Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/601693 / HA ZA 20-757
Vonnis van 23 september 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
tegen
1.
Mr. [gedaagde 1]in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet (hierna: Ow) voor de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te [plaats] (hierna: de VvE),
Mr. [gedaagde 1]in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet (hierna: Ow) voor de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te [plaats] (hierna: de VvE),
gedaagde,
kantoorhoudende te Rotterdam,
advocaat mr. [gedaagde 1] te Rotterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.P. van den Berg te Den Haag,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
5. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag.
Partijen worden hierna de gemeente, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] tezamen [gedaagde 3 en 4] en de gemeente als gedaagde genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 27 en 28 juli 2020;
- de akte houdende overlegging producties van de gemeente;
- de akte wijziging van eis van de gemeente;
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de gemeente als gedaagde;
- de B16-formulieren van mrs. Procee, [gedaagde 1] , Van den Berg en Berkvens.
1.2.
Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:
- de beschikking van deze rechtbank van 10 juli 2020 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken in het verzoek op grond van artikel 54a Ow van de gemeente met zaak-/ rekestnummer 596902 / HA RK 20-443;
- de akte depot stukken met nummer 147.109/2020 van 30 juli 2020 van de op die datum ter griffie ontvangen onteigeningsbescheiden;
- de exploten van 3 augustus 2020, waarbij ter voldoening aan het bepaalde in artikel 18 Ow de dagvaarding is overbetekend aan:
a. a) [persoon A] , als huurder (hierna: [persoon A] );
b) Stichting Woonstad Rotterdam, gevestigd te Rotterdam (hierna: SWR), volgens de basisregistratie van het Kadaster (hierna: de basisregistratie) thans eigenares van het appartementsrecht met index A5;
c) [persoon B] , als huurder (hierna: [persoon B] );
d) [persoon C] , als huurder (hierna: [persoon C] ).
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Bij Koninklijk Besluit van 21 februari 2020 nr. 2020000383 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 7 april 2020, nr. 14279, zijn ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente op grond van titel IV Ow (artikelen 77 en 78 Ow) (onder meer) ter onteigening aangewezen de onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondtekening die op grond van artikel 78, gelezen in samenhang met artikel 63 Ow in de gemeente Rotterdam en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst te Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het besluit behorende lijst.
2.2.
In bovengenoemd KB is aangewezen de onroerende zaak, met als kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
3
[sectie] [nummer]
Wonen
00.02.73
00.02.73
(273 m²)
2.3.
De onroerende zaak is een perceel dat behoort tot een gemeenschap van appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW, bekend als de VvE.
2.4.
In het KB zijn de appartementsrechten kadastraal aangeduid als gemeente Charlois, sectie [sectie] , complexaanduiding [complexnummer] , index A1 tot en met A6.
2.4.1.
In het KB is als eigenares van de appartementsrechten met index A1, A2, A3 en A6 aangewezen [gedaagde 2] . In de basisregistratie staat zij ook als eigenares van deze appartementsrechten vermeld.
Het appartementsrecht met index A1 is (of was) aan [persoon B] , wonend (of gewoond hebbend) aan de [adres 1] te Rotterdam, verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
Het appartementsrecht met index A2 is (of was) aan [persoon C] , wonend (of gewoond hebbend) aan de [adres 2] te Rotterdam, verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
Het appartementsrecht met index A3 is (of was) aan [persoon A] , wonend (of gewoond hebbend) aan de [adres 3] te Rotterdam, verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
Het appartementsrecht met index A6 is aan [persoon D] (hierna: [persoon D] ), voorheen wonende aan de [adres 4] te Rotterdam, verhuurd geweest op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst. De huurovereenkomst is beëindigd en [persoon D] is, voor zover de gemeente bekend, verhuisd.
2.4.2.
In het KB zijn als eigenaren van het appartementsrecht met index A4, elk voor een onverdeelde helft, aangewezen [gedaagde 3] en [gedaagde 4] . De gemeente heeft met [gedaagde 3 en 4] overeenstemming bereikt over de te vergoeden schadeloosstelling, waarna het appartementsrecht op 2 april 2020 in eigendom aan de gemeente is geleverd. In de basisregistratie staat thans de gemeente als eigenares van het appartementsrecht vermeld.
Het appartementsrecht met index A4 is (of was) aan [persoon E] , wonend (of gewoond hebbend) aan de [adres 5] te Rotterdam, verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
2.4.3.
In het KB is de gemeente aangewezen als eigenares van het appartementsrecht met index A5. Het appartementsrecht is op 17 maart 2020 in eigendom aan SWR geleverd. In de basisregistratie staat SWR thans als eigenares van het appartementsrecht vermeld.
De woning waarop het appartementsrecht recht geeft, is op dit moment niet bewoond of bewoond op basis van een kortlopende huur- of gebruiksovereenkomst.
