ECLI:NL:RBROT:2020:12962 - Rechtbank Rotterdam - Verzoek tot vervangende machtiging voor funderingsherstel...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8782733 VZ VERZ 20-17700

uitspraak: 23 december 2020

beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

1..[verzoeker 1] ,

2.
[verzoeker 2] ,

beiden wonende te [woonplaats verzoekers] ,

verzoekers,

die in persoon procederen,

tegen:

1..[verweerder 1] ,

2.
[verweerder 2] ,

beiden wonende te [woonplaats verweerders] , Ierland,

verweerders,

gemachtigde: mr. C.L. Verhoef.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [verzoeker] ’ en ‘ [verweerder] .

1..Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

het verzoekschrift, door de rechtbank ontvangen op 24 september 2020, met producties;
de akte begroting proceskosten van de zijde van [verzoeker] ;
de pleitnotities van de zijde van [verzoeker] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 november 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.

2..De vaststaande feiten

2.1

Als door de ene partij gesteld en door de andere partij niet weersproken staat het volgende tussen partijen vast.

2.2

Partijen zijn samen eigenaar van het pand en bijbehorend erf aan de [adres pand] (‘het pand’). Het pand is gesplitst in twee appartementsrechten middels een akte van splitsing. [verzoeker] heeft het appartementsrecht op het gebruik van het souterrain en de beletage, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie 1] , [adres 1] . [verweerder] heeft het appartementsrecht op het gebruik van de eerste en de tweede verdieping, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie 2] , [adres 2] . Partijen zijn als eigenaars van de panden lid van de [VvE] (‘ [VvE] ’).

2.3

Partijen zijn al langere tijd in overleg over de noodzaak van herstel van de fundering. In augustus 2019 hebben partijen overlegd via WhatsApp over een onderzoek naar de fundering gezamenlijk met de eigenaars van de overige panden van [het woningblok] , waar ook het pand van partijen deel van uitmaakt. Een bericht van [verweerder 1] op 22 augustus 2019 vermeldt: “
Ben wel van mening dat als er een onderzoek plaatsvindt er vervolgens ook wel actie ondernomen dient te worden. Ik denk dat daar eerst duidelijkheid over moet komen.”

2.4

Voor [het woningblok] heeft [naam bedrijf 1] een onderzoek gedaan en op 19 september 2019 een rapport opgeleverd. Hierin is onder meer het volgende geconcludeerd:

“
Door onvoldoende sterkte van het langshout, een te lage grondwaterstand en de aanwezigheid

van aanzienlijke scheefstanden kan worden geconcludeerd dat de kwaliteit van de fundering

onvoldoende is.

Er wordt verwacht dat in de komende jaren de scheefstanden zullen gaan uitbreiden en dat de

lage grondwaterstand zal gaan zorgen voor een versnelde aantasting van de houten palen.

Daarnaast zal het langshout op meerdere locaties gaan bezwijken met het ontstaan en uitbreiden van scheuren tot gevolg.

Op basis van deze verwachting moet dan ook worden geconcludeerd dat onder de huidige

omstandigheden de algehele kwaliteit van de fundering beoordeeld moet worden als

“Onvoldoende” met een handhavingstermijn van 1 tot 5 jaar.”

2.5

Partijen hebben over de inhoud van het funderingsrapport over en weer WhatsApp berichten verstuurd en vervolgens ook over het herfunderingstraject en de communicatie hierover met de eigenaars van de andere panden

2.6

Op 18 februari 2020 heeft [verweerder 1] het volgende aan [verzoeker 1] geschreven:

“
Hoi [verzoeker 1] ,

De kosten beginnen zo langzamerhand voor de baten uit te lopen dus ik ga er eens hard over nadenken om afscheid van het pand te nemen.

De hele investering heeft voor mij totaal geen toegevoegde waarde tenzij ik tzt rond de

€ 450.000 voor het pand zou kunnen krijgen maar dat zie ik zo snel nog niet gebeuren.

Ik zal deze week cq volgende week contact opnemen met een makelaar om te overleggen wat de mogelijkheden zijn.

Mocht het zover komen dan zal ik jullie uiteraard eerste keuze geven.

Misschien komt dit idee jullie ook helemaal nog niet zo slecht uit.

Ik hou je op de hoogte van mijn beslissingen en vorderingen.

Gr,

[verweerder 1]”

2.7

Op 8 mei 2020 – en na uitblijven van een reactie nogmaals op 19 mei 2020 – heeft [verzoeker 1] onder meer het volgende aan [verweerder 1] geschreven:

“
Zoals beloofd zou ik je op de hoogte houden van ontwikkelingen omtrent de herfundering en het pand, zodat jij dit door kan zetten naar de makelaar t.b.v. het verkoopproces.

