Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8320680 CV EXPL 20-5203
uitspraak: 24 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. El Idrissi (El Idrissi Advocaten), te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Boot (Huisvestingsadvocaten), te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ respectievelijk ‘Havensteder’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 7 februari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek, met één productie.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurster en [eiseres] als huurster bestaat vanaf 3 juni 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op 27 december 2018 heeft [eiseres] een verzoek gedaan bij de Huurcommissie om tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. De huurprijs bedroeg op dat moment € 615,19 per maand.
2.3.
Op 23 augustus 2018 is in opdracht van de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek uitgevoerd in de woning. In het ‘Rapport van onderzoek’ staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“(…)
Klacht (1)
* Keuken vervangen
In het dossier zit de reactie d.d. 22-11-2018 van de verhuurder op het verzoek van de huurder om de keuken te vervangen.
Bij woningacceptatie heeft de huurder aangegeven niet akkoord te zijn met de gaten in het tegelwerk van de keuken.
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
De keukendeurtjes zijn op enkele plaatsen versleten (zie foto 1) en op de legplanken zijn enkele slijtage plekken zichtbaar.
Dit heeft momenteel geen andere gevolgen dan esthetische.
De verhuurder heeft foto’s aan het dossier toegevoegd waarop de staat van de keuken bij woningacceptatie te zien is.
Van het rechterdeel van het aanrecht is de houten plaat onder het aanrecht afgebroken (zie foto 2 en 3).
De verhuurder was hiervan nog niet op de hoogte maar is voornemens dit te herstellen.
De tegels aan de muur hebben meerdere gaten (zie foto 4). Dit kan weliswaar als hinderlijk worden ervaren maar kan niet worden gerelateerd aan een bouwkundig gebrek uit de categorie C.”
2.4.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak, aan partijen verzonden op 13 december 2019, – voor zover van belang – als volgt overwogen en beslist:
“(…)
Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie geen bouwkundige gebreken op grond waarvan een tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk is. Huurder wil graag de keuken vervangen hebben, omdat er gaten zitten in het tegelwerk, de keukendeurtjes op enkele plekken versleten zijn en er een houtenplaat onder het aanrecht is afgebroken. Deze klachten kunnen echter niet gerelateerd worden aan een bouwkundig gebrek.
(…)
Gelet op het voorgaande is de Huurcommissie van oordeel dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs niet redelijk is.
(…)
IV Beslissing
- De woonruimte heeft op 1 januari 2019 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
- De geldende huurprijs van € 615,19 verandert niet.
(…)”
3..De vordering
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder:
I. te bevelen en te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de gebreken te verhelpen, op straffe van een onmiddellijke opeisbare dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Havensteder daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke is, alsmede voor iedere dag dat het verzuim voortduurt;
II. te bevelen en te veroordelen om de door [eiseres] aan Havensteder verschuldigde huurprijs met 20% per maand te verminderen, ingaande op 22 november 2018 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;
III. te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Er is sprake van meerdere gebreken in het gehuurde, te weten:
- versleten keukendeuren, waardoor de deuren niet goed sluiten;
- slijtage plekken op de legplanken, waardoor de legplanken niet stabiel zijn;
- meerdere gaten in de tegel, hetgeen niet hygiënisch is;
- afgebroken houten plaat aan het rechterdeel van het aanrecht, waardoor dit gedeelte van de keuken niet gebruikt kan worden;
- defecte kraan;
- schimmels en roestvorming op verschillende plekken.
Havensteder heeft, ondanks dat [eiseres] Havensteder daar meerdere malen om heeft verzocht, nagelaten de gebreken te verhelpen. De gebreken behoren niet tot de kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW Pro. Als gevolg van deze gebreken is sprake van verminderd huurgenot. Immers zijn de gebruiksmogelijkheden van de keuken verminderd en leiden de gebreken tot hygiëneproblemen.
4..Het verweer
Het verweer van Havensteder strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Daartoe heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
De keuken in het gehuurde is niet gebrekkig in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro danwel 7:241 BW. De versleten keukendeuren en planken staan een normaal gebruik van de keuken op geen enkele wijze in de weg. Bovendien kan niet van een gemiddelde huurwoning verwacht worden dat de keuken geen gebruikssporen vertoont. Daar komt bij dat de beschadigingen aan de keukendeurtjes door [eiseres] zelf zijn veroorzaakt. Bij oplevering van het gehuurde aan [eiseres] waren immers nog geen gebruikssporen op de kastdeurtjes aanwezig. Havensteder betwist voorts dat de gaten in de tegels onhygiënisch zijn. Ook voor deze gaten geldt dat het een normaal gebruik van de keuken niet in de weg staat. Dit geldt eveneens voor de afgebroken plaat. Tijdens het onderzoek van de rapporteur stond er immers nog een droogrek op met schone vaat en enkele etenswaren. Door [eiseres] is verder niet onderbouwd dat sprake is van roest- en schimmelvorming en een defecte kraan.
5..De beoordeling
5.1.
[eiseres] vordert herstel door Havensteder van de door haar gestelde gebreken in het gehuurde en een vermindering van de huurprijs van 20% per maand tot het moment dat de gebreken door Havensteder verholpen zijn. Daaraan legt zij de artikelen 7:206 en 7:207 BW ten grondslag.
5.2.
Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Ingeval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder voorts op grond van artikel 7:207 BW Pro een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
5.3.
Op 27 december 2018 heeft [eiseres] een verzoek gedaan bij de Huurcommissie om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het gehuurde op 1 januari 2019 geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
5.4.
Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na de verzenddatum van het afschrift van die uitspraak, in casu verzonden op 13 december 2019, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. De dagvaarding is op 7 februari 2020 uitgebracht en is daarmee binnen de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW Pro uitgebracht, te weten op de laatste dag van voornoemde termijn. Door het, tijdig, instellen van de onderhavige vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie.
5.5.
Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is van één of meerdere gebreken in het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW Pro bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
5.6.
[eiseres] heeft bij de Huurcommissie vier gebreken of tekortkomingen gemeld, te weten versleten keukendeuren, slijtage plekken op de legplanken in de keuken, gaten in de tegels in de keuken en een afgebroken houten plaat aan het rechterdeel van het aanrecht in de keuken. Verder heeft [eiseres] gesteld dat ook sprake is van een defecte kraan en schimmel- en roestvorming op diverse plekken.
De kantonrechter zal deze gebreken hierna behandelen.
Versleten keukendeuren
5.7.
Op foto 1 in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie is te zien, en bovendien door de onderzoeker van de Huurcommissie geconstateerd, dat de keukendeurtjes op enkele plaatsen beschadigd zijn. Nog daargelaten de vraag of deze beschadigingen aan [eiseres] zijn toe te rekenen, zoals Havensteder heeft aangevoerd, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat de keukendeurtjes niet het genot kunnen verschaffen dat [eiseres] daarvan mag verwachten. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat de keukendeuren niet volledig dicht kunnen, maar heeft haar stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Uit niets blijkt dat de keukendeurtjes niet, althans niet volledig, dicht kunnen en de beschadigingen een normaal gebruik van de keukendeurtjes in de weg staan. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is dan ook geen sprake.
Slijtage plekken op de legplanken
5.8.
Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie blijkt dat de onderzoeker van de Huurcommissie tijdens zijn onderzoek heeft geconstateerd dat op de legplanken enkele slijtage plekken zichtbaar zijn, maar dit momenteel geen andere gevolgen heeft dan esthetische. [eiseres] heeft gesteld dat zij de legplanken niet kan gebruiken, maar heeft haar stelling wederom op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld door het in het geding brengen van foto’s. De kantonrechter zal daarom moeten uitgaan van het oordeel van de onderzoeker van de Huurcommissie. Op basis daarvan is de kantonrechter dan ook van oordeel dat slijtage plekken op de legplanken niet kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Uit niets blijkt immers dat de legplanken door de slijtage niet het genot kan verschaffen dat [eiseres] daarvan mocht verwachten.
Gaten in de tegels in de keuken
5.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat er meerdere gaten in de tegels aan de muur van de keuken te zien zijn. Ook hiervoor geldt naar het oordeel van de kantonrechter dat de gaten in de muur een normaal gebruik van de keuken niet in de weg staan. Indien [eiseres] zich op het standpunt stelt dat de gaten in de muur onhygiënisch zijn, had het op haar weg gelegen haar stelling te onderbouwen. Op de foto’s in het rapport van onderzoek is immers niet te zien dat de gaten onhygiënisch zijn. Ook de gaten in de muur kunnen derhalve niet worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
Afgebroken houten plaat aanrecht
5.10.
De onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat de houten plaat onder het rechterdeel van het aanrecht is afgebroken. Tussen partijen is niet in geschil (meer) dat de bovenkant van het aanrecht normaal door [eiseres] gebruikt kan worden. [eiseres] heeft echter gesteld dat zij de onderkant van het aanrecht hierdoor niet kan gebruiken doordat er o.a. resten van de afgebroken plaat kunnen vallen. Op basis van de foto’s in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie valt het naar het oordeel van de kantonrechter echter niet in te zien waarom de onderkant van het aanrecht niet door [eiseres] gebruikt kan worden. Er is immers slechts een klein stuk van de afgebroken plaat zichtbaar. Het is de kantonrechter niet duidelijk welke resten er dan van de onderkant van het aanrecht kunnen vallen waardoor een normaal gebruik van dat gedeelte van de keuken niet mogelijk is. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro kan dan ook niet worden gesproken.
Defecte kraan
5.11.
Voorts heeft [eiseres] gesteld dat sprake is van een defecte kraan. Gelet op de betwisting door Havensteder van de stelling van [eiseres] terzake, had het op haar weg gelegen haar stelling te onderbouwen. Dit heeft zij op geen enkele wijze gedaan, zodat er niet van uitgegaan kan worden dat sprake is van een defecte kraan en dus ook geen sprake is van een gebrek.
Schimmel- en roestvorming
5.12.
[eiseres] heeft verder gesteld dat sprake is van schimmel- en roestvorming. Havensteder heeft betwist dat sprake is van schimmel- en roestvorming. Volgens Havensteder is er op 3 april 2020 een aannemer van Havensteder in het gehuurde geweest en is geen schimmel- en/of roestvorming geconstateerd. Ter onderbouwing daarvan heeft Havensteder foto’s in het geding gebracht die tijdens dat bezoek op 3 april 2020 door de aannemer zijn gemaakt. Op deze foto’s is, zoals Havensteder terecht stelt, geen schimmel- en/of roestvorming te zien. Nu [eiseres] verder geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit anders geconcludeerd kan worden, kan er ook niet van worden uitgegaan dat sprake is van schimmel- en roestvorming in het gehuurde.
5.13.
Een en ander leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Er is immers geen sprake van een of meerdere gebreken in de woning. Derhalve kan Havensteder niet worden verplicht om op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro de gebreken te verhelpen. Evenmin kan [eiseres] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro aanspraak maken op vermindering van de huurprijs.
5.14.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis – voor wat betreft de proceskostenveroordeling – uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555