Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/599890 / HA ZA 20-655
Vonnis van 4 november 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
tegen
1.[gedaagde01] ,
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
niet verschenen,
2.
[gedaagde02]en
[gedaagde03],
[gedaagde02]en
[gedaagde03],
beiden wonende te [woonplaats01] ,
gedaagden,
advocaat mr. S. Atceken-Ata te Rotterdam,
3.
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
4. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag.
Partijen worden hierna de gemeente, [gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] , SWR en de gemeente als gedaagde genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 25 en 26 juni 2020;
- de akte houdende overlegging producties van de gemeente;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde02] en [gedaagde03] ;
- de conclusie van antwoord van SWR;
- de conclusie van antwoord van de gemeente als gedaagde;
- de e-mail van 6 augustus 2020 van mr. Procee aan de rechtbank met daarin het verzoek om pleidooi;
- de brief van 14 augustus 2020 van de rechtbank aan de gemeente, [gedaagde02] en [gedaagde03] , SWR en de gemeente als gedaagde waarin een schriftelijk pleidooi wordt voorgesteld;
- de B16-formulieren van 26 augustus 2020 van de gemeente, [gedaagde02] en [gedaagde03] en de gemeente als gedaagde alsmede de e-mail van 27 augustus 2020 van mr. Van der Sluys namens SWR waarin zij instemmen met een schriftelijk pleidooi;
- de schriftelijke pleitnota met producties van de gemeente;
- de schriftelijke pleitnota inclusief repliek van de gemeente;
- de schriftelijke pleitaantekeningen met producties van [gedaagde02] en [gedaagde03] ;
- het schriftelijk pleidooi van SWR;
- het schriftelijk pleidooi inclusief repliek van [gedaagde02] en [gedaagde03] ;
- het schriftelijk pleidooi inclusief repliek van SWR.
1.2.
Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:
- de exploten van 30 juni 2020, waarbij ter voldoening aan het bepaalde in artikel 18 Ow de dagvaarding is overbetekend aan:
a. a) [naam01] , wonende te [woonplaats02] , als huurster (hierna: [naam01] );
b) [naam02] , wonende te [woonplaats02] , als huurder (hierna: [naam02] );
c) [naam03] , wonende te [woonplaats02] , als bewoner (op basis van voortgezet gebruik) (hierna: [naam03] );
d) [naam04] , wonende te [woonplaats02] , als bewoner (op basis van voortgezet gebruik) (hierna: [naam04] );
- de akte depot stukken met nummer 117.109/2020 van 30 juni 2020 van de op die datum ter griffie ontvangen onteigeningsbescheiden;
- de beschikking van deze rechtbank van 10 juli 2020 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken in het verzoek op grond van artikel 54a Onteigeningswet (hierna: Ow) van de gemeente, met zaak-/rekestnummer 596351 / HA RK 20-403;
- het proces-verbaal van de bij beschikking van 10 juli 2020 van deze rechtbank gelaste voorlopige plaatsopneming van 7 oktober 2020.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Bij Koninklijk Besluit van 21 februari 2020 nr. 2020000383 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 7 april 2020, nr. 14279, zijn ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente op grond van titel IV Ow (artikelen 77 en 78 Ow) (onder meer) ter onteigening aangewezen de onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondtekening die op grond van artikel 78, gelezen in samenhang met artikel 63 Ow in de gemeente Rotterdam en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst te Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het besluit behorende lijst.
2.2.
In bovengenoemd KB is aangewezen de onroerende zaak, met als kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
21
[perceelnummer01]
Wonen
00.02.75
00.02.75
(275 m²)
2.3.
De onroerende zaak is een perceel dat behoort tot een gemeenschap van appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW, bekend als [gedaagde01] . Tot de gemeenschap van appartementsrechten behoort een gebouw met zes woningen.
2.4.
In het KB zijn de appartementsrechten kadastraal aangeduid als gemeente Charlois, sectie [sectie01] , complexaanduiding [nummer01] , index A1 tot en met A6.
2.4.1.
In het KB zijn als eigenaren van het appartementsrecht met index A1, elk voor een onverdeelde helft, aangewezen [gedaagde02] en [gedaagde03] . In de basisregistratie van het Kadaster (hierna: de basisregistratie) staan zij ook als eigenaren van dit appartementsrecht vermeld.
Dit appartementsrecht was ten tijde van de dagvaarding aan [naam01] , wonende aan de [adres01] , verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst. De huurovereenkomst is thans beëindigd.
2.4.2.
In het KB is als eigenares van de appartementsrechten met index A2, A5 en A6 aangewezen SWR. In de basisregistratie staat zij ook als eigenares van deze appartementsrechten vermeld.
De woningen waarop deze appartementsrechten recht geven, zijn op dit moment niet bewoond of bewoond op basis van kortlopende huur- of gebruiksovereenkomsten.
