Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8113438 CV EXPL 19-6835
uitspraak: 28 mei 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
1..[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Quispel,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. C.F.M. van den Ekart.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ (eisers gezamenlijk) en ‘ [gedaagden] ’ (gedaagden gezamenlijk).
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 16 oktober 2019;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het tussenvonnis van 2 januari 2020 waarin een descente is bepaald;
het proces-verbaal van de op 31 januari 2020 gehouden descente;
de akte na descente van de zijde van [eiseres] ;
de akte na descente van de zijde van [gedaagden] ;
de rolbeslissing van de kantonrechter van 9 april 2019;
de akte na rolbeslissing van de zijde van [eiseres] ;
de overgelegde producties.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
[eiseres] heeft met [gedaagden] een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt thans € 1.155,86 per maand.
2.3
In de huurovereenkomst staat onder meer, voor zover hier van belang, het volgende:
“Artikel 4.3De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
Artikel 12.2Geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van de huurder. Daartoe behoren alle onderhoud dat verband houdt met het dagelijks gebruik en alle kleine reparaties als bedoeld in artikel 7:217 BW.
Artikel 12.3Indien een huurder een gebrek aan het gehuurde constateert, dat niet voor zijn rekening komt dient de huurder binnen tien dagen na ontdekking dit gebrek schriftelijk te melden bij de verhuurder. Indien de huurder nalaat dit gebrek binnen bovengenoemde periode bij verhuurder te melden, dan is de huurder schadeplichtig jegens verhuurder.”
2.4
[eiseres] heeft een procedure bij de Rechtbank Rotterdam gestart vanwege een huurachterstand. Tussen partijen is op 4 maart 2016 een regeling getroffen die in een proces-verbaal is vastgelegd. In het proces-verbaal staat onder meer, voor zover hier van belang, het volgende:
“Gedaagden betalen aan eiseres vóór 1 januari 2017 een bedrag van € 5.200,00 ter zake van huurachterstand tot en met maart 2016, rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Betaling van dit bedrag zal plaatsvinden in acht maandelijkse termijnen:15 mei € 250,00;15 juni € 250,00;15 juli € 783,33;15 augustus € 783,33;15 september € 783,33;15 oktober € 783,33;15 november € 783,33;15 december € 783,33.
[…] Naast het hiervoor geformuleerde is gedaagde gehouden de lopende huurpenningen te betalen vanaf 1 april 2016 bij vooruitbetaling. Deze huurpenningen zullen worden betaald aan eisers.
[…] Eisers zullen vóór 15 maart 2016 in het gehuurde opnemen en verrichten hetgeen hersteld c.q. onderhouden moet worden.”
2.5
Op 24 januari 2019 is tussen [eiseres] en [gedaagden] opnieuw een betalingsregeling gesloten voor een bedrag van € 3.968,40 aan huurachterstand. In de brief van 24 januari 2019 staat verder opgenomen:
“Cliënt gaat akkoord met het door u gedane voorstel in uw schrijven van 21 januari jl., inhoudende dat u de huur van de komende maanden telkens op de 22e gaat voldoen en de aflossingstermijn ad € 750,- telkens op de 26e, voor het eerst in februari a.s. De slotbetaling van € 218,40 dient dan op 30 juni a.s. te worden gedaan.
[…]
U dient zich stipt aan de door u zelf opgegeven regeling te houden. Mocht u op de door u genoemde dat niet tot betaling overgaan, dan vervalt de regeling direct en zal alsnog tot dagvaarding worden overgegaan.”
2.6
Op verzoek van [gedaagden] heeft op 11 februari 2020 een inspectie aan de woning plaatsgevonden. In het rapport van de inspecteur Bouw- en Woningtoezicht staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Tijdens deze inspectie door een van onze inspecteurs, is geconstateerd dat de woning [adres] strijdigheden heeft met het Bouwbesluit 2012.
Constatering:De strijdigheden / gebreken die zijn geconstateerd betreffen de volgende onderdelen:
- Veiligheidsaspect: algemene sterkte van een bouwconstructie;
- Gebruiksaspect: afvoer van huishoudelijk afvalwater en hemelwater;
- Gebruiksaspect: veilig en gezond gebruik
- Gezondheidsaspect: wering van vocht.”
3..De vordering en het verweer in conventie
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis in conventie, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
[gedaagden] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte geheel te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken en door afgifte van de sleutels aan [eiseres] ter vrije en algehele beschikking te stellen;
[gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.877,41, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.290,93 vanaf 8 oktober 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [eiseres] te betalen de verschuldigde huurtermijnen van € 1.155,86 vanaf november 2019, tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand althans de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen in de proceskosten.
