Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8374692 \ CV EXPL 20-7639
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis in verzet van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
thans gedaagde in verzet,
gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde, thans eiseres in verzet],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
thans eiseres in verzet,
gemachtigde: mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Woonbron” en “ [gedaagde, thans eiseres in verzet] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- de oorspronkelijke dagvaarding van 20 december 2019, met producties;
- het verstekvonnis van 14 januari 2020;
- de verzetdagvaarding van 27 februari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie, met producties;
- de conclusie van repliek in oppositie, met één productie;
- de akte uitlaten producties van Woonbron.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen Woonbron als verhuurder en [gedaagde, thans eiseres in verzet] als huurder bestaat sinds 5 maart 2013 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Bij onder zaaknummer 8239057 CV EXPL 19-54428 gewezen verstekvonnis van 14 januari 2020 werd [gedaagde, thans eiseres in verzet] , overeenkomstig de eis van Woonbron, veroordeeld tot betaling aan Woonbron van € 1.991,54 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand december 2019 en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.877,86. Voorts is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en is [gedaagde, thans eiseres in verzet] veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, alsmede tot betaling van de huurbedragen waarop Woonbron bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou hebben, te rekenen met ingang van de maand januari 2020 tot de dag van ontbinding ten titel van huur, en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt ten titel van gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke renten en met veroordeling van [gedaagde, thans eiseres in verzet] in de kosten van het geding.
3.3.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft op 2 januari 2020 een bedrag van € 625,85 voldaan en op 13 januari 2020 een bedrag van 625,86. Vervolgens heeft [gedaagde, thans eiseres in verzet] op 11 februari 2020 een bedrag van
€ 2.136,85 voldaan. Met deze betalingen heeft [gedaagde, thans eiseres in verzet] de huurachterstand tot en met de maand februari 2020 alsmede de buitengerechtelijke kosten en proceskosten uit hoofde van het verstekvonnis van 14 januari 2020 voldaan.
3..Het geschil
3.1.
Woonbron heeft bij (oorspronkelijke) dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde, thans eiseres in verzet] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Woonbron van € 1.991,54, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.877,86. Voorts heeft Woonbron gevorderd [gedaagde, thans eiseres in verzet] te veroordelen aan Woonbron te betalen de maandelijkse huurbedragen waarop Woonbron bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou hebben, te rekenen met ingang van 1 januari 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, met veroordeling van [gedaagde, thans eiseres in verzet] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door de huurpenningen tot en met de maand december 2019 ad € 1.877,86 onbetaald te laten. Vanwege het uitblijven van betalingen is Woonbron genoodzaakt geweest haar vordering ter incasso uit handen te geven. De buitengerechtelijke kosten ad € 113,68 inclusief btw, dienen voor rekening van [gedaagde, thans eiseres in verzet] te komen.
3.3.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst bij herhaling huurachterstanden laten ontstaan. Naast een tweetal vonnissen van 14 februari 2014 en 16 februari 2018 heeft dit laatstelijk geresulteerd in een proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 15 mei 2019 (zaaknummer 7365642 CV EXPL 18-49941), waarbij [gedaagde, thans eiseres in verzet] veroordeeld is de huurachterstand tot en met de maand mei 2019 en de proceskosten aan Woonbron te voldoen middels een betalingsregeling. Indien [gedaagde, thans eiseres in verzet] de betalingsregeling niet zou nakomen, zou de huurovereenkomst alsnog ontbonden worden en zou [gedaagde, thans eiseres in verzet] gehouden zijn tot ontruiming van het gehuurde. Er is derhalve sprake van herhaalde wanprestatie van [gedaagde, thans eiseres in verzet] , hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.4.
Het door [gedaagde, thans eiseres in verzet] ingestelde verzet strekt ertoe het verstekvonnis van 14 januari 2020 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonbron af te wijzen.
3.5.
Daaraan heeft [gedaagde, thans eiseres in verzet] - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat de tekortkoming van [gedaagde, thans eiseres in verzet] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het belang van [gedaagde, thans eiseres in verzet] bij behoud van haar woning weegt zwaarder dan het belang van Woonbron bij ontruiming van het gehuurde. [gedaagde, thans eiseres in verzet] en haar gezin hebben een zware periode achter de rug. [gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft de achterstanden inmiddels geheel ingelopen en heeft hulp gezocht bij schuldhulpverlening.