2.4.3.
In het KB is als eigenares van de appartementsrechten met index A3 en A4 aangewezen de gemeente. In de basisregistratie staat zij ook als eigenares van deze appartementsrechten vermeld.
Het appartementsrecht met index A3 was ten tijde van de dagvaarding aan [naam02] , wonende aan de [adres02] , verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
De woning aan de [adres03] , waarop het appartementsrecht met index A4 recht geeft, werd ten tijde van de dagvaarding door [naam03] en [naam04] bewoond op basis van voortgezet gebruik tot 1 juli 2020.
3..De vordering
3.1.
De gemeente vordert om ten name van haar de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) en om ten behoeve van [gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] , SWR en de gemeente als gedaagde, (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen.
3.2.
De gemeente heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij er belang bij heeft dat de onroerende zaak zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komt voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1”. Dit plan voorziet in de herstructurering van een woongebied in de Tarwewijk in Rotterdam-Zuid, te weten de woonblokken en bedrijfsruimten tussen de Spruytstraat, de Polslandstraat, de Mijnkintstraat en de Bas Jungeriusstraat, inclusief de woonblokken aan de Wuysterstraat.
4..Het verweer
4.1.
De conclusies van SWR en de gemeente als gedaagde strekken tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot aanvaarding van de aan hen aangeboden schadeloosstelling.
4.2.
De conclusie van [gedaagde02] en [gedaagde03] strekt tot afwijzing van de vorderingen.
4.3.
Op het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde03] zal hierna – voor zover van belang – bij de beoordeling worden ingegaan.
5..De beoordeling
5.1.
Tegen de niet verschenen [gedaagde01] is verstek verleend.
5.2.
Nu de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen en [gedaagde01] , SWR en de gemeente als gedaagde zich niet tegen de gevorderde (vervroegde) onteigening hebben verzet, is deze vordering voor toewijzing vatbaar.
5.3.
De gemeente heeft [gedaagde01] een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat [gedaagde01] (als afzonderlijke rechtspersoon) geen eigenaar en/of belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure. Schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening lijdt [gedaagde01] dan ook niet.
5.4.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde01] geen eigenaar en/of belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure en geen voor vergoeding in aanmerking komende schade lijdt als gevolg van de onteigening. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde01] dan ook overeenkomstig het aanbod van de gemeente vaststellen op nihil. Dit betekent dat voor toepassing van artikel 24 Ow, namelijk dat wanneer een verweerder niet concludeert voor antwoord hij geacht wordt het aanbod (tot schadeloosstelling) te hebben verworpen, geen redelijke grond bestaat.
5.5.
De gemeente heeft SWR een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat SWR geen schade lijdt. SWR gaat het werk zoals omschreven onder 3.2 uitvoeren. Daartoe levert de gemeente de onroerende zaak na onteigening (weer) aan SWR en met de in dat kader gemaakte financiële afspraken is SWR volledig schadeloos gesteld. Nu SWR het aanbod van de gemeente heeft aanvaard en dit aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor SWR vaststellen op nihil.
5.6.
De gemeente heeft aan de gemeente als gedaagde een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de gemeente als gedaagde geen schade lijdt als gevolg van de onteigening en als onteigenaar optreedt in deze procedure. Nu de gemeente als gedaagde dit aanbod heeft aanvaard en het aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vaststellen op nihil.
5.7.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat huurder [naam02] (appartementsrecht A3 (zie 2.4.3)) geen recht heeft op schadeloosstelling omdat hij een huurachterstand heeft. Vanwege de door de gemeente gestarte ontbindingsprocedure om de woning te laten ontruimen, zal de woning op de peildatum naar verwachting niet langer verhuurd zijn, althans is de verwachting gerechtvaardigd dat de huur de onteigening weggedacht nog minder dan een jaar zou duren, aldus de gemeente.
5.8.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [naam02] , gelet op de gestelde en niet weersproken huurachterstand, geen recht heeft op schadeloosstelling. Artikel 24, tweede volzin, Ow kan derhalve buiten toepassing blijven.
5.9.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat bewoners [naam03] en [naam04] (appartementsrecht A4 (zie 2.4.3)) geen schade (meer) lijden als gevolg van de onteigening, althans, dat de vergoeding van de schade al is verzekerd. Tussen de gemeente en [naam03] en [naam04] bestaat reeds overeenstemming over verwerving van het appartementsrecht tegen een volledige schadeloosstelling die is betaald bij levering van het appartementsrecht aan de gemeente. Daarnaast is met [naam03] en [naam04] een gebruiksovereenkomst gesloten die inhoudt dat zij het appartementsrecht in (voortgezet) gebruik konden bewonen tot (uiterlijk) 1 juli 2020. Nu de gemeente en [naam03] en [naam04] overeenstemming hebben bereikt over de aan de [naam03] en [naam04] toekomende schadeloosstelling, zal de rechtbank verstaan dat de gebruiksovereenkomst thans is beëindigd, dat [naam03] en [naam04] volledig schadeloos zijn gesteld bij levering van het appartementsrecht en derhalve geen schade (meer) lijden. Gelet op de datum van dit vonnis, zal de rechtbank tevens verstaan dat [naam03] en [naam04] het voortgezet gebruik van het appartementsrecht tot 1 juli 2020 hebben gehad. Het voorgaande brengt mee dat artikel 24, tweede volzin, Ow buiten toepassing kan blijven.
