ECLI:NL:RBROT:2020:6676

• Datum uitspraak: 26 juni 2020
• Publicatiedatum: 27 juli 2020
• Zaaknummer: 8185036
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.K. Rapmund
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak; ontbinding huurovereenkomst en ontruiming met betrekking tot woning in Rotterdam

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 26 juni 2020 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen Stichting Woonbron en Modus Vivendi Meerderjarigenbewind BV. Woonbron vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een woning in Rotterdam en de ontruiming daarvan. De huurovereenkomst was eerder ontbonden bij vonnis van 4 augustus 2017, maar Woonbron had in de periode daarna betalingen ontvangen van de huurtoeslag van de gedaagden, wat leidde tot de vraag of er een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen.

De procedure begon met een dagvaarding op 18 november 2019, gevolgd door een conclusie van antwoord en een tussenvonnis. De kantonrechter oordeelde dat er geen nieuwe huurovereenkomst was ontstaan, ondanks de betalingen die door Woonbron waren ontvangen. De rechter stelde vast dat de gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], gerechtvaardigd konden vertrouwen op de status van huurders, gezien de omstandigheden en het feit dat Woonbron niet overging tot ontruiming na de ontbinding van de huurovereenkomst.

De vordering van Woonbron tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming werd afgewezen, maar de kantonrechter kende wel een bedrag van € 1.708,74 toe aan Woonbron, te vermeerderen met wettelijke rente. Woonbron werd grotendeels in het ongelijk gesteld en moest de proceskosten dragen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer:8185036 CV \ EXPL 20-272

uitspraak: 26 juni 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: H.A.M. Over de Vest, gerechtsdeurwaarder,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Modus Vivendi Meerderjarigenbewind BV, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: aanvankelijk mr. M. Lousberg, thans mr. I.P. van Rossen.

Partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘Modus Vivendi’ genoemd.

1.. Het verloop van de procedure

1.1

Dit blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 november 2019, met producties;

- de conclusie van antwoord, met producties;

- het tussenvonnis van 24 februari 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, die geen doorgang heeft kunnen vinden vanwege de Coronaproblematiek;

- de conclusie van repliek.
Na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld bij brief van 29 april 2020 heeft Modus Vivendi niet gereageerd op de conclusie van repliek.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De vaststaande feiten

2.1

De rechtsvoorgangster van Woonbron heeft met ingang van 3 december 2004 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor onbepaalde tijd verhuurd de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning), thans bedragende € 607,81 per maand.

2.2

Bij beschikkingen van de kantonrechter te Rotterdam van 22 februari 2017 zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder bewind gesteld, met benoeming van Modus Vivendi tot bewindvoerder.

2.3

Deze huurovereenkomst is bij vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van

4 augustus 2017 ontbonden. Bij dat vonnis zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot ontruiming van de woning, tot betaling van € 5.753,67 aan achterstallige huurpenningen tot en met juni 2017 en tot betaling van € 581,-- per maand vanaf de maand juli 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.

2.4

Woonbron heeft met Modus Vivendi een betalingsregeling getroffen van € 100,-- per maand. Die regeling heeft zij bevestigd bij brief van haar gemachtigde van 22 augustus 2017. Die brief vermeldt:

“(…)

In bovenstaande zaak bevestig ik voor de goede orde de met u getroffen betalingsregeling van € 100,-- per maand, voor een periode van 3 maanden. Daarna dient de regeling te worden herzien. Deze regeling heeft betrekking op de huurachterstand t/m juni 2017.

De eerste termijn dient uiterlijk 5 september 2017 in mijn bezit te zijn.

De regeling wordt aangegaan onder de voorwaarde van stipte betaling en onder de voorwaarde dat de lopende huur stipt op tijd aan cliënte wordt betaald.

Mocht u aan één van bovenstaande voorwaarden ook maar één keer niet voldoen, dan is de regeling vervallen, waarbij het (restant) verschuldigde direct opeisbaar wordt.

In dat geval wordt de regeling reeds nu voor alsdan voor zover rechtens vereist opgezegd. Vervolgens zal zonder nadere aankondiging tot het nemen van verdere maatregelen worden overgegaan.

