ECLI:NL:RBROT:2020:3467

• Datum uitspraak: 26 maart 2020
• Publicatiedatum: 15 april 2020
• Zaaknummer: 8104336 CV EXPL 19-6762
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Joele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg artikel koopovereenkomst en beroep op dwaling in geschil over herstelkosten schoorsteen

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter te Dordrecht, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een vordering ingesteld tegen gedaagde, [gedaagde], met betrekking tot herstelkosten van een schoorsteen na de aankoop van een woning. De woning werd in december 2018 verkocht aan de eisers, met een koopprijs van € 685.000. In de koopovereenkomst was opgenomen dat de onroerende zaak in de staat zou worden overgedragen zoals deze zich bij het aangaan van de overeenkomst bevond, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Eisers stelden dat gedaagde verantwoordelijk was voor de herstelkosten van de schoorsteen, die volgens hen niet in goede staat was bij de levering van de woning. Gedaagde betwistte deze claim en stelde dat zij had voldaan aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst door een verklaring van een bouwkundig aannemer te overleggen, waaruit bleek dat de schoorsteen geen reparatie behoefde.

De kantonrechter oordeelde dat eisers niet gerechtvaardigd konden vertrouwen op de kosten van herstel door gedaagde, aangezien zij voorafgaand aan de koop al op de hoogte waren van de gebreken aan de schoorsteen. Het beroep op dwaling werd afgewezen, omdat eisers niet konden aantonen dat zij de woning niet voor de afgesproken prijs zouden hebben gekocht als zij de werkelijke staat van de schoorsteen hadden gekend. De rechter concludeerde dat de vordering van eisers niet kon worden toegewezen en dat zij als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moesten worden veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8104336 / CV EXPL 19-6762

uitspraak: 26 maart 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

1.. [eiser 1] ,

2 .
[eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. J.M.E.F. Hoofs,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P.L. Muste.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘ [gedaagde] ’.

1.. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 oktober 2019, met producties;

de conclusie van antwoord;

het tussenvonnis van 21 november 2019 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 januari 2020.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.2

[gedaagde] heeft in december 2018 de woning aan de [adres] te Dordrecht verkocht aan [eiser 1] c.s. De woning is geleverd op 29 mei 2019 en [eiser 1] c.s. hebben de koopprijs van € 685.000,-- betaald. In 2002 is een schoorsteen gebouwd aan de achtergevel van het huis.

2.3

In de koopovereenkomst staan – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken […]

6.3 […]

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Artikel 23: Koper heeft het gekochte bouwtechnisch laten keuren en verklaart bekend te zijn met de bouwtechnische staat van de woning.

Artikel 25: voordat de notariële levering plaatsvindt zal verkoper aan koper overhandigen een schrijven van een bouwkundige aannemer dat de schoorsteen aan de buitenzijde van de woning geen reparatie behoeft.

2.4

Voorafgaand aan de koop hebben [eiser 1] c.s. door LW Advies een bouwkundig onderzoek laten verrichten. Naar aanleiding van dit onderzoek schrijven [eiser 1] c.s. op 5 november 2018 - voor zover hier van belang - het volgende aan de makelaar van [gedaagde] :

“[…]twee zaken uit die dringend aandacht behoeven en een serieus bedrag zouden gaan kosten. 1. De schoorsteen aan de achterkant van het huis is verzakt door ontbreken heipalen en moet om omvallen te voorkomen worden verstevigd met stalen beugels (chemisch anker) tegen de gevel; geschatte kosten circa € 4.000,00. 2.
In het 1e bijgebouw/hooischuur zitten gaten bij de nok en houtrot in diversen planken. Dit dient direct opgelost te worden om instorting te voorkomen, geschatte kosten circa € 4.000,00 tot € 5.000,00.

Gebaseerd daarop zien wij de volgende 2 opties om tot een gezamenlijke deal te komen […]


Bod van € 670.000,00. Na oplevering zullen wij als koper de noodzakelijke reparaties laten uitvoeren. Oplevering wordt alleen geaccepteerd als de klachten in de tussentijd niet aanzienlijk verergerd zijn.


Bod van € 685.000,00, waarbij de 2 bovengenoemde zaken voor 1 juni 2019 zijn gerepareerd (reparaties moet kunnen worden aangetoond door oplever-bevestigingen). Bij deze optie worden kosten door koper en verkoper gedeeld, dmv een hoger aankoopbedrag, en kan verergering voorkomen worden. Deze laatste heeft onze voorkeur.”

2.5

In een mailbericht van 23 november 2018 hebben [eiser 1] c.s., na telefonisch contact met de makelaar van [gedaagde] , het volgende aan de makelaar geschreven:

[…] We zijn akkoord met 685.000,00. Verkoper levert een rapport aan met de conclusie dat werkzaamheden aan de schoorsteen niet noodzakelijk zijn. De rotte delen in de schuur worden door verkoper vervangen. […]

2.6

Kort voor de levering van de woning, op 21 mei 2019, heeft een neef van [gedaagde] , [naam persoon] van [naam bedrijf] , een rapport opgesteld over de scheuren in de schoorsteen waarin wordt geconcludeerd dat de schoorsteen ‘losstaand’ van de woning is gefundeerd. De scheur in de aansluiting aan de woning en de schoorsteen zou zijn ontstaan door een verschil in zetting. ‘Hoogstwaarschijnlijk’ is de schoorsteen verankerd aan het woonhuis en bestaat er geen gevaar dat de schoorsteen verder loskomt of instort, aldus het rapport.

