Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7979156 CV EXPL 19-35892
uitspraak: 17 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Koert,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] , en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 25 juli 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 17 september 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 21 februari 2020.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een woning aan het adres [adres] gekocht van mevrouw [naam] . In de maand maart 2018 hebben zij een koopovereenkomst met elkaar gesloten. [eiseres] is als verkoopmakelaar bij deze transactie betrokken geweest. In de getekende schriftelijke koopovereenkomst is onder meer het navolgende opgenomen:
(…)
artikel 1 Verkoop en koop
Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt het appartementsrecht (…) tegen een koopsom van€ 620.000,- zegge ZESHONDERDTWINTIGDUIZEND EUROhierna ook te noemen: de onroerende zaak, met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst. De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op€ 5.500,-, zegge VIJFDUIZENDVIJFHONDERD EURO.
(…)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op18 april 2018een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 62.550,-, zegge TWEEENZESTIGDUIZENDVIJFHONDERDVIJFTIG EURO.
(…)
(…)
2.2
Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben partijen per e-mail met elkaar gecommuniceerd.
2.3
In een e-mailbericht van [gedaagde 1] d.d. 4 maart 2018, 18:02 uur, gericht aan [eiseres] staat – voor zover van belang – het volgende:
(…)
Ons eenmalige eindvoorstel is een bedrag van 625.500 euro.
Onder de volgende condities:
Wij zijn bereid om mee te werken aan een snelle overdracht binnen 2 maanden en af te zien van financieringsvoorbehoud. En inclusief de ter overname spullen (gordijnrails, gordijnen, rolgordijnen, inloopkast, planken in berging e.d.). Maar exclusief de losse kast in de studeerkamer.
(…)
2.4
In een e-mailbericht van [eiseres] d.d. 5 maart 2018, 17:23 uur, gericht aan [gedaagde 1] staat – voor zover van belang – het volgende:
(…)
Verkopers hebben voor jullie gekozen, het niet hebben van een financieringsvoorbehoud heeft vooral meegespeeld.
Ik mag jullie dus feliciteren!
(…)
2.5
In een e-mailbericht van [eiseres] d.d. 6 maart 2018, 10:59 uur, gericht aan [gedaagde 1] staat – voor zover van belang – het volgende:
(…)
Voor het opmaken van een concept koopakte van de woning [adres] hebben wij onderstaande gegevens nodig. Graag ontvangen wij onderstaande mail ingevuld retour.
(…)
Koopsom/Buying price € 625.500,- k.k.
(…)
2.6
In een e-mailbericht van [gedaagde 1] d.d. 7 maart 2018, 11:12 uur, gericht aan [eiseres] staat – voor zover van belang – het volgende:
(…)
Hierbij NAW-gegevens t.b.v. koopakte [adres] (…).
(…)
Koopsom/Buying price € 625.500,- k.k.
(…)
Inclusief overname spullen (gordijnrails, rolgordijnen, inloopkast, planken, berging e.d.). Maar exclusief de losse kast in de studeerkamer.
(…)
2.7
Per e-mailbericht van [eiseres] aan [gedaagde 1] d.d. 8 maart 2018, 11:15 uur, gericht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de concept koopovereenkomst toegezonden. In deze versie van de overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(…)
artikel 1 Verkoop en koop
Verkoper verkoopt aan koper die van verkoper koopt het appartementsrecht (…) tegen een koopsom van€ 625.500,- zegge ZESHONDERDVIJFENTWINTIGDUIZENDVIJFHONDERD EUROhierna ook te noemen: de onroerende zaak, met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst. De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op€ NIHIL EURO.
(…)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op18 april 2018een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 62.550,-, zegge TWEEENZESTIGDUIZENDVIJFHONDERDVIJFTIG EURO.
(…)
(…)
2.8
Per e-mailbericht van [gedaagde 1] d.d. 14 maart 2018, 18:38 uur, gericht aan [eiseres] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gereageerd op de concept koopovereenkomst. In deze e-mail is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(…)
Over het algeheel zijn we het eens met de koopovereenkomst en bereid om te tekenen. We wensen echter nog enkele kleine aanpassingen en nog wat nadere informatie.
