ECLI:NL:RBROT:2020:4254

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7983014 / CV EXPL 19-36142

uitspraak: 8 mei 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 15 augustus 2019,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: eerst Finesse Incasso Services B.V., thans mr. M.F. de Jong (Spectrum Advocaten), te Haarlem,

tegen

[gedaagde],

mede handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. W.R. Arema, te Rotterdam,

Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] respectievelijk [gedaagde] .

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 15 augustus 2019, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
het vonnis van 7 oktober 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald op
de conclusie van antwoord in reconventie, op de griffie ontvangen op 22 oktober 2019;
de faxbrief van 16 november 2019 met bijlage van de vorige gemachtigde van [eiseres] , waarin vanwege ziekte van de gemachtigde om uitstel van de comparitie is verzocht, welk verzoek door de vorige behandelend kantonrechter is gehonoreerd;
de akte inhoudende wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens overlegging producties namens [eiseres] , met producties, op de griffie ontvangen op 29 januari 2020;
de brief van 31 januari 2020 met bijlagen namens [gedaagde] .

Op 5 februari 2020 heeft een comparitie van partijen plaats gevonden ten overstaan van de kantonrechter mr. K.J. Bezuijen, die de behandeling van de zaak heeft overgenomen van
mr. I. de Greef, die per 1 januari 2020 niet meer werkzaam is op de rechtbank Rotterdam. Namens [eiseres] zijn op de comparitie verschenen mevrouw [naam persoon 1] , commercieel asset manager en de heer [naam persoon 2] , asset manager, bijgestaan door genoemde gemachtigde. Namens [gedaagde] is verschenen mevrouw [naam persoon 3] , gevolmachtigde, (van [handelsnaam] volgens overgelegd uittreksel Kamer van Koophandel), bijgestaan door genoemde gemachtigde. Van het verhandelde tijdens de comparitie van partijen heeft de griffier aantekening gehouden.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft aan het eind van de comparitie van partijen aan de kantonrechter verzocht om eerst bij tussenvonnis een beslissing te geven over -kort gezegd- de ontvankelijkheid van [eiseres] als verhuurder in relatie tot [gedaagde] als huurder en de toelaatbaarheid van de akte wijziging c.q. vermeerdering van eis en overlegging producties van [eiseres] . Dat verzoek is door de kantonrechter gehonoreerd zodat dit vonnis tot deze punten beperkt blijft.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit tussenvonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover thans van belang, het volgende vast.

2.1

Met ingang van 1 oktober 2016 is [gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam] , als huurder, met de gemeente Rotterdam als verhuurder, een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de kantoorruimte gelegen op de 3e verdieping van het “ [naam gebouw] ” aan de [adres 1] te [postcode] Rotterdam (verder het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW.

2.2

[gedaagde] heeft voor aanvang van de huurovereenkomst de waarborgsom van
€ 4.229,00 voldaan.

2.3

De huurovereenkomst houdt met betrekking tot de duur, verlenging en opzegging de volgende bepalingen in:

“(…)

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 1 oktober 2016 en lopende tot en met 30 september 2018.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor 1 jaar, lopende tot en met 30 september 2019.

3.3

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.

3.4

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden.

3.5

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”

2.4

In de huurovereenkomst is onder punt 7.1 vermeld dat als beheerder optreedt [naam bedrijf] met als e-mail correspondentieadres
[mailadres].

2.5

De contacten over de verhuur vonden plaats tussen de gevolmachtigde van [gedaagde] , mevrouw [naam persoon 3] (verder [naam persoon 3] ) en de heer [naam persoon 4] van Molenaar Bedrijfshuisvesting (verder [naam persoon 4] ) die de verhuurzaken voor de Gemeente Rotterdam regelde.