3.6.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] stelt dat er sprake is van gebreken in het gehuurde, die tot op heden niet c.q. niet afdoende door Woonbron zijn verholpen. Hierdoor is het woongenot van [gedaagde, thans eiseres in verzet] aangetast. Voor deze vermindering van woongenot dient [gedaagde, thans eiseres in verzet] gecompenseerd te worden, welke compensatie verrekend zou moeten worden met de verschuldigde huurpenningen dan wel als zelfstandig schadebedrag aan haar uitgekeerd zou moeten worden.
3.7.
Woonbron heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [gedaagde, thans eiseres in verzet] in verzet. Woonbron stelt dat het verzet te laat is ingesteld, nu [gedaagde, thans eiseres in verzet] reeds op 29 januari 2020 telefonisch contact heeft opgenomen met Flanderijn. De verzettermijn verliep dientengevolge reeds op 26 februari 2020. Daarnaast heeft Woonbron aangevoerd dat de verzetdagvaarding nietig is, nu daarin verzuimd is de volledige voornamen van [gedaagde, thans eiseres in verzet] op te nemen.
3.8.
Woonbron heeft voorts betwist dat er sprake is van gebreken in het gehuurde en dat zij nalatig zou zijn met het verhelpen van eventuele gebreken. [gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft de gestelde gebreken en het daardoor verminderde woongenot niet voldoende onderbouwd. Alle in het verleden gemelde gebreken zijn steeds direct door Woonbron verholpen.
3.9.
Tenslotte heeft Woonbron aangevoerd dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] de huur van de maanden maart en april 2020, beiden ad € 625,78, alsmede de huur van de maand juli 2020 ad € 641,85 onbetaald heeft gelaten. Woonbron heeft in haar antwoord in oppositie haar eis gewijzigd, in die zin dat zij een bedrag vordert van € 1.251,56 aan huurachterstand berekend tot en met de maand april 2020. Woonbron heeft vervolgens in haar akte uitlaten producties haar eis voorwaardelijk gewijzigd, in die zin dat zij thans een bedrag vordert van € 1.893,41 aan huurachterstand berekend tot en met de maand juli 2020.
4..De beoordeling
4.1.
Allereerst dient een oordeel gegeven te worden over de ontvankelijkheid van [gedaagde, thans eiseres in verzet] in het verzet, aangezien Woonbron zich op het standpunt heeft gesteld dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] de verzetdagvaarding niet tijdig heeft uitgebracht.
4.2.
Ingevolge artikel 143 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient het verzet te worden gedaan binnen vier weken na betekening van het verstekvonnis of van enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte aan de veroordeelde in persoon, of na het plegen door deze van een daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan hem bekend is. Niet gebleken is dat het verstekvonnis (of enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte) in persoon aan [gedaagde, thans eiseres in verzet] is betekend.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit hetgeen Woonbron naar voren heeft gebracht geen naar buiten toe kenbare daad van [gedaagde, thans eiseres in verzet] worden afgeleid, waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis aan haar bekend was. [gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft immers betwist dat zij op 29 januari 2020 telefonisch contact heeft opgenomen met Flanderijn. Tegenover deze betwisting van [gedaagde, thans eiseres in verzet] levert de door Woonbron overgelegde interne gespreksnotitie van Flanderijn in dat kader onvoldoende bewijs op van haar stelling dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] op 29 januari 2020 wel telefonisch contact met Flanderijn heeft opgenomen over het vonnis. Van andere daden van bekendheid is niet gebleken. De kantonrechter zal er dan ook vanuit gaan dat de verzettermijn pas is aangevangen op 31 januari 2020, zijnde de dag waarop [gedaagde, thans eiseres in verzet] het vonnis heeft afgehaald bij de balie van de Rechtbank Rotterdam. Nu het verzet binnen vier weken na die datum is ingesteld, is [gedaagde, thans eiseres in verzet] in zoverre ontvankelijk in haar verzet.
4.4.
