Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8025210 CV EXPL 19-38760
uitspraak: 13 maart 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
handelend onder de naam
Stadswonen Rotterdam,
Stadswonen Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in de hoofdzaak,
eiseres in het incident ex artikel 843a Rv,
gemachtigde: mr. E. Boot,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident ex artikel 843a Rv,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stadswonen’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 28 augustus 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 19 november 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de stukken ten behoeve van de comparitie van partijen van de zijde van [gedaagde] ;
het proces-verbaal van de op 20 februari 2020 gehouden comparitie van partijen.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt sinds 13 oktober 2017 van Stadswonen de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘de woning’).
2.2
Artikel 6.2 lid 3 van de van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.”
2.3
Artikel 6.2 lid 4 van de algemene huurvoorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan huurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.”
2.4
In juli 2019 vond een medewerker van Stadswonen een advertentie op Airbnb.nl waarin de woning te huur werd aangeboden.
2.5
De heer [naam persoon] , een medewerker van Stadswonen, heeft [gedaagde] op 3 juli 2019 tussen 16:15 en 16:30 uur gebeld om haar uit te nodigen voor een persoonlijk gesprek in de week van 4 tot en met 12 juli 2019. [gedaagde] stelde voor dat zij direct langs zou komen en diezelfde middag heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam persoon] en [gedaagde] op het kantoor van Stadswonen. [gedaagde] heeft aan het eind van dat gesprek een formulier ‘Huur beëindiging’ ondertekend.
2.6
[gedaagde] heeft op 4 juli 2019 om 12:46 uur een e-mail aan Stadswonen gestuurd. Deze e-mail luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…) Gister heb ik een gesprek gehad met één van jullie medewerkers, over de onderhuur van mijn woning. (…)
Ik was zeer emotioneel tijdens dit gesprek en was hierdoor niet in staat helder na te denken. Ik moest veel huilen, meneer heeft zelfs een glaasje water en servetten voor mij moeten halen, en ik vroeg of ik er een dag over na mocht denken. Dit mocht, maar dan zou ik binnen een maand mijn woning moeten verlaten in plaats van 2 maanden. Ik voelde mij hierdoor onder druk gezet en zeer kwetsbaar. Ik gaf duidelijk aan dat ik de huurovereenkomst helemaal niet wilde beëindigen, maar er werd mij vertelt dat ik bij een juridische procedure kansloos zou zijn en dat alle bijkomende kosten voor mijn rekening zouden zijn. Ik kon voor mijn gevoel geen kant op.
Ook werd mij vertelt dat in de algemene huurvoorwaarden zou zijn opgenomen dat er een zero tolerance beleid is en dat het standaard is dat je je huis uit wordt gezet. Er was geen tijd om het contract en de algemene huurvoorwaarden door te lezen of om advies aan iemand te vragen, omdat meneer naar huis moest (hij had zijn jas al aan en spullen gepakt), en er werd mij duidelijk vertelt dat dit er echt in zou staan. Meneer was zelfs lichtelijk geïrriteerd toen ik vroeg waar dit dan precies stond en zei ‘geloof je mij niet’.
Ik heb toen in een zeer kwetsbare toestand en onder dwang mijn handtekening gezet. Hierdoor heeft mijn handtekening van gister geen rechtskracht.