2.6

[naam persoon 3] heeft de behoefte aan uitbreiding van kantoorruimte die er vanaf het voorjaar van 2017 was meermalen gecommuniceerd met [naam persoon 4] , die steeds vertelde dat groter huren bij dezelfde eigenaar altijd kan, kleiner mogelijk wel een probleem is. Toen in het voorjaar van 2018 zich de mogelijkheid aandiende om de kantoorruimte aan de [adres 2] te Rotterdam, waarvan de Gemeente Rotterdam eveneens verhuurder was, te huren heeft [naam persoon 4] aan [naam persoon 3] gemeld dat er even een mail gestuurd moest worden aan [naam persoon 5] , de administrateur voor de Gemeente Rotterdam. [gedaagde] heeft vervolgens op 31 mei 2018 een e-mail gestuurd aan [naam persoon 5] .

2.7

Per 1 augustus 2018 heeft [gedaagde] de kantoorruimte aan de [adres 2] te Rotterdam betrokken.

2.8

Eind 2018 heeft [eiseres] het kantorencomplex aan de [adres 3] te Rotterdam, waar het gehuurde deel van uitmaakt, gekocht van de gemeente Rotterdam en in eigendom gekregen.

2.9

Bij brief van 25 april 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] voor zover thans van belang, het volgende geschreven:

“(…)

Hierbij bevestigen wij dat u op 31 mei 2018 uw huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 oktober 2019 en zeggen wij u tegen diezelfde datum de ontruiming van het gehuurde aan. Wij verzoeken u vriendelijk, ons per brief of e-mail te bevestigen dat u het gehuurde uiterlijk op 30 september 2019 in overeengekomen toestand aan ons zult opleveren. (…) “

2.1

[eiseres] heeft [gedaagde] de huur over de maanden januari 2019 tot en met augustus 2019 à € 1.438,38 per maand, in totaal € 11.507,04 gefactureerd. [gedaagde] heeft deze facturen onbetaald gelaten.

3..Het geschil in conventie

de vordering in conventie

3.1

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 11.507,04 aan hoofdsom, € 201,37 aan tot en met de dagvaarding verschenen rente en € 890,07 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden over de hoofdsom tot de dag van algehele voldoening, met proceskostenveroordeling.

3.2

Aan die vordering heeft [eiseres] , naast de vaststaande feiten onder 2.1, 2.8 tot en met 2.10 - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd:

3.2.1

[gedaagde] is, ondanks aanmaning en sommatie daartoe, in gebreke gebleven met de betaling van de onder 2.10 bedoelde facturen ter zake van de door [eiseres] in opdracht en voor rekening van [gedaagde] aan hem verhuurde kantoorruimte.

3.2.2

Omdat betaling van de facturen uitbleef was [eiseres] genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke incassokosten te maken, die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW dan wel op grond van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van [gedaagde] komen. Ook maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de vervaldag van het onbetaald laten van de facturen.

het verweer in conventie

3.3

[gedaagde] heeft de vordering betwist en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring van [eiseres] in haar vordering, dan wel deze af te wijzen. Daartoe heeft hij, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, het volgende aangevoerd.

3.3.1

Primair: de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en van rechtswege per 30 september 2018 geëindigd nu [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de verlengingsmogelijkheid met één jaar van artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Per
e-mailbericht van 31 mei 2018 heeft hij de beheerder [naam persoon 5] bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet en hij heeft voor ommekomst van de huurtermijn van 2 jaar het gehuurde verlaten.

3.3.2

Subsidiair: de opzegtermijn van 6 maanden bij een huurtermijn van 2 jaar is onredelijk bezwarend ingevolge artikel 6:233 sub a BW. De e-mail aan [naam persoon 5] is dan dus, aldus [gedaagde] , op te vatten als een mededeling dat [gedaagde] de huur opzegt tegen een termijn van 4 maanden, hetgeen wel een redelijke termijn is.

