Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/1385
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2020 in de zaak tussen
[naam eiser] , eiser,
gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. M.C. Groeneveld.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 19 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 210.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 11 februari 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2019.
Zowel eiser als verweerder is verschenen bij gemachtigde. Tevens is I. Joziasse, taxateur van verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem is de waarde € 161.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een bedrijfsruimte, gelegen op het bedrijventerrein Veilingweg in Rotterdam. De oppervlakte is 320 m², het bouwjaar is 1989.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt verweerder een taxatierapport van I. Joziasse van 11 april 2019, waarin de waarde wordt onderbouwd door middel van de vergelijkingsmethode. Eiseres baseert haar waarde op de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Bij bedrijfsobjecten, zoals hier, zijn beide toepasbaar, zoals ook uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsinstructie volgt.
5. Verweerder legt een drietal verkoopcijfers aan zijn waardering ten grondslag, [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . [adres 3] vindt de rechtbank niet bruikbaar bij de waardering, omdat deze op een ander industrieterrein ligt en dit object, anders dan de onderhavige onroerende zaak, een bovenwoning heeft. [adres 1] en [adres 2] zijn wat ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en ook overigens bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Anders dan eiser aanvoert blijkt uit de koopakte van [adres 2] niet dat deze in verhuurde staat is verkocht. Wel is het zo dat de koopsom van [adres 1] is gecorrigeerd vanwege erfpacht (een bijtelling van € 7.700,-) en dat [adres 2] met bijna € 10.000,- is gecorrigeerd vanwege een aandeel in het reservefonds. Onduidelijk is waarop deze correcties zijn gebaseerd en dit maakt de vergelijking minder zuiver. Dit klemt temeer, omdat van de onroerende zaak het eigen huurcijfer bekend is. Dit cijfer is weliswaar een jaar en vier maanden voor de waardepeildatum tot stand gekomen, maar omdat in het eigen huurcijfer de bijzonderheden van de onroerende zaak zitten verdisconteerd, vindt de rechtbank dit zeer goed bruikbaar voor de hwk-methode. Anders dan verweerder betoogt gaat ook bij de hwk-methode een eigen huurcijfer boven marktgegevens van vergelijkingsobjecten (vergelijk bijvoorbeeld Hof Den Haag, 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:17). De rechtbank vindt daarom een waardering op basis van de hwk methode, met het eigen huurcijfer als uitgangspunt een nauwkeuriger onderbouwing van de waarde, dan een onderbouwing met twee (resterende) vergelijkingsobjecten, waarop correcties plaats moeten vinden, die niet onderbouwd zijn. Hierbij geldt dat de kapitalisatiefactor van 9,5 tussen partijen niet in geschil is.
De conclusie is dan dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is het geval.
Eiser gaat bij zijn waardering uit van een kapitalisatiefactor van 9,5 en een huurwaarde van € 17.000,-. De huurwaarde is gebaseerd op het eigen huurcijfer van 1 september 2015 van
€ 16.500,-. Verweerder bestrijdt niet dat dit op de waardepeildatum dan € 17.000,- bedraagt, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. Eiser onderbouwt dan ook dat de door hem aangehouden huurwaarde niet te laag is.
Nu de kapitalisatiefactor van 9,5 niet in geschil, maakt eiser vervolgens ook aannemelijk dat zijn waarde van € 161.000,- niet te laag is.
7 De slotsom is dat het beroep gegrond is en dat de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de door eiser bepleite waarde zal vaststellen. Omdat eiser in deze zaak vanwege de samenhang met zaak ROT 19/1384 geen griffierecht heeft betaald, bestaat geen aanleiding te bepalen dat verweerder griffierecht vergoedt.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (Voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1). Hierbij geldt dat de rechtbank deze zaak en zaak ROT 19/1384 als samenhangend beschouwd in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit. De vergoeding voor rechtsbijstand moet daarom over deze twee zaken worden verdeeld, zodat per zaak een vergoeding van € 786,- geldt.
Eiser heeft verder recht op een vergoeding van zijn taxatiekosten. Een tijdsbesteding van twee uur aan het rapport vindt de rechtbank redelijk. Het uurtarief stelt de rechtbank op basis van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties op € 68,- per uur vast. Omdat eiser de BTW niet kan verrekenen, heeft hij ook recht op vergoeding daarvan, zodat de vergoeding voor zijn taxatiekosten dan € 164,56 bedraagt. Dit maakt de totale proceskostenvergoeding in deze zaak € 950,56.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 161.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 950,56.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Munsterman, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 22 januari 2020.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).