3.. Het geschil

3.1

[eiser 1] c.s. vorderen dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van € 17.777,35, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten. Het bedrag van € 17.777,35 bestaat uit € 17.027,35 aan hoofdsom en € 750,- aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.2

[eiser 1] c.s. leggen het volgende aan de vordering ten grondslag. Op basis van de gemaakte afspraken, zoals tot uitdrukking gebracht in artikel 25 van de koopovereenkomst, was [gedaagde] verplicht ervoor te zorgen dat de schoorsteen geen bouwkundige gebreken (meer) zou hebben bij levering van de woning en is [gedaagde] gehouden om de noodzakelijk gebleken reparatiekosten aan de schoorsteen voor haar rekening te nemen. Deze bedragen € 17.027,35. Subsidiair doen [eiser 1] c.s. een beroep op dwaling.

3.3

[gedaagde] betwist (de uitleg van) de door [eiser 1] c.s. gestelde afspraken. Ingevolge artikel 25 van de koopovereenkomst diende [gedaagde] een verklaring van een bouwkundig aannemer aan te leveren, inhoudend dat de schoorsteen aan de buitenzijde van de woning geen reparatie behoefde. Hieraan heeft zij voldaan. Het beroep op dwaling gaat niet op omdat [eiser 1] c.s. voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren, waarin ook de staat van de schoorsteen werd beschreven.

4.. De beoordeling

4.1

Tussen partijen is allereerst in geschil hoe artikel 25 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. In artikel 25 staat niets vermeld over wie de kosten zou moeten dragen indien er toch reparaties aan de schoorsteen zouden moeten plaatsvinden. Anders dan [eiser 1] c.s. bepleiten, mochten zij er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] deze kosten voor haar rekening zou nemen. In dit verband is relevant dat artikel 25 is opgenomen naar aanleiding van eerdere onderhandelingen zoals neergelegd in de e-mailberichten van [eiser 2] aan de makelaar van [gedaagde] van 5 november 2018 en 23 november 2018. Waar in het mailbericht van 5 november 2018 er nog van werd uitgegaan dat een eventuele reparatie van de schoorsteen voor rekening van [gedaagde] zou komen, is in het mailbericht van 23 november 2018 al verwoord dat [eiser 1] c.s. genoegen zouden nemen met een door [gedaagde] aan te leveren rapport dat werkzaamheden aan de schoorsteen niet noodzakelijk zouden zijn. Zo is het ook in artikel 25 van de koopovereenkomst terechtgekomen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] c.s. desgevraagd verklaard dat ze dachten dat het niet nodig was om een garantie van [gedaagde] op te nemen of iets over de kosten omdat zij, [eiser 1] c.s., op de juistheid van de door [gedaagde] aangeleverde verklaring vertrouwden. Op deze grond kan de vordering van kopers derhalve niet worden toegewezen. Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben gesteld om aan te nemen dat de door [gedaagde] overgelegde verklaring van [naam bedrijf] bewust in strijd met de waarheid zou zijn opgemaakt (en dat ook [gedaagde] hiervan op de hoogte was). De enkele omstandigheid dat de bewuste aannemer de echtgenoot van een nicht van [gedaagde] is, is daartoe onvoldoende.

4.2

Ten aanzien van het beroep op dwaling wordt als volgt overwogen. [eiser 1] c.s. stellen dat inmiddels is gebleken dat de schoorsteen wel degelijk moest worden hersteld, sterker nog: dat het door hen ingeschakelde aannemersbedrijf SDO heeft meegedeeld dat de gehele schoorsteen vervangen zal dienen te worden. Hiertegenover heeft [gedaagde] gesteld dat dit volgens [naam bedrijf] niet nodig is, maar dat kan worden volstaan met chemische verankering van de bestaande schoorsteen en dat dit tussen de € 2.000,- en € 4.000,- zal kosten. Het bedrag van € 4000,- stemt overigens overeen met het eerder in opdracht van [eiser 1] c.s. opgestelde bouwtechnisch rapport van 2 november 2018. Voor beide deskundigen geldt, dat zij niet als objectief zijn aan te merken. Om te kijken welk aannemersbedrijf het bij het rechte eind heeft, zou nader deskundigenonderzoek noodzakelijk zijn. De vraag welke van beide deskundigen het bij het rechte eind heeft kan echter in het midden blijven, omdat het door [eiser 1] c.s. gedane beroep op dwaling reeds afstuit op het volgende. De stelling van [eiser 1] c.s. dat zij de woning niet voor het bedrag van € 685.000,- zouden hebben gekocht als zij hadden geweten dat de verklaring van [naam bedrijf] niet juist was, miskent dat – zoals hierboven overwogen – [eiser 1] c.s. dit risico nou juist niet uitdrukkelijk bij [gedaagde] hadden gelegd. Verder stuit een beroep op dwaling af op het gegeven dat [eiser 1] c.s. reeds voor het aangaan van de koopovereenkomst door middel van het bouwtechnische rapport van LW Advies van 2 november 2018 op de hoogte waren van het feit dat de schoorsteen door het ontbreken van heipalen verzakte.

4.3

Samenvattend zal de gevorderde hoofdsom worden afgewezen en in het verlengde daarvan ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5.. De beslissing

De kantonrechter
:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 720,-- aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44221