Direct toen ik naar buiten liep had ik het gevoel van wat heb ik gedaan en dat ik helemaal niet wilde tekenen. Nu na een nacht slapen wil ik dan ook bezwaar maken, en hierbij duidelijk maken dat ik niet akkoord ga met de opzegging van de huurovereenkomst van mijn woning (…)
Hierbij wil ik nogmaals benadrukken dat ik mijn woning niet wil verlaten en mijn huurovereenkomst niet opzeg. (…)”
2.7
Stadswonen heeft naar aanleiding van deze e-mail [gedaagde] een brief gestuurd. Deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…) Op 5 juli ’19 hebben wij van u een aanvraag ontvangen om uw huuropzegging in te trekken. Namens Stadswonen Rotterdam wijs ik deze aanvraag af. (…)
De opties die ik tijdens ons gesprek aan u heb voorgelegd waren als volgt:
1. U kan vrijwillig de huur op te zeggen, door het document ‘huurbeëindiging’ die ik bij me had tijdens ons gesprek, te tekenen. Meelevend met de persoonlijke redenen die u aankaartte, heb ik aan u doorgegeven dat mocht je ervoor kiezen het document te tekenen dat ik coulant wil zijn met een opzegtermijn van 2 maanden (normaliter hanteren wij 1 maand). Daarnaast heb ik met u afgesproken dat als u zelf de huur opzegt, de opbrengsten van het verhuren via Airbnb niet hoeft terug te betalen aan Stadswonen Rotterdam (dit is normaal wel een voorwaarden en staat opgenomen in de algemene huurvoorwaarden Artikel 6.2 lid 4).
2. De andere optie die ik u heb voorgelegd, is dat als u er niet vrijwillig voor kiest de ‘huur beëindiging’ te ondertekenen, wij de rechter zullen vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Voor de volledigheid heb ik u erop gewezen dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten in een eventuele procedure voor uw rekening komen. Aanvullend bij deze optie zullen wij ook aan de rechter vragen de door u genoten winst aan ons af te staan.
Hierbij heeft u zelf tijdens het gesprek vrijwillig gekozen de huur op te zeggen en dus voor de zoals hierboven genoemde eerste optie te kiezen. (…)”
2.8
Bij brief van 15 juli 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de opzegging van [gedaagde] wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden vernietigd.
3..De vordering
3.1
Stadswonen vordert, bij dagvaarding, bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in het incident:
[verweerster] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis een waarheidsgetrouw en volledig overzicht te overleggen van alle boekingen en ontvangen betalingen voor de verhuur van de woning aan de [adres] te Rotterdam, zoals deze bij/door Airbnb zijn geregistreerd, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [verweerster] nalaat de gevraagde administratie te overleggen, met een maximum van € 5.000,00;
[verweerster] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Stadswonen;
in de hoofdzaak:
primair:
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Stadswonen zijn en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;
subsidiair, slechts voor zover vast komt te staan dat de huurovereenkomst van gedaagde niet is geëindigd door opzegging:
de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor het gehuurde gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Stadswonen zijn en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;
zowel primair als subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het door haar met de verhuur via Airbnb van het gehuurde aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam genoten winst aan Stadswonen af te dragen;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Stadswonen.
3.2
Stadswonen legt aan haar vordering in het incident het volgende ten grondslag.
[gedaagde] heeft de woning onderverhuurd via Airbnb. Om de vordering tot betaling van schadevergoeding nader te onderbouwen wil Stadswonen inzicht verkrijgen in het aantal keer dat de woning verhuurd is en de prijs die [gedaagde] daarvoor heeft ontvangen. Stadswonen vordert daarom op grond van artikel 843a Rv van [gedaagde] dat zij een waarheidsgetrouwe administratie overlegt waaruit blijkt tegen welke prijs, in welke frequentie en voor welke duur [gedaagde] de woning via Airbnb heeft verhuurd.
3.3
Stadswonen legt aan haar vordering in de hoofdzaak het volgende ten grondslag.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd met ondertekening van het formulier ‘Huur beëindiging’, waardoor de huurovereenkomst op 3 september 2019 is geëindigd. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst verplicht de woning weer aan Stadswonen ter beschikking te stellen. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij de woning niet vrijwillig zal verlaten. Stadswonen vordert daarom primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst door haar woning meerdere malen zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren. Dit is in strijd met artikel 6.2 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden. Stadswonen vordert daarom subsidiair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Stadswonen vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op grond van artikel 6:104 BW.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op wat [gedaagde] heeft aangevoerd zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
5..De beoordeling
in het incident:
5.1
Artikel 843a Rv biedt een partij die daarbij rechtmatig belang heeft de mogelijkheid om onder meer afschrift van bepaalde bescheiden op te vragen van de partij die deze bescheiden onder zich heeft.