Woonbron heeft voorts een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van [gedaagde, thans eiseres in verzet] in haar vordering, omdat [gedaagde, thans eiseres in verzet] verzuimd heeft haar volledige voornamen in de verzetdagvaarding te vermelden. Daarover wordt als volgt overwogen. Artikel 45 lid 3 sub b Rv bepaalt dat het exploot van dagvaarding ten minste de naam, en in het geval van een natuurlijk persoon tevens de voornamen, en de woonplaats van degene op wiens verzoek de betekening geschiedt, vermeldt. In onderhavig geval is hieraan inderdaad niet voldaan, omdat de verzetdagvaarding niet alle voornamen van [gedaagde, thans eiseres in verzet] vermeldt. In beginsel is te dien aanzien dan ook sprake van een gebrek in de dagvaarding dat met nietigheid is bedreigd. Voor de vraag of het gebrek daadwerkelijk tot nietigverklaring moet leiden, is van belang of het in de concrete situatie aannemelijk is dat degene voor wie het exploot bestemd is, door het gebrek onredelijk is benadeeld. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De door [gedaagde, thans eiseres in verzet] gemaakte ‘fout’ was voor Woonbron kenbaar en met betrekking tot de identiteit van [gedaagde, thans eiseres in verzet] bestaat geen twijfel. Door het niet volledig vermelden van alle voornamen van [gedaagde, thans eiseres in verzet] is Woonbron niet in haar belangen geschaad. De kantonrechter verbindt hieraan dan ook geen sanctie, zodat er geen aanleiding bestaat [gedaagde, thans eiseres in verzet] niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering.
4.5.
Ten aanzien van de huurachterstand overweegt de kanonrechter als volgt. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] in januari en februari 2020 diverse betalingen heeft verricht, waarmee zij de volledige huurachterstand tot en met de maand februari 2020 heeft voldaan. Woonbron heeft echter bij conclusie van antwoord in oppositie gesteld dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] de huur van de maanden maart en april 2020 onbetaald heeft gelaten en heeft haar oorspronkelijke eis dienovereenkomstig gewijzigd. [gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Dit betekent dat in rechte wordt uitgegaan van de juistheid van de door Woonbron gevorderde huurachterstand ad € 1.251,56, berekend tot en met de maand april 2020.
4.6.
Woonbron heeft in haar akte van 2 juli 2020 haar eis wederom (voorwaardelijk) gewijzigd en gesteld dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] ook de huur van de maand juli 2020 onbetaald heeft gelaten. Nu [gedaagde, thans eiseres in verzet] hierop niet meer heeft kunnen reageren, zal de kantonrechter deze wijziging van eis buiten beschouwing laten. Een en ander leidt tot de slotsom dat de door Woonbron gestelde huurachterstand van € 1.251,56, berekend tot en met de maand april 2020, zal worden toegewezen.
4.6.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft aangevoerd dat er sprake is van verminderd woongenot ten gevolge van de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde. Woonbron heeft betwist dat er sprake is van gebreken in het gehuurde en dat zij in gebreke zou zijn met het verhelpen van eventuele gebreken. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft Woonbron in chronologische volgorde aangegeven en met stukken onderbouwd welke klachten [gedaagde, thans eiseres in verzet] in de periode van april 2018 tot april 2020 aan Woonbron heeft gemeld en welke acties er zijn ondernomen naar aanleiding van de meldingen. Woonbron heeft voorts gesteld dat er na 16 maart 2020
- de dag waarop voor de laatste maal werkzaamheden zijn verricht in het gehuurde - geen (nieuwe) gebreken meer zijn gemeld door [gedaagde, thans eiseres in verzet] . Tegenover de uitvoerige en gemotiveerde betwisting door Woonbron rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [gedaagde, thans eiseres in verzet] de bewijslast van de door haar gestelde gebreken. Dat bewijs heeft [gedaagde, thans eiseres in verzet] nog niet geleverd door het - zonder enige nadere toelichting - in het geding brengen van een door [gedaagde, thans eiseres in verzet] kennelijk zelf opgesteld overzicht van de gestelde gebreken en een aantal ongedateerde foto’s, ten aanzien waarvan eveneens nadere duiding ontbreekt.
