Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8139309 CV EXPL 19-47218
uitspraak: 3 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H. Uzuncu.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 oktober 2019, met producties;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] d.d. 10 december 2019;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] d.d. 7 januari 2020;
de brief met bijlagen van [gedaagde] d.d. 2 januari 2020, ingekomen ter griffie op 10 januari 2020;
het tussenvonnis van 20 januari 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 februari 2020.
De kantonrechter heeft de datum van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Vestia de woning aan de [adres] .
2.2
De algemene huurvoorwaarden van Vestia maken deel uit van de huurovereenkomst. In artikel 7 zijn de algemene verplichtingen van de huurder opgenomen De tekst van dit artikel luidt, voor zover hierbij van belang, als volgt:
(…)
3. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (...)
7. Het is huurder zonder toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder dient een verzoek tot deze toestemming van verhuurder schriftelijk bij verhuurder in te dienen. Huurder is evenwel gerechtigd een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, mits hij zelf het gehuurde als hoofdverblijf blijft bewonen.
2.3
Op 28 mei 2019 heeft een rapporteur van het Interventieteam Bloemhof-Hillesluis een huisbezoek afgelegd. In de woning werden een man, een vrouw en een kind aangetroffen. De heer [gedaagde] was niet aanwezig in de woning. In de rapportage die naar aanleiding van het huisbezoek is opgesteld is onder meer het navolgende opgenomen:
(…)
Aanleiding huisbezoek: Melding afkomstig van Vestia. Volgens de buren zouden de hoofdbewoner en zijn zoon niet in de woning wonen en wordt deze onderverhuurd. Dit zou al jaren spelen.
(…)
Volgens het BRP van 22-05-2019 staat dhr. [gedaagde] [geboortedatum gedaagde] , ingeschreven op het adres sinds 26-09-2002 als hoofdbewoner;
(…)
Rond 9:00 klopte ik op de deur omdat er geen deurbel aanwezig was. Hierop werd de voordeur geopend door een man welke ons later opgaf genaamd te zijn: [naam 1] Geb. datum: [geboortedatum man] .
(…)
De man vertelde dat hij samen met zijn vriendin en hun baby in de woning waren. De vriendin kwam vervolgens uit de slaapkamer en deze legitimeerde zich en zij gaf ook het legitimatiebewijs van haar kind ter inzage.
Het betrof:
Mevr. [naam 2] geboren [geboortedatum vrouw] ;
(Spaans identiteitsbewijs)
en kind,
[naam kind] , geboren [geboortedatum kind] -2018,
(Spaans identiteitsbewijs)
Ik vroeg aan de man wat hij in deze woning deed daar er volgens ons een man met zijn zoon zou moeten wonen. De man verklaarde dat dit de woning van zijn neef is en dat hij hier tijdelijk mocht verblijven. Hij verklaarde dat hij sinds augustus 2018 in de woning van zijn neef mocht verblijven omdat zijn eigenhuis nog niet klaar was. Hij zou gaan verhuizen naar Alphen aan de Rijn.
De man liet ons vervolgens de woning zien, tijdens de rondgang door de woning verklaarde de man tegen ons dat alle aanwezige meubelen zoals, bank, eettafel, stoelen, tv, dressoir, bed, kasten, koelkast, gasfornuis, wasmachine van hem en zijn vriendin waren. Alle meubels en goederen zijn in het fotoverslag terug te zien. De man verklaarde tegen ons dat geen meubels of losse goederen in de woning eigendom van zijn neef waren.
Uit later onderzoek bleek dat de aangetroffen man in de woning ingeschreven staat in de gemeente Velp.
De man vroeg aan ons of zijn neef nu problemen zou krijgen en of hij nu uit de woning gezet zou worden.
(…)
Conclusie
We hebben geconctateerd dat de hoofdbewoner dhr. [gedaagde] [geboortedatum gedaagde] , en zijn zoon niet in de woning wonen en er de afgelopen maanden ook niet gewoond hebben.
Volgens verklaring van de bewoners waren er geen persoonlijke spullen en meubels in de woning van de hoofdbewoner aanwezig.
(…)
2.4
Naar aanleiding van het huisbezoek heeft er op 3 juni 2019 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Op 2 augustus 2019 heeft Vestia aan [gedaagde] een brief gestuurd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
(…)
Op 3 juni hebben wij u gesproken op het wijkkantoor. We hebben elkaar gesproken over illegale onderhuur en het niet hebben van uw hoofdverblijf in de woning aan de [adres] . U heeft in het gesprek verklaard dat u er wel woont en dat de onderhuurders er een week hebben gezeten. In hetzelfde gesprek hebben wij aangegeven ons juridisch te beraden over deze zaak. In deze brief leest u hier meer over.
Beëindigen huurovereenkomst
Op basis van de gegevens en constatering van de gemeente Rotterdam en Vestia concluderen wij dat u wel degelijk uw woning voor een lange periode heeft onderverhuurd zonder expliciete toestemming van Vestia. Tevens heeft u ons inziens uw hoofdverblijf elders gehad dan uw eigen woning. Dit is bij wet verboden en is in strijd met onze algemene huurvoorwaarden, die u bij uw huurcontract heeft ontvangen. Wij beëindigen daarom de huurovereenkomst met u.
