Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 6945700 CV EXPL 18-22294
uitspraak: 17 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..[eiser 1] ,
2.
[eiser 2] ,
[eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. H.C. Koops,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.G.M. Gorgels.
Partijen blijven hierna aangeduid als “ [eisers] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het vonnis van 25 januari 2019 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte van [gedaagde] , met producties;
- het proces-verbaal van het op 8 mei 2019 gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagde] ;
- de akte uitlating van [eisers] ;
- het proces-verbaal van het op 20 augustus en 24 september 2019 gehouden contra-enquête aan de zijde van [eisers] ;
- de conclusie na enquête, tevens wijziging van eis in reconventie van [gedaagde] , met producties;
- de conclusie na enquête, tevens antwoordakte na eiswijziging van [eisers]
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling
2.1
Bij de vaststaande feiten onder 2.5. van het vonnis van 25 januari 2019 staat per abuis augustus 2017 vermeld, dit had augustus 2013 moeten zijn. Voor het overige handhaaft de kantonrechter hetgeen hij reeds in het vonnis van 25 januari 2019 heeft overwogen en beslist.
2.2
De kantonrechter zal thans overgaan tot beoordeling van de vraag of partijen na de eerste huurtermijn van 5 jaar een koopoptie op het gehuurde bedrijfspand en woning zijn overeengekomen. Aan [gedaagde] is de gelegenheid geboden om haar stelling, dat partijen een koopoptie met betrekking tot het gehuurde zijn overeengekomen, te bewijzen.
2.3
Als bewijsstukken heeft [gedaagde] verwezen naar de koop- en huurovereenkomst tussen partijen, die reeds in het geding zijn gebracht. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat al uit de tekst van de koop- en de huurovereenkomst volgt dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen na ommekomst van de eerste periode van vijf jaar huurovereenkomst en dat het initiatief om het pand te kopen dus uitsluitend bij [gedaagde] ligt. Voorts stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat in de huurprijs de koopoptie verdisconteerd zit. Voor het pand is een aanvangshuurprijs van € 40.000 ex BTW per jaar afgesproken, terwijl de markthuur niet op de helft van dat bedrag ligt. Zij verwijst naar de taxatie van [naam ] en de verklaring van haar huidige boekhouder c.q. financieel adviseur [getuige 1] .
2.4
Naast de verklaring van de [getuige 1] is een verklaring van [getuige 2] overgelegd. Beiden zijn als getuigen onder ede gehoord. [gedaagde] heeft bovendien een gedeelte van de pleitnota overgelegd van mr. D.R.D. van Lenningh, advocaat die tijdens de kort gedingprocedure in 2013 [eisers] heeft bijgestaan. In de pleitnota staat voor zover van belang het volgende: “
Partijen spreken af dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de koopovereenkomst, zoals ook al reeds in de koopovereenkomst is opgenomen. Ook uit de handelwijze van partijen, de huur met koopoptie e.d. blijkt dat er sprake is van één gemengde overeenkomst met de daarbij door partijen afgesproken ontbindingsmogelijkheid”.[gedaagde] heeft tenslotte haarzelf en haar partner, [getuige 3] als getuigen laten horen. Aangezien deze getuigen, met uitzondering van de [getuige 1] en [getuige 2] , de Nederlandse taal niet (voldoende) beheersen, hebben de verhoren plaatsgevonden met behulp van een beëdigde tolk in de Chinese taal.
Partijen spreken af dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de koopovereenkomst, zoals ook al reeds in de koopovereenkomst is opgenomen. Ook uit de handelwijze van partijen, de huur met koopoptie e.d. blijkt dat er sprake is van één gemengde overeenkomst met de daarbij door partijen afgesproken ontbindingsmogelijkheid”.[gedaagde] heeft tenslotte haarzelf en haar partner, [getuige 3] als getuigen laten horen. Aangezien deze getuigen, met uitzondering van de [getuige 1] en [getuige 2] , de Nederlandse taal niet (voldoende) beheersen, hebben de verhoren plaatsgevonden met behulp van een beëdigde tolk in de Chinese taal.
