Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8271901 CV EXPL 20-2119
uitspraak: 20 maart 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 13 januari 2020,
gemachtigde: mr. C.L. Starren te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding, met producties;
de aantekeningen van de griffier van het op de rolzitting van 23 januari 2020 door [gedaagde] gegeven mondelinge antwoord;
het vonnis van 23 januari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 februari 2020. Hier zijn aan de zijde van Woonbron, mevrouw [naam 1] , de heer [naam 2] en de gemachtigde, alsmede [gedaagde] verschenen. Beide partijen hebben het eigen standpunt mondeling toegelicht, waarbij de gemachtigde van Woonbron zich heeft bediend van door haar overgelegde spreekaantekeningen. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2017 van Woonbron een woning gelegen aan het [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2
In de door Woonbron gehanteerde Algemene huurvoorwaarden 2017, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is het volgende bepaald:
Artikel 11 lid 3:
Het is huurder niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar
zijn gesteld. Het handelen in drugs in en in de nabijheid van de woning is niet toegestaan. Het is
huurder evenmin toegestaan voorzieningen aanwezig te hebben om op / in het gehuurde hennep
te kweken.
Artikel 26 lid 2, voor zover van belang:
Bij overtreding van artikel 11 derde lid (Opiumwet) verbeurt huurder aan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 2.500,- te vermeerderen met € 25,- per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 4.500,-, onverminderd het bepaalde in artikel 26 eerste lid, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene huurvoorwaarden te handelen, onverminderd de verplichte afdracht van verkregen inkomsten en onverminderd overige rechten op schadevergoeding van verhuurster.
2.3
Bij e-mail van 2 december 2019 heeft Woonbron een melding ontvangen van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen.
2.4
Woonbron heeft [gedaagde] op 2 december 2019 een brief gestuurd en daarin aan hem medegedeeld dat Woonbron vanwege de aangetroffen hennepkwekerij zonder nadere aankondiging op korte termijn een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal starten. Ter voorkoming van deze procedure heeft Woonbron [gedaagde] in deze brief de mogelijkheid geboden om zelf de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
2.5
Op 2 december 2019 heeft de heer [naam 3] namens Stedin Netbeheer B.V. aangifte gedaan van diefstal van energie. In deze aangifte is onder meer vermeld dat de assimilatielampen in “ruimte 2” sterk ingebrand waren, als gevolg van het langdurig in bedrijf zijn, en de kappen daarvan onder een dikke laag stof zaten. Verder was volgens deze aangifte het witte filtermateriaal van de aanwezige koolstoffilters in deze ruimte door het gebruik dermate vervuild, dat de filters meerdere hennepoogsten in werking moeten zijn geweest. In de woning zijn zakken hennepresten aangetroffen, afkomstig van een eerdere oogst.
2.6
Vervolgens heeft Woonbron van de politie een “hennepinformatiebericht” gedateerd 9 december 2019 ontvangen. Uit dit bericht volgt onder meer:
- dat zich in het gehuurde twee kweekruimtes bevonden en dat daarin 238 hennepplanten en 5147 gram hennepgruis is aangetroffen;
- dat de kwekerij was voorzien van assimilatielampen, afzuiginstallatie, koolstoffilters, transformators en een grow tent;
- dat de stroomvoorziening voor de kwekerij illegaal werd afgenomen, en
- dat er een indicatie van eerdere oogsten was, te weten stof op de koolstoffilters, stof op de kappen van de armaturen (lampen) en hennepresten in de kweekruimtes.
2.7
Na ontvangst van het hennepinformatiebericht heeft Woonbron op 16 december 2019 [gedaagde] nogmaals de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst uiterlijk op 19 december 2019 vóór 15.00 uur op te zeggen. [gedaagde] heeft tijdens een telefoongesprek op 19 december 2019 gezegd dat hij de huurovereenkomst niet zelf zal opzeggen.
3..Het geschil
3.1
Woonbron heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
ii. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een door [gedaagde] te verbeuren onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] dit gebod overtreedt en deze overtreding voortduurt;
iii. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,00, en
iv. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn na het te wijzen vonnis, indien en voor zover [gedaagde] deze kosten niet eerder heeft voldaan.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat het houden van een hennepplantage in strijd is met artikel 7:213 BW en ook met artikel 11 lid 3 van de Algemene Huurvoorwaarden 2017. In die voorwaarden is tevens opgenomen dat Woonbron een zero tolerance‑beleid voert met betrekking tot het houden van hennepplantages, wat betekent dat er zonder nadere aankondiging een procedure wordt gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt gevorderd. Ten slotte is het houden van een hennepplantage met 238 hennepplanten in strijd met artikel 3 Opiumwet. Op grond van artikel 26 lid 2 van de Algemene Huurvoorwaarden 2017 verbeurt [gedaagde] bij overtreding van artikel 11 lid 3 daarvan een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 2.500,00.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De hennepkwekerij is niet van hem. Een vriend, die hij onderdak heeft gegeven, heeft dit gedaan. Na tweeënhalve week kwam [gedaagde] terug in zijn woning en zag hij de brief op de voordeur. [gedaagde] is dus ook gedupeerd. Hij is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Als hij de boete moet betalen en daardoor in de woning kan blijven, dan is dat zo.