Offerte funderingsherstel

Hoewel wij de offerte van [naam 1] hebben gepresenteerd aan concurrent [naam 2] (en zij daar enkele op- en aanmerkingen op hadden), hebben zij besloten niet onder deze prijs te willen gaan zitten. Daarmee is de keuze voor [naam 1] feitelijk gemaakt.

[…]

Daarom gaan alle buren akkoord met dit voorstel van [naam 1] .

De offerte wordt volledig in lijn gebracht met al onze wensen en komt in principe volgende week onze kant op. Als het goed is weten we dan waar we (financieel) aan toe zijn.

Kosten herstel/verbouwing souterrain

Zoals aangekondigd hebben wij via onze architect een calculatie opgevraagd van de kosten waar wij mee zullen worden geconfronteerd als gevolg van het funderingsherstel. Die calculatie heb ik bijgevoegd. Wij zouden daarover graag met jou overleggen.

[…]

Overleg met makelaar

Wij zouden (ook) graag overleggen met je makelaar over de impact van bovenstaande op het verkoopproces. De makelaar heeft ongetwijfeld vaker met dit bijltje gehakt - en wij niet. Zo zouden wij graag overleggen over de mogelijkheden om akkoord te gaan met de offertetijdens(dan wel voorafgaand aan) het verkoopproces.

De achtergrond hiervoor is gelegen in het belang van een zo spoedig mogelijk herstel van de fundering. Wij zien letterlijk wekelijks nieuwe scheuren ontstaan - en ook ons plafond komt in kleine brokjes naar beneden. Scheefstand van de woning kan nooit meer worden hersteld. En alle extra schade in het pand moet ook weer worden hersteld - en dat kost uiteraard geld.

Een oplossing moet recht doen aan jouw belang bij een goede verkoop, maar ook bij ons gezamenlijke belang (incl. de buren) van een zo snel mogelijk - en minst kostbaar - herstel.”

2.8

[verzoeker 1] heeft op 1 juni 2020 aan [verweerder 1] en [naam makelaar] als verkopend makelaar in de cc, onder meer het volgende geschreven:

“
Wij hebben van meet af aan - sinds het moment waarop funderingsherstel en de daarmee samenhangende kosten ter sprake kwamen - aangegeven wat onze visie in dit verband is, namelijk dat de noodzakelijke kosten dienen te worden gedeeld binnen de [VvE] . Daar is nooit tegen geprotesteerd. De bijkomende kosten zijn zelfs ter sprake gekomen in de verkennende gesprekken over een eventuele overname van [adres 2] door ons. Je zult daarom begrijpen dat wij ons verbaasden toen [naam 3] aangaf dat hij (i) hier niets van wist en (ii) aangaf dat deze kosten wat hem betreft volledig voor onze rekening zouden moeten komen omdat wij nou eenmaal “de pech” hebben dat wij in het souterrain wonen.

Los van het feit dat deze visie ons overvalt, is het wat ons betreft ook volstrekt onjuist. In dat verband voegen wij splitsingsakte bij en tevens het toepasselijke modelreglement (KNB Modelreglement 1973). Wij nemen dan ook aan dat sprake is van miscommunicatie, maar zijn en blijven graag bereid voor een nadere tekst en uitleg dan wel overleg.”

2.9

Naar aanleiding daarvan hebben partijen contact gehad via WhatsApp:

1 juni 2020, [verzoeker 1] :
“Hi [verweerder 1] ,

Zojuist hebben wij je een e-mail gestuurd naar aanleiding van een telefoongesprek met de makelaar. De e—mail spreekt redelijk voor zich. We hopen dat een en ander berust op een misverstand.”

1 juni 2020, [verweerder 1]
: “Hoi [verzoeker 1] ,

Welk gesprek met welke makelaar?

Zie alleen een mail met 150k aan kosten.

Bel me anders morgen overdag even. Ik lees die lange lappen tekst niet. Ik ben gewoon van plan om te verkopen en meer eigenlijk niet. Morgen heb ik een gesprek met de makelaar.”

1 juni 2020, [verzoeker 1] : “
Je hebt ons nadrukkelijk gezegd dat je op de hoogte wil blijven, zonder je direct met het traject te bemoeien. Dat kan helaas niet zonder een aantal lange e-mails.

We zijn en blijven graag bereid om je (ook) telefonisch op de hoogte te houden.”

