort gezegd – [gedaagde] aan [eiseres] opdracht heeft gegeven om zijn woning aan de [adres] (hierna: de woning) te verkopen tegen een courtage van 1,25% van de uiteindelijke koopsom (hierna: de overeenkomst). Op deze overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing.
In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
5 Met betrekking tot de opstartkosten van de opdracht door de opdrachtgever zijn partijen het
volgende overeengekomen: € 595,-- inclusief B.T.W. Bij beëindiging van de opdracht zullen
alleen de nog niet gefactureerde extra afgenomen diensten/producten in rekening worden
gebracht.
5 Met betrekking tot de opstartkosten van de opdracht door de opdrachtgever zijn partijen het
volgende overeengekomen: € 595,-- inclusief B.T.W. Bij beëindiging van de opdracht zullen
alleen de nog niet gefactureerde extra afgenomen diensten/producten in rekening worden
gebracht.
In de NVM-voorwaarden is het volgende opgenomen:
Artikel 6: Einde van de opdracht1 De opdracht eindigt door: […]
b) intrekking van de opdracht door de consument. […]
Artikel 6: Einde van de opdracht1 De opdracht eindigt door: […]
b) intrekking van de opdracht door de consument. […]
2 De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of
- in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende
- in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende
partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. […]
3 Een opdracht kan te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden
genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer
schadeplichtig.
De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van de reeds gemaakte kosten zoals bedoeld
in artikel 17 en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op
een percentage van het loon. Het intrekken van een opdracht dient bij voorkeur schriftelijk of
telefonisch te geschieden. […]
genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer
schadeplichtig.
De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van de reeds gemaakte kosten zoals bedoeld
in artikel 17 en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op
een percentage van het loon. Het intrekken van een opdracht dient bij voorkeur schriftelijk of
telefonisch te geschieden. […]
Artikel 13: Verplichtingen van de consument1 Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om
overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van
soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het
overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van
soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het
vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.
2 De consument werkt mee aan de vervulling door de makelaar van de verplichtingen (bijvoorbeeld
de identificatie van de opdrachtgever) welke deze heeft in het kader van de WWFT.
de identificatie van de opdrachtgever) welke deze heeft in het kader van de WWFT.
Artikel 14: Courtage[...]
3 Na beëindiging van de bemiddelingsopdracht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub b t/m e is de
consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een
onroerende zaak tot stand komt, tenzij:
consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een
onroerende zaak tot stand komt, tenzij:
- de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 13;
- de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met
betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. […]
betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. […]
Artikel 17: Kosten
1. Tenzij anders overeengekomen vergoedt de consument bij een bemiddelingsopdracht de kosten
die de makelaar ten behoeve van de consument maakt. Ten aanzien van het maken van deze
kosten en de omvang ervan dient de makelaar tevoren met de consument overleg te plegen en
afspraken daaromtrent schriftelijk of telefonisch vast te leggen. Een en ander geldt eveneens als
de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking of anderszins.
2 De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake
die de makelaar ten behoeve van de consument maakt. Ten aanzien van het maken van deze
kosten en de omvang ervan dient de makelaar tevoren met de consument overleg te plegen en
afspraken daaromtrent schriftelijk of telefonisch vast te leggen. Een en ander geldt eveneens als
de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking of anderszins.
2 De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake
wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten zoals in het vorige lid bedoeld en, indien en
voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon.
voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon.
4. Op 4 juni 2018 heeft [eiseres] met de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de woning bezichtigd.
5. Bij e-mail van 18 maart 2019 heeft [gedaagde] de overeenkomst opgezegd per 31 maart 2019.
6. Bij e-mailbericht van 21 maart 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] het volgende bericht:
Naar aanleiding van uw email en het telefoongesprek met mijn collega [naam 3] bevestigen wij hierbij de beëindiging van de verkoopopdracht. […]
Wat betreft eventuele openstaande kosten zag ik dat alleen het presentatiepakket (video, 360 graden foto’s en plattegronden plaatsing op Funda) van Funda verlengd is na 1 jaar.
Deze kosten (€ 150,-) zullen wij verder niet in rekening brengen. […]
Naar aanleiding van uw email en het telefoongesprek met mijn collega [naam 3] bevestigen wij hierbij de beëindiging van de verkoopopdracht. […]
Wat betreft eventuele openstaande kosten zag ik dat alleen het presentatiepakket (video, 360 graden foto’s en plattegronden plaatsing op Funda) van Funda verlengd is na 1 jaar.
Deze kosten (€ 150,-) zullen wij verder niet in rekening brengen. […]
7. In de week van 21 maart 2019 heeft [gedaagde] contact opgenomen met de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van Greveling Makelaardij en Taxaties voor het verkopen van de woning.
8. Op 8 april 2019 is de woning verkocht aan [naam 1] voor een bedrag van € 775.000,- kosten koper. De levering heeft plaatsgevonden op 17 mei 2019.
3..De vordering, de grondslag en het verweer
3.1
[eiseres] heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan haar van in totaal € 10.643,46 – zijnde € 9.687,50 aan hoofdsom, € 96,58 aan tot aan de datum van dagvaarding verschenen rente en € 859,38 aan buitengerechtelijke kosten – te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, een en ander een bedrag van € 25.000,- niet te boven gaand, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan haar eis het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarop van toepassing zijn de NVM-voorwaarden gehouden tot betaling van de overeengekomen courtage van 1,25% over de verkoopprijs van de woning van € 775.000,-, zijnde € 9.687,50 inclusief btw. De woning is weliswaar na de beëindiging van de overeenkomst verkocht, maar dit is resultaat geweest van de dienstverlening van [eiseres] aan [gedaagde] tijdens de looptijd van de opdracht. Bovendien is aannemelijk dat de onderhandelingen met [naam 1] reeds gedurende de overeenkomst zijn aangevangen.