2.5.
Bij beschikking van 10 juli 2020 heeft deze rechtbank [gedaagde 1] benoemd tot derde als bedoeld in artikel 20 Ow ten behoeve van de VvE.
3..De (gewijzigde) vordering
3.1.
De gemeente vordert om ten name van haar de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) en om ten behoeve van de VvE, [gedaagde 2] , [gedaagde 3 en 4] , de gemeente als gedaagde en SWR (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen.
3.2.
De gemeente heeft aan haar (gewijzigde) vordering ten grondslag gelegd dat zij er belang bij heeft dat de hiervoor genoemde onroerende zaak zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komt voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1”. Dit plan voorziet in de herstructurering van een woongebied in de Tarwewijk te Rotterdam-Zuid, te weten de woonblokken en bedrijfsruimten tussen de Spruytstraat, de Polslandstraat, de Mijnkintstraat en de Bas Jungeriusstraat, inclusief de woonblokken aan de Wuysterstraat.
4..Het verweer
4.1.
De conclusies van [gedaagde 1] en de gemeente als gedaagde strekken tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot aanvaarding van de hun aangeboden schadeloosstelling.
4.2.
De conclusie van [gedaagde 2] strekt tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot verwerping ten aanzien van de haar aangeboden schadeloosstelling.
5..De beoordeling
5.1.
Tegen [gedaagde 3 en 4] is verstek verleend.
5.2.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3 en 4] en de gemeente als gedaagde hebben zich niet verzet tegen de wijziging van de vordering van de gemeente. De wijziging van eis wordt dan ook toegestaan, nu de rechtbank deze niet strijdig met de goede procesorde acht.
5.3.
Nu de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen en [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3 en 4] en de gemeente als gedaagde zich niet tegen de gevorderde onteigening hebben verzet, is deze voor toewijzing vatbaar.
5.4.
De gemeente heeft [gedaagde 1] een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de VvE (als afzonderlijke rechtspersoon) geen eigenaar en/of belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure. Schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening lijdt de VvE dan ook niet. Nu [gedaagde 1] (voor de VvE) dit aanbod heeft aanvaard en het aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde 1] als derde in de zin van artikel 20 Ow vaststellen op nihil.
Over de kosten van deskundige bijstand van [gedaagde 1] zal bij einduitspraak worden beslist.
5.5.
De gemeente heeft de gemeente als gedaagde een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de gemeente als voormalig eigenares geen schade lijdt als gevolg van de onteigening en als onteigenaar optreedt in deze procedure. Nu de gemeente als gedaagde dit aanbod heeft aanvaard en het aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vaststellen op nihil.
5.6.
De gemeente heeft [gedaagde 3 en 4] een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat [gedaagde 3 en 4] door de gemeente reeds volledig schadeloos is gesteld bij de levering van het onderhavige appartementsrecht op 2 april 2020 (zie 2.4.2). Nu de gemeente en [gedaagde 3 en 4] overeenstemming hebben bereikt over de aan de [gedaagde 3 en 4] toekomende schadeloosstelling en het aanbod van de gemeente de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde 3 en 4] vaststellen op nihil. Het voorgaande brengt mee dat artikel 24 Ow, inhoudende dat als een gedaagde niet concludeert voor antwoord hij geacht wordt het aanbod tot schadeloosstelling geacht te hebben verworpen, buiten toepassing kan blijven.
5.7.
Hoewel de gemeente in het KB als eigenares van het appartementsrecht met index A5 is aangewezen, is zij dat nu niet meer. Op 17 maart 2020 heeft de gemeente de eigendom van dit appartementsrecht aan SWR geleverd en staat SWR thans in de basisregistratie als eigenares van dit appartementsrecht vermeld. De gemeente heeft gesteld dat zij in verband met het te onteigenen appartementsrecht SWR een schadeloosstelling van nihil heeft aangeboden, omdat SWR geen schade lijdt. SWR gaat het werk zoals omschreven onder 3.2 uitvoeren. Daartoe levert de gemeente de onroerende zaken na onteigening (weer) aan SWR en met de in dat kader gemaakte financiële afspraken is SWR volledig schadeloos gesteld.
5.8.
Door in dit vonnis de onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van het appartementsrecht en is SWR dat niet meer. In dat verband dient SWR als belanghebbende schadeloos te worden gesteld. Daartoe dient SWR in beginsel in dit onteigeningsgeding tussen te komen. Echter, SWR heeft dat (nog) niet gedaan. De rechtbank merkt in dit verband op dat SWR niet is gedagvaard, maar dat de dagvaarding wel aan haar is overbetekend. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat SWR in andere onteigeningsprocedures betreffende de Mijnkintbuurt het aanbod tot schadeloosstelling van de gemeente, als hiervoor genoemd, heeft aanvaard. In dat licht bezien zal de rechtbank de aan SWR toekomende schadeloosstelling overeenkomstig het aanbod van de gemeente, dat de rechtbank niet onjuist voorkomt, vaststellen op nihil. Dit betekent dat voor toepassing van artikel 24 Ow geen redelijke grond bestaat.
