Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8128217 CV EXPL 19-46261
uitspraak: 10 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[eiseres] ,
2. [eiser] ,
wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers bij exploot van dagvaarding van 18 oktober 2019,
gemachtigde: mr. J.M.E.F. Hoofs,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] (gemeente [gemeente] ),
gedaagde,
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
Eisers worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’, in enkelvoud, en gedaagde als ‘ [gedaagde] ’.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 18 oktober 2019;
- het herstelexploot van 23 oktober 2019, met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling ingediende aanvullende producties 9 en 10 aan de zijde van [eiser] .
1.2
Op 29 januari 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op de zitting zijn alle partijen in persoon, vergezeld van hun gemachtigden verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Partijen hebben op 16 oktober 2018 de koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] tegen een koopsom van € 535.000,-, waarbij [eiser] de kopende partij is en [gedaagde] de verkopende partij.
2.2
De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 18 december 2018.
2.3
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, vermeld:
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…), zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.’
woning.’
2.4
In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst, heeft [gedaagde] onder ‘Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)’ ingevuld: ‘Medio 2018 heeft de gemeente in de Componistenbuurt mierenoverlast bestreden.’
2.5
In oktober 2017 heeft de gemeente Rotterdam bewoners in de wijk waarin de woning is gelegen, geïnformeerd over een overlastgevende (exotische) miersoort, het zogenaamde ‘Mediterraan draaigatje’ in de omgeving. Tot op dat moment was de mier aangetroffen in een aantal straten, waaronder de [straatnaam] . De gemeente heeft gemeld dat de betreffende miersoort zich makkelijk kan vermenigvuldigen en verplaatsen en overlast kan veroorzaken doordat de ondergrondse gangenstelsels van de mier voor verzakking kunnen zorgen en de mieren kunnen bijten. De gemeente heeft tot slot aangegeven dat bestrijding van de mierensoort lastig is en door de gemeente zal worden opgepakt.
2.6
Ook in februari en juli 2018 heeft de gemeente brieven en/of brochures aan bewoners verstrekt om hen op de hoogte te stellen van de getroffen en nog te treffen maatregelen in verband met de bestrijding van de mieren.
3.De vordering
3.1
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 15.000,- aan schadevergoeding, € 875,- aan buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, inclusief nakosten.
3.2
[eiser] heeft primair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij heeft gedwaald ten aanzien van de totstandkoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst ten onrechte medegedeeld dat de gemeente succesvol een mierenplaag heeft bestreden in 2018. Bij gebrek aan overige mededelingen hieromtrent mocht [eiser] verwachten dat de woning en het perceel vrij van mierenoverlast zouden zijn. Op grond daarvan, zo heeft [eiser] ter zitting verduidelijkt, wil [eiser] de koopovereenkomst partieel vernietigen in die zin dat de koopprijs € 15.000,- lager is dan de betaalde koopprijs. [gedaagde] dient dat bedrag aan [eiser] terug te betalen.
3.3
Subsidiair is volgens [eiser] sprake van een gebrek aan de woning dat in de weg staat aan het normale gebruik van de woning. Het 1-jarige kind van [eiser] kan niet veilig door de tuin of de woning kruipen, omdat de mieren bijten. Van de tuin kan in feite geen gebruik worden gemaakt, terwijl de aanwezigheid daarvan een belangrijke voorwaarden voor [eiser] was om de woning te kopen. [gedaagde] wist, althans had moeten weten, dat in ieder geval in de wijk maar ook in de woning en/of de tuin sprake is van mierenoverlast. Dat blijkt onder meer uit door de gemeente verstrekte informatie en gehouden informatiebijeenkomsten. Ook heeft [eiser] in de woning een mierenlokdoos aangetroffen, waaruit de wetenschap van [gedaagde] blijkt. [gedaagde] had [eiser] daarover moeten inlichten hetgeen hij niet heeft gedaan. De schriftelijke mededeling van [gedaagde] is onvoldoende om te zeggen dat dat hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. De uit het gebrek voortvloeiende schade bestaat uit de waardedaling van woning, abstract bepaald op ongeveer 3% van de aankoopsom, zijnde € 15.000,-.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe – kort gezegd – aangevoerd dat voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen sprake was van de aanwezigheid van mieren in de woning of op het perceel. De schriftelijke mededeling dat de gemeente mierenoverlast in de wijk heeft bestreden is dan ook afdoende geweest. De mededeling impliceert ook niet dat de bestrijding succesvol is geweest.