(…)”

2.5

Woonbron heeft het onder 2.3 vermelde vonnis van 4 augustus 2017 op
20 december 2017 doen betekenen aan Modus Vivendi en de ontruiming aangezegd. Op
17 januari 2018 heeft Woonbron beslag laten leggen onder de Belastingdienst op de huurtoeslag die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontvingen. Het beslag is aan Modus Vivendi op diezelfde dag betekend.
In totaal is een bedrag van € 4.275,-- geïncasseerd.

2.6

Vanaf augustus 2019 kon niets meer van de Belastingdienst worden geïncasseerd, omdat de Belastingdienst zelf een preferente vordering verrekende met de huurtoeslag van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

2.7

Bij e-mailbericht van 4 september 2019 heeft de gemachtigde van Woonbron Modus Vivendi gevraagd een aflossingsvoorstel te doen omdat van de Belastingdienst niets werd ontvangen, herhaald bij e-mailbericht van 27 september 2019.

2.8

In antwoord op het in 2.7 genoemde bericht heeft Modus Vivendi op 23 oktober 2019 gevraagd de betalingsregeling van € 100,-- per maand te mogen hervatten. Woonbron heeft op 14 oktober 2019 bij exploot het vonnis van 4 augustus 2017 opnieuw aan Modus Vivendi betekend en de ontruiming aangezegd tegen 6 november 2019.
Woonbron heeft met het betalingsvoorstel van Modus Vivendi niet ingestemd en op
24 oktober 2019 medegedeeld dat om de ontruiming te voorkomen uiterlijk 5 november 2019 een bedrag van tenminste € 2.800,-- in bezit van haar gemachtigde moest zijn en dat voor het resterende deel van de schuld een betalingsregeling kon worden getroffen.

2.9

Bij mondelinge uitspraak in kort geding van 4 november 2019, schriftelijk uitgewerkt op 6 november 2019, heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank Woonbron verboden de woning op grond van het vonnis van 4 augustus 2017 te ontruimen totdat in een eventueel in te stellen bodemprocedure wordt vastgesteld dat tussen (de bewindvoerder van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en Woonbron geen nieuwe huurovereenkomst is tot stand gekomen.

3.. De vordering

3.1

Woonbron vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Primair:

zal verklaren voor recht dat de bij vonnis van 4 augustus 2017 tussen partijen ontbonden huurovereenkomst nog steeds ontbonden is, met veroordeling van gedaagde in de proceskosten;

subsidiair, in geval het primair gevorderde wordt afgewezen

1. de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam zal ontbinden, althans ontbonden verklaren,

2. gedaagde zal veroordelen het gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van gedaagde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;

3. gedaagde zal veroordelen aan haar te betalen:

a een bedrag van € 1.708,74

b een bedrag van € 607,81 aan schadevergoeding voor elke ingegane maand vanaf

1 december 2019 tot de ontruiming

c de wettelijke rente over € 1.708,74 vanaf 18 november 2019 tot de dag van algehele voldoening,

met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.

3.2

Woonbron baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen.

3.2.1

Zij heeft na het vonnis van 4 augustus 2017 in totaal een bedrag van € 4.775,-- geïncasseerd.

Bij het oorspronkelijke bedrag aan huurachterstand van € 5.753,67 telt zij:

- proceskosten van € 819,45

- nakosten van € 100,--,

- kosten van betekening van € 93,64

- executiekosten van € 761,53

- rente van € 59,24

- overige kosten van € 23,04.

Aldus waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van het vonnis van 4 augustus 2017 een bedrag van € 7.610,57 verschuldigd.

Na toepassing van de imputatieregel van artikel 6:44 BW en aanvullende betalingen tot een bedrag van € 500,-- staat nog een bedrag van € 2.835,57 open.

3.2.2

Er is, anders dan de voorzieningenrechter voorlopig oordeelde, geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Zolang de huurachterstand niet is ingelopen kan er geen sprake zijn van een nieuwe huurovereenkomst.

