Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8470055 VV EXPL 20-153
uitspraak: 18 juni 2020
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] ,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 27 mei 2020, met producties;
de door [gedaagde] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties;
de door [eiseres] overgelegde aanvullende producties;
de akte wijziging eis;
de pleitnota van de gemachtigde van [eiseres] ;
de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] .
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020, overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam. Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient [gedaagde] maandelijks bij vooruitbetaling huur te betalen.
2.2
Artikel 11.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: Algemene Bepalingen) luidt als volgt:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”
3..De vordering
3.1
[eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde] wordt veroordeeld:
om binnen vijf dagen na het vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 8.341,58 aan huur voor de maanden april en mei 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding;
om binnen vijf dagen na het vonnis aan [eiseres] te betalen de (volledige) huur over juni 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding;
om binnen vijf dagen na het vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 900,- aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding;
in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis, alsmede in de nakosten.
3.2
[eiseres] legt de betalingsverplichtingen uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aan haar vordering ten grondslag. Het uitblijven van betaling brengt [eiseres] in de financiële problemen. Zij heeft dus een spoedeisend belang bij haar vordering.
4..Het verweer
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Daarop wordt hierna – voor zover van belang – ingegaan.
5..De beoordeling
5.1
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als de onderhavige dient te worden beoordeeld of [eiseres] een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang van [eiseres] bij het treffen van de voorziening en de gevolgen voor [gedaagde] bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Wanneer partijen een bodemprocedure starten dan is de rechter in die procedure niet aan dit oordeel gebonden.
5.2
Niet in geschil is dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst maandelijks huur verschuldigd is en dat zij vanaf de maand april 2020 de huur niet volledig heeft voldaan. [gedaagde] voert als verweer dat zij het gehuurde als gevolg van de coronacrisis maar zeer beperkt heeft kunnen gebruiken. Zij heeft de deuren van de winkel in april 2020 moeten sluiten. Ook daarna is de omzet minimaal geweest. Onder deze omstandigheden dienen de gevorderde huurtermijnen (gedeeltelijk) te worden kwijtgescholden dan wel opgeschort, aldus [gedaagde] .
5.3
De kantonrechter merkt het niet kunnen gebruiken van het gehuurde aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek kan immers iedere omstandigheid zijn die het huurgenot dat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten beperkt. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verminderen een gebrek vormen. Een gebrek geeft in beginsel recht op een daaraan evenredige huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Het recht op huurprijsvermindering is echter in artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen uitgesloten. [gedaagde] voert in dat kader aan dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.
5.4
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de overeenkomst zijn verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarnaast moeten de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting niet voor rekening van [gedaagde] komen.
5.5
Het is aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Het is niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle middenstandbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008, waarnaar [eiseres] verwijst.
5.6
Voorts is niet uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor [gedaagde] . Vanaf maart 2020 is haar omzet drastisch gedaald tot nagenoeg nihil in de maanden april en mei 2020. Daarnaast is sprake van een gebrek, waardoor het risico op grond van de wet voor rekening van [eiseres] als verhuurder komt. Partijen zullen zich bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bewust zijn geweest van de impact van de uitsluiting van huurprijsvermindering onder de huidige omstandigheden. De economische problemen door een wereldwijde pandemie zijn – anders dan bij een economische crisis – niet inherent aan schommelingen in de markt waarin partijen zich begeven. Deze schommelingen vallen niet binnen het normale ondernemersrisico van [gedaagde] , waardoor de bodemrechter mogelijk tot het oordeel zal komen dat de gevolgen van de coronacrisis niet (uitsluitend) voor rekening van [gedaagde] behoren te komen.
5.7
Uit het bovenstaande volgt dat de uitkomst van de bodemprocedure onzeker is. Het is niet uitgesloten dat de bodemrechter een beroep op onvoorziene omstandigheden zal honoreren en de overeenkomst zal wijzigen waardoor [gedaagde] een geslaagd beroep op huurprijsvermindering kan doen. Toewijzing van de vordering in kort geding kan grote gevolgen voor [gedaagde] hebben. [eiseres] kan dan immers huurtermijnen incasseren die [gedaagde] op dit moment niet kan missen. [eiseres] heeft daartegenover onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een zodanig spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering heeft dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat [eiseres] in de financiële problemen dreigt te raken. [eiseres] heeft ter zitting zelf aangevoerd dat de helft van haar huurders de huur de afgelopen maanden heeft doorbetaald en dat met de andere helft een regeling is getroffen. Ook [gedaagde] heeft steeds de helft van de huur betaald. Het is dus niet zo dat de inkomstenstroom van [eiseres] volledig is opgedroogd. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.8
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33945