Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8640382 VV 20-271
uitspraak: 21 september 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
,
gevestigd in [vestigingplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Hoogesteger,
tegen
1..[gedaagde 1]
[gedaagde 1] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
en
2. [gedaagde 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. M. van Dijkman.
Eiseres wordt hierna “ [eiseres] ” genoemd.
Gedaagden worden hierna “ [gedaagde 1] ” en “ [gedaagde 2] ” (afzonderlijk) en “ [gedaagde 1] c.s.” (gezamenlijk) genoemd.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 juli 2020, met producties;
- de e-mail van mr. Van Dijkman van 3 september 2020 met vier producties;
- de op 7 september 2020 per wetransfer door [eiseres] overgelegde producties (één foto en zeven videobestanden);
- de pleitaantekeningen van [eiseres] ;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde 1] c.s.
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 7 september 2020, overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1.
[eiseres] huurt met ingang van 1 juli 1998 de tweede verdieping van pand C aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het pand) van (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde 2] . Voordien huurde [eiseres] dezelfde verdieping (hierna: het gehuurde) van een andere verhuurder, vanaf 1 juli 1988.
2.2.
De huurprijs bedraagt op dit moment € 10.135,90, vermeerderd met € 1.427,67 aan servicekosten, inclusief btw per drie maanden. Het pand waarin het gehuurde ligt, bestaat uit een begane grond en twee verdiepingen. Het pand maakt deel uit van drie gelijksoortige vrijstaande gebouwen met één gezamenlijk entreegebied en groenvoorzieningen.
2.3.
[eiseres] is een onderneming die schade-expertisediensten aanbiedt. Zij gebruikt het gehuurde als kantoor en ontvangt daar klanten en relaties.
2.4.
Op 27 februari 2020 heeft [gedaagde 2] een huurovereenkomst gesloten met [naam stichting] voor de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand met ingang van 1 maart 2020. Overeengekomen is dat het gehuurde wordt bestemd om te worden gebruikt als hospice met bijbehorende ondersteuningen.
2.5.
[eiseres] heeft per e-mail van 4 februari 2020 en per brief van 6 april 2020 bij [gedaagde 1] c.s. bezwaar gemaakt tegen de komst van een hospice in het pand.
2.6.
De gemeente heeft op 17 april 2020 een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van de gevel en het verbouwen van de begane grond van een “voormalig kantoorgebouw”. [eiseres] heeft op 27 mei 2020 bezwaar gemaakt tegen deze vergunning.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert om als voorlopige voorziening bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te verbieden om de begane grond en/of andere ruimte in het pand
aan de [adres] te Rotterdam te verhuren en/of in gebruik te geven voor de
vestiging van een hospice, althans anders te verhuren en/of in gebruik te geven dan als
kantoorruimte;
2. een dwangsom op te leggen van € 1.000,- per dag dat [gedaagde 1] c.s. nalaat om aan de vordering onder 1 te voldoen;
subsidiair:
3. de huurprijs van het gehuurde vanaf de datum van dit vonnis met 50% te verlagen;
primair en subsidiair:
4. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat de voorgenomen komst van een hospice in het kantoorpand waar [eiseres] een verdieping huurt, kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW omdat dit het huurgenot van [eiseres] zal verminderen. Zij stelt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten dat er uitsluitend kantoren in het pand zouden zijn gevestigd en dat dit vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ook altijd het geval is geweest. De aanwezigheid van een hospice zal de sfeer domineren, afbreuk doen aan het zakelijke karakter van het kantoorpand en overlast opleveren.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan, voor zover deze relevant zijn.
4. De beoordeling
4.1.
Aangezien het hospice het pand op korte termijn wil betrekken, heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening. [eiseres] is dan ook ontvankelijk in haar vordering.
4.2.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen en of aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om in kort geding daarop vooruit te lopen. Het gaat dan ook om een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
[eiseres] betwist niet dat [gedaagde 1] fungeert als beheerder van het gehuurde en dat [gedaagde 2] de eigenaresse van het pand en de verhuurster is. Omdat tussen [eiseres] en [gedaagde 1] geen huurovereenkomst bestaat, zal de vordering van [eiseres] jegens [gedaagde 1] worden afgewezen.
4.4.
[eiseres] stelt dat de komst van een hospice een gebrek van het gehuurde oplevert. Deze stelling wordt niet gevolgd, gelet op het volgende.
4.5.
Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Voor het begrip ‘gebrek’ is bepalend het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. Zowel huurder als het huurobject zijn in dit geval geobjectiveerd. Beslissend in dit geval is wat naar verkeersopvattingen als normaal gebruik kan worden aangemerkt.
4.6.
