Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8453535 VV EXPL 20-140
uitspraak: 11 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. W. Suttorp te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Gelijk Regelen B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. van Glabbeek te Tilburg.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” respectievelijk “Gelijk Regelen”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
de dagvaarding, met drie producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met negen producties;
de pleitaantekeningen van mr. Suttorp namens [eiser] ;
de pleitnota van mr. Van Glabbeek namens Gelijk Regelen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 mei 2020, via Skype. Hierbij is [eiser] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van de zijde van Gelijk Regelen zijn de heer [naam persoon 1] en de gemachtigde verschenen. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
In het kader van de onderhavige procedure wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan.
2.2.
[eiser] en Gelijk Regelen hebben een huurovereenkomst gesloten, ingaande op 3 juli 2019 en lopende tot en met 31 december 2019, met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte gelegen aan het adres ( [postcode] ) [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt € 650,- per maand.
2.3.
De huur over de maanden juli tot en met oktober 2019 is door [eiser] contant betaald. Op 14 februari 2020 heeft [eiser] nog een bedrag van € 650,- betaald. Deze betaling is door Gelijk Regelen aangemerkt als huur voor de maand november 2019.
2.4.
Omstreeks 1 april 2020 heeft Gelijk Regelen de sloten van de voordeur en de kamer van [eiser] vervangen.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Gelijk Regelen te veroordelen om op basis van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) jo. 7:206 BW en 7:204 BW over te gaan tot afgifte aan [eiser] van de sleutel van het gehuurde, in geval van niet naleving op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, met een maximum van € 10.000,-, dat afgifte van de sleutel uitblijft, althans dwangsommen door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, met veroordeling van Gelijk Regelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan de vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat Gelijk Regelen hem na de vervanging van de sloten geen nieuwe sleutels heeft verstrekt. Gelijk Regelen is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] maakt thans voor het slot van de voordeur gebruik van een kopie van de sleutel van een medebewoner maar die sleutel moet hij teruggeven. Zijn eigen kamer kan hij niet afsluiten.
3.3.
Gelijk Regelen heeft de vordering in eerste instantie betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Gelijk Regelen evenwel toegezegd om de sleutels van de sloten van zowel de voordeur als de deur van de kamer van [eiser] (welke sloten beide door Gelijk Regelen zijn vervangen) aan de gemachtigde van [eiser] te zullen verstrekken.
in reconventie
3.4.
Gelijk Regelen heeft, na wijziging van eis, gevorderd, bij vonnis:
- primair: [verweerder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na dit vonnis en tot betaling van de achterstallige huur over de maand december 2019 van € 650,- en de misgelopen huurinkomsten over de maanden januari, februari, maart, april en mei 2020 van in totaal € 3.250,-, vermeerderd met de incassokosten van € 40,- en de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de opeisbaarheid van de vordering tot aan de dag der algehele voldoening;
- subsidiair: [verweerder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na de rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomst vanwege niet betaling van de overeengekomen huursom en het veroorzaken van ernstige overlast, alsmede tot betaling van de achterstallige huur over de maanden december 2019 en januari, februari, maart, april en mei 2020 van € 3.900,-, vermeerderd met de incassokosten van € 40,- en de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de opeisbaarheid van de vordering tot aan de dag der algehele voldoening;
- primair en subsidiair: [verweerder] te veroordelen in de kosten voor vervanging van het slot en de kosten voor ontruiming alsmede in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis en de nakosten van € 157,-, te vermeerderen met € 82,- ingeval van betekening.
3.5.
Aan die vordering heeft Gelijk Regelen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Gelijk Regelen heeft [verweerder] per brief van 30 september 2019 laten weten dat het huurcontract op 31 december 2019 afloopt en daarna niet zal worden verlengd. Op 14 en 29 oktober 2019 heeft Gelijk Regelen nog twee herinneringen verstuurd. Begin november 2019 is telefonisch contact geweest tussen partijen. In dit telefoongesprek heeft [verweerder] de ontvangst van de brieven bevestigd. Op 11 november 2019 is nog een laatste herinnering gestuurd. [verweerder] heeft echter het gehuurde op 31 december 2019 niet leeg opgeleverd. Ook na een sommatie op 31 januari 2020 heeft hij dit niet gedaan. [verweerder] heeft bovendien vanaf november 2019 nagelaten de huur te betalen, behoudens een betaling op 14 februari 2020 van € 650,-. Gelijk Regelen is huurinkomsten misgelopen omdat zij de kamer vanaf 1 januari 2020 niet heeft kunnen verhuren aan een andere huurder. Als geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst niet per 1 januari 2020 rechtsgeldig is beëindigd, dient het gehuurde te worden ontruimd vanwege de huurachterstand van vijf maanden en omdat [verweerder] veel overlast veroorzaakt. Er heeft ook een ernstig incident plaatsgevonden met een andere (vrouwelijke) huurder. Tevens dient [verweerder] dan de achterstallige huur te betalen, vermeerderd met de incassokosten van € 40,- en de wettelijke rente. [verweerder] moet de kosten van de ontruiming betalen. Nu [verweerder] het slot inmiddels eigenhandig en onrechtmatig heeft vervangen, zal dit opnieuw vervangen moeten worden op kosten van [verweerder] omdat Gelijk Regelen er niet op kan vertrouwen dat [verweerder] bij oplevering van het gehuurde alle sleutels bij Gelijk Regelen zal inleveren.
