ECLI:NL:RBROT:2020:3653

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7347489 / CV EXPL 18-48545

uitspraak: 17 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. W.H.J.W. de Brouwer te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 3 augustus 2018, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 24 januari 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de brief van 14 februari 2019 aan de zijde van [eiseres] , met een productie;
de brief van 15 april 2019 aan de zijde van [eiseres] , met producties;
de brief van 17 april 2019 aan de zijde van [gedaagde] ;
de brief van 18 april 2019 aan de zijde van [eiseres] ;
de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging en vermeerdering van eis, met producties;
de conclusie van dupliek, met een productie;
de akte van 5 september 2019 aan de zijde van [eiseres] ;
de rolbeslissing van 4 oktober 2019, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
de fax van 30 januari 2020 aan de zijde van [eiseres] , met producties;
het proces-verbaal van de op 3 februari 2020 gehouden mondelinge behandeling;
de akte van 20 februari 2020 aan de zijde van [eiseres] , met producties;
de akte van 19 maart 2020 aan de zijde van [gedaagde] , met een productie.

1.2

Op 27 maart 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Tijdens de comparitie van partijen zijn verschenen [eiseres] en [gedaagde] in persoon, bijgestaan door hun respectievelijke gemachtigden. Van het verhandelde tijdens de comparitie van partijen heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1

Met ingang van 1 september 2017 huurt [gedaagde] van [eiseres] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van initieel € 880,00 per maand.

2.2

De tussen partijen gesloten huurovereenkomst luidt - onder meer - als volgt:

“
(…)Clause 2

This lease agreement (the Lease) is entered into for a period of 24 (twenty four) months beginningon 1 september 2017and expiring on 31 Augustus2019(the “Initial Lease Period”). (…)

Clause 7The Lease terminates by operation of law at the date set forth in clause 2, unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period. (…)”.

2.3

De Huurcommissie heeft op 23 februari 2018 van [gedaagde] een verzoek tot beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs ontvangen. Na een voorbereidend onderzoek op 11 april 2018 en een zitting op 28 mei 2018 heeft de Huurcommissie op het verzoek van [gedaagde] beslist. De uitspraak van de Huurcommissie houdt - voor zover van belang - het volgende in:

“
(…)IV Beslissing


Er is sprake van een all-in prijs. De afgesplitste kale huurprijs is € 484,00 per maand.


Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 75 punten.


De afgesplitste kale huurprijs is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 354,29 per maand met ingang van 1 september 2017 is wel redelijk.


Het voorschotbedrag voor de servicekosten is vanaf 1 september 2017 € 220,00. (…)”.

2.4

Bij brief van 3 juni 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] - voor zover van belang - het volgende medegedeeld:

“
(…) I bring to your attention that the Lease will expire on 31 august 2019. (…)”.

2.5

Bij brief van 12 juni 2019 heeft [gedaagde] [eiseres] - onder meer - het volgende bericht:

“
(…) In response to your letter dated June 3rd, 2019, I hereby inform you as follows.

I do not agree with the termination of the rental agreement on the date set forth under Clause 2 of the rental agreement. With reference to Clause 7 of the rental agreement, I hereby give written notice that I wish to continue the lease of the accommodation upon lapse of the initial lease period. In accordance with Clause 7, this written notice has reached you at least 2 months before the last day of the Initial rental period. (…)”.

2.6

[eiseres] heeft de brief van 12 juni 2019 op 13 juni 2019 ontvangen.

3..Het geschil

in conventie

3.1

[eiseres] heeft na wijziging en vermeerdering van eis gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de uitspraak van de Huurcommissie van 6 juni 2018 te vernietigen en te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en verder de maandelijkse huurprijs van het gehuurde te handhaven op een bedrag van € 880,00 per maand, dan wel;

subsidiair:

II. de maandelijkse huur van het gehuurde nader in goede justitie vast te stellen;

en verder primair:

III. het voorschotbedrag voor de servicekosten met ingang van 1 september 2017 te bepalen op € 292,81:

IV. te verklaren voor recht dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd welke eindigt op 31 augustus 2019;

V. en voor zover de huur is geëindigd per 31 augustus 2019 [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

VI. en voor zover de huur is geëindigd per 31 augustus 2019 [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] een gebruikersvergoeding te betalen;

VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2

Aan haar gewijzigde vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. De Huurcommissie is in haar beslissing van een onjuist puntenaantal uitgegaan, aangezien het puntenaantal op een onjuiste WOZ-waarde is gebaseerd. De Huurcommissie is immers ten onrechte van een minimale WOZ-waarde van € 41.816,00 uitgegaan. De WOZ-waarde van het gehuurde ligt tussen de € 120.000,00 en € 125.000,00. De Huurcommissie had artikel 5 lid 2 BHW moeten toepassen. Toepassing van de geldende regels voor woningwaardering is in deze situatie bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 24 maanden, wat blijkt uit artikel 2 van de huurovereenkomst.