(…)
2) Artikel 1, tekst net boven artikel 2: Zouden wij graag de koopsom op 620.000 euro hebben en de roerende zaken waarderen op 5.500 euro (totaal blijft het zelfde: 625.500 euro)
(…)
2.9
Op 6 april 2018 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de waarborgsom van € 62.550,- betaald.
2.1
In een e-mailbericht van [gedaagde 1] d.d. 2 mei 2018, 9:36 uur, gericht aan [eiseres] staat – voor zover van belang – het volgende:
(…)
Wij mogen als koper verwachten dat de akte van levering een afspiegeling is van de koopovereenkomst. Het mag in eerste instantie anders bedoeld zijn, maar de koopovereenkomst is door beide partijen ondertekend. Wij gaan er vanuit en verwachten ook dat deze overeenkomst wordt nageleefd. (…)
2.11
Op 7 mei 2018 vond de geplande overdracht van de woning niet plaats omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de overeengekomen koopsom.
2.12
Op 15 mei 2018 heeft de levering van de woning alsnog plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in totaal 620.000,- betaald, een bedrag van € 614.500 voor de onroerende zaak en een bedrag van € 5.500,- voor de roerende zaken.
2.13
Door middel van een akte van cessie heeft [naam] haar vordering gecedeerd aan [eiseres] .
3..Het geschil
3.1
[eiseres] vordert dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 5.500,- aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 mei 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;
II. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 480,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 mei 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;
III. hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
3.2
[eiseres] legt de akte van cessie aan haar vordering ten grondslag. Op grond van de koopovereenkomst zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog een bedrag van € 5.500,- verschuldigd. Zij hebben dit bedrag niet betaald. [naam] heeft haar vordering gecedeerd aan [eiseres] en [eiseres] vordert nu nakoming van de koopovereenkomst.
3.3
[eiseres] stelt dat het de bedoeling van partijen is geweest om de koopsom vast te stellen op € 620.000,- exclusief een bedrag van € 5.500,- aan roerende zaken, dus € 625.500,- in totaal. Zij onderbouwt haar stelling door e-mailcorrespondentie in het geding te brengen waaruit blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bod van € 625.500,- inclusief roerende zaken hebben uitgebracht en dat dit aanbod is geaccepteerd. Ook daarna is steeds gesproken over een totaalbedrag van € 625.500,-. Bovendien is het bedrag van de bankgarantie vastgesteld op € 62.550,-, zijnde het gebruikelijke percentage van 10% van de koopsom en is dit bedrag ook betaald. Dat in de koopovereenkomst een ander bedrag is opgenomen, is een evidente schrijffout geweest. De (makelaar van de) verkoper had deze vergissing niet opgemerkt. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weigerden de woning af te nemen voor € 625.500,-, is door [naam] om verdere schade te voorkomen en onder voorbehoud van rechten meegewerkt aan de levering voor € 620.000,-.
4..Het verweer
4.1 4.1
4.1 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren – kort gezegd – als verweer dat voor de totstandkoming van een koopovereenkomst inzake een woning een schriftelijkheidsvereiste geldt. De overeenkomst komt pas tot stand als deze schriftelijk is vastgelegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mochten uitgaan van de koopsom die in de schriftelijke overeenkomst werd vermeld. Dit is ook het bedrag dat door de bank gefinancierd is.
4.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren als verweer dat een koopovereenkomst inzake een woning op grond van artikel 7:2 lid 1 BW alleen schriftelijk tot stand kan komen, en dat partijen dus uit moeten gaan van de koopsom als vermeld in de schriftelijke koopovereenkomst. De overeenkomst is pas gesloten als er een schriftelijk contract is. De koopovereenkomst is opgesteld door [eiseres] , en door hierin een koopsom van € 620.000,- inclusief roerende zaken op te nemen is het aanbod gedaan de woning voor deze prijs te verkopen. Dit aanbod is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvaard. Verder voeren zij aan dat de koopsom van € 620.000,- is opgenomen in de notariële leveringsakte, en deze authentieke akte heeft dwingende bewijskracht op grond van artikel 157 lid 1 Rv jo. artikel 151 lid 1 Rv. Ook vormde de koopovereenkomst de basis voor de financieringsaanvraag. Pas twee maanden na ondertekening gaf verkoper aan dat er een fout in de overeenkomst stond. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van mening dat verkoper hierdoor te laat heeft gereclameerd in de zin van artikel 6:89 BW, waarin is opgenomen dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd bij de schuldenaar heeft geprotesteerd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken.
