Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8405218 / CV EXPL 20-9432
uitspraak: 14 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vennootschap onder firma
FMO Beheer & Vastgoedmanagement,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde], te Dordrecht,
tegen
[gedaagde],
h.o.d.n. [handelsnaam] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘FMO’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 12 maart 2020, met producties;
- het schriftelijk verweer van [gedaagde] , met producties;
- de conclusie van repliek, alsmede vermeerdering en vermindering van eis, met producties;
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] .
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen FMO als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2016 en laatstelijk verlengd voor een periode van twee jaar tot 28 februari 2022.
2.2.
Uit hoofde van deze huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden aan FMO maandelijks bij vooruitbetaling huurpenningen te betalen, sinds 1 maart 2020 bedragend € 957,29 per maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is – voor zover van belang – bepaald:
“18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.4.
Op 24 februari 2020 heeft [gedaagde] € 100,- betaald. Vervolgens heeft [gedaagde] (op 16 maart 2020, 14 april 2020 en 18 mei 2020) drie keer € 500,- betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] de lopende huurtermijnen over april en mei 2020 voldaan op respectievelijk 31 maart 2020 en 30 april 2020.
3..De vordering
3.1.
FMO heeft – na wijziging van eis - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije beschikking van FMO te stellen;
[gedaagde] te veroordelen aan FMO te betalen het ter zake verschuldigde bedrag van € 20.271,64;
[gedaagde] te veroordelen aan FMO te betalen vanwege verschuldigde huur c.q. schadevergoeding, de som van € 957,29 per maand, te rekenen vanaf 1 juni 2020, tot aan het tijdstip waarop de huurovereenkomst op grond van de tussen partijen indertijd overeengekomen voorwaarden beëindigd zou zijn, in casu 28 februari 2022, zolang [gedaagde] het gehuurde nog niet heeft ontruimd en de sleutels niet heeft geretourneerd, alsmede zolang FMO nog niet – tegen tenminste dezelfde financiële condities – aan een derde heeft kunnen verhuren, dan wel in het geval het gehuurde eerst na expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum;
[gedaagde] te veroordelen aan FMO te betalen vanwege verschuldigde boete conform artikel 18.2 van de algemene bepalingen, de som van € 300,00 per maand per huurtermijn te rekenen vanaf 1 april 2020, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met betaling van de huur waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt;
Subsidiair, indien en voor zover de gevorderde boete niet toewijsbaar wordt geacht, [gedaagde] te veroordelen om te betalen uit hoofde van artikel 6:119a BW de wettelijke handelsrente, welke tot 11 maart 2020 € 1.219,97 bedraagt, vermeerderd met de wettelijke vertragingsrente over € 14.927,98, zulks vanaf 11 maart 2020 tot de dag van de voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief een bedrag aan salaris van de gemachtigde van FMO en de kosten van dagvaarding.
3.2.
Aan haar vordering heeft FMO, naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten, – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] is, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huur. Hij heeft – met inachtneming van de in 2.3 genoemde betalingen – tot en met de maand mei 2020 een huurachterstand van € 13.347,66 laten ontstaan, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.2.2.
FMO maakt ingevolge artikel 18.2 van de algemene bepalingen aanspraak op een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele, met een minimum van € 300,00 per maand. De boete, berekend over de twintig maanden die [gedaagde] in gebreke is gebleven met de (tijdige) betaling van de huur, bedraagt € 6.000,00. Voorts maakt FMO aanspraak op € 300,00 per maand als [gedaagde] in gebreke blijft met de (tijdige) betaling van de huur vanaf 1 april 2020.
3.2.3.
Door de wanbetaling van [gedaagde] zag FMO zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 923,98 (berekend over de huurachterstand tot en met de maand november 2019) komen voor rekening van [gedaagde] .
3.2.4.
Door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] lijdt FMO schade wegens het mislopen van de huur vanaf de datum van de ontruiming tot en met 28 februari 2022, zijnde het einde van de looptijd van de huurovereenkomst bij reguliere nakoming daarvan, of zoveel eerder als FMO het gehuurde heeft verhuurd aan een derde. Deze schade is gelijk aan de huur van € 957,29 per maand over deze periode.
4..Het verweer
Het verweer strekt tot gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] heeft de hoogte van het bij repliek gewijzigde bedrag aan huurachterstand niet betwist. [gedaagde] heeft wel bezwaar gemaakt tegen de extra kosten. In dat kader heeft [gedaagde] een beroep gedaan op zijn financiële omstandigheden. Doordat zijn cliënten zijn vorderingen niet of niet tijdig betalen, kan [gedaagde] de huur niet, althans niet tijdig, betalen, aldus [gedaagde] .
5..De beoordeling
Huurachterstand
5.1.