3.2
[eiseres] heeft nakoming van de huurovereenkomst aan haar vordering tot betaling van de huurpenningen ten grondslag gelegd. [gedaagden] heeft een totaalbedrag van € 2.290,93 aan huurpenningen, berekend tot en met oktober 2019, onbetaald gelaten ondanks meerdere betalingsverzoeken door en namens [eiseres] . Op grond van deze tekortkoming vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [eiseres] vordert daarbij tevens het overeengekomen huurbedrag per maand als schadevergoeding vanaf november 2019 tot aan de dag van ontruiming. Naast voormelde hoofdsom wordt de wettelijke rente gevorderd, tot en met 25 september 2019 brekend op € 22,22. De buitengerechtelijke incassokosten van € 564,26 inclusief btw worden gevorderd op grond van de algemene bepalingen.
3.3
[gedaagden] betwist niet dat er sprake is van een huurachterstand, maar voert aan dat het gevorderde bedrag lager is. [eiseres] heeft niet alle door [gedaagden] gedane betalingen verwerkt op haar overzicht. Volgens [gedaagden] bedroeg de huurachterstand op het moment van dagvaarden € 1.117,28. Voor de huurachterstand uit 2018 is tussen partijen een betalingsregeling getroffen. De betalingsregeling is volgens [gedaagden] volledig voldaan. Vervolgens voert [gedaagden] aan dat hij met [eiseres] was overeengekomen dat lopende huurbetalingen pas aan het eind van de maand moet worden voldaan. De openstaande huur over oktober 2019 kon dan ook nog tijdig door [gedaagden] worden voldaan. De gevorderde wettelijke rente wordt door [gedaagden] betwist. Ook betwist hij de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten.
4..De vordering en het verweer in reconventie
4.1
[eisers] vordert in reconventie dat [verweerder] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot:
primair:
- de huurprijs vanaf aanvang huurovereenkomst dan wel een nader te bepalen datum te verminderen tot maximaal 40% van de overeengekomen huurprijs;
- binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te starten met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag;
subsidiair:
- [eisers] te machtigen tot het (laten) uitvoeren van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden onder verlenging van het recht de kosten in te houden op c.q. te verrekenen met de maandelijkse huurtermijnen;
- de kosten van de procedure in reconventie.
4.2
Aan haar vordering heeft [eisers] primair ten grondslag gelegd dat [verweerder] vanaf aanvang huurovereenkomst in gebreke is gebleven met de nakoming van de onderhoudsverplichtingen. Hierdoor is het woongenot zeer beperkt waardoor hij aanspraak maakt op een verlaging van de huurprijs vanaf 15 maart 2016 op grond van artikel 7:207 jo 7:257 lid 3 BW. Subsidiair verzoekt [eisers] om hem te machtigen tot het zelf verrichten dan wel laten verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden indien [verweerder] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis zijn onderhoudsverplichtingen is nagekomen.
4.3
[verweerder] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en voert daartoe aan hij niet weigerachtig is geweest om zijn medewerking te verlenen aan onderhoudswerkzaamheden. [verweerder] betwist dan ook dat [eisers] aanspraak kan maken op een huurverlaging vanaf 15 maart 2016. De tijdens de vorige comparitie (in 2016) aangehaalde klachten zijn door [verweerder] verholpen. [verweerder] heeft nadien van [eisers] enkel een verzoek gekregen om de cv-installatie te controleren. Hij heeft geen andere onderhoudsklachten van [eisers] ontvangen. Tot slot betwist [verweerder] de gevorderde dwangsom en gevraagde machtiging.
5..De beoordeling
In conventie
Huurachterstand
5.1
Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde huurachterstand overweegt de kantonrechter het volgende.
5.2
Uit de specificatie van de huurachterstand die [eiseres] bij de descente heeft overgelegd volgt dat de huurachterstand op dat moment € 2.292,65 bedroeg, in tegenstelling tot het in de dagvaarding genoemde bedrag van € 2.290,93. [gedaagden] heeft in zijn akte na descente aangevoerd dat de huurachterstand tot en maart 2020 volledig door hem is voldaan. [eiseres] heeft erkend dat de huurachterstand tot en met maart 2020 door [gedaagden] volledig is voldaan en voert aan dat enkel de huur van april 2020 nog open staat. Nu [gedaagden] niet meer op voornoemde stelling van [eiseres] heeft kunnen reageren en daardoor ook geen bewijzen heeft kunnen overleggen van eventuele betalingen in de maand april 2020, laat de kantonrechter de huurtermijn over de maand april 2020 buiten beschouwing. Bovendien is niet gebleken dat er sprake is van een eiswijziging van de zijde van [eiseres] . Dit betekent dat ervan uitgegaan zal worden dat de huurachterstand, zoals bij dagvaarding gevorderd, inmiddels volledig is ingelopen, zodat voor toewijzing van enig bedrag aan achterstallige huur geen grond bestaat. De vordering ter zake zal dan ook worden afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
5.3
Vervolgens rijst de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, van de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gelet op de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de descente is er weliswaar sprake geweest van een tekortkoming, maar deze rechtvaardigt in het onderhavige geval geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning nu onder 5.2 is vastgesteld dat de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen. Daarom wordt de gevorderde ontbinding in dit geval, gelet op de aard en de omvang van de tekortkoming niet gerechtvaardigd geacht.