Omdat betaling van courtage uitbleef heeft [eiseres] de vordering ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde, die diverse incassowerkzaamheden heeft verricht. Op grond van algemene voorwaarden dan wel op grond van artikel 6:96 BW is [gedaagde] gehouden de buitengerechtelijke kosten te voldoen.
Omdat betaling van courtage uitbleef heeft [eiseres] de vordering ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde, die diverse incassowerkzaamheden heeft verricht. Op grond van algemene voorwaarden dan wel op grond van artikel 6:96 BW is [gedaagde] gehouden de buitengerechtelijke kosten te voldoen.
3.3
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen hij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.
4..De beoordeling van het geschil
4.1
Niet in geschil is dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden op
31 maart 2019 is geëindigd. In artikel 14.3 van de NVM-voorwaarden is bepaald dat [gedaagde] , ook indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, vanaf het moment van beëindiging van de bemiddelingsopdracht geen courtage verschuldigd is, tenzij de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel
13 van de voorwaarden of indien de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht.
31 maart 2019 is geëindigd. In artikel 14.3 van de NVM-voorwaarden is bepaald dat [gedaagde] , ook indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, vanaf het moment van beëindiging van de bemiddelingsopdracht geen courtage verschuldigd is, tenzij de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel
13 van de voorwaarden of indien de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht.
4.2
[gedaagde] heeft betwist dat hij gedurende de looptijd van de overeenkomst contact is geweest tussen hem en [naam 1] . [naam 1] heeft in zijn schriftelijke verklaring ook uitdrukkelijk weersproken dat vóór 1 april 2019 contact is geweest tussen hem en [gedaagde] . Dat [gedaagde] de koopovereenkomst met [naam 1] gedurende de looptijd van de overeenkomst buiten [eiseres] om tot stand heeft gebracht, in dit kader onderhandelingen heeft gevoerd, of gebruik heeft gemaakt van soortgelijke diensten van anderen dan wel activiteiten heeft ontplooid die [eiseres] bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht konden belemmeren of zijn activiteiten konden doorkruisen, is op basis van de ter beoordeling voorliggende feiten en omstandigheden niet komen vast te staan. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat het opmerkelijk is dat de koopovereenkomst met [naam 1] zeer kort na het eindigen van de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar zij heeft op geen enkele wijze concreet onderbouwd dat [gedaagde] reeds gedurende de looptijd contact heeft gehad met [naam 1] . Dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 13 van
de NVM-voorwaarden is daarmee niet gebleken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiseres] die geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan, tot het leveren van bewijs op dit punt toe te laten.
de NVM-voorwaarden is daarmee niet gebleken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiseres] die geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan, tot het leveren van bewijs op dit punt toe te laten.
4.3
Voorts heeft [eiseres] gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van haar dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. [gedaagde] heeft niet weersproken dat [eiseres] verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop, waaronder het presenteren van de woning via verschillende kanalen, en dat zij met [naam 1] op 4 juni 2018 de woning heeft bezichtigd. Daarnaast blijkt uit de door [eiseres] overgelegde e-mailcorrespondentie dat [eiseres] , naast de verzonden afspraak-bevestiging van 1 juni 2018, zowel op 18 juni 2018 als op 26 juni 2018 tweemaal per e-mail door hem verzochte informatie aan [naam 1] heeft verstrekt. Deze werkzaamheden hebben kennelijk kort daarna niet geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst.
Niet gebleken is dat [eiseres] daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting [naam 1] , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van [eiseres] . Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] en [naam 1] , maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen [eiseres] en [naam 1] , is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door [eiseres] verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiseres] op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs.
Niet gebleken is dat [eiseres] daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting [naam 1] , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van [eiseres] . Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] en [naam 1] , maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen [eiseres] en [naam 1] , is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door [eiseres] verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiseres] op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs.
4.4
Niet gebleken is dat van één van de in artikel 14.3 van de NVM-voorwaarden genoemde uitzonderingen sprake is. [gedaagde] is dan ook geen courtage verschuldigd.
4.5
Op grond van artikel 6.3 juncto artikel 17 van de NVM-voorwaarden heeft [eiseres] in geval van intrekking van de opdracht wel recht op vergoeding van de reeds gemaakte kosten en, indien en voor zover bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon. In artikel 5 van overeenkomst is echter bepaald dat ingeval van beëindiging van de opdracht enkel de nog niet gefactureerde extra afgenomen diensten/ producten in rekening worden gebracht. [eiseres] heeft in haar e-mail van 21 maart 2019 waarbij zij instemt met de opzegging aan [gedaagde] bericht dat ten aanzien van de openstaande kosten alleen het presentatiepakket van Funda na 1 jaar is verlengd en dat deze kosten niet in rekening zouden worden gebracht. Nu [eiseres] daarmee expliciet afstand heeft gedaan van haar aanspraken op deze kosten is [gedaagde] na beëindiging van de overeenkomst niets meer verschuldigd.
4.6
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zullen de gevorderde hoofdsom en de daarop gebaseerde nevenvorderingen worden afgewezen.
4.7
[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
4.8
De door [gedaagde] verzochte nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
4.9
De onweersproken gebleven rente over de proceskosten en de nakosten zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af,
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op:
- € 720,- aan salaris voor de gemachtigde;
- te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [eiseres] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
590