Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8269169 CV EXPL 20-1951
uitspraak: 7 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 13 januari 2020,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
de dagvaarding, met producties;
de aantekeningen van de griffier van het op de rolzitting van 23 januari 2020 door [gedaagde] mondeling gegeven antwoord;
het vonnis van 23 januari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 februari 2020. Hier zijn aan de zijde van Woonbron, de heer [naam persoon 1] en de gemachtigde, alsmede [gedaagde] verschenen. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
Op 18 maart 2020 heeft de gemachtigde van Woonbron de kantonrechter bericht dat partijen alsnog overeenstemming hebben bereikt over een minnelijke regeling, in die zin dat [gedaagde] de huur opzegt tegen 30 juni 2020, hij de woning schoon en leeg zal opleveren en de sleutels op 30 juni 2020 zal inleveren bij Woonbron. In verband daarmee heeft de gemachtigde de kantonrechter verzocht de zaak aan te houden tot 1 juli 2020.
1.4
Op 3 juni 2020 heeft [gedaagde] de kantonrechter bericht dat het niet mogelijk is om per 30 juni 2020 ter verhuizen naar een andere woning of zijn inboedel ergens op te slaan, omdat de huidige bewoners van zijn beoogde nieuwe woning zes tot zeven weken later zullen verhuizen in verband met het coronavirus.
1.5
Op 7 juli 2020 heeft de gemachtigde van Woonbron de kantonrechter bericht dat [gedaagde] de regeling niet is nagekomen en heeft zij de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen.
1.6
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Woonbron de woning gelegen in de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De netto huurprijs bedraagt € 415,53 per maand.
2.2
In de door Woonbron gehanteerde Algemene huurvoorwaarden 2017, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is het volgende bepaald:
Artikel 9 leden 1, 2 en 3:
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven
bestemming gebruiken.
2 Indien de bestemming van het gehuurde ‘woonruimte’ is, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden gebruiken. Hij dient er zijn hoofdverblijf te hebben, hetgeen betekent dat hij er permanent woont en hij geen andere permanente woonruimte heeft.
3 Indien de bestemming van het gehuurde “woonruimte” is, rust de bewijslast dat huurder
onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.
Artikel 10:
Indien de bestemming van het gehuurde ‘woonruimte’ is, is het huurder niet toegestaan in het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen, tenzij:
a huurder vooraf schriftelijk toestemming vraagt aan en verkrijgt van verhuurster voor een bepaalde activiteit en
b het wonen de hoofdbestemming blijft van het gehuurde en
c de werkzaamheden of daaraan verbonden activiteiten op geen enkele wijze het rustig woongenot van buren en omwonenden schaden en
d het geheel voldoet aan alle terzake van toepassing zijnde overheidsvoorschriften.
2.3
Op 10 augustus 2019 heeft de politie in het gehuurde drie vrouwen aangetroffen die zich prostitueerden zonder vergunning voor een seksinrichting. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat het gehuurde werd gebruikt voor bedrijfsmatige prostitutie door drie vrouwen. In het gehuurde zijn geen persoonlijke spullen aangetroffen van [gedaagde] of spullen die wijzen op het verblijf van een man in die woning.
2.4
De burgemeester van Rotterdam heeft besloten tot onmiddellijke sluiting van de woning voor één maand en heeft Woonbron hiervan bij brief van 19 augustus 2019 op de hoogte gebracht. Om kans op herhaling te voorkomen, is de woningsluiting bij besluit van 12 september 2019 verlengd naar drie maanden, tot 19 november 2019.
2.5
Woonbron heeft [gedaagde] bij brief van 20 augustus 2019 in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen ter voorkoming van deze procedure. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
3..Het geschil
3.1
Woonbron heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van de verschuldigde huurprijs dan wel gebruiksvergoeding van € 415,53 per maand tot de datum van ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en, indien [gedaagde] deze kosten niet binnen vijf dagen na het vonnis zal hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijfde dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is verantwoordelijk voor het gehuurde. Door het gehuurde in gebruik te geven aan derden en de woning te gebruiken voor prostitutiedoeleinden, handelt [gedaagde] in strijd met artikel 7:213 BW en de bepalingen uit de Algemene Huurvoorwaarden, die betrekking hebben op goed huurderschap, de bestemming van het gehuurde, het verbod op bedrijfsmatig gebruik en het hebben van hoofdverblijf in de woning. Woonbron heeft er belang bij dat haar woningen worden toegewezen aan huurders die zich als goed huurder gedragen en de woning overeenkomstig de bestemming gebruiken. [gedaagde] schiet op beide fronten tekort.
3.3
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aan. Hij heeft een asielzoeker geholpen door haar in zijn woning te laten wonen. Hij woonde zelf in die periode in Dokkum. Van de prostitutie wist hij niets. [gedaagde] is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hij woont al achttien jaar in de woning en wil er graag blijven wonen.