4.7.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft de door haar gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd en heeft in dit verband ook geen nader concreet bewijsaanbod gedaan. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken in het gehuurde. Dat impliceert voorts dat er ook van verminderd woongenot en/of enige andere vorm van schade aan de zijde van [gedaagde, thans eiseres in verzet] niet gebleken is en er dientengevolge geen sprake kan zijn van het toekennen van een schadevergoeding c.q. het verrekenen van een schadevergoeding met verschuldigde huurtermijnen, nog daargelaten dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] heeft verzuimd in dat kader een concrete vordering in te stellen. Het verweer van [gedaagde, thans eiseres in verzet] op dit punt wordt dan ook verworpen.
4.8.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de huurachterstand van € 1.251,56, berekend tot en met de maand april 2020, zal worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de daarover gevorderde wettelijke rente.
4.9.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tijdige betaling van de overeengekomen huurprijs heeft daarbij te gelden als een van de essentiële verplichtingen die voortvloeit uit de huurovereenkomst.
4.10.
Woonbron heeft gesteld dat er sprake is van herhaalde wanprestatie. De ontbinding en ontruiming vanwege herhaalde wanprestatie wordt in beginsel toegewezen als er sprake is van een huurachterstand van tenminste twee maanden ten tijde van dagvaarding en de huurder minder dan een jaar voor de dag van het uitbrengen van de dagvaarding reeds tot betaling van een huurachterstand van tenminste één maand is veroordeeld. In onderhavige zaak is sprake van een huurachterstand van € 1.877,86 ten tijde van de dagvaarding van 20 december 2019, zijnde de maanden september, oktober en december 2019. De kantonrechter heeft kennis genomen van het proces-verbaal van mondelinge uitspraak ex artikel 30p Rv van 15 mei 2019 met zaaknummer 7365642 CV EXPL 18-49941, waarbij [gedaagde, thans eiseres in verzet] veroordeeld is tot betaling van - onder meer - een huurachterstand van meer dan één maand. Daarmee is aan de voornoemde maatstaf voor herhaalde wanprestatie voldaan.
4.11.
Voorts heeft Woonbron onweersproken gesteld en onderbouwd dat [gedaagde, thans eiseres in verzet] direct na aanvang van de huurovereenkomst per 5 maart 2013 meerdere malen aanzienlijke huurachterstanden heeft laten ontstaan. Hoewel [gedaagde, thans eiseres in verzet] de huurachterstand na het verstekvonnis van 14 januari 2020 heeft afgelost, heeft zij gedurende onderhavige verzetprocedure de huurachterstand, berekend tot en met de maand mei 2020, wederom laten oplopen tot twee maanden.
4.12.
De door [gedaagde, thans eiseres in verzet] aangevoerde persoonlijke en financiële omstandigheden, hoe vervelend deze ook voor [gedaagde, thans eiseres in verzet] en haar gezin zijn, leiden tegen de achtergrond van het voorgaande niet tot de conclusie dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.
4.13.
Gelet op het bovenstaande zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De bijbehorende nevenvorderingen worden eveneens toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.
4.14.
Nu [gedaagde, thans eiseres in verzet] geen verweer heeft gevoerd tegen de in het verstekvonnis toegewezen buitengerechtelijke kosten en zij deze kosten reeds met haar betaling van 11 februari 2020 heeft voldaan, behoeft er op dit punt thans niet meer te worden beslist.
4.15.
Gezien het voorgaande kan het verstekvonnis niet in stand blijven. Dat vonnis wordt hierna dan ook vernietigd, waarna de kantonrechter opnieuw recht zal doen.
4.16.
[gedaagde, thans eiseres in verzet] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Aangezien zij reeds voldaan heeft aan de in het verstekvonnis van 14 januari 2020 opgenomen proceskostenveroordeling, worden de proceskosten van Woonbron thans beperkt tot de kosten van onderhavige verzetprocedure.
5..De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het op 14 januari 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde, thans eiseres in verzet] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde, thans eiseres in verzet] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
veroordeelt [gedaagde, thans eiseres in verzet] om aan Woonbron te betalen € 1.251,56 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand april 2020, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vervaldag van de betreffende termijnen tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde, thans eiseres in verzet] om aan Woonbron te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van 1 mei 2020 tot de dag van ontbinding ten titel van huur, en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde plaatsvindt ten titel van gebruiksvergoeding, de huurbedragen waarop Woonbron bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou hebben, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde, thans eiseres in verzet] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 180,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487