5.2
[verweerster] heeft als productie 2 bij conclusie van antwoord een overzicht in het geding gebracht. Uit dit overzicht blijkt dat [verweerster] tussen 12 oktober 2017 en 25 oktober 2019 vier boekingen via Airbnb heeft gehad waarvoor zij in totaal een bedrag van € 1.541,93 heeft ontvangen. [verweerster] heeft door het overleggen van het overzicht voldaan aan het gevorderde, zodat Stadswonen niet langer belang heeft bij toewijzing van haar vordering. De incidentele vordering van Stadswonen wordt afgewezen. De proceskosten van het incident worden gecompenseerd.
in de hoofdzaak:
primair
5.3
Stadswonen stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd.
5.4
[gedaagde] heeft ter zitting betwist dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat haar wil niet op de opzegging was gericht. Subsidiair heeft zij de opzegging vernietigd op grond van dwaling en misbruik van omstandigheden. [gedaagde] stelt dat zij heeft getekend omdat zij zich onder druk gezet voelde, waarbij haar ook onjuiste informatie is gegeven.
5.5
Stadswonen heeft ter zitting aangevoerd dat [gedaagde] tijdens het gesprek genoeg tijd heeft gehad om over de beslissing om het formulier wel of niet te tekenen na te denken. [naam persoon] is tijdens het gesprek twee keer weggelopen. Tijdens deze momenten had [gedaagde] zich kunnen informeren of telefonisch advies kunnen vragen. Bovendien waren de keuze waarvoor [gedaagde] stond en de gevolgen daarvan helder, aldus Stadswonen.
5.6
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst door [gedaagde] rechtsgeldig is opgezegd en of zij gehouden kan worden aan haar opzegging.
5.7
Opzegging door de huurder is een eenzijdige rechtshandeling die beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Om rechtsgevolg te hebben moet de opzegging de wil van de huurder tot uitdrukking brengen. Bij de uitleg van wilsverklaringen komt het aan op de zin die de ontvanger van de verklaring redelijkerwijs aan de verklaring mocht hechten en wat hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze heeft mogen verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
5.8
Stadswonen is een sociale woningbouwcorporatie. Vanwege haar maatschappelijke positie heeft Stadswonen een zorgplicht om, zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder, zich te overtuigen van de wil en de bedoeling van de huurder. Hierin past niet de werkwijze zoals deze in dit specifieke geval door Stadswonen is gehanteerd. [gedaagde] was niet op de hoogte van het doel van het gesprek. Uit de verklaring van [gedaagde] blijkt dat zij weliswaar een sterk vermoeden had dat het over de verhuur via Airbnb zou gaan, maar niet dat haar een keuze over beëindiging van de huurovereenkomst zou worden voorgelegd. Stadswonen heeft tijdens het gesprek doelbewust ingezet en aangestuurd op ‘vrijwillige’ opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] nog tijdens datzelfde gesprek een opzeggingsformulier te laten ondertekenen, waarbij zij [gedaagde] weinig bedenktijd heeft gegeven. Niet in geschil is dat [gedaagde] om meer bedenktijd heeft gevraagd en dat [naam persoon] daarop heeft geantwoord dat [gedaagde] , als zij nog tijd wilde om na te denken, binnen een maand de woning moest verlaten in plaats van binnen twee maanden. Het is zeer wel denkbaar dat [gedaagde] zich daardoor onder druk voelde gezet. Het direct ondertekenen van het opzegformulier werd [gedaagde] aangereikt als alternatief voor een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter. [naam persoon] heeft ter zitting niet uitdrukkelijk betwist dat hij tegen [gedaagde] heeft gezegd dat zij in een dergelijke procedure geen enkele kans zou maken.