2.1

In augustus en september 2020, voor deze procedure heeft [verzoeker] – mede namens de eigenaars van de overige panden in het blok – een laatste verzoek gedaan om medewerking te verlenen aan het funderingsherstel:

21 augustus 2020, [verzoeker 1] :
“ [verweerder 1] , hoe laat spreek je maandag met je advocaat? Dan spreken wij graag daarna met je. Is het een idee om daar alvast een tijdstip voor te plannen? Bijvoorbeeld maandagavond 20:00 uur?”

24 augustus 2020 10.51 uur, [verzoeker 1] :
“ [verweerder 1] , zou vanavond 20:00 uur je schikken?”

24 augustus 2020, 20.36 uur
: “ [verweerder 1] , ik krijg je wederom helaas niet te pakken.

Je ontvangt morgenochtend een brief met daarin namens de eigenaars van [het woningblok] het formele verzoek om vóór 1 september 2020 aan te geven dat je in zult stemmen met het funderingsherstel - los van een eventuele verkoop. Het funderingshersteltraject duidt simpelweg geen verder uitstel.

Ik ben graag bereid om hier met je over te bellen. Laat maar weten of je daar behoefte aan hebt.

Vriendelijke groet,

[verzoeker 1]

24 augustus 2020, [verweerder 1]
: “Ik stap nu net pas de deur pas binnen [verzoeker 1] . Train 2 teams 4 avonden in de week naast alle normale werkzaamheden.

[het woningblok] heeft de aandacht maar even geen prioriteit voor mij. Er wordt aan gewerkt maar heeft even tijd nodig. Brieven naar [het woningblok] sturen heeft geen zin want die blijven ongeopend en onbeantwoord.

Zodra ik eruit ben dan kom ik vanzelf in de lucht.

Gr,

[verweerder 1] ”

25 augustus 2020, [verzoeker 1] : “
Hi [verweerder 1] ,

Dat had je ons uiteraard ook even kunnen laten weten — dan hadden we een ander moment geprikt. Overigens kost dit hele traject ons ook bijzonder veel tijd en energie, en dat doen we ook ‘gewoon’ naast alle normale werkzaamheden.

Feitelijk geef je zelf al aan waar de schoen wringt door aan te geven dat [het woningblok] geen prioriteit voor je heeft. Ik kan mij dat best voorstellen als je vanuit Ierland, in een huis zonder gebreken, leest over het funderingsherstel van je verhuurde appartement. Feit is dat wij, net als de overige eigenaars van [het woningblok] , wèl elke dag te kampen hebben met de gevolgen van onze gebrekkige fundering. De scheuren in onze muren en plafonds worden zichtbaar groter en wij treffen elke week opnieuw stukken plafond aan op de vloer. Ik stuur enkele foto’s mee. Wij kunnen en willen niet (meer) wachten totdat [het woningblok] voldoende prioriteit heeft voor jou. We vragen bovendien niet veel; enkel je toezegging dat je mee zult werken aan het funderingsherstel - óók in afwachting van een eventuele verkoop. Op deze manier loopt het funderingshersteltraject niet nog meer vertraging op.

Je leest dadelijk in onze brief welke stappen wij als eigenaars van [het woningblok] zullen nemen. Indien je prijst stelt op doorzending naar je advocaat (ik meen te herinneren dat dit [naam advocaat] is), dan zuilen wij deze brief uiteraard ook aan hem doorzetten.

Wij hopen oprecht dat dit niet nodig is. We hebben immers altijd prettig contact gehad. Onder de huidige omstandigheden kunnen we echter niet lijdzaam toe blijven kijken en afwachten totdat jij in actie komt.

Vriendelijke groet,

[verzoeker 1] ”

25 augustus 2020, [verweerder 1] : “
Ik zal je even een foto sturen van waar ik de laatste weken met 1 van mijn kinderen ben.

Zoals ik al zei heb ik even tijd nodig omdat ik andere zaken met een hogere prioriteit aan mijn hoofd heb.

Mijn prive zaken zijn mijn zaken en die gaan verder niemand iets aan.

Intimidatie op deze manier heeft alleen een omgekeerde werking op mij onder de huidige omstandigheden en vandaar trek ik mij voorlopig volledig terug en ga ik voorlopig ook nergens meer mee akkoord.

[verweerder 1] ”

[verweerder] heeft vervolgens niets meer zich laten horen, ook niet naar aanleiding van berichten zijdens [verzoeker] en een uitnodiging van een vergadering van de [VvE] .