Het verweer in reconventie
3.6.
[verweerder] heeft betwist dat hij de brieven van 30 september 2019, 14 en 29 oktober en 11 november 2019 heeft ontvangen. Tevens heeft hij betwist in een telefoongesprek te hebben bevestigd dat hij deze brieven wel heeft ontvangen. De huur tot en met de maand februari 2020 is voldaan door contante betaling aan de aan Gelijk Regelen nauw verbonden personen [naam persoon 2] en haar man [naam persoon 3] alsmede aan de vrouw van de heer [naam persoon 1] en aan de heer [naam persoon 1] zelf. [verweerder] heeft ook nooit een betalingsherinnering van Gelijk Regelen ontvangen. Vanaf 1 april 2020 is sprake van een gebrek aan het gehuurde omdat [verweerder] sindsdien niet meer beschikt over een sleutel van zijn kamer en deze niet kan afsluiten. Op grond daarvan dient de huurprijs te worden verlaagd tot 20%. [verweerder] doet een beroep op verrekening. Er is dus geen sprake van een achterstand die ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Er is bovendien geen sprake van een spoedeisend belang.
4..De beoordeling
in conventie
4.1.
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat – uiteindelijk – door Gelijk Regelen geen verweer meer gevoerd is tegen de vordering van [eiser] . Daarmee ligt deze voor toewijzing gereed. De dwangsom zal in redelijkheid worden gematigd en gemaximeerd, als hierna in het dictum tot uitdrukking gebracht.
4.3.
Gelijk Regelen zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De omstandigheid dat Gelijk Regelen heeft toegezegd de sleutels van zowel de voordeur als de kamer van [eiser] aan zijn gemachtigde te zullen verstrekken, leidt niet tot een ander oordeel, nu deze toezegging eerst tijdens de mondelinge behandeling is gedaan.
in reconventie
4.4.
In de aard van de vordering van Gelijk Regelen ligt besloten dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.5.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Gelijk Regelen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurovereenkomst betreffende onzelfstandige woonruimte voor vijf jaar of korter, zoals hier aan de orde, eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd zonder dat opzegging is vereist, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die overeenkomst verstrijkt, schriftelijk informeert. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde duur verlengd (artikel 7:271 lid 1 BW).
4.7.
[verweerder] heeft betwist dat hij de brieven van 30 september, 14 en 29 oktober en 11 november 2019 heeft ontvangen. Desgevraagd heeft Gelijk Regelen tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat deze brieven niet aangetekend zijn verstuurd. Dit leidt tot het oordeel dat in dit kort geding – waarin voor nadere bewijslevering geen plaats is – niet voldoende aannemelijk is geworden dat een of meer van de betreffende brieven door [verweerder] zijn ontvangen. De enkele – door [verweerder] betwiste – stelling van Gelijk Regelen dat hij in een of meer telefoongesprekken de ontvangst van de brieven heeft bevestigd, is daartoe onvoldoende. Daarmee is in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst per 1 januari 2020 is geëindigd. Daarop strandt de primaire vordering tot ontruiming.
4.8.
Met betrekking tot de subsidiaire vordering tot ontruiming op grond van de gestelde huurachterstand en overlast geldt het volgende. Voorwaarde voor het treffen van een dergelijke voorziening is, vanwege het ingrijpende karakter ervan, dat sprake is van een ernstige tekortkoming en dat boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst in de (door Gelijk Regelen nog aanhangig te maken) bodemprocedure op die grond zal worden ontbonden.
4.9.
Gegeven dat kader overweegt de kantonrechter dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.10.