3.3

Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering van [eiseres] . Daartoe heeft [gedaagde] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde] betwist de onjuistheid van de WOZ-waarde die de Huurcommissie heeft gehanteerd. [eiseres] doet daarnaast ten onrechte een beroep op artikel 5 lid 2 BHW. Tot slot is de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Voor wat betreft de duur van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst heeft [gedaagde] tijdig, namelijk bij e-mail en aangetekende brief van 12 juni 2019, een beroep gedaan op de uit artikel 7 van de huurovereenkomst voortvloeiende eenzijdige verlengingsmogelijkheid. Daardoor is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, zodat de gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen. [eiseres] moet worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.

in voorwaardelijke reconventie

3.4

[naam eiser] heeft gevorderd om, voor het geval de vordering van [verweerster] in conventie onder I. en/of III. geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen, de kale huurprijs per 1 september 2017 vast te stellen op € 484,00 en om het voorschotbedrag voor de servicekosten vast te stellen op € 220,00 conform artikel 17a van de UHW, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten en de nakosten.

3.5

Aan zijn vordering heeft [naam eiser] dezelfde stellingen ten grondslag gelegd als aan zijn verweer in conventie.

3.6

[verweerster] heeft aan haar verweer geen andere stellingen ten grondslag gelegd dan aan haar vordering in conventie.

4..De beoordeling

in conventie

4.1

Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.2

Tijdens de op 3 februari 2020 gehouden mondelinge behandeling heeft de kantonrechter ambtshalve aan de orde gesteld dat [eiseres] haar vordering - gelet op het bepaalde in artikel 7:262 BW en uitgaande van de door de Huurcommissie op de uitspraak vermelde verzenddatum van 6 juni 2018 - te laat heeft ingesteld. [eiseres] is daarop in de gelegenheid gesteld om zich bij akte over haar ontvankelijkheid in de onderhavige procedure uit te laten, voor zover het het gedeelte betreft dat oorspronkelijk aan de Huurcommissie is voorgelegd. [gedaagde] heeft vervolgens op de akte van [eiseres] gereageerd.

4.3

[eiseres] heeft met betrekking tot haar ontvankelijkheid - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende aangevoerd. Het besluit van de Huurcommissie is niet op 6 juni 2018 aan [eiseres] verzonden en er kan niet worden vastgesteld of en wanneer de uitspraak aan [eiseres] is verzonden. [eiseres] heeft geen herinnering aan het kennis nemen binnen de termijn van 6 juni 2018 tot en met 1 augustus 2018 van de (schriftelijke) uitspraak van de Huurcommissie, noch van de daarbij behorende rechtsmiddelenclausule. [eiseres] was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding dan ook niet bekend met enige termijnoverschrijding en [eiseres] heeft daar om die reden dan ook geen melding van gemaakt in de dagvaarding. Gelet op het stadium waarin de onderhavige procedure zich bevindt, is het in strijd met de goede procesorde om [eiseres] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren. [eiseres] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de ontvankelijkheid inmiddels een gepasseerd station was. Tot slot moet aansluiting worden gezocht bij artikel 6:11 Awb, op grond waarvan - gelet op de omstandigheden dat de Huurcommissie geen verzendadministratie bijhoudt en [eiseres] geen rechtsmiddelenvermelding bekend is - sprake is van een verschoonbare termijnoverschrijding.

4.4

De kantonrechter gaat uit van de door de Huurcommissie gestelde dag van verzending van de uitspraak, namelijk 6 juni 2018. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die aanleiding geven om ervan uit te gaan dat de uitspraak niet op of omstreeks 6 juni 2018 aan [eiseres] is verstuurd. De termijn van acht weken, zoals genoemd in artikel 7:626 BW, is dermate ruim dat [eiseres] niet in haar belangen is geschaad als de uitspraak een paar dagen later dan 6 juni 2018 zou zijn verzonden. Als het niet-tijdig ontvangen van de uitspraak van de Huurcommissie al een discussiepunt voor [eiseres] was geweest, dan had [eiseres] dit al in haar dagvaarding aan de orde moeten stellen. Dit klemt te meer nu [eiseres] ter gelegenheid van de op 3 februari gehouden mondelinge behandeling heeft toegegeven zich er van bewust geweest te zijn dat zij te laat was.