2.5
Partijgetuige [gedaagde] heeft – voor zover van belang – het volgende verklaard:
“(…) Ik had met [eiser 1] overeenstemming bereikt over het feit dat ik na 5 jaar het pand zou kopen. Wij hebben in het Mandarijns met elkaar gesproken en onderhandeld. Wij zijn nadrukkelijk overeengekomen dat ik het pand zou kopen en niet dat ik het zou kunnen kopen. Wij zijn overeengekomen dat ik het binnen 6 maanden na de eerste 5 jaar zou kopen. Ik heb met [eiser 1] gesproken over de koopprijs voor het onroerende goed. Hij heeft daarbij aangegeven dat die ongeveer € 450.000 zou bedragen. Ik had het voor dat bedrag na die
5 jaar willen kopen. [eiser 1] gaf aan dat de marktwaarde na die 5 jaar anders kon zijn en daarop hebben wij afgesproken dat het pand dan verkocht zou worden voor de op dat moment geldende marktwaarde. Wij hebben afgesproken dat wij allebei een makelaar in de arm zouden nemen om de marktwaarde te bepalen en dat de gemiddelde prijs tussen die twee als koopsom zou gelden. Ik had dat allemaal afgesproken en daarna heb ik de overeenkomst opgesteld. Ik heb de afspraken, die ik dacht dat er waren gemaakt, op papier gezet. De afspraken voor wat betreft het kopen zijn neergelegd in artikel 14 (…). Wij hebben gesproken over artikel 14 van het concept. De periode waarin binnen de eerste 5 jaar kon worden gekocht is verlengd van 2 naar 3 maanden. Voor de periode na 5 jaar is de overeenkomst opgenomen een periode van 6 maanden. Op verzoek van [eiser 1] is een termijn van 6 maanden in de overeenkomst opgenomen. Mevrouw [eiser 1] heeft handgeschreven dat in de overeenkomst erbij geschreven. Ik moet het binnen 6 maanden kopen en als ik dat niet doe binnen die 6 maanden dan heb ik dat recht niet meer (….)”.
“(…) Ik had met [eiser 1] overeenstemming bereikt over het feit dat ik na 5 jaar het pand zou kopen. Wij hebben in het Mandarijns met elkaar gesproken en onderhandeld. Wij zijn nadrukkelijk overeengekomen dat ik het pand zou kopen en niet dat ik het zou kunnen kopen. Wij zijn overeengekomen dat ik het binnen 6 maanden na de eerste 5 jaar zou kopen. Ik heb met [eiser 1] gesproken over de koopprijs voor het onroerende goed. Hij heeft daarbij aangegeven dat die ongeveer € 450.000 zou bedragen. Ik had het voor dat bedrag na die
5 jaar willen kopen. [eiser 1] gaf aan dat de marktwaarde na die 5 jaar anders kon zijn en daarop hebben wij afgesproken dat het pand dan verkocht zou worden voor de op dat moment geldende marktwaarde. Wij hebben afgesproken dat wij allebei een makelaar in de arm zouden nemen om de marktwaarde te bepalen en dat de gemiddelde prijs tussen die twee als koopsom zou gelden. Ik had dat allemaal afgesproken en daarna heb ik de overeenkomst opgesteld. Ik heb de afspraken, die ik dacht dat er waren gemaakt, op papier gezet. De afspraken voor wat betreft het kopen zijn neergelegd in artikel 14 (…). Wij hebben gesproken over artikel 14 van het concept. De periode waarin binnen de eerste 5 jaar kon worden gekocht is verlengd van 2 naar 3 maanden. Voor de periode na 5 jaar is de overeenkomst opgenomen een periode van 6 maanden. Op verzoek van [eiser 1] is een termijn van 6 maanden in de overeenkomst opgenomen. Mevrouw [eiser 1] heeft handgeschreven dat in de overeenkomst erbij geschreven. Ik moet het binnen 6 maanden kopen en als ik dat niet doe binnen die 6 maanden dan heb ik dat recht niet meer (….)”.
2.6
Getuige [getuige 1] (boekhouder):
“(…) Ik ben op geen enkele wijze betrokken geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde] . Ik heb voor het eerst met iemand van de kant van [eiser 1] contact gehad op het moment dat de koopoptie door mevrouw [gedaagde] werd ingeroepen”.
“(…) Ik ben op geen enkele wijze betrokken geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde] . Ik heb voor het eerst met iemand van de kant van [eiser 1] contact gehad op het moment dat de koopoptie door mevrouw [gedaagde] werd ingeroepen”.