Zij heeft thans recht en belang een verklaring voor recht te vorderen dat geen nieuwe huurovereenkomst is ontstaan tussen haar en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

3.2.3

Na het vonnis van 4 augustus 2017 is Modus Vivendi in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de gebruiksvergoeding. Over de periode juli 2017 tot en met november 2019 is achterstand opgelopen met een bedrag van € 1.708,74.

De totale huurachterstand, inclusief rente en kosten, bedraagt thans € 6.667,83.

Zelfs als het betaalde bedrag van € 4.275,-- volledig zou worden afgeboekt op de huidige achterstand is er nog een achterstand van € 2.392,83, ofwel bijna 4 maanden.

3.2.4

Subsidiair, voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat er wel een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen heeft zij recht op betaling van een bedrag van € 1,708,74. Deze nieuwe achterstand rechtvaardigt, in relatie met de eerdere veroordeling, de gevorderde ontbinding en ontruiming.

4.. Het verweer

Modus Vivendi heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dat verweer gaat de kantonrechter hierna, waar nodig, in.

5.. De beoordeling

5.1

In het lichaam van de dagvaarding stelt Woonbron dat zij recht en belang heeft een verklaring voor recht te vorderen dat tussen haar en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.

In haar petitum vordert zij evenwel verklaring voor recht dat de bij vonnis van 4 augustus 2017 tussen partijen ontbonden huurovereenkomst nog steeds ontbonden is.

Aldus sluit het in het lichaam van de dagvaarding gestelde niet aan op het petitum.

Dat betekent dat de vordering in het petitum op dit punt moet worden uitgelegd.

Dat moet gebeuren in het licht van de daaraan ten grondslag gelegde stellingen en van het processuele debat, zoals dit zich vervolgens heeft ontwikkeld.

Een louter taalkundige uitleg is dus onvoldoende. Er moet ook worden gekeken naar de bedoeling van de eisende partij en de wijze waarop in het debat tussen partijen richting is gekozen met betrekking tot de vordering. De bedoeling van Woonbron is duidelijk: haar standpunt is dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het debat tussen Woonbron en Modus Vivendi is ook langs die lijn gevoerd: Modus Vivendi heeft haar standpunt dat er wel een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen toegelicht en onderbouwd en daarop heeft Woonbron bij repliek gemotiveerd gereageerd.

De kantonrechter verstaat het petitum daarom aldus dat verklaring voor recht wordt gevorderd dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] enerzijds en Woonbron anderzijds geen nieuwe huurovereenkomst is ontstaan.

5.2

De stelling van Woonbron dat zolang de huurachterstand niet is ingelopen er geen sprake kan zijn van een nieuwe huurovereenkomst is in haar algemeenheid niet juist.

Een nieuwe overeenkomst kan wel tot stand komen.

Een overeenkomst komt immers tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding zijn wilsverklaringen en niet altijd zijn expliciete afspraken nodig om van een overeenkomst in de zin van de wet te kunnen spreken. De totstandkoming van een overeenkomst kan ook voortvloeien uit feitelijke gedragingen (zie o.a.: Hoge Raad

2 september 2011, en Hoge Raad 8 februari 2012).

Of een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf: het gaat erom wat partijen in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Daarbij zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang.

Dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen kan echter niet snel worden aangenomen. Dat zou immers als consequentie kunnen hebben dat een maatschappelijk verhuurster als Woonbron in mindere mate geneigd zou zijn om huurders een tweede kans te bieden, wat, alweer: maatschappelijk gezien, onwenselijk zou zijn.

5.3

In het onderhavige geval is de brief van 22 augustus 2017 (hiervoor weergegeven onder 2.4) te beschouwen als een zogenaamde “tweede- of laatste-kans-overeenkomst” tussen enerzijds Woonbron en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als voormalige huurders.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] konden daaruit afleiden dat zij de woning de daaropvolgende drie maanden konden blijven bewonen onder de in de brief vermelde strikte voorwaarden en Woonbron behield zich het recht op “verdere maatregelen” voor.

