Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8568451 VV EXPL 20-226
uitspraak: 29 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. J. de Back te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 12 juni 2020, met producties;
- het e-mailbericht van 17 juni 2020 van mr. De Back, inhoudende een eiswijziging;
- de pleitaantekeningen van mr. Scheltes.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 18 juni 2020 via Skype plaatsgevonden. Hierbij zijn [eiser] en [gedaagde] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure gaat de kantonrechter uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1
[eiser] en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten, ingaande 1 oktober 2019 en lopende tot 1 oktober 2020, met betrekking tot de woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 475,00 per maand.
2.2
Op 14 februari 2020 heeft [gedaagde] een brief aan [eiser] gestuurd met de volgende inhoud – voor zover hier van belang –:
“(…) Via deze brief zeg ik, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van drie (3) maanden, onze huurovereenkomst, per 31 mei 2020 op.
(…)
Wenst u eerder te vertrekken, dan wordt u uiteraard niet aan de wettelijke opzegtermijn van één (1) maand gehouden en ik niet aan de drie (3) maanden opzegtermijn.
U dient de kamer uiterlijk zondag 31 mei 2020 te verlaten, ongeacht of u andere woonruimte heeft of niet.
(…)”
2.3
[eiser] heeft hier per aangetekende brief van 24 februari 2020 als volgt op gereageerd:
“(…) Op 14 februari 2020 heeft u mij laten weten dat u onze huurovereenkomst per opzegt. Ik ga hier niet mee akkoord.
In de wet (artikel 7:271 BW) staat waar een verhuurder zich aan moet houden bij het opzeggen van de huur. Een van de regels is dat hij geldige redenen moet geven voor de opzegging. Alleen de zes redenen die worden genoemd in artikel 7:274 BW zijn geldig (dit geldt ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd).
(…)
Volgens artikel 7:272 BW blijft de huurovereenkomst bestaan tot de rechter hierover anders heeft beslist.
(…).”
2.4
Op 31 mei 2020 heeft [gedaagde] het slot van het gehuurde vervangen en heeft [gedaagde] [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegd.
2.5
Er bevinden zich nog eigendommen van [eiser] in het gehuurde.
3..De vordering
3.1
[eiser] heeft na wijziging van eis gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om:
I. [eiser] binnen 24 uur na dit vonnis, althans betekening daarvan, toe te laten tot het gehuurde en hem ongehinderd huurgenot te verschaffen, op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag of gedeelte van een dag, met een maximum van € 20.000,00 voor het geval zij hieraan niet voldoet;
II. binnen 24 uur na dit vonnis alle door [eiser] in het gehuurde achtergelaten zaken terug te plaatsen in het gehuurde dan wel, indien [eiser] alsdan reeds toegang heeft tot het gehuurde, deze zaken aan hem te overhandigen bij het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag, met een maximum van € 10.000,00 voor het geval zij hieraan niet voldoet;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding en de nakosten voor het geval dat [gedaagde] niet vrijwillig aan het vonnis voldoet.
3.2
Aan de vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat op grond van artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd niet kan worden opgezegd tegen een datum die ligt voor de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst. Ondanks sommaties heeft [gedaagde] [eiser] geen toegang verleend tot het gehuurde. [gedaagde] schiet hiermee tekort in de nakoming van de nog steeds geldige huurovereenkomst.
3.3
Verder heeft [eiser] gesteld dat zijn eigendommen die nog in het gehuurde aanwezig waren, zijn verwijderd. Dit is in strijd met de huurovereenkomst althans kan worden aangemerkt als onrechtmatig handelen als bedoeld in artikel 6:162 BW. Bij e-mail van 12 juni 2020 is [gedaagde] gesommeerd om de zaken terug te plaatsen c.q. terug te geven, maar op deze sommatie heeft [gedaagde] niet gereageerd.
4..Het verweer
4.1
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en het nasalaris. [gedaagde] heeft – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
4.2
Er is geen sprake van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgesteld en [gedaagde] heeft deze bij het tekenen niet meer goed doorgelezen. Feitelijk betreft het onzelfstandige woonruimte waarop artikel 7:232 lid 3 BW van toepassing is. Het klopt wel dat het de bedoeling was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. [gedaagde] was erg ongelukkig met [eiser] als huurder en heeft gebruik gemaakt van de ‘hospitabepaling’ uit artikel 7:232 lid 3 BW. De huurovereenkomst is dan ook geëindigd op 1 juni 2020.
4.3
Indien komt vast te staan dat het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW verhindert dat de onderhavige huurovereenkomst door opzegging binnen negen maanden kon eindigen, dan wordt een beroep gedaan op de vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. De huurovereenkomst is gericht op zelfstandige woonruimte. Kennelijk hadden beide partijen bij het tekenen van de overeenkomst niet door dat deze huurovereenkomst niet geschikt was voor de verhuur/huur van onzelfstandige woonruimte, te weten de gestoffeerde kamer in de woning van [gedaagde] met medegebruik van de badkamer.
4.4
De belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. Op basis van de gedragingen van [eiser] kan van haar niet worden gevergd om nog langer met hem in één woning te verblijven.
4.5
De eigendommen van [eiser] zijn in een aantal vuilniszakken gedaan en aan [eiser] aangeboden. Hij heeft deze echter geweigerd. De vuilniszakken met spullen staan nog steeds in de woning en kunnen aan [eiser] overhandigd worden.
4.6
De gevorderde dwangsommen zijn disproportioneel en dienen gematigd te worden.
5..De beoordeling
5.1
Nu tussen partijen vaststaat dat [eiser] sinds 1 juni 2020 geen toegang meer heeft tot de woning en zijn zich daarin bevindende eigendommen, is voldoende gebleken dat hij een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.