2.11

Een Opdrachtbevestiging van aannemer [naam bedrijf 2] d.d. 24 september 2020 vermeldt, onder opgave van de aangeboden werkzaamheden voor het funderingsherstel, een totaalprijs van € 91.600,- exclusief btw. In dit bedrag is een aantal nader vermelde werkzaamheden niet inbegrepen.

3..Het geschil

3.1

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. [verzoeker] te machtigen om namens de [VvE] opdracht te verlenen aan [naam bedrijf 2] voor het uitvoeren van het urgente en noodzakelijke funderingsherstel;

II. te bepalen dat [verweerder] is gehouden de overeenkomst van opdracht (eveneens) te ondertekenen binnen veertien dagen na dagtekening van de beschikking en de daarmee verband houdende facturen steeds (tijdig) te voldoen, op straffe van een dwangsom à € 1.000,- voor iedere dag dat [verweerder] daarmee in gebreke blijft;

III. te bepalen dat [verweerder] voor een bedrag van (minimaal) € 92.814,56 in de kosten voor funderingsherstel en de daarmee verband houdende kosten moet bijdragen, althans een kostenverdeling vast te stellen die behelst dat [verweerder] in ieder geval voor de helft moet bijdragen aan de kostenposten omschreven in productie 19;

IV. te bepalen dat [verweerder] steeds de helft van de door [verzoeker] noodzakelijk te maken kosten die verband houden met het funderingsherstel voldoet binnen tien dagen na overlegging van de betreffende factuur, op straffe van een dwangsom à € 500,- voor iedere dag dat [verweerder] daarmee in gebreke blijft;

Subsidiair:

V. [verzoeker] te machtigen om het aandeel van [verweerder] in de kosten voor het funderingsherstel, alsmede het aandeel van [verweerder] in de noodzakelijke kosten die verband houden met het funderingsherstel, namens de [VvE] op [verweerder] te verhalen;

In alle gevallen:

VI. [verweerder] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [verzoeker] tot heden begroot op € 1.220,-, en de nakosten.

3.2

[verzoeker] baseert zijn verzoek op de vervangende machtiging door de kantonrechter op grond van artikel 5:121 lid 1 BW, omdat [verweerder] zonder redelijke grond weigert medewerking te verlenen c.q. toestemming te geven voor dringend noodzakelijke herstel van de fundering. Ook verzoekt [verzoeker] tot het opstellen van een kostenverdeling op grond van artikel 5:121 lid 2 BW.

3.3

[verweerder] betwist – zakelijk weergegeven – de door [verzoeker] opgestelde kostenverdeling. Ook stelt [verweerder] zich op het standpunt dat het opleggen van een dwangsom over de factuurbetalingen – betaling van een geldsom – niet mogelijk is.

4..De beoordeling

4.1

[verzoeker] verzoekt een machtiging op de voet van artikel 5:121 BW stellende dat [verweerder] zijn medewerking niet verleent aan het noodzakelijk herstel van de fundering van het pand.

4.2

Artikel 5:121 BW bepaalt dat in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, die medewerking of toestemming op verzoek van degene die haar behoeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.

4.3

Partijen zijn het erover eens dat de fundering van het pand in slechte staat verkeert en dat herstel nodig is. De bevindingen van [naam bedrijf 1] staan niet ter discussie zodat aangenomen mag worden dat het herstel zo spoedig mogelijk moet worden verricht om verdere verslechtering of erger te voorkomen. Daar komt bij dat niet alleen [verzoeker] maar ook de overige eigenaars/bewoners van [het woningblok] een aanvang willen maken met het herstellen van de fundering vanwege de snelle achteruitgang van de staat van de panden. Het wachten is op de medewerking van [verweerder] om de aannemer aan de slag te kunnen laten gaan.

4.4

Uit de overgelegde correspondentie kan worden afgeleid dat [verweerder] door [verzoeker] op de hoogte is gehouden van de ontwikkelingen met betrekking het funderingsonderzoek en de noodzaak daarvan, en is geïnformeerd over de kosten van de herstelplannen. Voorts dat deze tot op heden geen medewerking aan de herstelplannen heeft verleend, althans geen akkoord heeft gegeven op de opdrachtbevestiging van de aannemer. [verweerder] wenst het appartement, dat voor hem een beleggingsobject is, te verkopen zonder kosten te moeten maken voor het funderingsherstel. Hoe begrijpelijk ook, vormt deze wens thans geen redelijke grond om medewerking aan het noodzakelijke funderingsherstel te weigeren of althans daaraan geen medewerking te verlenen. Daarbij is ook van belang dat deze kwestie al geruime tijd speelt, de toestand van het pand verslechtert en van verkoop feitelijk nog steeds geen sprake is. Het verzoek tot vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 lid 1 BW om namens de [VvE] opdracht te verlenen aan [naam bedrijf 2] voor het uitvoeren van het funderingsherstel kan dan ook worden toegewezen.