[eiseres] heeft het gehuurde in 1998 van (de rechtsvoorgangster) van [gedaagde 2] gehuurd als kantoorruimte. In de schriftelijke huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 2] zijn geen bepalingen opgenomen over het gebruik van de overige verdiepingen van het pand. Het pand en de directe omgeving daarvan hebben een zakelijke uitstraling. Bij het aangaan van de huurovereenkomst van de kantoorruimte mocht [eiseres] , die het gehuurde op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst al tien jaar van een andere partij had gehuurd, verwachten dat het pand en de omgeving steeds deze zakelijke uitstraling zouden behouden. In het pand waarin het gehuurde ligt en de andere twee naburige bedrijfspanden hebben steeds huurders gezeten die het door hen gehuurde gebruikten als kantoor, maar dit betekent niet dat [eiseres] mocht verwachten dat [gedaagde 2] de overige verdiepingen van het pand altijd alleen zou verhuren als kantoorruimte. Zolang het pand en de omgeving van het gehuurde een representatieve, zakelijke uitstraling behouden, voldoet het gehuurde aan wat [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het feit dat het pand in het verleden in verschillende stukken is aangeduid als kantoorgebouw, maakt dit niet anders.
4.7.
[gedaagde 2] heeft de begane grond verhuurd aan een hospice. Zij heeft, met als ondersteuning de als productie 2 overgelegde plattegrond, onderbouwd dat de verbouwing van de begane grond de zakelijke uitstraling van het pand niet aantast. In het hospice komen vier kamers voor cliënten. Deze kamers komen aan de oostkant van het pand. De ingang van de kantoorruimte van [eiseres] en het toegangspad liggen aan de westkant van het pand, zodat bezoekers van [eiseres] geen zicht hebben op de kamers van de cliënten van het hospice. Aan de noordkant van de begane grond komen twee kamers voor artsen en stafleden. In de entree van het pand, waarvan ook het personeel en de bezoekers van [eiseres] gebruik maken, zit een glazen pui die uitzicht biedt op (alleen) deze twee kamers, die als kantoorruimten zijn te beschouwen. In de zuidkant van het pand zal een deur worden gemaakt en er zal een pad worden aangelegd van deze deur naar de parkeerplaats. [eiseres] heeft gesteld dat het pand hierdoor een andere uitstraling zal krijgen en dat dit bij haar bezoekers tot verwarring zal leiden. Door de verbouwing verandert het pand inderdaad uiterlijk, maar een extra deur en een pad maken niet dat het pand geen zakelijke uitstraling meer heeft. Voor zover hierdoor verwarring zou kunnen ontstaan voor bezoekers van [eiseres] over de juiste ingang, dan is dit eenvoudig op te lossen, bijvoorbeeld door het plaatsen van bordjes.
4.8.
Aan de zuidwestkant zal het hospice een L-vormige tuin aanleggen ten behoeve van haar cliënten. Ook komt er een deur in de westgevel om vanuit de gezamenlijke woonkamer van en naar de tuin te kunnen gaan. De aanwezigheid van een tuin met daarin cliënten van het hospice zou inderdaad afbreuk kunnen doen aan het zakelijke karakter van het pand. [gedaagde 2] heeft echter aangevoerd dat deze tuin deugdelijk wordt afgescheiden van het pad, zodat vanaf het pad geen zicht is op deze tuin en de mensen daarin. Onder deze omstandigheden kan op dit moment niet worden gezegd dat de wijziging, bestaande uit de aanleg van de afgeschermde tuin en het aanbrengen van een deur, leidt tot een vermindering van de zakelijke uitstraling van het pand.
4.9.
De aard van een hospice brengt met zich mee dat er terminaal zieke cliënten naar het hospice zullen komen, onder andere met ambulances, en dat er regelmatig cliënten zullen overlijden en worden opgehaald met lijkwagens. Namens [gedaagde 2] is ter zitting verklaard dat overleden cliënten uitgeleide wordt gedaan, maar dat dit in het pand plaatsvindt, niet daarbuiten. De ambulances en de lijkwagens zullen zo dicht mogelijk bij het pand worden geparkeerd, aldus [gedaagde 2] . Volgens [gedaagde 2] zal er gemiddeld één keer per week een ambulance en een lijkwagen voor het pand staan.
4.10.
Voorstelbaar is dat de aanwezigheid van ambulances en lijkwagens geen opbeurend gezicht is voor het personeel, sollicitanten en de bezoekers van [eiseres] . Wat betreft het personeel (en eventuele sollicitanten) en bezoekers in het pand geldt daarbij wel dat het gehuurde op de tweede verdieping van het pand is gelegen. Dit brengt met zich mee dat wanneer mensen uit het raam kijken, zij normaal gesproken verder van het pand af zullen kijken. Wanneer mensen dicht bij het raam direct naar beneden kijken, zullen zij wel met enige regelmaat een ambulance of een lijkwagen kunnen zien. Dit kan confronterend zijn. Zoals uit de overgelegde filmpjes kan worden afgeleid, is het gehuurde wel zodanig ingericht en/of in te richten dat uitzicht op dicht bij het pand geparkeerde ambulances en lijkwagens zo veel mogelijk wordt verminderd. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij slechts enkele keren per week klanten en/of relaties ontvangt. Omdat de komst van cliënten en het ophalen van overleden cliënten ook ’s avonds en in het weekend zal plaatsvinden, is de kans dat bezoekers hiermee worden geconfronteerd dan ook beperkt.
