Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8329692 VV EXPL 20-65
uitspraak: 11 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
Stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A. Beekman,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
die niet is verschenen.
Partijen worden hierna “Woonstad” en “ [gedaagde] ” genoemd.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 mei 2020, met producties;
- de e-mail van mr. Beekman van 4 juni 2020 met als bijlage een overzicht van de huurachterstand tot en met juni 2020.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via beeld- en geluidverbinding.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
2.1. (
De rechtsvoorgangster van) Woonstad verhuurt sinds 8 oktober 2002 de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning) aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 442,54 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.2.
In de algemene voorwaarden staan onder andere de volgende bepalingen:
“
9.1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
9.1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
[…]
d: Het is huurder niet toegestaan om hennep te kweken in het gehuurde.
9.2
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich in het gehuurde bevinden voor wie huurder verantwoordelijk is.
[…]
9.5
Het is verboden in het gehuurde een winkelnering, bedrijf of ambacht uit te
oefenen.
9.6
Het gehuurde is bestemd voor gebruik als woonruimte. Gedurende de huurtijd zal huurder het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. […]”
2.3.
Na een inval van de politie heeft een inspecteur van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam op 19 november 2019 een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. De gemeente Rotterdam schrijft in haar brief van 10 december 2019 – voor zover relevant – het volgende aan [gedaagde] :
“Op 19 november 2019 is door een inspecteur van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht een hennepkwekerij aangetroffen in de woonkamer, slaapkamers, keuken en douche van een pand aan de [adres] in Rotterdam […].
[…]
Gevaarzetting
In het onderhavige pand zijn door de inspecteur onder andere 240 hennepplanten, 21 transformatoren en 26 assimilatielampen aangetroffen. Deze lampen en transformatoren waren op hout gemonteerd. Er was voorts sprake van open aansluitingen, een niet geaarde installatie en diefstal van energie.
Tevens was een fraudespecialist van Stedin Netbeheer aanwezig. Deze heeft geconstateerd dat er door de elektrische installatie van de hennepkwekerij een ernstig gevaar op brand en elektrocutie aanwezig was.
De situatie ter plaatse was derhalve zeer gevaarlijk en onveilig.[…]”
2.4.
Woonstad heeft [gedaagde] bij brieven van 20 november 2019 en 10 december 2019 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.
2.5.
[gedaagde] heeft vanaf december 2019 geen huur meer betaald.
3..Het geschil
3.1.
Woonstad vordert om bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 1.326,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de datum der algehele voldoening;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van de maandelijks verschuldigde huur ad € 442,- per maand, vanaf 1 maart 2020 tot de datum waarop Woonstad de beschikking over de woning heeft, te vermeerderen met wettelijke rente;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 462,50, te vermeerderen met wettelijke rente;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
Woonstad stelt dat [gedaagde] structureel tekort is geschoten in de nakoming
van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden omdat hij in het gehuurde gedurende een langere periode bedrijfsmatig een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd en een gevaarlijke situatie heeft laten ontstaan. Bovendien betaalt [gedaagde] vanaf november 2019 geen huur meer en bestaat de verwachting dat hij toekomstige termijnen evenmin zal betalen.
3.3.
[gedaagde] voert geen verweer.
4..De beoordeling
4.1.
De voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn in acht genomen. Tegen [gedaagde] , die niet is verschenen, wordt daarom verstek verleend.
4.2.
Gelet op het lik-op-stukbeleid dat Woonstad voert ten aanzien van het kweken van hennep in haar woningen en gelet op het oplopen van de huurachterstand heeft Woonstad een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.
4.3.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen en of aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om in kort geding daarop vooruit te lopen. Omdat een ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht en de huurbescherming van de huurder, moet steeds van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende omstandigheden zijn, die ontruiming rechtvaardigen, zeker nu ontruiming in de praktijk vaak een definitieve maatregel is.
4.4.
Woonstad heeft met de overlegging van het rapport van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, het rapport en de foto’s van Stedin en een ruimlijst van de politie voldoende aannemelijk gemaakt dat in de woning gedurende een langere periode op bedrijfsmatige wijze hennep is geteeld. Uit de overgelegde stukken kan verder worden afgeleid dat in de woning sprake was van elektrocutie- en brandgevaar, gelet op de manier waarop de elektriciteit en de lampen in de hennepkwekerij waren aangelegd. [gedaagde] heeft hiermee gehandeld in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en in strijd met zijn contractuele verplichtingen die volgen uit artikel 9.1 eerste zin, artikel 9.1 sub d en 9.5 van de algemene voorwaarden. Uit de brief van de gemeente Rotterdam van 10 december 2019 volgt dat nagenoeg de hele woning is gebruikt voor de hennepkwekerij, inclusief de badkamer en de keuken. Het is dan ook niet aannemelijk dat [gedaagde] tijdens de aanwezigheid van de hennepkwekerij zelf in de woning heeft gewoond. Hiermee heeft [gedaagde] ook gehandeld in strijd met artikel 9.6 van de algemene voorwaarden.
4.5.
Uit dit alles volgt dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hier komt nog bij dat dat [gedaagde] vanaf november 2019 geen huur meer betaalt, zodat hij ook tekortschiet in de betalingsverplichting die hij op grond van de huurovereenkomst heeft. Het is dan ook aannemelijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden.
4.6.
Woonstad heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij spoedige ontruiming, gelet op de effectiviteit van haar lik-op-stukbeleid ten aanzien van de aanwezigheid van drugs in haar huurwoningen en de preventieve werking die hiervan uit gaat. Bovendien is aannemelijk dat de huurachterstand van nu al zeven maanden nog verder op zal lopen, aangezien er geen huur wordt betaald en Woonstad geen contact met [gedaagde] heeft kunnen krijgen. Van Woonstad kan onder deze omstandigheden niet worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer in de woning laat blijven. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen.
4.7.
Woonstad vordert bij dagvaarding € 1.326,- aan achterstallige huur en de huur van € 442,- per maand vanaf 1 maart 2020. Bij e-mail van 4 juni 2020 heeft Woonstad een overzicht van de huurachterstand tot en met juni 2020 overgelegd. Uit dit overzicht volgt dat de huurachterstand tot en met juni 2020 € 3.054,13 bedraagt. Dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, wordt toegewezen. Ook de toekomstige huur vanaf 1 juli 2020 tot de datum waarop Woonstad weer de beschikking over de woning heeft, wordt toegewezen. De rente over de toekomstige huurtermijnen wordt afgewezen, omdat deze termijnen nog niet opeisbaar zijn en [gedaagde] nog niet in verzuim is met betaling.
4.8.
Woonstad vordert een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten. Zij heeft onderbouwd dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden redelijk geacht. Het gevorderde bedrag wordt daarom toegewezen.
4.9.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] in Rotterdam binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 3.054,13, te vermeerderen met wettelijke rente over € 2.611,59 vanaf 27 mei 2020 en over € 442,54 vanaf 1 juni 2020 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van de maandelijks verschuldigde huur van € 442,- per maand, vanaf 1 juli 2020 tot de datum waarop Woonstad de beschikking over de woning heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 mei 2020 tot de dag van volledige betaling.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 124,- aan griffierecht,
€ 480,- aan salaris gemachtigde,
€ 480,- aan salaris gemachtigde,
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
424