Voorkomen van juridische stappen
Wij sommeren u het bijgevoegde huuropzeggingsformulier voor 12 augustus 2019 aan ons terug te sturen. Na deze datum start Vestia een juridische procedure, met als doel ontbinding van de huurovereenkomst.
(…)
2.5
[gedaagde] heeft het huuropzeggingsformulier niet geretourneerd aan Vestia, waarna de gemachtigde van Vestia bij brief d.d. 22 augustus 2019 heeft aangekondigd een gerechtelijke procedure te zullen starten. Bij deze brief is aan [gedaagde] de gelegenheid gegeven om alsnog uiterlijk 2 september 2019 een getekend huuropzeggingsformulier in te dienen. [gedaagde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
3..De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
b. betaling van de kosten van deze procedure.
3.2
Vestia legt aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten als huurder door in de woning niet zijn hoofdverblijf te hebben. Dit is in strijd met artikel 7 lid 3 van de Algemene Huurvoorwaarden en levert ook strijd op met de verplichting zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast heeft hij in strijd gehandeld met artikel 7 lid 7 van de algemene huurvoorwaarden door de woning aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven en er niet zelf zijn hoofdverblijf te hebben.
4..Het verweer
4.1
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering. Hiertoe voert hij – kort samengevat – het volgende aan. [gedaagde] erkent dat er andere personen in de woning verbleven, maar dat is slechts voor een korte periode geweest. Er was geen sprake van onderhuur en hij heeft zijn hoofdverblijf niet elders gehad. Verder voert hij aan dat hij de personen die in de rapportage worden genoemd niet kent. Ter zitting heeft hij nadrukkelijk de bevindingen van de rapporteur van het Interventieteam in twijfel getrokken.
5..De beoordeling
5.1
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd en of hij zijn hoofdverblijf elders heeft gehad. Vervolgens komt de vraag aan de orde of de door Vestia gestelde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen. Bij de beantwoording van deze vraag moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en dient het belang van Vestia als verhuurder te worden afgewogen tegen het belang van [gedaagde] bij de voortzetting van de huurovereenkomst.
5.2
Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.3
Vestia stelt dat [gedaagde] , door de woning onder te verhuren en er zijn hoofdverblijf niet te hebben in strijd handelt met artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden. Dit is volgens Vestia een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Vestia stelt tevens dat [gedaagde] door de woning niet of nauwelijks zelf te bewonen zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW geeft gedragen. Dit geldt temeer nu de woning gekwalificeerd wordt als een sociale huurwoning en woningzoekenden vaak jarenlang op de wachtlijst staan voordat zij een dergelijke woning toegewezen krijgen.
5.4
Ter onderbouwing van zijn verweer heeft [gedaagde] een brief van de gemeente Rotterdam d.d. 30 oktober 2019 overgelegd waaruit blijkt dat zij een adresonderzoek hebben gedaan. In deze brief staat dat zij voornemens waren om [gedaagde] uit te schrijven uit de Basisregistratie Personen, maar naar aanleiding van een door [gedaagde] ingevulde verklaring alsmede een huisbezoek hebben geconstateerd dat [gedaagde] wél op het adres [adres] woont. Naast deze brief heeft [gedaagde] een verklaring van zijn buren op nummer 272 en 276 geproduceerd waarin staat dat hij al vijftien jaar in de woning woont.
5.5
Dit verweer is echter onvoldoende om het vermoeden van woonfraude dat uit de stukken oprijst te kunnen ontzenuwen. Het onderzoek door de gemeente vond immers plaats nadat het Interventieteam op bezoek was geweest en Vestia aan [gedaagde] had laten weten er werk van te zullen maken. Ook de verklaringen van zijn buren zijn te weinig specifiek om het vermoeden te ontzenuwen dat [gedaagde] niet in de woning verbleef en er anderen liet wonen waardoor hij er zijn hoofdverblijf niet meer had. Dat [gedaagde] mogelijkerwijs weer zijn hoofdverblijf in de woning heeft maakt een eventuele tekortkoming uit het verleden niet ongedaan.
5.6
Op Vestia rust op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde] de woning zonder toestemming van Vestia heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden en er niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden. Zij is voorshands in dit bewijs geslaagd maar [gedaagde] wordt, ingevolge zijn aanbod, toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Ter verduidelijking wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat hem bewijs van het tegendeel wordt opgedragen, het ontzenuwen van het voorshands geleverde bewijs is voldoende.
5.7
Iedere verdere beslissing wordt thans aangehouden.
6..De beslissing
De kantonrechter:
laat [gedaagde] toe tot tegenbewijs van de voorshands bewezen geachte stelling van Vestia dat hij de woning aan de [adres] heeft onderverhuurd of ter beschikking heeft gesteld aan derden en in die woning niet zijn hoofdverblijf heeft gehad.
bepaalt dat:
- hij zich ter rolzitting van
- indien hij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, hij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
- indien hij getuigen wenst voor te brengen, hij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door hem voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van beide partijen en de getuigen voor de daaropvolgende vier maanden; [gedaagde] zal te zijner tijd zelf zorg hebben te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416