4.11.
[eiseres] heeft ook gesteld dat de aanwezigheid van een hospice zal leiden tot geuroverlast. [gedaagde 2] heeft erkend dat er etensluchten zijn verspreid tijdens een eenmalige bijeenkomst voor vrijwilligers, toen de afzuiginstallatie nog niet was aangesloten. Omdat er naar verwachting dagelijks gekookt zal gaan worden voor de aanwezige cliënten, zal een deugdelijke afzuiginstallatie in het hospice aanwezig moeten zijn. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat een dergelijke installatie is of wordt aangelegd waardoor de etensluchten via het dak van het pand zullen worden afgevoerd. Niet aannemelijk is dan ook dat er bij de komst van het hospice sprake zal zijn van geuroverlast door etensluchten. Tegen de door [eiseres] geuite vrees voor geuren van medicatie in het pand heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat de cliënten van het hospice niet of nauwelijks medicatie gebruiken en dat het gebruik van ontsmettingsmiddelen niet gebruikelijk is in een hospice. De vergelijking die [eiseres] maakt met een verpleeghuis gaat niet op, gelet op de aard van een hospice en de kleinschaligheid hiervan. Onder deze omstandigheden is niet aannemelijk dat er in het pand geuroverlast door medicatie zal zijn.
4.12.
De aanwezigheid van het hospice zal naar verwachting leiden tot meer parkeerdruk, zoals [eiseres] heeft gesteld. Ook als de begane grond aan een ander bedrijf of een andere organisatie zou worden verhuurd, zou dit er echter toe leiden dat er meer personeel, bezoekers en/of klanten naar het pand zouden komen en gebruik zouden maken van het parkeerterrein. [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hospice met een capaciteit voor vier cliënten tot meer geparkeerde auto’s leidt dan wanneer de ruimte aan een andere zakelijke huurder zou worden verhuurd.
4.13.
Gelet op de kleinschaligheid van het hospice zal het aantal bezoekers naar verwachting niet groot zijn. Bovendien ligt voor de hand dat bezoekers in overwegende mate buiten kantooruren langs zullen komen, zodat personeel en bezoekers van [eiseres] slechts in beperkte mate met hen geconfronteerd zullen worden. Daarbij komt dat de bezoekers naar verwachting het grootste deel van hun bezoek in het hospice zullen doorbrengen en niet daarbuiten.
4.14.
Tegenover de belangen van [eiseres] staat het belang van [gedaagde 2] om de door haar gesloten huurovereenkomst met het hospice na te komen. Weliswaar heeft [gedaagde 2] zichzelf in deze situatie geplaatst, door de huurovereenkomst met het hospice te sluiten zonder enig overleg met [eiseres] , maar dit neemt niet weg dat ook met haar belang rekening moet worden gehouden bij de beoordeling van de gevorderde voorziening.
4.15.
Gelet op al de hiervoor genoemde omstandigheden is op dit moment niet voldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat de komst van het hospice zal leiden tot een gebrek van het gehuurde. Hierbij speelt een rol dat het hospice slechts ruimte biedt aan vier cliënten tegelijk. [eiseres] heeft de vrees geuit dat het hospice op den duur zal uitbreiden naar de eerste etage van het pand, maar dit is door [gedaagde 2] betwist en [eiseres] heeft niet onderbouwd waarop hij deze vrees baseert. Het zal ook nog enige tijd duren voordat het hospice het pand daadwerkelijk in gebruik zal nemen, omdat er nog verbouwd moet worden en ook de omgevingsvergunning nog niet definitief is, gelet op de lopende bezwaarprocedure. Dit alles maakt dat er geen aanleiding is om nu in kort geding een ordemaatregel, in de zin van een verbod om de begane grond van het pand aan het hospice te verhuren, te treffen. De primaire vordering wordt dus afgewezen.
4.16.
De subsidiair gevorderde huurprijsvermindering wordt ook afgewezen. Ook als aannemelijk zou zijn dat de verhuur aan een hospice leidt tot een gebrek van het gehuurde, geldt dat in kort geding alleen een ordemaatregel kan worden getroffen. Huurprijsvermindering is geen ordemaatregel maar wijzigt de rechtstoestand tussen partijen. Dit kan niet in kort geding.
4.17.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
wijst de gevraagde voorlopige voorzieningen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. vastgesteld op € 721,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
424