Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8384042 CV EXPL 20-8260
uitspraak: 7 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 6 maart 2020,
gemachtigde: mr. A. Quispel te Oud-Beijerland,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam [handelsnaam],
handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding, met producties;
het schriftelijke antwoord van [gedaagde] , met productie;
de conclusie van repliek;
de schriftelijke reactie van [gedaagde] .
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaat met ingang van 15 november 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te Rotterdam (productie 1 bij de dagvaarding). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en liep dus tot 14 november 2023.
2.2
[gedaagde] is uit hoofde van deze huurovereenkomst aan [eiseres] een huurprijs verschuldigd van laatstelijk € 1.714,15 per maand.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing (productie 2 van de dagvaarding). In deze algemene bepalingen staat, voor zover thans van belang, het volgende:
“Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst
24 Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend (…) alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand.
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
3..Het geschil
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te Rotterdam te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om de voormelde bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die laatste niet in eigendom aan [eiseres] toebehoren, te verlaten en te ontruimen, en door overgave der sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van het bedrag van € 11.297,61 (bestaande uit € 9.093,70 aan hoofdsom, € 1.200,- aan contractuele rente en € 1.003,91 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.093,70 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de verschuldigde huurtermijnen van € 1.714,15 vanaf april 2020 tot en met de datum van ontruiming, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de boeterente ad 1% per maand, met een minimum van € 300,00, vanaf de dag van de verschuldigdheid van de betreffende termijn tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te veroordelen tot betaling van € 1.714,15 als schadevergoeding vanaf de maand na de gerechtelijke ontruiming, tot aan de expiratiedatum 14 november 2023, nader op te maken bij staat.
e. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de huur over de periode tot en met maart 2020 en afrekening servicekosten over 2018, in totaal € 9.093,70. [eiseres] is op grond van de huurovereenkomst, de daarbij behorende algemene bepalingen althans de wet gerechtigd tot het vorderen van boete rente van 1% per maand over het verschuldigde en vordert over de maanden november 2019 t/m februari 2020 (vier maanden) een bedrag van € 1.200,-. Door en namens [eiseres] zijn tal van activiteiten verricht om buiten rechte betaling te verkrijgen. [gedaagde] handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat bij overeenkomst van de wettelijke normering van de incassokosten kan worden afgeweken. De algemene bepalingen zijn door [gedaagde] ontvangen en ondertekend en de daarin opgenomen tarieven voor wat betreft de incassokosten zijn dus van toepassing. [eiseres] stelt de bedoelde kosten vast op een bedrag ad € 1.003,91 inclusief BTW. Tot slot is [eiseres] op grond van deze ernstige tekortkoming gerechtigd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde] drijft een winkel en heeft al vanaf de zomer van 2019 financiële problemen vanwege verminderde inkomsten. Zij heeft meerdere malen geprobeerd om een regeling te treffen met [eiseres] en heeft ook gevraagd om de huurovereenkomst te beëindigen, maar daar ging [eiseres] niet mee akkoord. Door de coronacrisis heeft [gedaagde] op dit moment geen werk meer. Zij heeft de gemeente gevraagd om hulp.
4.De beoordeling
Huurachterstand en wettelijke rente
4.1
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand, zoals door [eiseres] gespecificeerd in productie 3 bij de dagvaarding, niet heeft betwist. De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 9.093,70 zal dan ook worden toegewezen.
4.2
De door [eiseres] over deze hoofdsom gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119a BW zal als onbetwist en op de wet gegrond worden toegewezen.
Contractuele boete
4.3
[gedaagde] heeft de hoogte of de verschuldigdheid van de gevorderde contractuele boete evenmin betwist en deze is op artikel 25.3 van de algemene bepalingen gegrond. De vordering tot betaling van € 1.200,- zal daarom worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.4
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het betalen van overeengekomen huur heeft daarbij te gelden als een van de essentiële verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
4.5
Uit de door [eiseres] overgelegde specificatie van de huurachterstand, berekend tot en met maart 2020, volgt dat de achterstand op dat moment ruim vijf maanden bedroeg. Dit is een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding daarvan rechtvaardigt. Het eventuele belang dat [gedaagde] zou hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, gelegen in het exploiteren van haar winkel, zou naar het oordeel van de kantonrechter niet opwegen tegen het recht van [eiseres] op betaling van hetgeen door partijen is overeengekomen. Bovendien blijkt uit de stukken dat ook [gedaagde] zo spoedig als mogelijk tot een einde van de huurovereenkomst wenst te komen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op drie dagen, zoals gevorderd.
4.6
De vordering tot betaling van € 1.714,15 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de boeterente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, vanaf de dag van de verschuldigdheid van de betreffende termijn tot aan de dag der algehele voldoening, zal als onbetwist worden toegewezen vanaf april 2020.
4.7
Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot in beginsel 14 november 2023 aan [eiseres] een schadevergoeding wegens het niet naar behoren nakomen van de huurovereenkomst moet betalen. Of de einddatum daadwerkelijk 14 november 2023 zal zijn, hangt af van het antwoord op de vraag of het [eiseres] voor die datum lukt een andere huurder voor het gehuurde te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Over de periode na de ontbinding is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens derhalve niet mogelijk. [eiseres] heeft er daarom belang bij dat [gedaagde] wat de gevorderde schade betreft wordt veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat. Ook dat onderdeel van de vordering wordt daarom, nu [gedaagde] daartegen geen (afzonderlijk) verweer heeft gevoerd, in zoverre toegewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.8
[eiseres] heeft een bedrag van € 1.003,91 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] heeft gesteld dat zij meerdere malen heeft geprobeerd om een regeling te treffen met [eiseres] en ook heeft gevraagd om de huurovereenkomst te beëindigen, maar dat [eiseres] daarmee niet akkoord ging.
Voor zover [gedaagde] hiermee heeft bedoeld te stellen dat de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar is, volgt de kantonrechter haar daarin niet. De in de conclusie van repliek door [eiseres] beschreven en door [gedaagde] niet (gemotiveerd) betwiste gang van zaken met betrekking tot het gedurende lange tijd niet (volledig) betalen van de huur door [gedaagde] , het overleg tussen partijen en het sommeren van [gedaagde] door [eiseres] , geeft de kantonrechter daarvoor geen aanleiding.
Partijen zijn in artikel 24 van de algemene bepalingen vergoeding van buitengerechtelijke kosten overeengekomen die afwijkt van de wettelijke regeling. Nu door [gedaagde] niet is betwist dat er buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden en zij door [eiseres] meerdere malen is aangemaand tot betaling van de huurachterstand, komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten voor toewijzing in aanmerking.
4.9
[gedaagde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak van de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 599,89 aan verschotten (€ 100,89 aan dagvaardingskosten en € 499,- aan griffierecht) en € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 360,- per punt).
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen 11.297,61 aan achterstallige huur boeterente en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over € 9.093,70 vanaf 6 maart 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.714,15 met ingang van de maand april 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eiseres] van schade wegens huurderving vanaf de dag van ontruiming tot ten hoogste 14 november 2023, nader op te maken bij staat;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 599,89 aan verschotten en € 720,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478