3.3.3

Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] zich er meer subsidiair op beroepen dat de opmerking van [naam persoon 5] bij monde van mevrouw [naam persoon 6] op 6 september 2018 in een gesprek over de huurbeëindiging dat de betaling van 2 extra huurtermijnen (dus tot 1 december 2018) redelijk zou zijn en dat daarmee de huurovereenkomst wel zou zijn beëindigd betekent dat een onregelmatige opzegging per 31 mei 2018 ingevolge artikel 3:42 BW geconverteerd wordt in een geldige. Dit betekent dat de huurovereenkomst per
30 november 2018 is geëindigd, zijnde de datum die voortvloeit uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid via de artikelen 6:233 a BW jo artikel 6:248 lid 1 BW.

4..Het geschil in reconventie

de vordering in reconventie

4.1

[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] te veroordelen aan hem te betalen € 4.229,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
1 oktober 2018, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.

4.2

Aan die vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat nu de huurovereenkomst tussen partijen per 30 september 2018 is geëindigd, de door hem betaalde waarborgsom van € 4.229,00 opeisbaar is. [verweerster] laat echter na de waarborgsom terug te betalen. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van wettelijke rente.

het verweer in reconventie

4.3

[verweerster] heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd dat de waarborgsom geheel verrekend is met de huurachterstand van [eiser] en deze daarom niet ontvankelijk is in zijn vordering en veroordeeld dient te worden in de proceskosten.

5..De beoordeling

in conventie

Ontvankelijkheid [eiseres]

5.1

Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] het verweer gevoerd dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar vordering omdat er geen huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde meer bestond op het moment dat [eiseres] de eigendom van het gehuurde verkreeg. Dit geldt aldus [gedaagde] zowel voor hetgeen hij primair, subsidiair als meer subsidiair heeft aangevoerd.

5.2

Aan het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] dat de huurovereenkomst is geëindigd per 30 september 2018 ligt de stelling ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege, zonder voorafgaande opzegging eindigt na ommekomst van de (initiële) huurperiode van 2 jaar. [eiseres] heeft dit betwist.

5.2.1

In dit debat tussen partijen staat centraal de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan artikel 3 van de huurovereenkomst (hiervoor onder 2.3). Daarbij komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen in dat artikel maar ook op de zin die de (oorspronkelijke) contractspartijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.2.2

Vooropgesteld wordt dat in beginsel ervan moet worden uitgegaan dat de tekst van de huurovereenkomst overeenstemt met hetgeen de contractspartijen zijn overeengekomen. De kantonrechter stelt vast dat geen van de hiervoor onder 2.3 geciteerde bepalingen uit de huurovereenkomst bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. In tegendeel, artikel 3.4 schrijft uitdrukkelijk voor dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste
6 maanden. Indien de door [gedaagde] voorgestane uitleg zou worden gevolgd zou dat betekenen dat de verhuurder tot de datum waarop de (initiële) huurperiode van in casu 2 jaar is verstreken, in onzekerheid kan blijven verkeren of de huurder de huurovereenkomst al dan niet voortzet, hetgeen die uitleg op voorhand al hoogst onaannemelijk maakt. Het beroep van [gedaagde] op het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW, welke bepaling van regelend recht is, gaat niet op. In de onderhavige huurovereenkomst is immers afgeweken van het bepaalde van artikel 7:228 lid 1 BW door in punt 3.4 altijd opzegging voor te schrijven. De enige verlengingsperiode die de in het geding zijnde huurovereenkomst kent, is die met 1 jaar, waaraan de huurder, door niet (tijdig) op te zeggen, gebonden is. De kantonrechter komt in zoverre terug op haar tijdens de comparitie van partijen gegeven voorlopige oordeel dat de huurder eerst in het derde jaar, met inachtneming van de opzegtermijn, kan opzeggen. Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd, dat (ook) voor de eerste huurperiode van 2 jaar, die tot
30 september 2018 liep, opzegging nodig was, de opzegtermijn 6 maanden bedroeg en dat bij het hanteren van een te korte opzegtermijn in beginsel de huurovereenkomst met 1 jaar is verlengd. Het primaire verweer van [gedaagde] wordt verworpen.