5.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, worden beoordeeld of de aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
5.3
Met betrekking tot de vraag of sprake is van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte wordt het volgende overwogen. Desgevraagd hebben beide partijen tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat sprake is van een gedeelde badkamer. Nu een badkamer een wezenlijke voorziening is, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het gehuurde als onzelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt. Dat boven de huurovereenkomst staat dat deze betrekking heeft op ‘zelfstandige woonruimte’ doet aan dit oordeel niet af; het gaat immers om de feitelijke situatie.
5.4
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning waarvan het gehuurde deel uitmaakt en dat [gedaagde] niet eerder aan [eiser] deze of andere woonruimte heeft verhuurd. De overeenkomst kan aldus aangemerkt worden als “hospitaverhuur” als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW.
5.5
Vervolgens moet beoordeeld worden of [gedaagde] de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen. Daartoe is het volgende van belang.
Ten aanzien van een huurovereenkomst betreffende onzelfstandige woonruimte die is afgesloten voor de bepaalde duur van minder dan vijf jaar (zoals in dit geval) impliceert het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW jo. artikel 7:228 BW dat tussentijdse opzegging door de verhuurder niet mogelijk is. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit ook geldt in het geval van hospitaverhuur als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW. Dat de wetgever zou hebben bedoeld dat tussentijdse opzegging door de verhuurder in dat geval wel mogelijk is, zoals door [gedaagde] is gesteld, volgt niet uit de tekst van de wet. In artikel 7:232 lid 3 BW is immers slechts bepaald dat artikel 7:271 lid 4 BW gedurende de eerste negen maanden van de huurovereenkomst niet van toepassing is en is niet ook de toepasselijkheid van de overige leden van artikel 7:271 BW gedurende de eerste negen maanden uitgesloten. Concrete feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, zijn niet gebleken. Daarbij weegt mee dat van de beoogde proefperiode als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW zonder meer gebruik gemaakt had kunnen worden indien een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was gesloten. Dat betekent dat de overeenkomst niet tussentijds opzegbaar was. De opzegging van 14 februari 2020 heeft dus niet geleid tot het door [gedaagde] beoogde rechtsgevolg: het einde van de huurovereenkomst.
5.6
Nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, moet worden beoordeeld of [gedaagde] een beroep op vernietiging wegens dwaling toekomt. Door/namens [gedaagde] is tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het beroep op dwaling alleen ziet op de zelfstandigheid/onzelfstandigheid van het gehuurde en niet – ook – op de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor de duur van één jaar is gesloten. Zoals hiervoor overwogen is er naar voorlopig oordeel sprake van onzelfstandige woonruimte zodat voor vernietiging op grond van dwaling geen grondslag is.
5.7
Ondanks het voorgaande zal de kantonrechter de door [eiser] gevorderde ordemaatregel om hem weer toe te laten tot het gehuurde niet toewijzen. Daartoe is van belang dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de onderlinge verstandhouding tussen partijen erg slecht is. Volgens [gedaagde] is zij getreiterd door [eiser] doordat hij met deuren smijt, proestend door de gang loopt, haar uitscheldt, haar niet naar boven laat gaan als zij uit haar slaapkamer wil, zich niet aan de gemaakte afspraken ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes houdt, zich niet aan de coronamaatregelen houdt, niet met haar wil communiceren en het toilet beneden bevuilt om haar te beletten daarvan gebruik te maken. [eiser] heeft de verwijten betwist, maar heeft van zijn kant wel bevestigd dat de onderlinge verhoudingen niet goed zijn. In dat verband heeft hij onder meer gesteld dat [gedaagde] hoestend op hem is afgekomen en hem met een stok heeft aangevallen. Daarvan heeft hij aangifte gedaan. De verhouding is volgens [eiser] verslechterd nadat hij [gedaagde] heeft aangesproken op diverse gebreken in het gehuurde. Zo deed de kachel het niet, waaraan door [gedaagde] niets is gedaan. Ook heeft [gedaagde] het water afgesloten. [eiser] heeft gesteld opnamen te hebben gemaakt die zijn stellingen ondersteunen. Een en ander leidt in dit kort geding tot het oordeel dat voorshands niet kan worden aangenomen dat partijen in staat zijn om nog drie maanden gedwongen samen te leven in de woning van [gedaagde] , waar zij een voordeur, een gang en een badkamer moeten delen, zonder dat er serieuze problemen ontstaan. Dit staat in de weg aan toewijzing van het sub 1 gevorderde. De met deze vordering verband houdende dwangsom wordt – gelet op het voorgaande – ook afgewezen.
5.8
Dit kort geding strekt er niet toe om vast te stellen of en zo ja wie ter zake een verwijt te maken valt en tot welke andere gevolgen dit zou kunnen of moeten leiden. De kantonrechter gaat daar dus niet op in.
5.9
Met betrekking tot de spullen van [eiser] wordt het volgende overwogen. Tussen partijen is niet in geschil dat er nog spullen van [eiser] in het gehuurde aanwezig zijn. Deze dient [gedaagde] aan [eiser] terug te geven. [gedaagde] heeft verklaard dat zij daartoe bereid was en is. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] deze spullen na een daartoe gemaakte afspraak aan [eiser] zal overhandigen. Gelet hierop is er geen reden voor een veroordeling op straffe van een dwangsom.
5.1
In de omstandigheid dat partijen over en weer in op punten het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
6.1
verstaat dat [gedaagde] de spullen van [eiser] die nog in het gehuurde aanwezig zijn aan [eiser] moet overhandigen na een daartoe gemaakte afspraak;
6.2
compenseert de kosten van het geding, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
6.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485/145