4..De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
4.2
Het geschil spitst zich in de eerste plaats toe op de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst alsmede de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, en zo ja, of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2.1
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
4.2.2
Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, dienen niet alleen de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis) te worden meegewogen, maar ook alle andere omstandigheden van het geval. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3
Als onweersproken staat vast dat in de woning van [gedaagde] een hennepplantage is aangetroffen, bestaande uit twee kweekruimten met een hoeveelheid van 238 planten.
4.4
Gezien de constateringen door Stedin en de politie (zie 2.5 en 2.6) is de kantonrechter met Woonbron van oordeel dat hier sprake is van schending van zowel het beginsel van goed huurderschap (artikel 7:213 BW) als, meer contractueel, van artikel 11 lid 3 van de geldende huurvoorwaarden, doordat [gedaagde] heeft toegestaan dat het gehuurde, in plaats van de daaraan gegeven woonbestemming, feitelijk gebruikt werd voor de teelt van hennep.
4.5
Het belang van Woonbron bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarin gelegen dat zij niet hoeft te dulden dat de woning wordt gebruikt voor hennepteelt. Woonbron heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgebruik en drugsgerelateerde activiteiten factoren zijn die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Woonbron heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een zero tolerance-beleid te hanteren.
4.6
Tegenover het belang van Woonbron staat het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning. Het is evident dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend is. Zijn plaatsing op een zwarte lijst vanwege de aangetroffen hennepplantage heeft tot gevolg dat hij vijf jaar lang geen andere sociale woning in de buurt zal kunnen krijgen. Hoewel het vinden van andere passende woonruimte niet makkelijk zal zijn, is echter niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] niet op redelijk korte termijn elders woonruimte zou kunnen vinden.
4.7
Voor zover het verweer van [gedaagde] - dat de vriend aan wie hij onderdak heeft geboden, verantwoordelijk is voor de hennepplantage - moet worden aangemerkt als een beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW, geldt het volgende.
De kantonrechter stelt voorop dat bij een beroep op die bepaling rekening kan worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen, zoals hier Woonbron, om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.
Het exploiteren van een hennepkwekerij is naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer aan te merken als een tekortkoming van voldoende gewicht aan de zijde van de huurder als hiervoor bedoeld.
De stelling van [gedaagde] , dat hij tweeënhalve week niet in de woning is geweest en dat zijn vriend precies in die periode de hennepkwekerij moet hebben opgezet, valt zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreken, in het geheel niet te rijmen met de door Stedin en de politie op 2 december 2019 aangetroffen situatie, met name voor wat betreft de indicaties van eerdere oogsten (zie hiervoor). Bovendien kan, als al zou kunnen worden uitgegaan van deze lezing van [gedaagde] , in ieder geval gezegd worden dat hij jegens Woonbron tekortgeschoten is in de op hem rustende plicht behoorlijk toezicht te houden op hetgeen zich in het gehuurde afspeelt, gegeven ook dat hij op grond van artikel 7:219 BW jegens Woonbron op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die het gehuurde met haar goedvinden gebruiken of zich daarin met zijn goedvinden bevinden.
4.8
De kantonrechter oordeelt daarom dat sprake is van een ernstige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen jegens Woonbron. Alles overziende is het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning niet zo groot dat het, ondanks de meerdere hiervoor genoemde tekortkomingen, niet gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor een lagere huur wordt betaald dan voor huurwoningen in de vrije sector en waarvan van bekend is dat zij momenteel schaars zijn en dat daarvoor lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan. Woonbron heeft er daarom een groot belang bij dat haar huurders zich als goed huurder gedragen, het gehuurde zelf overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken en zich houden aan het verbod om een woning bedrijfsmatig te (laten) gebruiken door derden. Dit belang van Woonbron weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning.
4.9
De vordering wordt daarom in zoverre toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingsdatum in redelijkheid wordt gesteld op veertien dagen.
De gevorderde dwangsom van € 100,00 per dag is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat deze zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 2.500,00.
4.1
Naar het oordeel van de kantonrechter levert het exploiteren van een hennepplantage in het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming op, dat een boete is gerechtvaardigd. In dit verband rijst de vraag of het boetebeding in artikel 26 lid 2 van de Algemene Huurvoorwaarden 2017 een onredelijk bezwarend beding is in de zin van artikel 6:233 sub a BW, hetgeen de kantonrechter volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie ambtshalve dient te beoordelen.
De kantonrechter neemt bij de beoordeling in aanmerking dat het boetebeding niet voor alle tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst geldt, maar - voor zover van belang - gericht is gesteld op het verrichten van activiteiten betreffende hennep. Een hennepplantage en het verwerken van hennep is niet alleen een strafbaar feit, maar kan ook gevaar en nadelen opleveren zoals elektrocutie- en/of brandgevaar en verloedering van de buurt. Woonbron heeft dan ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen om zo huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in het gehuurde te verrichten en te voorkomen dat de met die activiteiten samenhangende nadelige gevolgen intreden. Gelet hierop acht de kantonrechter de boete van € 2.500,00, dat is ongeveer vierenhalve maand huur, geen onevenredig hoge boete. Het boetebeding is dan ook niet onredelijk bezwarend.
Het voorgaande brengt mee dat het bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete eveneens zal worden toegewezen.
4.11
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de kant van Woonbron vastgesteld op € 601,96 aan verschotten (€ 499,00 aan griffierecht en € 102,96 aan dagvaardingskosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 180,00 per punt).
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis nalatig blijft om geheel aan de inhoud daarvan te voldoen, met een maximum van € 2.500,00;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 2.500,00 aan boete;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over die kosten vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478