2.7
Getuige [getuige 3] , partner van [gedaagde] :
“(….) Ik ben in maart/april 2013 betrokken geraakt bij de totstandkoming van een overeenkomst met de heer en mevrouw [eisers] . Mevrouw [gedaagde] heeft, voor zover ik mij herinner, van een oudere zus van haar gehoord dat het restaurant van de heer en mevrouw [eisers] te koop was (….). Ik ben samen met mijn vriendin, ik denk 1 of 2 dagen later, bij het restaurant gaan kijken. Wij hebben toen gesproken met de heer en mevrouw [eisers] . Wij hebben met zijn vieren aan tafel gezeten. In dit gesprek heb ik gevraagd of zij het restaurant wilde verkopen en wat de prijs zou zijn. Ook heb ik gevraagd wat de omzet per maand was. Ik heb van [eisers] toen gehoord dat zij de intentie hadden om te verkopen en zij hebben mij een prijs genoemd (….). Enkele dagen later hebben wij weer met zijn vieren om de tafel gezeten. In dit gesprek hebben wij afspraken gemaakt nadat wij alles goed besproken hadden .Wij hebben toen afgesproken dat het restaurant zou worden gekocht voor € 220.000,00 en dat een huurprijs zouden worden betaald van € 4.100,00 per maand voor het gehele onroerende goed inclusief woning en garage. Direct daarna heb ik gevraagd of zij het pand aan mij wilden verkopen. De reden daarvoor was dat wij de huurprijs wat aan de hoge kant vonden. Zij hebben ermee ingestemd om het pand aan ons te verkopen. Zij hebben ermee ingestemd dat het pand na 5 jaar aan ons zou worden verkocht. Omdat de waarde over 5 jaar nog niet duidelijk was, hebben wij afgesproken dat dan zou worden gekocht tegen de marktwaarde op dat moment. Er is in dat tweede gesprek niet over een concreet bedrag gesproken. Wel is toen gesproken over bepaling van de marktwaarde door een makelaar van ieder van ons en daar zou een gemiddelde van worden genomen (…). Wij hebben dat concept toen direct met hen besproken. Zij waren akkoord met het concept. Wel is er iets met de hand bijgeschreven. In het contract is bijgeschreven dat als wij niet binnen 6 maanden na de 5 jaar het onroerende goed kunnen kopen, wij dat recht niet meer hebben. Zij hebben daarbij gezegd dat het niet rechtvaardig zou zijn om daar geen termijn aan te verbinden (…).
“(….) Ik ben in maart/april 2013 betrokken geraakt bij de totstandkoming van een overeenkomst met de heer en mevrouw [eisers] . Mevrouw [gedaagde] heeft, voor zover ik mij herinner, van een oudere zus van haar gehoord dat het restaurant van de heer en mevrouw [eisers] te koop was (….). Ik ben samen met mijn vriendin, ik denk 1 of 2 dagen later, bij het restaurant gaan kijken. Wij hebben toen gesproken met de heer en mevrouw [eisers] . Wij hebben met zijn vieren aan tafel gezeten. In dit gesprek heb ik gevraagd of zij het restaurant wilde verkopen en wat de prijs zou zijn. Ook heb ik gevraagd wat de omzet per maand was. Ik heb van [eisers] toen gehoord dat zij de intentie hadden om te verkopen en zij hebben mij een prijs genoemd (….). Enkele dagen later hebben wij weer met zijn vieren om de tafel gezeten. In dit gesprek hebben wij afspraken gemaakt nadat wij alles goed besproken hadden .Wij hebben toen afgesproken dat het restaurant zou worden gekocht voor € 220.000,00 en dat een huurprijs zouden worden betaald van € 4.100,00 per maand voor het gehele onroerende goed inclusief woning en garage. Direct daarna heb ik gevraagd of zij het pand aan mij wilden verkopen. De reden daarvoor was dat wij de huurprijs wat aan de hoge kant vonden. Zij hebben ermee ingestemd om het pand aan ons te verkopen. Zij hebben ermee ingestemd dat het pand na 5 jaar aan ons zou worden verkocht. Omdat de waarde over 5 jaar nog niet duidelijk was, hebben wij afgesproken dat dan zou worden gekocht tegen de marktwaarde op dat moment. Er is in dat tweede gesprek niet over een concreet bedrag gesproken. Wel is toen gesproken over bepaling van de marktwaarde door een makelaar van ieder van ons en daar zou een gemiddelde van worden genomen (…). Wij hebben dat concept toen direct met hen besproken. Zij waren akkoord met het concept. Wel is er iets met de hand bijgeschreven. In het contract is bijgeschreven dat als wij niet binnen 6 maanden na de 5 jaar het onroerende goed kunnen kopen, wij dat recht niet meer hebben. Zij hebben daarbij gezegd dat het niet rechtvaardig zou zijn om daar geen termijn aan te verbinden (…).
2.8
Getuige: [getuige 2] (vriendin van [gedaagde] ):
“(…) Ik heb het contract dat mevrouw [gedaagde] had met haar doorgenomen voordat dit door partijen is getekend. Met dit contract doel ik op de koopovereenkomst. Ik heb haar uitgelegd dat in deze overeenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat zij het recht heeft om het onroerende goed na 5 jaar te kopen. Zij vroeg mij dat omdat zij de huur erg hoog vond en zij zeker wilden zijn dat zij het pand konden kopen. Dat was heel belangrijk voor haar (…). Ik ben niet betrokken geweest bij het huurcontract”.