5.10.
Tussen de gemeente en [gedaagde02] en [gedaagde03] is in geschil of de gemeente heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 17 Ow. Dit artikel schrijft de onteigenaar gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. De pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen nadat de [naam] de te onteigenen percelen heeft aangewezen. Hierbij mogen ook pogingen in aanmerking worden genomen die zijn gedaan voorafgaand aan het besluit tot onteigening (Hoge Raad 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955).
5.11.
Ter onderbouwing van hun standpunt dat de gemeente zich onvoldoende heeft ingespannen om hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, hebben [gedaagde02] en [gedaagde03] het volgende aangevoerd. Namens [gedaagde02] en [gedaagde03] heeft de heer [naam05] diverse malen overleg gevoerd met de gemeente. De heer [naam05] heeft de door de gemeente aangeboden bedragen van de hand gewezen en tegenvoorstellen gedaan die de gemeente op haar beurt van de hand wees. Uiteindelijk besloten partijen om inhoudelijk overleg te voeren. In plaats daarvan deed de gemeente op 13 mei 2020 een laatste bieding. Nadien heeft de advocaat van [gedaagde02] en [gedaagde03] nog voorgesteld om in onderhandeling te treden met de gemeente. De gemeente wees dit voorstel van de hand vanwege het ontbreken van een inhoudelijk onderbouwd tegenaanbod door [gedaagde02] en [gedaagde03] . Hierop hebben [gedaagde02] en [gedaagde03] de woning laten taxeren. Het taxatierapport van 12 juni 2020 en een koopsomoverzicht vergezeld van een onderbouwd tegenaanbod is op 14 juni 2020 aan de gemeente toegezonden. Dit tegenaanbod heeft de gemeente echter afgewezen waarna zij tot dagvaarding is overgegaan.
5.12.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van schending van artikel 17 Ow en voert daartoe het volgende aan.
Sinds begin 2017 zijn de gemeente en [gedaagde02] en [gedaagde03] in onderhandeling. Er heeft diverse malen overleg plaatsgevonden tussen partijen. Daarnaast heeft de gemeente bij brieven van 26 februari 2018, 16 juli 2018, 7 mei 2019 en 6 februari 2020 en e-mail van 1 november 2019 schriftelijke biedingen aan [gedaagde02] en [gedaagde03] uitgebracht op basis van opgestelde taxatierapporten. De gemeente heeft tevens mondelinge biedingen uitgebracht. Tot slot heeft de gemeente per brief van 13 mei 2020 een aanbod gedaan en in de dagvaarding een laatste bieding uitgebracht. [gedaagde02] en [gedaagde03] hebben weliswaar een tegenaanbod gedaan onderbouwd met een taxatierapport, maar de gemeente heeft dit tegenaanbod van de hand gewezen omdat zij de in het taxatierapport aangevoerde referenties niet vergelijkbaar achtte.
5.13.
SWR stelt zich eveneens op het standpunt dat de gemeente aan haar onderhandelingsverplichting op grond van artikel 17 Ow heeft voldaan. SWR schaart zich achter de inhoud van het pleidooi van de gemeente en maakt het tot de hare. SWR verzoekt de vordering van de gemeente dan ook toe te wijzen.
5.14.
De rechtbank is van oordeel dat de gemeente heeft voldaan aan haar verplichting als omschreven in artikel 17 Ow en overweegt daartoe als volgt.
In het kader van de onderhandelingen staat – als niet weersproken – vast dat de gemeente aan [gedaagde02] en [gedaagde03] zowel voor als na het KB diverse malen een aanbod heeft gedaan om hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Eveneens staat vast dat de hoogte van de biedingen in de loop der tijd, mede naar aanleiding van geactualiseerde taxaties, zijn toegenomen. Het enkele feit dat de gemeente geen aanbod heeft gedaan dat overeenstemt met wat het appartement volgens [gedaagde02] en [gedaagde03] waard is, betekent niet dat de gemeente onvoldoende serieus heeft onderhandeld. Dat de gemeente nadat [gedaagde02] en [gedaagde03] een taxatie hadden laten uitvoeren niet opnieuw met hen in onderhandeling is getreden, maakt dit niet anders nu de gemeente het met de taxatie gepaard gaande voorstel gemotiveerd van de hand heeft gewezen. Het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde03] tegen de (vervroegde) onteigening wordt dan ook verworpen.