Gesteld noch gebleken is dat Woonbron na ommekomst van deze periode van drie maanden de regeling heeft herzien, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat dat niet is gebeurd. Ook het voorbehoud van Woonbron is, kennelijk, niet gehandhaafd. Aldus was er eind november 2017 strikt genomen sprake van een vacuüm: de huurovereenkomst was ontbonden en de tweede-kans-overeenkomst voor drie maanden was geëxpireerd en niet herzien.

Woonbron ging echter niet over tot ontruiming, en inde vervolgens tot augustus 2019 de gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs, van aanvankelijk € 585,41, later € 595,97 en ten laatste € 607,81. Vanaf januari 2018 gebeurde dat door beslag onder de Belastingdienst op door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontvangen huurtoeslag. Daarbij is een, inmiddels niet langer betwiste, achterstand ontstaan van € 1.708,74.

Op de definitieve berekening toeslagen 2018 van de Belastingdienst stond vermeld dat “de huurverhoging van 1 juli 2018 die uw verhuurder heeft doorgegeven was verwerkt”.

5.4

De ratio van de wettelijke beschermingsbepalingen bij huur en verhuur van woonruimte is gelegen in het belang dat huurders van woonruimte hebben bij bescherming tegen ontruiming tegen hun zin. Wanneer onduidelijk is of een feitelijk bewoner van een woning de status van huurder heeft bestaat het gevaar dat aan die ratio ten onrechte wordt voorbijgegaan.

5.5

De vraag is nu of na de ontbinding van de oorspronkelijke huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst met Woonbron tot stand is gekomen.

De kantonrechter beantwoordt die vraag in dit specifieke geval, tegen de achtergrond van de hiervoor vermelde en hierna te noemen omstandigheden bevestigend. Door gedragingen, waaronder ook een stilzwijgen moet worden begrepen, kan immers het vertrouwen van een partij dat een overeenkomst tot stand is gekomen, gerechtvaardigd zijn.

Als overwogen was er eind november 2017 strikt genomen sprake van een vacuüm nu de huurovereenkomst was ontbonden en de tweede-kans-overeenkomst voor drie maanden was geëxpireerd en niet herzien. Woonbron heeft, zonder in november 2017 of nadien nadere afspraken te maken over (de duur van) het gebruik van de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de daaropvolgende periode van ruim anderhalf jaar bijna maandelijks een bedrag gelijk aan de huurprijs geïncasseerd via beslag op de huurtoeslag. Woonbron heeft het vonnis van 4 augustus 2017 op 20 december 2017 doen betekenen en daarbij de ontruiming aangezegd, maar zij is niet overgegaan tot ontruiming en heeft toen evenmin een expliciete mededeling gedaan dat en onder welke voorwaarden het ontruimingsvonnis werd opgeschort en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning konden blijven gebruiken. Gelet op al het voorgaande hoefden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en met hen Modus Vivendi na die periode er niet langer vanuit te gaan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] slechts tijdelijke gebruikers van de woning waren. Onder die omstandigheden mochten zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij de status van huurders hadden verkregen, met andere woorden: dat er tussen hen en Woonbron opnieuw een huurovereenkomst tot stand was gekomen.

Dat leidt tot de conclusie dat de gevorderde verklaring voor recht niet zal worden gegeven.

5.6

Daarmee is de subsidiaire vordering aan de orde.

Nu de huurachterstand van € 1.708,74 niet langer is betwist gaat de kantonrechter uit van de juistheid van dat bedrag. In zoverre is de vordering toewijsbaar.

De vordering tot betaling van wettelijke rente is niet weersproken, net zomin als de ingangsdatum daarvan. Ook op dat punt is de vordering toewijsbaar.

De hoogte van het toe te wijzen bedrag (minder dan drie maanden huurachterstand) rechtvaardigt echter niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.

In zoverre wordt de vordering afgewezen.

5.7

Woonbron wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Die worden aan de zijde van Modus Vivendi begroot op € 180,--

(1 punt à € 180,--) aan salaris voor de gemachtigde.

6.. De beslissing

De kantonrechter,

veroordeelt Modus Vivendi q.q. aan Woonbron te betalen een bedrag van € 1.708,74, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 18 november 2019 tot de dag van volledige betaling;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

37878