[verweerder] heeft in dit verband verklaard dat hij de huur tot en met februari 2020 contant heeft betaald aan door hem met name genoemde personen. [verweerder] heeft naar zijn zeggen nimmer een kwitantie ontvangen. Gelijk Regelen heeft daar tegen ingebracht dat de huur weliswaar eerder steeds contant is betaald, maar dat zij wel altijd een kwitantie heeft verstrekt. De kantonrechter overweegt dat voor het antwoord op de vraag of de huur tot en met februari 2020 al dan niet is betaald, nadere bewijslevering, bijvoorbeeld door middel van getuigen, nodig zal zijn. Daarvoor leent de onderhavige procedure zich niet. Een en ander leidt tot het oordeel dat in dit kort geding niet voldoende aannemelijk is geworden dat de huur tot en met februari 2020 niet is voldaan.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerder] de huur vanaf maart 2020 niet heeft betaald. [verweerder] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij vanaf 1 april 2020 recht heeft op verlaging van de huurprijs omdat hij vanaf die datum zijn kamer niet meer kan afsluiten als gevolg van de vervanging van zijn slot door Gelijk Regelen. Gelijk Regelen heeft weliswaar gesteld dat zij [verweerder] wel direct een sleutel heeft verstrekt, maar dit heeft zij tegenover de betwisting daarvan door [verweerder] niet voldoende aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft zij, tegenover de betwisting van [verweerder] ter zake, aannemelijk gemaakt dat [verweerder] zijn kamer wel kan afsluiten omdat hij zelf het slot heeft vervangen. Voorts staat tussen partijen vast dat Gelijk Regelen [verweerder] op zijn latere verzoek daartoe geen nieuwe sleutel(s) heeft verstrekt. Vooralsnog wordt er daarom van uit gegaan dat [verweerder] na de vervanging van het slot door Gelijk Regelen op 1 april 2020 zijn kamer niet meer kan afsluiten. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kwalificeert deze omstandigheid als een gebrek als bedoeld in artikel 7:207 BW. Daarmee is niet uitgesloten dat het beroep van [verweerder] op verlaging van de huurprijs in een bodemprocedure opgaat. Dat leidt in dit kort geding tot het oordeel dat er voorshands niet van kan worden uitgegaan dat sprake is van een huurachterstand van een zodanige omvang dat deze, ook gelet op alle omstandigheden van dit geval, ontruiming rechtvaardigt.
4.12.
De gestelde overlast is door [verweerder] betwist. Ten aanzien van het incident met de door Gelijk Regelen bedoelde ander vrouwelijke huurder heeft [verweerder] gesteld dat hij alleen zijn hoofd om de deur heeft gestoken omdat hij had begrepen dat er iets aan de hand was. Gelet hierop overweegt de kantonrechter dat naar haar voorlopig oordeel onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van een dusdanige overlast dat aangenomen kan worden dat de huurovereenkomst op die grond in een bodemprocedure zal worden ontbonden en dat, vooruitlopend daarop, in dit kort geding ontruiming gerechtvaardigd is.
4.13.
Ook de vordering tot betaling van achterstallige althans misgelopen huur over de maanden december 2019 tot en met mei 2020 zal worden afgewezen. Niet alleen is door Gelijk Regelen niet aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van deze vordering, maar ook is gelet op hetgeen is overwogen in 4.10 en 4.11 niet, althans onvoldoende aannemelijk geworden welk bedrag Gelijk Regelen met betrekking tot de huur vanaf 1 april 2020 nog te vorderen heeft. Dit betekent dat ook de vorderingen tot betaling van de incassokosten en de wettelijke rente zullen worden afgewezen.
4.14.
In het vorenoverwogene ligt tevens besloten dat de vorderingen tot vervanging van het slot en de kosten voor ontruiming zullen worden afgewezen.
4.15.
Gelijk Regelen wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. Daarbij merkt de kantonrechter voor de goede orde op dat bij de vaststelling van de hoogte van het aan [verweerder] toe te kennen bedrag aan salaris rekening is gehouden met de omstandigheid dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
in conventie
5.1.
veroordeelt Gelijk Regelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot afgifte aan (de gemachtigde van) [eiser] van de sleutel van het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 50,- voor iedere dag dat Gelijk Regelen nalaat aan deze veroordeling te voldoen, een gedeelte van een dag te rekenen voor een hele, met een maximum van € 1.000,-;
5.2.
veroordeelt Gelijk Regelen in de kosten in conventie, tot aan deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks aan die gemachtigde te voldoen;
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen van Gelijk Regelen af;
5.4.
veroordeelt Gelijk Regelen in de kosten in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de kant van [verweerder] vastgesteld op € 240,- aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks aan die gemachtigde te voldoen;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478/145