5.15.
De gemeente heeft [gedaagde02] en [gedaagde03] een schadeloosstelling aangeboden van € 134.500,00 voor alle schade en kosten hoe ook genaamd, inclusief de kosten van deskundige bijstand maar exclusief de eventueel te lijden belastingschade.
5.16.
[gedaagde02] en [gedaagde03] hebben het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling niet aanvaard, zodat omtrent de hoogte van het aan [gedaagde02] en [gedaagde03] toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
5.17.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met huurster [naam01] (appartementsrecht A1 (zie 2.4.1)) een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten. Deze overeenkomst houdt in dat, zodra de gemeente eigenaar wordt door verwerving of onteigening, de huurovereenkomst eindigt en [naam01] een voortgezet gebruik verkrijgt om niet tot (uiterlijk) 1 juli 2020. Daarnaast voorziet de gemeente desgewenst in begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning.
5.18.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [naam01] geen schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening (meer) lijdt, althans dat de vergoeding van de schade al is verzekerd. De rechtbank zal derhalve verstaan dat de huurovereenkomst met [naam01] thans is beëindigd, dat zij een vergoeding in de vorm van voortgezet gebruik tot (uiterlijk) 1 juli 2020 heeft ontvangen voor de huurbeëindiging en dat de gemeente desgewenst voorziet in de begeleiding van [naam01] bij het vinden van een nieuwe woning.
5.19.
De opneming door de – bij beschikking van deze rechtbank van 10 juli 2020 (zaak/rekestnummer 596351 / HA RK 20-403) benoemde – deskundigen heeft overeenkomstig afdeling I van hoofdstuk IIIa Ow plaatsgevonden op 7 oktober 2020. De rechtbank stelt vast dat de opneming betrekking heeft gehad op het in de dagvaarding ter onteigening aangewezen appartementsrecht A1. Om die reden zal de rechtbank bepalen dat het door de deskundigen uit te brengen voorlopig oordeel zal gelden als een concept deskundigenbericht. De rechtbank heeft op 7 oktober 2020 onder meer het volgende bepaald over de nederlegging van het deskundigenbericht. De uiterlijke datum voor nederlegging van een concept van het deskundigenbericht is 15 januari 2021. Partijen krijgen vervolgens vier weken de gelegenheid om op dit concept te reageren. De datum voor de nederlegging ter griffie van deze rechtbank van het definitieve deskundigenbericht is bepaald op 12 maart 2021.
5.20.
De rechtbank zal conform de (subsidiaire) vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van [gedaagde02] en [gedaagde03] vaststellen op 100% van de aangeboden schadeloosstelling, zijnde € 134.500,00. Gelet hierop kan het bepalen van zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling achterwege blijven.
5.21.
Iedere verdere beslissing in het geschil tussen de gemeente en [gedaagde02] en [gedaagde03] wordt aangehouden.
6..De beslissing
De rechtbank
6.1.
spreekt uit ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaken met de kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
21
[perceelnummer01]
Wonen
00.02.75
00.02.75
(275 m²)
6.2.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [gedaagde01] verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.3.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan SWR verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.4.
stelt het bedrag van de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vast op nihil;
6.5.
verstaat dat de tussen de gemeente en [naam03] en [naam04] gesloten gebruiksovereenkomst thans is beëindigd, dat [naam03] en [naam04] volledig schadeloos zijn gesteld bij levering van het appartementsrecht en derhalve geen schade (meer) lijden en zij het voortgezet gebruik van het appartementsrecht tot 1 juli 2020 hebben gehad;
6.6.
verstaat dat de huurovereenkomst met [naam01] als huurster van appartementsrecht A1 thans is beëindigd en dat zij een vergoeding in de vorm van voortgezet gebruik tot (uiterlijk) 1 juli 2020 heeft ontvangen voor de huurbeëindiging;
6.7.
verstaat dat de gemeente desgewenst voorziet in de begeleiding van [naam01] bij het vinden van een nieuwe woning;
6.8.
bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde02] en [gedaagde03] op een bedrag van € 134.500,00;
6.9.
bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 10 juli 2020 van deze rechtbank met zaak-/rekestnummer 596351 / HA RK 20-403 benoemde drie deskundigen zal gelden als een concept deskundigenbericht ter begroting van de schade van [gedaagde02] en [gedaagde03] in de onderhavige procedure;
6.10.
bepaalt dat het definitieve deskundigenbericht uiterlijk op 12 maart 2021 ter griffie van deze rechtbank neergelegd dient te worden,
6.11.
wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;
6.12.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P. Blijleven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020.3078/676