Tijdig betalen
5.4
Wel wil de kantonrechter [gedaagden] er nog op wijzen dat het structureel te laat betalen van huurpenningen een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in de toekomst kan opleveren. Voor zover [gedaagden] heeft bedoeld te stellen dat hij met [eiseres] heeft afgesproken dat de lopende huur gedurende de huurovereenkomst pas rond de 22ste van de maand wordt betaald, kan dit hem niet baten. Weliswaar kan uit de e-mail van [eiseres] van 24 januari 2019 worden afgeleid dat [eiseres] akkoord is gegaan met het betalingsvoorstel van [gedaagden] van 21 januari 2019 waarin is opgenomen dat de lopende huur elke 22ste van de maand wordt voldaan, maar dat betekent niet dat partijen dit voor alle (toekomstige) maanden zijn overeengekomen. Dat [gedaagden] ook na afloop van de betalingsregeling de huur rond de 22ste van de maand heeft betaald kan erop duiden dat [eiseres] dat heeft gedoogd. Dat maakt echter nog niet dat [eiseres] daarmee akkoord is gegaan. [gedaagden] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat hij ook na afloop van de betalingsregeling de huur rond de 22ste van iedere maand mag betalen. [gedaagden] mocht daar dan ook niet redelijkerwijs vanuit gaan. [gedaagden] dient er dan ook zorg voor te dragen dat de huurpenningen tijdig, bij vooruitbetaling, en volledig aan [eiseres] betaald worden.
Slecht huurderschap
5.5
[eiseres] heeft voor het eerst tijdens de descente aangevoerd dat [gedaagden] zich heeft gedragen als slecht huurder en dat zij dit ook aan haar vordering ten grondslag legt. Het opnemen van een eisvermeerdering dan wel grondslagwijziging in het proces-verbaal kan niet worden gezien als te zijn voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 130 Rv. Artikel 130 Rv bepaalt dat zolang de rechter geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is de eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. De stelling van [eiseres] dat [gedaagden] middels slecht huurderschap tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst laat de kantonrechter buiten beschouwing nu in de akte na descente van de zijde van [eiseres] geen eisvermeerdering dan wel grondslagwijziging kan worden gelezen. Derhalve zal deze stelling van [eiseres] niet worden behandeld.
5.6
De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden afgewezen. De daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van toekomstige huurtermijnen / schadevergoeding wegens huurderving volgen hetzelfde lot.
5.7
In het licht van het voorgaande wordt de vordering van [eiseres] afgewezen.
In reconventie
Huurprijsverlaging
5.8
[eisers] heeft bij antwoord gesteld dat er reeds vanaf aanvang huurovereenkomst gebreken in de woning zijn, met name gelegen in rottend houtwerk, lekkend dak, verhelpen lekkages, reparatie schimmelvorming en onderhoud van de cv-installatie. In het proces-verbaal van 4 maart 2016 van de Rechtbank Rotterdam is opgenomen dat [verweerder] voor 15 maart 2016 naar de woning van [eisers] gaat om al hetgeen te herstellen c.q. onderhouden wat noodzakelijk is. [eisers] voert aan dat [verweerder] nalatig is gebleven met het herstel van de reeds genoemde gebreken en het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden waardoor zijn woongenot beperkt is geweest en hij aanspraak maakt op een huurprijsverlaging.
5.9
Dit wordt door [verweerder] weersproken. [verweerder] heeft aangevoerd dat de door [eisers] genoemde gebreken, die ook al tijdens de procedure in 2016 zijn genoemd, zijn hersteld en afgehandeld. Bovendien zijn zowel [eisers] als zijn gemachtigde na afloop van de comparitie van partijen van 4 maart 2016 niet op de gemaakte afspraken over de onderhoudsgebreken terug gekomen. [eisers] heeft enkel een, inmiddels afgehandelde, klacht over het onderhoud van de cv-installatie gemeld.