“(…) Ik heb het contract dat mevrouw [gedaagde] had met haar doorgenomen voordat dit door partijen is getekend. Met dit contract doel ik op de koopovereenkomst. Ik heb haar uitgelegd dat in deze overeenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat zij het recht heeft om het onroerende goed na 5 jaar te kopen. Zij vroeg mij dat omdat zij de huur erg hoog vond en zij zeker wilden zijn dat zij het pand konden kopen. Dat was heel belangrijk voor haar (…). Ik ben niet betrokken geweest bij het huurcontract”.
2.9
In contra-enquête zijn de getuigen [getuige 4] , de heer [getuige 5] en mevrouw [getuige 6] gehoord. Aangezien de getuigen [getuige 4] en [getuige 6] de Nederlandse taal niet voldoende beheersen en te kennen hebben gegeven de Chinese taal te verstaan en te spreken vindt het verhoor van die getuigen plaats met behulp van een tolk.
2.1
Getuige [getuige 4] heeft – voor zover van belang – het volgende verklaard:
“In de derde week van maart 2013 had ik samen met mijn vrouw een afspraak met mevrouw [gedaagde] . Deze afspraak is daar voorafgaand gemaakte telefonisch tussen mijn vrouw en mevrouw [gedaagde] . Deze afspraak was in het restaurant. Daarbij aanwezig waren ik, mijn vrouw, mevrouw [getuige 6] en een persoon die werd voorgesteld als haar echtgenoot. Zij wilden mijn omzet kopen en zij wilden mijn restaurant zien (…). Op 7 april heb ik meneer en mevrouw weer gezien in het bijzijn van mijn vrouw. Meneer gaf mij toen aan dat hij er goed over na had gedacht en dat hij geld had meegenomen ook had hij een contract meegenomen. Ik heb het contract gelezen en ik heb daar een handtekening onder gezet. Kopie van het contract heb ik niet gekregen (…) De volgende dag is er door meneer opnieuw een afspraak gemaakt ’s avonds in ons restaurant. Daarbij waren mevrouw [gedaagde] , haar partner en mijn vrouw en ik aanwezig. Wij wisten niet waarvoor hij langs wilde komen. In dit gesprek liet meneer ons een overeenkomst zien en vroeg ons om die te ondertekenen. Wij vonden dat vreemd want we hadden immers al een contract getekend. We hebben dat contract gelezen. Wij hebben gezien dat er een artikel was toegevoegd en dat was artikel 14. Meneer legde mij uit dat als ik mijn bezitting in de toekomst wilde verkopen ik hem eerst moest verwittigen. Wij zijn ermee akkoord gegaan dat we hem zouden verwittigen als wij zouden verkopen. In het contract stond niet op welke termijn ik hen moest verwittigen. In artikel 14 stond geen termijn. In Nederland moet je iemand 6 maanden de tijd geven om te verlengen. Dat gaat over de 5 jaar huurtermijn erna. Als ik wilde verkopen had hij als eerste het recht om te kopen. In het artikel stond geen enkele termijn. Daarom wilde ik een termijn van 6 maanden geven en omdat hij dan verder kon verlengen om de zaak te runnen. De 6 maanden termijn was de termijn waarbinnen hij het eerste recht heeft om te kopen voor het geval ik wilde verkopen. In afwijking van hetgeen eerder verklaard is, is de 6 maanden termijn niet voor het verlengen van de huurovereenkomst. Mijn vrouw heeft handmatig 6 maanden erbij geschreven. Die 6 maanden had betrekking op het inroepen van prioriteitsrecht. Er is niet gesproken over het bepalen van de waarde van het onroerend goed als meneer gebruik zou maken van zijn prioriteitsrecht. Er is niet over de prijs van het onroerend goed gesproken. Wij hebben de overeenkomst getekend. Wij hebben een kopie gemaakt. Dat hebben wij geëist”.