Nu [gedaagde] het bestaan en de hoogte van de door FMO gestelde huurachterstand van € 13.347,66 berekend tot en met de maand mei 2020 niet heeft betwist, wordt dit bedrag aan hoofdsom toegewezen.
5.2.
De kantonrechter is gelet op het bepaalde in artikel 6:29 BW Pro niet gerechtigd tot het treffen van een betalingsregeling zonder toestemming van FMO. Die toestemming is in deze procedure niet gegeven. Voor het (eventueel alsnog) treffen van een betalingsregeling met FMO wordt [gedaagde] verwezen naar de gemachtigde van FMO.
Ontbinding en ontruiming
5.3.
Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit rechtsoverweging 5.1 volgt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens FMO. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd, mede gelet op het belang van FMO bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De omstandigheid dat [gedaagde] zijn vorderingen op derden niet of niet tijdig betaald krijgt waardoor hij niet in staat is de huurachterstand te voldoen is, hoe vervelend ook, een omstandigheid die niet aan FMO kan worden tegengeworpen, nu deze voor rekening en risico van [gedaagde] komt. De kantonrechter acht geen omstandigheden aanwezig op grond waarvan [gedaagde] voor een zogenoemde terme de grâce in aanmerking zou kunnen komen. Daarvoor is de achterstand te hoog. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt dan ook toegewezen.
Huur vanaf juni 2020 tot en met de dag van ontbinding
5.4.
Gelet op de grote achterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan, heeft FMO tevens recht en belang bij toewijzing van haar vordering tot betaling van de huur van € 957,29 per maand vanaf 1 juni 2020 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
Schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
5.5.
Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW Pro de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Nu onder 5.3 is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , moet [gedaagde] de daardoor door FMO te lijden schade aan FMO vergoeden. Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de huur van € 957,29 per maand. De gevorderde schade zal dan ook in zoverre worden toegewezen. Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door [gedaagde] aan FMO verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden (28 februari 2022), althans zoveel eerder als het FMO voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Begroting van de schade is op grond van de beschikbare gegevens thans niet mogelijk. [gedaagde] wordt derhalve wat de gevorderde schade betreft ambtshalve veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.
Boete
5.6.
FMO heeft verder over de maanden waarover zij de huur van [gedaagde] niet (tijdig) heeft ontvangen, een boete gevorderd op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen. FMO is uitgegaan van € 300,00 per maand x 20 (augustus 2018 tot en met maart 2020). Nu tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] de huur over deze 20 maanden niet (tijdig) heeft voldaan, is [gedaagde] inderdaad een boete van € 6.000,- verschuldigd geworden.
5.7.
Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft een beroep te doen op matiging van artikel 6:94 BW Pro, wordt het volgende overwogen. Vooropgesteld wordt dat de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren: voor matiging is slechts plaats als toepassing van een boetebepaling in een overeenkomst in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Dat [gedaagde] , zoals hij heeft gesteld, door het opleggen van de boete nog dieper in de schulden komt, is daartoe onvoldoende. De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde] de boete van € 6.000,00 moet betalen. De vordering zal op dit punt worden toegewezen.
5.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de verschuldigde huur over de maanden april en mei 2020 tijdig heeft voldaan. [gedaagde] is dan ook over deze maanden geen boete verschuldigd geworden. De gevorderde boete van € 300,00 per maand per huurtermijn te rekenen vanaf 1 juni 2020, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met de (tijdige) betaling van de huur, zal worden toegewezen, maar slechts tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, die maand voor een volle gerekend (zie 2.3). Na de ontbinding van de huurovereenkomst is er geen contractuele basis meer voor de gevorderde boete zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
FMO heeft aanspraak gemaakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 923,98 (berekend over de achterstallige huur berekend tot en met november 2019). FMO heeft voldoende en onbetwist gesteld dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. Dat betekent dat [gedaagde] ingevolge artikel 6:96 BW Pro een vergoeding voor die buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal dan ook worden toegewezen.
Proceskosten
5.10.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan FMO tegen kwijting te betalen € 20.271,64 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2020, contractuele boete berekend over de periode augustus 2018 tot en met maart 2020 en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van FMO te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan FMO uit hoofde van huur/schadevergoeding te betalen een bedrag van € 957,29 per maand met ingang van de maand juni 2020 tot en met de dag van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan FMO van schade wegens huurderving vanaf de dag van ontruiming tot en met uiterlijk 28 februari 2022, nader op te maken bij staat;
veroordeelt [gedaagde] om aan FMO, over de periode vanaf 1 juni 2020 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis), te betalen een bedrag van € 300,00 per maand aan contractuele boete voor elke maand dat hij te laat is met betaling van de maandelijks verschuldigde huurprijs, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van FMO vastgesteld op € 1.085,70 aan verschotten en € 960,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555