5.1
Artikel 7:207 BW bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
5.11
Voor zover [eisers] zich erop beroept dat [verweerder] zich niet aan de overeengekomen afspraken uit het proces-verbaal van 4 maart 2016 heeft gehouden door de onderhoudsgebreken aan de woning niet te herstellen waardoor er sprake is van verminderd woongenot en hij recht heeft op een huurprijsverlaging, kan hij daarin niet worden gevolgd. Door [eisers] is immers niet gesteld noch anderszins gebleken dat hij [verweerder] heeft aangemaand tot nakoming van het herstellen van de onderhoudsgebreken zoals is opgenomen in het proces-verbaal van 4 maart 2016. Het had op de weg van [verweerder] gelegen om zijn standpunt door aanmaningen te onderbouwen. Dit heeft hij nagelaten.
5.12
De kantonrechter is met [verweerder] van oordeel dat aan [eisers] geen huurprijsvermindering toekomt. Niet gebleken is immers dat [eisers] na 15 maart 2016 [verweerder] behoorlijk in kennis heeft gesteld van gebreken aan de woning die niet in de procedure in maart 2016 zijn besproken dan wel vanaf welk moment [verweerder] in voldoende mate bekend was met enige gebreken. Het had ook hier op de weg van [eisers] gelegen om een schriftelijke kennisgeving met een opsomming van de gebreken in de procedure te brengen. De door [eisers] overgelegde productie 9 is daartoe onvoldoende, omdat daaruit niet kan worden afgeleid dat er sprake is van een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:207 BW waarbij het voor [verweerder] duidelijk was of had moeten zijn dat hij maatregelen had moeten treffen.
5.13
De gevorderde huurprijsvermindering wordt dan ook afgewezen.
Noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden
5.14
[eisers] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt aangevoerd dat een langer uitstel van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden waaronder het lekvrij en schimmelvrij maken van de ruimtes, vervangen van de rotte kozijnen en het buitenschilderwerk niet meer acceptabel is.
5.15
Het standpunt van [eisers] wordt ondersteund door het rapport van 10 maart 2020 van de Inspecteur Bouw- en Woningtoezicht. Uit het inspectierapport blijkt dat het houtwerk van de achtergevel is aangetast, het schilderwerk van de voorgevel, achtergevel en linker zijgevel op alle verdiepingen gebladderd is en los zit, de riolering van de wasmachine en badkamer op de derde verdieping niet goed is aangesloten, het houtwerk van de boeidelen van het dakterras van de achtergevel op de derde verdieping verrot is en de tegelbekleding en hoekaansluitingen van de wand en vloer in de badkamer op de tweede verdieping een lekkage veroorzaakt. De genoemde gebreken zorgen volgens de inspecteur voor een aantasting van het woongenot en zijn in strijd met het Bouwbesluit 2012.
5.16
De kantonrechter is met [verweerder] van oordeel dat het herstellen van het pleisterwerk van de binnenwand op het niveau van het souterrain/kelder ter plaatse van de wasruimte en badkamer in de hal kan worden beschouwd als een klein herstel waardoor dit voor rekening van [eisers] komt.
5.17
De door de inspecteur genoemde gebreken zijn behoorlijk onderbouwd. De genoemde gebreken zijn door [verweerder] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Dat betekent dat [verweerder] op grond van artikel 7:206 BW ervoor zorg moet dragen dat de gebreken in de woning worden verholpen. [verweerder] wordt dan ook veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, zoals die zijn genoemd in het inspectierapport van 10 maart 2020. Overigens zij opgemerkt dat het verrichten van kleine herstelwerkzaamheden dan wel onderhoudswerkzaamheden aan de woning uitgevoerd door [eisers] ook bevorderlijk kan werken voor zijn woongenot.
5.18
Er is aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen en maximeren zoals in het dictum vermeld.
In conventie en in reconventie
Proceskosten
5.19
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, omdat partijen in een familierelatie met elkaar staan.
5.2
Ten overvloede wordt wel het volgende overwogen. Uit de door partijen in deze procedure ingenomen standpunten en de door hen overgelegde stukken volgt dat partijen niet meer op goede voet met elkaar kunnen omgaan. Omdat partijen daarnaast ook elkaars familieleden zijn, kan het volgen van een mediationtraject bevorderlijk zijn voor het herstellen van de verstandhouding.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie:
wijst de vorderingen af;
in reconventie:
veroordeelt [verweerder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aanvang te maken met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zoals die genoemd zijn in het inspectierapport van 10 maart 2020 en nader omschreven in rechtsoverweging 5.15 van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat niet is aangevangen met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, tot een maximum van € 2.000,-;
in conventie en in reconventie voorts:
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789