“In de derde week van maart 2013 had ik samen met mijn vrouw een afspraak met mevrouw [gedaagde] . Deze afspraak is daar voorafgaand gemaakte telefonisch tussen mijn vrouw en mevrouw [gedaagde] . Deze afspraak was in het restaurant. Daarbij aanwezig waren ik, mijn vrouw, mevrouw [getuige 6] en een persoon die werd voorgesteld als haar echtgenoot. Zij wilden mijn omzet kopen en zij wilden mijn restaurant zien (…). Op 7 april heb ik meneer en mevrouw weer gezien in het bijzijn van mijn vrouw. Meneer gaf mij toen aan dat hij er goed over na had gedacht en dat hij geld had meegenomen ook had hij een contract meegenomen. Ik heb het contract gelezen en ik heb daar een handtekening onder gezet. Kopie van het contract heb ik niet gekregen (…) De volgende dag is er door meneer opnieuw een afspraak gemaakt ’s avonds in ons restaurant. Daarbij waren mevrouw [gedaagde] , haar partner en mijn vrouw en ik aanwezig. Wij wisten niet waarvoor hij langs wilde komen. In dit gesprek liet meneer ons een overeenkomst zien en vroeg ons om die te ondertekenen. Wij vonden dat vreemd want we hadden immers al een contract getekend. We hebben dat contract gelezen. Wij hebben gezien dat er een artikel was toegevoegd en dat was artikel 14. Meneer legde mij uit dat als ik mijn bezitting in de toekomst wilde verkopen ik hem eerst moest verwittigen. Wij zijn ermee akkoord gegaan dat we hem zouden verwittigen als wij zouden verkopen. In het contract stond niet op welke termijn ik hen moest verwittigen. In artikel 14 stond geen termijn. In Nederland moet je iemand 6 maanden de tijd geven om te verlengen. Dat gaat over de 5 jaar huurtermijn erna. Als ik wilde verkopen had hij als eerste het recht om te kopen. In het artikel stond geen enkele termijn. Daarom wilde ik een termijn van 6 maanden geven en omdat hij dan verder kon verlengen om de zaak te runnen. De 6 maanden termijn was de termijn waarbinnen hij het eerste recht heeft om te kopen voor het geval ik wilde verkopen. In afwijking van hetgeen eerder verklaard is, is de 6 maanden termijn niet voor het verlengen van de huurovereenkomst. Mijn vrouw heeft handmatig 6 maanden erbij geschreven. Die 6 maanden had betrekking op het inroepen van prioriteitsrecht. Er is niet gesproken over het bepalen van de waarde van het onroerend goed als meneer gebruik zou maken van zijn prioriteitsrecht. Er is niet over de prijs van het onroerend goed gesproken. Wij hebben de overeenkomst getekend. Wij hebben een kopie gemaakt. Dat hebben wij geëist”.
2.11
Getuige [getuige 5] heeft – voor zover van belang – het volgende verklaard:
“Ik heb het koopcontract gezien na het ondertekenen daarvan. Ik weet niet meer wanneer. Ik heb geen betrokkenheid gehad bij het opstellen van de koopovereenkomst of bij het opstellen van de huurovereenkomst. Ik weet niet of ik met eisers over de waarde van onderneming gesproken heb. Ik ben medio 2013 geraadpleegd over de verkoop van het bedrijf”.
“Ik heb het koopcontract gezien na het ondertekenen daarvan. Ik weet niet meer wanneer. Ik heb geen betrokkenheid gehad bij het opstellen van de koopovereenkomst of bij het opstellen van de huurovereenkomst. Ik weet niet of ik met eisers over de waarde van onderneming gesproken heb. Ik ben medio 2013 geraadpleegd over de verkoop van het bedrijf”.
2.12
Getuige [getuige 6] heeft – voor zover van belang – het volgende verklaard:
“Ik werd begin maart 2013 door een mevrouw gebeld met de vraag of mijn restaurant te koop was. Ik heb daarop gezegd dat dat niet het geval was maar ik vroeg haar hoe ze dat dan gehoord had (…) Na een week belde zij mij weer op en vertelde mij dat ze heel erg geïnteresseerd was en of ik er nog een keer over na had gedacht. Ik heb haar toen gezegd dat ik het met mijn man erover moest hebben. Daarmee is het gesprek geëindigd. Enkele dagen later, het kan ook een week geweest zijn, belde zij mij weer op en vroeg mij of ik al met mijn man had gesproken. Zij vertelde mij dat haar man vrij was en dat ze graag snel wilde komen kijken. Wij hebben toen afgesproken op een avond in de derde week van maart na 10 uur ’s avonds. Zij zijn toen gekomen aan het begin van de week en we hebben een gesprek gehad met ons vieren. Ik, mijn man, mevrouw [gedaagde] en haar man. In dit gesprek hebben mevrouw [gedaagde] en haar man aangegeven dat zij het restaurant wilden kopen (…) Zij hebben opgebeld om voor een tweede afspraak te komen en die heeft plaatsgevonden omstreeks begin april. Daar waren dezelfde vier personen aanwezig. Zij wilden ons restaurant kopen en ze hebben ons een prijs gevraagd. (….) Er is toen niet over het pand gesproken (…) Later hebben wij concreet een afspraak gemaakt voor 7 april 2013. Tussen de besprekingen zat ongeveer enkele dagen tot een week. Wij hebben toen een concept voor een overeenkomst gekregen en dat hebben wij vervolgens gelezen en daar waren wij mee akkoord. In deze overeenkomst stond niets over de eigendom van het onroerend goed (….) In deze bespreking kwam mevrouw [gedaagde] met een nieuw contract en daarin was een nieuw artikel opgenomen. Ze hadden op dat moment ook het oude contract bij zich wat de avond ervoor was getekend. In dit nieuwe artikel stond dat als wij binnen de huurperiode wilden verkopen we dat eerst aan hun moesten mededelen. Wij waren akkoord met het artikel zoals voorgesteld”.