5.3

[gedaagde] beroept zich subsidiair op onredelijk bezwarendheid van de opzegtermijn van 6 maanden op grond van de van artikel 6:233 sub a juncto artikel 6:237 o BW.

5.3.1

Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst van de in het geding zijnde bedrijfsruimte is aan te merken als een professionele huurder èn dat daarmee in de relatie tussen de contracterende partijen een grote mate van contractsvrijheid bestond. Op overeenkomsten met niet-consumenten, zoals in casu [gedaagde] , zijn de artikelen 6:236 en 6:237 BW niet rechtstreeks van toepassing, al zal het feit dat een beding op een van de lijsten voorkomt, wel enige invloed kunnen uitoefenen bij de toetsing aan de open norm van artikel 6:233 onderdeel a BW, vooral in die gevallen waarin de wederpartij een met consumenten vergelijkbare positie inneemt. [gedaagde] heeft echter niet gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat hij in deze zaak een met een consument vergelijkbare positie inneemt. Er is dan ook geen reden voor toepassing van (zwakke) reflexwerking van artikel 6:237, aanhef en onder o BW in de zin van dat er een vermoeden van onredelijk bezwarendheid uit voortvloeit voor de opzegtermijn van 6 maanden in de huurovereenkomst.

5.3.2

Toepassing van artikel 6:233 sub a BW leidt tot vernietigbaarheid. Daarbij komt het aan op de beoordeling van de eventuele onredelijk bezwarende gevolgen waaraan de opzegbepaling, bij gebondenheid daaraan, [gedaagde] als wederpartij, van de aanvang af blootstelt en niet slechts van die voor hem nadelige gevolgen die zich voor hem in het gegeven geval ook daadwerkelijk hebben verwezenlijkt. (HR 23 maart 1990, NJ 1991/214, (Botman/Van Haaster)).

5.3.3

[gedaagde] heeft de betreffende bepaling in de huurovereenkomst echter niet vernietigd, niet voorafgaand aan en evenmin in de procedure, en laat ook verder na een sanctie te verbinden aan zijn beroep op onredelijk bezwarendheid van de betreffende bepaling in de huurovereenkomst. Reeds hierom faalt zijn subsidiaire verweer.

5.3.4

Daarnaast geldt dat [gedaagde] niet concreet en feitelijk onderbouwt aan welke onredelijk bezwarende gevolgen de opzegbepaling hem in het hiervoor geschetste kader van professionele huurder met een grote mate van contractsvrijheid voor partijen, vanaf het sluiten van de huurovereenkomst blootstelt. Daarmee voldoet hij niet aan zijn stelplicht (en wordt aan bewijslevering niet toegekomen). Als hij met zijn subsidiaire verweer derhalve al heeft beoogd de opzegbepaling te vernietigen faalt ook dit verweer vanwege de onvoldoende onderbouwing.

5.3.5

Nu niet is komen vast te staan dat sprake is van onredelijke bezwarendheid van de opzegtermijnbepaling behoeft hetgeen [gedaagde] verder heeft aangevoerd in het kader van zijn subsidiaire verweer geen bespreking en beslissing, omdat dit niet tot een ander oordeel leidt.

5.4

[gedaagde] heeft zich meer subsidiair beroepen op conversie van de onregelmatige opzegging in een geldige waardoor de huurovereenkomst is geëindigd in november 2018.

5.4.1

Artikel 3:42 BW bepaalt dat wanneer de strekking van een nietige rechtshandeling in zodanige mate beantwoordt aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, en dat haar dan de werking toekomt van die andere rechtshandeling, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.