5.9.
De gemeente heeft [gedaagde 2] een schadeloosstelling aangeboden van € 468.000,00 voor alle schade en kosten, exclusief de kosten van deskundige bijstand en eventuele belastingschade.
5.10.
[gedaagde 2] heeft het tot haar gerichte aanbod tot schadeloosstelling uitdrukkelijk verworpen, zodat omtrent de hoogte van het aan haar toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
5.11.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met de huurders [persoon B] (appartementsrecht A1 (zie 2.4.1)), [persoon C] (appartementsrecht A2 (zie 2.4.1)) en [persoon A] (appartementsrecht A3 (zie 2.4.1)) huurbeëindigingsovereenkomsten heeft gesloten. Deze overeenkomsten houden in dat, zodra de gemeente eigenares wordt door verwerving of onteigening, de huurovereenkomsten eindigen. [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] ontvangen dan een vergoeding voor de huurbeëindiging. Daarnaast heeft de gemeente [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] aangeboden te voorzien in de begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] zijn in deze procedure (nog) niet tussengekomen en hebben niet voor antwoord geconcludeerd. In beginsel worden zij dan ook geacht het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling te hebben verworpen. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van de door [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] gehuurde appartementsrechten. Dit betekent dat op de datum van dit vonnis ook de huurovereenkomsten eindigen. De rechtbank zal om die reden verstaan dat [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] op grond van de tussen hen en de gemeente gesloten huurbeëindigingsovereenkomsten een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging waardoor zij geen schade (meer) lijden als gevolg van de onteigening en dat de gemeente desgewenst voorziet in begeleiding van [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] bij het vinden van een nieuwe woning. Artikel 24, tweede volzin, Ow kan daarom buiten toepassing blijven.
5.12.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met de huurder [persoon D] (appartementsrecht A6 (zie 2.4.1)) een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten en dat hij vrijwillig uit de woning is vertrokken. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van het voorheen door [persoon D] gehuurde appartementsrecht.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [persoon D] niet langer een belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure, omdat hij geen schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening (meer) lijdt.
5.13.
Als het in 5.12 genoemde appartementsrecht opnieuw is verhuurd, dan heeft de betreffende huurder op grond van artikel 42 Ow geen recht op schadeloosstelling in deze onteigeningsprocedure. De (eventuele) huurovereenkomst is immers na de ter inzagelegging van de onteigeningsstukken (van 15 augustus tot en met 25 september 2019) aangegaan.
Afhankelijk van de met [gedaagde 2] gemaakte afspraken heeft deze huurder mogelijk wel een vordering op haar als bedoeld in artikel 42 lid 4 Ow.
5.14.
De gemeente heeft een verzoekschrift op grond van artikel 54a Ow ingediend (rekestnummer 596902 / HA RK 20-443). Bij beschikking van 10 juli 2020 heeft de rechtbank – voor zover hier van belang – deskundigen benoemd om de ligging en de gesteldheid van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak, meer in het bijzonder de appartementsrechten A1, A2, A3 en A6, op te nemen. Het vervroegde deskundigenonderzoek heeft nog niet plaatsgehad op de datum van dit vonnis. De rechtbank zal daarom overeenkomstig het bepaalde in artikel 54j lid 1 Ow deskundigen benoemen om de schadeloosstelling te begroten. Uit praktisch oogpunt zal het door de rechtbank bij de hiervoor genoemde beschikking in voormelde verzoekschriftprocedure bepaalde vervroegde deskundigenonderzoek op 27 oktober 2020 (mede) worden benut als opneming door deskundigen in het onderhavige onteigeningsgeding.
De rechtbank zal reeds nu bepalen dat het door de deskundigen uit te brengen voorlopig oordeel zal gelden als een concept deskundigenbericht.
5.15.
De plaatsopneming zal bestaan uit een bespreking op de rechtbank op
27 oktober 2020 om 9.30 uur, gevolgd door een bezichtiging ter plaatse, bij benadering
om 14.30 uur. De bezichtiging vindt om organisatorische redenen niet aansluitend op de bespreking plaats; op 27 oktober 2020 vinden ook besprekingen en bezichtigingen in andere zaken plaats.
27 oktober 2020 om 9.30 uur, gevolgd door een bezichtiging ter plaatse, bij benadering
om 14.30 uur. De bezichtiging vindt om organisatorische redenen niet aansluitend op de bespreking plaats; op 27 oktober 2020 vinden ook besprekingen en bezichtigingen in andere zaken plaats.