“Ik werd begin maart 2013 door een mevrouw gebeld met de vraag of mijn restaurant te koop was. Ik heb daarop gezegd dat dat niet het geval was maar ik vroeg haar hoe ze dat dan gehoord had (…) Na een week belde zij mij weer op en vertelde mij dat ze heel erg geïnteresseerd was en of ik er nog een keer over na had gedacht. Ik heb haar toen gezegd dat ik het met mijn man erover moest hebben. Daarmee is het gesprek geëindigd. Enkele dagen later, het kan ook een week geweest zijn, belde zij mij weer op en vroeg mij of ik al met mijn man had gesproken. Zij vertelde mij dat haar man vrij was en dat ze graag snel wilde komen kijken. Wij hebben toen afgesproken op een avond in de derde week van maart na 10 uur ’s avonds. Zij zijn toen gekomen aan het begin van de week en we hebben een gesprek gehad met ons vieren. Ik, mijn man, mevrouw [gedaagde] en haar man. In dit gesprek hebben mevrouw [gedaagde] en haar man aangegeven dat zij het restaurant wilden kopen (…) Zij hebben opgebeld om voor een tweede afspraak te komen en die heeft plaatsgevonden omstreeks begin april. Daar waren dezelfde vier personen aanwezig. Zij wilden ons restaurant kopen en ze hebben ons een prijs gevraagd. (….) Er is toen niet over het pand gesproken (…) Later hebben wij concreet een afspraak gemaakt voor 7 april 2013. Tussen de besprekingen zat ongeveer enkele dagen tot een week. Wij hebben toen een concept voor een overeenkomst gekregen en dat hebben wij vervolgens gelezen en daar waren wij mee akkoord. In deze overeenkomst stond niets over de eigendom van het onroerend goed (….) In deze bespreking kwam mevrouw [gedaagde] met een nieuw contract en daarin was een nieuw artikel opgenomen. Ze hadden op dat moment ook het oude contract bij zich wat de avond ervoor was getekend. In dit nieuwe artikel stond dat als wij binnen de huurperiode wilden verkopen we dat eerst aan hun moesten mededelen. Wij waren akkoord met het artikel zoals voorgesteld”.
2.13
Gelet op bovenstaande verklaringen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] in haar bewijsopdracht is geslaagd en overweegt als volgt. Uit de verklaringen kan worden afgeleid dat tijdens de bespreking en ondertekening van de huur- en koopovereenkomst [eisers] en [gedaagde] met haar partner [getuige 3] aanwezig waren en verder niemand. De getuigen [getuige 2] , [getuige 1] en [getuige 5] waren dus niet bij de totstandkoming van de overeenkomsten betrokken en hebben, voor zover zij daarover wat hebben verklaard, van “horen zeggen”.
2.14
De getuigen [getuige 7] en [getuige 3] hebben beiden verklaard dat zij met [eisers] de afspraak hebben gemaakt dat zij het recht hebben om na 5 jaar het gehuurde te kopen. Deze verklaringen worden ondersteund door de overgelegde koopovereenkomst waarin staat opgenomen:
“na de eerste huurtermijn van 5 jaren heeft de koper het recht om het perceel te kopen tegen de marktwaarde zonder enige betwisting, binnen zes maanden na de eerste huurtermijn afloopt”. [getuige 7] ’s verklaring als partijgetuige, die ingevolge artikel 164 Rv beperkte bewijskracht heeft, strekt ter aanvulling van het onvolledige bewijs in de vorm van de overgelegde stukken, met name de koop- en de huurovereenkomst, waarin het hierboven geciteerde gedeelte staat vermeld, alsmede de verklaring van [getuige 3] , die geen partij is in deze procedure is en dus ook niet als een partijgetuige dient te worden beschouwd. De waardering van het bewijs is wat de verklaring van [getuige 3] betreft (ook) aan het oordeel van de kantonrechter overgelaten. De stelling van [gedaagde] is in contra-enquête onvoldoende ontkracht. Uit zowel de verklaring van [eiser 1] als [eiser 2] kan de kantonrechter afleiden dat zij wel degelijk hebben begrepen dat er een koopoptie tussen partijen is overeengekomen. Over die bepaling is duidelijk door partijen onderhandeld en uiteindelijk ook met die bedoeling van partijen in de overeenkomst terecht gekomen. Indien, zoals door [eisers] wordt betoogd, tussen partijen zowel vóór als ná vijf jaar enkel een voorkeursrecht zou gelden, valt niet goed te begrijpen waarom partijen voor de situatie na vijf jaar een andere formulering hebben gehanteerd dan voor de voorafgaande periode. Het onderscheid tussen de eerste en tweede alinea van artikel 14 en de met pen bijgeschreven zin heeft in de door [eisers] voorgestane uitleg dan geen toegevoegde waarde en [eisers] hebben daar verder ook geen plausibele verklaring voor gegeven. Daarbij merkt de kantonrechter op dat hij alleen op basis van de overgelegde overeenkomsten een oordeel had kunnen geven of er al dan niet ook een koopoptie door partijen is overeengekomen, maar doordat hij op de comparitie van partijen de indruk heeft gekregen dat partijen vanwege een taalbarrière en het ontbreken van een tolk mogelijk niet alles hebben begrepen, is er om die reden tot bewijslevering overgegaan.