5..De beoordeling
5.1
Tussen partijen is in geschil welke koopsom overeen is gekomen inzake de woning.
5.2
Op grond van het bepaalde in artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. In aanvulling op het voorgaande geldt ingeval van verkoop van een woning aan een consument een vormvoorschrift. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak wordt namelijk, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW). De gedachte achter dit schriftelijkheidsvereiste is dat deze kopers bijzondere bescherming genieten. Allereerst wordt op deze manier duidelijk of en zo ja wanneer wilsovereenstemming bestaat, en bovendien krijgt de koper de mogelijkheid om een deskundige in te schakelen om hem te adviseren over het document. Gedurende drie dagen na de terhandstelling van het document heeft de koper het recht om de koop te ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW).
5.3
De kantonrechter overweegt als volgt. In afwijking van de hoofdregel van artikel 6:217 lid 1 BW dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding, is de koopovereenkomst inzake de koop van een woning door een consument pas tot stand gekomen nadat deze schriftelijk is vastgelegd (artikel 7:2 lid 1 BW). Dat neemt echter niet weg dat hetgeen partijen zijn overeengekomen moet worden beoordeeld aan de hand van wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Dat geldt ook als de tekst van de overeenkomst duidelijk lijkt. Er moet dus niet alleen naar de letterlijke tekst van de overeenkomst gekeken worden, maar ook naar hetgeen in de onderhandelings- of precontractuele fase aan de orde is gekomen. Uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie blijkt dat de wil van beide partijen gericht was op het sluiten van een overeenkomst waarin een koopsom van € 625.500,- inclusief roerende zaken zou worden opgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zelf een bod van € 625.500,- gedaan en dit bod is door de verkoper geaccepteerd. Ook daarna is steeds door beide partijen gesproken over een bedrag van € 625.500,- in totaal. Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit het tegendeel blijkt, met name is niet gebleken dat er opnieuw door middel van aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst is gesloten en wel voor het lagere bedrag dat in de uiteindelijk ondertekende koopovereenkomst staat.
5.4
Met betrekking tot hetgeen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd inzake de dwingende bewijskracht van de notariële leveringsakte overweegt de kantonrechter als volgt. Het is correct dat een notariële akte dwingende bewijskracht heeft op grond van de artikelen 151 lid 1 en 157 lid 2 Rv. Dit neemt niet weg dat in een notariële akte onjuistheden kunnen staan, bijvoorbeeld verschrijvingen of een onjuiste weergave van de bedoeling van partijen. Tegen een authentieke akte kan tegenbewijs geleverd worden (artikel 151 Rv). De kantonrechter is van oordeel dat uit de correspondentie tussen partijen voldoende blijkt dat de bedoeling van partijen niet overeenkomt met de weergave ervan in de notariële akte. In zijn voornoemde e-mailbericht d.d. 2 mei 2018 heeft [gedaagde 1] zelfs bevestigd dat de bedoeling van partijen anders was dan uiteindelijk in de koopovereenkomst is weergegeven.
5.5
In het voorgaande ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om met betrekking tot de koopsom voorbij te gaan aan de letterlijke tekst van de koopovereenkomst en de notariële leveringsakte en aansluiting te zoeken bij de wil van partijen zoals zij deze in de onderhandelingsfase hebben geuit.
5.6
Dat [eiseres] te laat zou zijn geweest met reclameren (artikel 6:89 BW) wordt van de hand gewezen. Het is niet aannemelijk dat van verkoperszijde gewacht is met het ontdekken van de fout tot vlak voor de overdracht.
5.7
Naar aanleiding van het voorgaande wordt de vordering van [eiseres] van € 5.500,- aan hoofdsom toegewezen.
5.8
[eiseres] vordert de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 15 mei 2018. Deze gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
5.9
[eiseres] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn aangemaand en in de aanmaning aan hen een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
5.1
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en nakosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 5.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW dit bedrag vanaf 15 mei 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 486,- aan griffierecht, € 88,53 aan dagvaardingskosten en € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, te vermeerderen met € 120,- aan salaris, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416