5.4.2

Uitgangspunt van deze bepaling is dat het moet gaan om een nietige rechtshandeling. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is het instrument van conversie ex artikel 3:42 BW niet bedoeld om het gebruik van een te korte opzegtermijn te redden door een opzegging die te laat is gedaan, te behandelen alsof zij op tijd is gedaan. In deze situatie gaat het immers niet om een nietige rechtshandeling.

5.4.3

Zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreekt, valt evenmin in te zien dat de door [gedaagde] meer subsidiair beoogde beëindigingsdatum voortvloeit uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid van de artikelen 6:233 sub a juncto 6:248 lid 1 BW.

5.4.4

Slotsom is dan ook dat ook het meer subsidiaire verweer faalt.

5.5

Hoewel [gedaagde] niet de tekst van het e-mailbericht van 31 mei 2018 in het geding heeft gebracht, is tussen partijen niet in geschil dat dit e-mailbericht een huuropzegging door [gedaagde] inhoudt. Nu in de huurovereenkomst is overeengekomen dat huuropzegging dient plaats te vinden met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden en de verweren van [gedaagde] falen, is de conclusie dat de huurovereenkomst door de te late opzegging is voortgezet voor één jaar en (pas) is geëindigd per 1 oktober 2019.

[eiseres] is dan ook opvolgend verhuurder van [gedaagde] als huurder geworden en ontvankelijk in haar vordering jegens [gedaagde] .

Toelaatbaarheid wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens overlegging producties

5.6

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de akte inhoudende wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens overlegging producties van [eiseres] en heeft verzocht de akte geheel buiten beschouwing te laten. Hij acht het indienen van de akte in strijd met de goede procesorde omdat de stukken niet tijdig zijn ingediend, niet per gelijke faxpost aan de kantonrechter èn aan hem zijn toegestuurd, hij in zijn verdediging is geschaad omdat hem vanwege de omvang van de eiswijziging en de juridische componenten die daarmee zijn verbonden, slechts 3 werkdagen voor voorbereiding resteerden terwijl hem effectief een schriftelijke ronde om te reageren wordt ontnomen.

5.7

Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv heeft een eisende partij het recht zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Een dergelijke wijziging is niet toelaatbaar indien deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde, dit wil zeggen indien deze een onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel een onredelijke vertraging van het geding met zich zou brengen. Dat daarvan in het onderhavige geval sprake zou zijn, is gesteld noch gebleken. In dit verband is van belang dat de kantonrechter tijdens de comparitie van partijen immers al als haar oordeel aan partijen heeft meegedeeld dat [gedaagde] nog de mogelijkheid diende te krijgen om inhoudelijk op de akte te reageren. Hierdoor is het in artikel 19 Rv neergelegde beginsel van hoor en wederhoor gewaarborgd. Verder geldt dat de procedure zich nog niet in een vergevorderd stadium bevindt. Het bezwaar van [gedaagde] is daarom ongegrond.

5.8

De akte van [eiseres] tot wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens overlegging van producties wordt dan ook toegelaten, zij het dat [gedaagde] daarop nog schriftelijk mag reageren.

Daartoe zal de zaak worden verwezen naar de rolzitting van woensdag 20 mei 2020 te 14.30 uur, waar [gedaagde] , zowel in conventie als in reconventie, een conclusie na comparitie kan nemen waarin [gedaagde] zich tevens zal kunnen uitlaten over de bedoelde akte van [eiseres] . Daarna zal [eiseres] op een volgende rolzitting in de gelegenheid zijn om, eveneens in conventie en in reconventie, te concluderen na comparitie.

in conventie en in reconventie voorts:

5.9

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

verklaart [eiseres] ontvankelijk in haar vordering;

staat de akte van [eiseres] tot wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens overlegging van producties toe;

in conventie en in reconventie voorts

alvorens verder te beslissen:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 20 mei 2020 te 14.30 uurvoor een conclusie na comparitie, zoals hiervoor onder r.o. 5.8 bedoeld, aan de zijde van [gedaagde] ;

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

362