“na de eerste huurtermijn van 5 jaren heeft de koper het recht om het perceel te kopen tegen de marktwaarde zonder enige betwisting, binnen zes maanden na de eerste huurtermijn afloopt”. [getuige 7] ’s verklaring als partijgetuige, die ingevolge artikel 164 Rv beperkte bewijskracht heeft, strekt ter aanvulling van het onvolledige bewijs in de vorm van de overgelegde stukken, met name de koop- en de huurovereenkomst, waarin het hierboven geciteerde gedeelte staat vermeld, alsmede de verklaring van [getuige 3] , die geen partij is in deze procedure is en dus ook niet als een partijgetuige dient te worden beschouwd. De waardering van het bewijs is wat de verklaring van [getuige 3] betreft (ook) aan het oordeel van de kantonrechter overgelaten. De stelling van [gedaagde] is in contra-enquête onvoldoende ontkracht. Uit zowel de verklaring van [eiser 1] als [eiser 2] kan de kantonrechter afleiden dat zij wel degelijk hebben begrepen dat er een koopoptie tussen partijen is overeengekomen. Over die bepaling is duidelijk door partijen onderhandeld en uiteindelijk ook met die bedoeling van partijen in de overeenkomst terecht gekomen. Indien, zoals door [eisers] wordt betoogd, tussen partijen zowel vóór als ná vijf jaar enkel een voorkeursrecht zou gelden, valt niet goed te begrijpen waarom partijen voor de situatie na vijf jaar een andere formulering hebben gehanteerd dan voor de voorafgaande periode. Het onderscheid tussen de eerste en tweede alinea van artikel 14 en de met pen bijgeschreven zin heeft in de door [eisers] voorgestane uitleg dan geen toegevoegde waarde en [eisers] hebben daar verder ook geen plausibele verklaring voor gegeven. Daarbij merkt de kantonrechter op dat hij alleen op basis van de overgelegde overeenkomsten een oordeel had kunnen geven of er al dan niet ook een koopoptie door partijen is overeengekomen, maar doordat hij op de comparitie van partijen de indruk heeft gekregen dat partijen vanwege een taalbarrière en het ontbreken van een tolk mogelijk niet alles hebben begrepen, is er om die reden tot bewijslevering overgegaan.
2.15
Op grond van de verklaring van [getuige 7] en [getuige 3] , in onderling verband en in samenhang beschouwd met de overgelegde stukken (de koop- en huurovereenkomst), is de kantonrechter van oordeel dat partijen naast het voorkeursrecht van koop in de eerste huurtermijn, zij na die 5 jaar een koopoptie op het gehuurde bedrijfspand en woning zijn overeengekomen. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter voorts meegewogen de omstandigheid dat er een hoge huurprijs voor het gehuurde is overeengekomen, die niet marktconform is. De omstandigheid dat er destijds geen onderzoek door [getuige 7] is gedaan naar de waarden van het pand maakt het oordeel niet anders.
in conventie
2.16
Dit betekent dat het primair gevorderde door [eisers] niet voor toewijzing vatbaar is. Er zal worden overgegaan tot beoordeling van het subsidiair gevorderde.
2.17
[eisers] hebben een beroep op dwaling gedaan. In artikel 6:228 lid 1 sub a BW staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is: a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een inlichting heeft gegeven als bedoeld onder lid 1 sub a van artikel 6:228 BW waar [eisers] op af zijn gegaan en waardoor bij [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken zijn ontstaan. [eisers] hebben slechts gesteld dat [gedaagde] [eisers] ten onrechte niet heeft geïnformeerd over de werkelijke betekenis die [gedaagde] aan de bepalingen (artikel 14 van de koopovereenkomst en artikel 9 van de huurovereenkomst) gaf en geeft, waarmee [eisers] volstrekt in het ongewisse zijn gelaten over de mogelijke impact daarvan op hun vermogen. Blijkens de getuigenverklaringen hebben partijen uitvoerig gehad over de bepaling van de koopoptie, er is over deze bepaling door partijen gesproken en uiteindelijk in de door partijen gesloten overeenkomst opgenomen. Indien het voor [eisers] niet duidelijk was geweest, hadden zij daarvoor (juridisch) advies moeten inwinnen. Niet is gebleken dat dit is gebeurd. Van een onjuiste voorstelling van zaken is derhalve geen sprake. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat het beroep op dwaling niet opgaat en dat er geen grond is om de overeenkomst te vernietigen. De gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] zich met vrucht op dwaling kan beroepen is niet toewijsbaar. Eveneens is niet toewijsbaar de verklaring voor recht dat [eisers] bij brief van 25 september 2018 de koopovereenkomst en de huurovereenkomst partieel buitengerechtelijk hebben vernietigd. Nu er geen sprake is van dwaling is er evenmin grondslag om op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de onder dwaling gesloten overeenkomst zodanig te wijzigen dat daarmee het nadeel voor [eisers] wordt opgeheven. Het subsidiair gevorderde is eveneens niet voor toewijzing vatbaar.