5.9
Verder is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde] tijdens het gesprek met [naam persoon] erg emotioneel was. [naam persoon] heeft ter zitting erkend dat hij een keer is weggelopen om water en zakdoekjes voor [gedaagde] te halen. Voor [naam persoon] was dus ook kenbaar dat [gedaagde] in een erg emotionele toestand verkeerde.
5.1
[naam persoon] heeft verder ook niet betwist dat hij tegen [gedaagde] heeft gezegd dat zij altijd nog bezwaar kon maken. [gedaagde] heeft ook meteen de dag na het gesprek Stadswonen een e-mail gestuurd waarin zij uitlegt dat zij tijdens het gesprek erg emotioneel was en dat zij in een zeer kwetsbare toestand haar handtekening heeft gezet en dat zij helemaal niet wilde tekenen.
5.11
Gelet op al deze omstandigheden heeft Stadswonen er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de wil van [gedaagde] was gericht op beëindiging van de huurovereenkomst. Stadswonen heeft niet voldaan aan de op haar rustende plicht om te onderzoeken of [gedaagde] daadwerkelijk de huurovereenkomst wilde opzeggen. De opzegging door [gedaagde] is niet rechtsgeldig, zodat de huurovereenkomst niet is beëindigd.
subsidiair
5.12
Stadswonen vordert subsidiair dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt ontbonden omdat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Stadswonen stelt dat [gedaagde] de woning zonder voorafgaande toestemming heeft onderverhuurd. De woning is een sociale huurwoning. Vanwege de commerciële aard van de onderverhuur kan van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis geen sprake zijn, aldus Stadswonen.
5.13
[gedaagde] betwist niet dat zij is tekortgeschoten door de woning via Airbnb te verhuren. Volgens [gedaagde] rechtvaardigt deze tekortkoming echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst zouden voor [gedaagde] ernstig zijn. Haar vader is terminaal ziek, waardoor het voor [gedaagde] belangrijk is dat zij een thuisbasis heeft. Daarnaast zal het voor [gedaagde] zeer moeilijk zijn om een andere woning te vinden vanwege de grote krapte op de sociale huurmarkt, aldus [gedaagde] .
5.14
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling moet de kantonrechter alle omstandigheden van het geval betrekken.
5.15
Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming van [gedaagde] geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat deze van te geringe betekenis is en de gevolgen daarvan voor [gedaagde] te ernstig. Er is sprake van een beperkt aantal keren onderverhuur via Airbnb in een relatief korte periode, namelijk vier keer in de periode tussen 9 augustus 2018 en 18 februari 2019. Niet gesteld of gebleken is dat de woning onttrokken is aan de woningvoorraad of de voor [gedaagde] bestemde woonfunctie niet heeft behouden. Stadswonen heeft [gedaagde] geen waarschuwing gegeven om de Airbnb-activiteiten te staken. Nadat [gedaagde] door Stadswonen is aangesproken op de Airbnb-onderverhuur is zij direct daarmee gestopt. Daarnaast is niet gebleken dat door de Airbnb-onderhuurder enige overlast is veroorzaakt en heeft [gedaagde] groot belang bij behoud van de woning.
5.16
De conclusie is dan ook dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden afgewezen.
zowel primair als subsidiair
5.17
Stadswonen heeft naar aanleiding van het door [gedaagde] bij conclusie van antwoord overgelegde overzicht de vordering tot afdracht van de winst geconcretiseerd op € 1.541,93.
5.18
De door Stadswonen gevorderde afdracht van de inkomsten uit Airbnb zal worden toegewezen, omdat [gedaagde] dit deel van de vordering niet heeft betwist en zij heeft verklaard dat zij bereid is om de winst aan Stadswonen af te dragen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in totaal € 1.541,93 via Airbnb heeft ontvangen. [gedaagde] zal worden veroordeeld dit bedrag aan Stadswonen te betalen.
5.19
Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in het incident:
wijst het gevorderde af;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
in de hoofdzaak:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 1.541,93 aan Stadswonen te betalen;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
26975