4..De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
4.2
Het geschil spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst alsmede de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, en zo ja, of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2.1
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
4.2.2
Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, dienen niet alleen de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis) te worden meegewogen, maar ook alle andere omstandigheden van het geval. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3
Als onweersproken staat vast dat medewerkers van de Afdeling Vreemdelingenpolitie, naar aanleiding van een reactie op een advertentie op de website Kinky.nl, op 10 augustus 2019 in het gehuurde zijn geweest en zij daar drie sekswerkers hebben aangetroffen, waaronder “ [naam persoon 2] ” (“sekswerkster 1”), die verklaarde dat zij haar eigen land is ontvlucht vanwege de slechte economische situatie en asiel heeft aangevraagd in Nederland, op dat moment een week in het gehuurde verbleef en daarvoor aan een man die zij kent onder de naam “ [naam persoon 3] ”, een bedrag van € 85,00 per dag betaalde. Volgens de door de politie ter zake opgemaakte ‘rapportage bestuurlijk toezicht’ (productie 4 van Woonbron) bleek uit niets in de woning dat de ingeschreven bewoner/persoon, te weten [gedaagde] , in deze woning verbleef. Er werden in ieder geval geen andere persoonlijke spullen aangetroffen dan de spullen/persoonlijke dingen van de sekswerksters. Ook staat vast dat de burgemeester bij besluit van 19 augustus 2019 de sluiting van de woning heeft bevolen (wegens het in strijd met de APV zonder vergunning uitoefenen van een seksinrichting), welke sluiting heeft voortgeduurd tot 19 november 2019.
4.4
Gezien deze feiten is de kantonrechter met Woonbron van oordeel dat hier sprake is van schending van zowel het beginsel van goed huurderschap (artikel 7:213 BW) als, meer contractueel, van artikelen 9 en 10 van de geldende huurvoorwaarden, doordat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk in gebruik heeft afgestaan en zo heeft mogelijk gemaakt dat het gehuurde, in plaats van de daaraan gegeven woonbestemming, feitelijk bestemd werd voor bedrijfsmatig gebruik als seksinrichting, in ieder geval - volgens de verklaringen van de door de politie in het gehuurde aangetroffen “sekswerkster 1”, maar ook volgens de verklaringen van “sekswerkster 3” - gedurende een week.
4.5
Het belang van Woonbron bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarin gelegen dat zij niet hoeft te dulden dat de woning wordt gebruikt voor prostitutie. Woonbron heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie een factor is die criminaliteit en overlast kan aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Woonbron heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden.
4.6
Tegenover het belang van Woonbron staat het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning, waar hij al achttien jaar woont. Het is evident dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend is. Woonbron heeft er tijdens de mondelinge behandeling op gewezen dat [gedaagde] op een zwarte lijst zal worden geplaatst vanwege de geconstateerde prostitutie. Die plaatsing heeft tot gevolg dat [gedaagde] vijf jaar lang geen andere sociale woning in Rotterdam zal kunnen krijgen. Hoewel het vinden van andere passende woonruimte niet makkelijk zal zijn, is echter niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] niet op redelijk korte termijn elders woonruimte zou kunnen vinden. [gedaagde] heeft zijn stelling, dat hij niet per 30 juni 2020 zou kunnen verhuizen naar zijn beoogde nieuwe woning, omdat de huidige bewoners van die woning vanwege het coronavirus zes tot zeven weken later zullen verhuizen, niet met bewijsstukken onderbouwd. Daarnaast heeft hij gesteld noch onderbouwd dat hij tussen 3 juni 2020 en 30 juni 2020 (tevergeefs) pogingen heeft gedaan om andere passende woonruimte te verkrijgen.
4.7
Voor zover het verweer van [gedaagde] - dat hij een asielzoeker genaamd [naam persoon 4] heeft geholpen en niets wist van de prostitutie - moet worden aangemerkt als een beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW, geldt het volgende.
De kantonrechter stelt voorop dat bij een beroep op die bepaling rekening kan worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen, zoals hier Woonbron, om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.
Het in strijd met de APV zonder vergunning uitoefenen van een seksinrichting is naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer aan te merken als een tekortkoming van voldoende gewicht aan de zijde van de huurder als hiervoor bedoeld.
De stelling van [gedaagde] , dat hij deze [naam persoon 4] een paar dagen heeft laten logeren omdat hij zelf in het weekend bij zijn vrouw in Dokkum verbleef, valt zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreken, in het geheel niet te rijmen met de door de politie op 10 augustus 2019 aangetroffen situatie (zie hiervoor). Bovendien kan, als al zou kunnen worden uitgegaan van deze lezing van [gedaagde] , in ieder geval gezegd worden dat hij jegens Woonbron tekortgeschoten is in de op hem rustende plicht behoorlijk toezicht te houden op hetgeen zich in het gehuurde afspeelt, gegeven ook dat hij op grond van artikel 7:219 BW jegens Woonbron op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die het gehuurde met haar goedvinden gebruiken of zich daarin met zijn goedvinden bevinden.
4.8
De kantonrechter oordeelt daarom dat sprake is van een ernstige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen jegens Woonbron. Alles overziende is het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning niet zo groot dat het, ondanks de meerdere hiervoor genoemde tekortkomingen, niet gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor een lagere huur wordt betaald dan voor huurwoningen in de vrije sector en waarvan van bekend is dat zij momenteel schaars zijn en dat daarvoor lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan. Woonbron heeft er daarom een groot belang bij dat haar huurders zich als goed huurder gedragen, het gehuurde zelf overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken en zich houden aan het verbod om een woning bedrijfsmatig te (laten) gebruiken door derden. Dit belang van Woonbron weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning.
4.9
De vordering wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingsdatum in redelijkheid wordt gesteld op veertien dagen.
4.1
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de kant van Woonbron vastgesteld op € 226,96 aan verschotten (€ 124,00 aan griffierecht en € 102,96 aan dagvaardingskosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde van Woonbron (twee punten à € 180,00 per punt).
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 415,53 per maand tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over die kosten vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478