in reconventie
2.18
De kantonrechter is voorts van oordeel dat aan de essentialia van een overeenkomst is voldaan, zodat er sprake is van een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid BW. Het primair gevorderde in reconventie is dan ook in beginsel toewijsbaar. Partijen verschillen echter nog wel van mening over de verschuldigde koopprijs van het pand. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij bereid is en in staat is het gehuurde tegen de getaxeerde waarde van € 157.500 (woning) + € 180.000 (bedrijfspand) = totaal € 337.500,00 af te nemen. De waarden blijken uit de overgelegde taxatierapporten [bedrijf 1] en [bedrijf 2] .
2.19
[verweerders] stellen zich daarentegen op het standpunt dat een bedrag van € 335.000,00 niet reëel / redelijk is. Zij hebben destijds in 2003 voor een bedrag van € 332.000,00 het pand gekocht en zijn van mening dat het pand veel hoger in waarde is gestegen.
2.2
Nu partijen van mening verschillen over de waarde van het gehuurde en de kantonrechter niet zondermeer kan afgaan op een taxatierapport van een partij, ziet de kantonrechter aanleiding om een onafhankelijke taxateur als deskundige te benoemen teneinde het pand te waarderen.
2.21
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om een gezamenlijk voorstel te doen voor de persoon van de te benoemen deskundige. De kantonrechter geeft partijen in overweging mee om in de contacten die zullen worden gelegd ook te proberen om tot een minnelijke regeling te komen, zodat verdere kosten kunnen worden bespaard.
2.22
Indien partijen niet toe in staat zijn om tot een gezamenlijk voorstel te doen dan wel in onderlinge overleg een schikking te treffen, zal de kantonrechter zelf een deskundige gaan zoeken en die benoemen.
2.23
Wat betreft de schade overweegt de kantonrechter als volgt. Het staat vast dat [verweerders] op 1 augustus 2018 geen uitvoering hebben gegeven aan de gemaakte en in de koop- en huurovereenkomst vastgelegde afspraken. [verweerders] zijn derhalve in gebreke gebleven in de nakoming van bovengenoemde overeenkomst(en). Doordat de levering niet op 1 augustus 2018 heeft plaatsgevonden, lijdt [eiseres] iedere dag dat levering langer duurt schade. In ieder geval bestaat de schade uit de huurpenningen die zij vanaf 1 augustus 2018 heeft betaald dan wel heeft opgeschort. Deze schadepost kan worden verrekend met de verschuldigde koopprijs van het gehuurde aan [verweerders] Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met de rente en de hypotheekkosten die [eiseres] zou hebben betaald, als er wel op 1 augustus 2018 was geleverd. Mogelijk heeft [eiseres] in de periode vanaf 1 augustus 2018 nog meer schade geleden, zoals onderhoudskosten. De omvang van de schade kan worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin [eiseres] zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten nakoming door [verweerders] en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin [eiseres] thans verkeert. Het is daarbij aan [eiseres] om de omvang van die schade te stellen en te onderbouwen. Zij wordt in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over (de omvang van) de schade.
2.24
Gelet op het bovenstaande zal de zaak naar de rol worden verwezen voor het nemen van een akte door beide partijen, waarin zij zich kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige. Voorts wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de schade.
2.25
Nadat partijen zich hebben uitgelaten, zal de kantonrechter de deskundige benaderen of hij bereid en in staat is om als deskundige op te treden. Vervolgens zal de deskundige bij tussenvonnis worden benoemd.
2.26
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
houdt iedere beslissing aan;
in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van
donderdag 14 mei 2020 te 14.30 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen waarin partijen zich kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en waarin [eiseres] zich uit kan laten over (de omvang van) de schade en de onderbouwing daarvan;
donderdag 14 mei 2020 te 14.30 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen waarin partijen zich kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en waarin [eiseres] zich uit kan laten over (de omvang van) de schade en de onderbouwing daarvan;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821