Tijdens de op 27 maart 2019 gehouden comparitie van partijen is de onderhavige zaak feitelijk niet inhoudelijk behandeld maar is voornamelijk het debat gevoerd wat aan de Huurcommissie is voorgelegd en de stand van zaken met betrekking tot de WOZ waarde. De procedure is daarna schriftelijk voortgezet en tijdens de op 3 februari 2020 gehouden mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de ontvankelijkheid van [eiseres] direct aan de orde gesteld. Onder die omstandigheden is het niet in strijd met de goede procesorde om [eiseres] in dit stadium van de procedure nog deels niet-ontvankelijk te verklaren. De kantonrechter ziet in de door [eiseres] gestelde feiten en omstandigheden geen aanleiding om in deze civiele procedure, waar ter beoordeling ligt of [eiseres] binnen de in artikel 7:262 BW gestelde termijn een vordering heeft ingesteld, artikel 6:11 van de Algemene wet bestuursrecht toe te passen.

4.5

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verweer van [eiseres] dat geen sprake is van een termijnoverschrijding, dan wel dat die termijnoverschrijding verschoonbaar is, wordt verworpen. Gelet op de datum van verzending van de uitspraak van de Huurcommissie, namelijk 6 juni 2018, en het bepaalde in artikel 7:262 BW had [eiseres] uiterlijk op 1 augustus 2018 een vordering als de onderhavige moeten instellen. Aangezien [eiseres] de dagvaarding op 3 augustus 2018 heeft uitgebracht, is zij dan ook niet-ontvankelijk voor zover het haar vordering onder de punten I. tot en met III. betreft.

4.6

[eiseres] heeft verder gevorderd om voor recht te verklaren dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd welke eindigt op 31 augustus 2019. Die verklaring voor recht wordt afgewezen. Daartoe wordt overwogen dat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter tijdig een beroep heeft gedaan op artikel 7 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, waardoor die huurovereenkomst na ommekomst van twee jaar voor een minimale periode van drie maanden is verlengd. Anders dan [eiseres] heeft aangevoerd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst of, meer specifiek, artikel 7 van die huurovereenkomst aan de hand van de Haviltex-criteria uit te leggen. Daarvoor is immers alleen plaats als sprake is van een leemte in (een bepaling van) de huurovereenkomst en daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Dat de huurovereenkomst door [eiseres] is opgesteld in een voor haar vreemde taal, dat [gedaagde] zich niet eerder op artikel 7 van de huurovereenkomst heeft beroepen en dat hiermee feitelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, geeft de kantonrechter geen aanleiding om anders te oordelen. Dat [eiseres] aan [gedaagde] een aanzegging heeft gestuurd dat de huurovereenkomst per 31 augustus 2019 zou eindigen voordat [gedaagde] [eiseres] berichtte dat hij de huurovereenkomst op grond van de artikel 7 van die huurovereenkomst voort wilde zetten, maakt niet dat [gedaagde] geen beroep meer kan doen op artikel 7 van de huurovereenkomst. Dat zou immers op een ongerechtvaardigde wijze afbreuk doen aan het recht van [gedaagde] om de huurovereenkomst eenzijdig met een periode van minimaal drie maanden te verlengen, welk recht [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst heeft verworven.

4.7

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] , die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 840,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] (bestaande uit 4 punten à € 210,00). De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

4.8

Hetgeen verder door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven.

in voorwaardelijke reconventie

4.9

Nu uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, komt de kantonrechter niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie.

5..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering, voor zover het het gedeelte betreft dat oorspronkelijk aan de Huurcommissie is voorgelegd;

wijst de gevorderde verklaring voor recht af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 840,00 aan salaris voor de gemachtigde, en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 105,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in voorwaardelijke reconventie

constateert dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld en verstaat dat de vordering in voorwaardelijke reconventie daarom geen verdere bespreking behoeft.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

38671

Huur woonruimte; geschil over huurprijs en verlenging huurovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De vaststaande feiten

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

in conventie

5..De beslissing