5.De beoordeling
Dwaling
5.1
[eiser] heeft de vordering primair gegrond op dwaling. Om een koopovereenkomst (partieel) te vernietigen moet sprake zijn van een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, indien a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of b)
de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Het derde dwalingsgeval (wederzijdse dwaling) is hier niet aan de orde. De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling en het zich voordoen van een van de hiervoor genoemde dwalingsgevallen (onjuiste mededeling of verzwijging).
5.2
[eiser] is niet geheel duidelijk in zijn stelling ten aanzien waarvan hij precies heeft gedwaald; de aanwezigheid van mieren in de wijk of specifiek in de woning en/of de tuin. Ten aanzien van het eerste omstandigheid staat vast dat in de wijk voorafgaande en de tijdens het sluiten van de koopovereenkomst, sprake was van een mierenplaag. Dat deze omstandigheid op zichzelf, dus zonder in aanmerking te nemen of er al dan geen mieren in de woning of op het perceel waren aangetroffen, al voldoende zou zijn geweest om de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden te sluiten, heeft [eiser] niet gesteld. Daarnaast heeft [gedaagde] [eiser] over de aanwezigheid van mieren in de wijk geïnformeerd. De mededeling daarover op de vragenlijst bij de koopovereenkomst was weliswaar summier, maar bevatte wel de kernboodschap. Anders dan [eiser] heeft betoogd, suggereert de mededeling niet dat er sprake is van succesvolle bestrijding en daarmee dat de overlast op dat moment niet meer bestond. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] had moeten weten en/of had kunnen verwachten dat de aanwezige mierenplaag zou overslaan naar het perceel en/of de woning. De omstandigheid dat in de wijk sprake was (en is) van mierenoverlast kan dan ook niet tot een geslaagd beroep op dwaling leiden.
5.3
Ten aanzien van de tweede omstandigheid is voldoende vast komen te staan dat inmiddels ook sprake is van mierenoverlast in de woning en in de tuin. Van doorslaggevend belang is echter het antwoord op de vraag of daarvan reeds sprake was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Dat is, naar het oordeel van kantonrechter, niet komen vast te staan. [eiser] heeft zelf gesteld eerst eind februari 2019 geconfronteerd te zijn met de aanwezigheid van mieren in de woning en daarnaast dat ‘het in eerste instantie leek mee te vallen’. [gedaagde] heeft daarnaast verklaard niet eerder mieren in de woning te hebben aangetroffen en heeft een drietal verklaringen overgelegd van mensen die niet lang voor de totstandkoming van de koopovereenkomst in de woning zijn geweest en die verklaren geen mieren te hebben gezien. Mede gelet op de informatie van de gemeente over de voortplantingsmogelijkheden van de miersoort en de moeite die het kost om de miersoort te bestrijden kan allerminst worden uitgesloten dat de miersoort zich pas vanaf februari 2019 in en om de woning van [eiser] is gaan manifesteren. In ieder geval kan niet worden geconcludeerd dat omdat in februari 2019 mieren in de woning zijn aangetroffen, ook in oktober 2018 reeds sprake moet zijn geweest van mierenoverlast in de woning. De aanwezigheid van een enkele lokdoos, waarvan [gedaagde] overigens heeft bestreden dat hij deze in de woning aanwezig was dan wel dat hij deze heeft geplaatst, doet daaraan niet af. Hierop stuit de vordering, voor zover gegrond op dwaling, af.
Verborgen gebrek?
5.4
Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat sprake is van een schadeveroorzakend gebrek aan de woning waarvoor [gedaagde] aansprakelijk moet worden geacht. Uitgangspunt in artikel 6.1 van de koopovereenkomst is dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staat [gedaagde] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis belemmeren. [gedaagde] staat echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiser] bekend zijn of kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook gebreken die [eiser] niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.
5.5
In beginsel is de aanwezigheid van mieren in de woning niet te beschouwen als een eigenschap van het pand die in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als woonhuis. Gelet op de informatie over de specifieke miersoort in en rondom de woning van [eiser] zou de massale aanwezigheid van deze mier in de woning wel degelijk tot de conclusie kunnen leiden dat sprake is van een gebrek. Echter stuit ook deze subsidiaire vordering af op het gegeven dat onvoldoende is vast komen te staan dat de mieren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst al in overlastgevende mate aanwezig waren in de woning. De in 6.3 van de koopovereenkomst genoemde uitzondering is niet van toepassing.
5.6
Los van het voorgaande heeft [eiser] overigens haar schade onvoldoende geconcretiseerd. Uit niets blijkt een daling of een mindere stijging dan elders van de marktprijzen of de WOZ-waarden van de woningen in de straat en/of omgeving van de woning van [eiser] Overige schadeposten heeft [eiser] niet gesteld. Ook om die reden kan de vordering van [eiser] niet slagen.
Proceskosten
5.7
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 720,- aan salaris gemachtigde.
6.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31945