5.16.
Bij de rechtbank is een groot aantal verzoekschriften ingediend en is een groot aantal onteigeningsprocedures gestart. Om de bespreking van deze verzoekschriften/onteigeningsprocedures en de bezichtiging van de onroerende zaken goed te laten verlopen, verzoekt de rechtbank iedereen die de bespreking en/of bezichtiging wil bijwonen dat
uiterlijk twee weken van tevorenschriftelijk mee te delen en daarbij duidelijk te vermelden hoeveel personen in totaal aanwezig willen zijn. De rechtbank kan dan tijdig beoordelen of de bespreking en de bezichtiging met inachtneming van de dan geldende coronamaatregelen kunnen plaatsvinden. Daarnaast verzoekt de rechtbank wie bij de bespreking en/of bezichtiging aanwezig wil zijn een telefoonnummer op te geven voor als overleg nodig is.
uiterlijk twee weken van tevorenschriftelijk mee te delen en daarbij duidelijk te vermelden hoeveel personen in totaal aanwezig willen zijn. De rechtbank kan dan tijdig beoordelen of de bespreking en de bezichtiging met inachtneming van de dan geldende coronamaatregelen kunnen plaatsvinden. Daarnaast verzoekt de rechtbank wie bij de bespreking en/of bezichtiging aanwezig wil zijn een telefoonnummer op te geven voor als overleg nodig is.
Om de bespreking van de verzoekschriften/onteigeningsprocedures vlot te laten verlopen, stelt de rechtbank het op prijs als wie aanwezig wil zijn bij de bespreking eventuele aandachtspunten
uiterlijk twee weken van tevorenbij de rechtbank indient aan de hand van spreekaantekeningen en eventuele nadere stukken.
uiterlijk twee weken van tevorenbij de rechtbank indient aan de hand van spreekaantekeningen en eventuele nadere stukken.
5.17.
De rechtbank zal conform de (subsidiaire) vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van [gedaagde 2] vaststellen op 100% van de aangeboden schadeloosstelling, zijnde € 468.000,00. Gelet hierop kan het bepalen van zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling achterwege blijven.
5.18.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6..De beslissing
De rechtbank
6.1.
spreekt uit ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
Omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
3
[sectie] [nummer]
Wonen
00.02.73
00.02.73
(273 m²)
6.2.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [gedaagde 1] verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.3.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [gedaagde 3 en 4] verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.4.
stelt het bedrag van de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vast op nihil;
6.5.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan SWR verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.6.
bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 2] op een bedrag van € 468.000,00;
6.7.
verstaat dat de huurovereenkomsten met [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] als huurders van de in 5.11 vermelde appartementsrechten thans zijn beëindigd en dat zij een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging;
6.8.
verstaat dat de gemeente desgewenst voorziet in begeleiding van [persoon B] , [persoon C] en [persoon A] bij het vinden van een nieuwe woning;
6.9.
benoemt tot deskundigen ter begroting van de aan [gedaagde 2] toekomende schadeloosstelling:
- mr. [naam deskundige 1] ,
- mr. [naam deskundige 2] ,
- [naam deskundige 3] ,
6.10.
benoemt tot rechter-commissaris het lid van de rechtbank mr. B. van Velzen, bij afwezigheid te vervangen door mr. A.F.L Geerdes, om vergezeld van de griffier bij de opneming door de deskundigen van de ligging en de gesteldheid van de onroerende zaak waarop de onteigening betrekking heeft aanwezig te zijn;
6.11.
stelt vast dat de rechtbank de opneming door deskundigen heeft bepaald, te beginnen
op 27 oktober 2020 om 11.00 uurin de
rechtbank Rotterdamaan het
Wilhelminaplein 100/125te (3072 AK)
Rotterdam, gevolgd door een bezichtiging ter plaatse, onder voorbehoud van wijzigingen en
op 27 oktober 2020 om 14.30 uur;
op 27 oktober 2020 om 11.00 uurin de
rechtbank Rotterdamaan het
Wilhelminaplein 100/125te (3072 AK)
Rotterdam, gevolgd door een bezichtiging ter plaatse, onder voorbehoud van wijzigingen en
op 27 oktober 2020 om 14.30 uur;
6.12.
bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 10 juli 2020 van deze rechtbank met zaak-/rekestnummer 596602 / HA RK 20-443 benoemde drie deskundigen zal gelden als een concept deskundigenbericht ter begroting van de schade in de onderhavige procedure;
6.13.
wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;
6.14.
verzoekt eenieder die de bespreking en/of bezichtiging wil bijwonen, te doen wat de rechtbank onder 5.16 heeft gevraagd;
6.15.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 23 september 2020. [1]