4.5

[verzoeker] verzoekt voorts dat behalve de vervangende machtiging [verweerder] ook wordt verplicht om de opdrachtovereenkomst voor het funderingsherstel eveneens zelf te ondertekenen, op straffe van een dwangsom. [verzoeker] voert aan dat de aannemer niet zal aanvangen met het funderingsherstel zolang de appartementseigenaren de overeenkomst niet mede ondertekenen. Voor dit deel van het verzoek van [verzoeker] bestaat geen rechtsgrond. Artikel 5:121 lid 1 BW ziet alleen op een machtiging van de kantonrechter ter vervanging van de medewerking of toestemming of zo men wil ‘de handtekening’ van de appartementseigenaar en niet op het afdwingen van die handtekening van de appartementseigenaar zelf. Dit deel van het verzoek kan dan ook niet worden toegewezen. Overigens laat dat onverlet dat [verweerder] op grond van artikel 5:113 lid 3 BW jegens de aannemer voor de helft van de schuld aansprakelijk is.

4.6

Gelijk hiervoor overwogen kan het verzoek ten aanzien van de herstelwerkzaamheden aan de fundering worden toegewezen. Daaronder is begrepen het herstel van hetgeen ten behoeve van het funderingsherstel is gesloopt. De kosten daarvan dienen in de verhouding 50/50 voor rekening van partijen te komen, dus ieder de helft. Dat geldt voor de werkzaamheden die door de aannemer [naam bedrijf 2] in zijn opdrachtbevestiging van 24 september 2020 worden opgesomd. Maar niet zondermeer voor de overige posten die door [verzoeker] zijn opgevoerd. [verzoeker] heeft als productie 19 een kostenoverzicht overgelegd van de kosten die tot zover bekend zijn voor het funderingsherstel. [verweerder] betwist dat het opnieuw aanleggen van sanitaire voorzieningen, verwarming en vloeren kostenposten zijn die bij helfte moeten worden verdeeld. Ook betwist [verweerder] dat hij is gehouden om de helft van de kosten te dragen die [verzoeker] stelt te moeten maken voor het opslaan van spullen en het tijdelijk elders vinden van woonruimte.

4.7

Met [verweerder] kan worden geoordeeld dat de kosten voor het opnieuw aanleggen van sanitaire voorzieningen, vloerverwarming e.d. niet voor een toedeling bij helfte in aanmerking komen. Voor deze posten geldt dat zij uitsluitend betrekking hebben op de woning van [verzoeker] en in die zin buiten het bereik van de verzochte machtiging vallen. Voor het bepalen van de verhouding waarin [verweerder] moet bijdragen aan die kosten is dan ook geen plaats in deze procedure.

4.8

Dat geldt ook voor het bijdragen in de verhuiskosten, opslagkosten en de kosten voor tijdelijke woonruimte. Hoewel deze kosten onmiskenbaar verband houden met de werkzaamheden waarvoor de machtiging wordt verleend, zien zij niet op die werkzaamheden en vallen zij buiten de machtiging. Daarmee is niet gezegd dat die kosten niet noodzakelijk zijn. Integendeel, [verzoeker] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat tijdelijk verhuizen noodzakelijk is en het ligt dan ook in de rede dat de [VvE] een compensatie aanbiedt voor het ongemak. Het vaststellen daarvan valt evenwel buiten het bereik van deze procedure.

4.9

Ook de door [verzoeker] primair bij IV gevorderde betaling en dwangsom vallen buiten het bereik van deze procedure. De subsidiair gevorderde machtiging zal worden afgewezen enerzijds omdat [verweerder] op grond van de wet gehouden is tot betaling en voorts omdat niet gesteld of gebleken is dat deze daaraan niet zal voldoen.

4.1

Het bovenstaande doet niets af aan eventuele afspraken die partijen onderling hebben gemaakt of eventuele verplichtingen op grond het reglement.

4.11

[verweerder] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu [verzoeker] in persoon procedeert kan hij naast het griffiegeld slechts aanspraak maken op verlet kosten, die in dit geval worden bepaald op € 250,-.

5..De beslissing

De kantonrechter,

machtigt [verzoeker] om namens de [VvE] opdracht te verlenen aan [naam bedrijf 2] voor het uitvoeren van het urgente en noodzakelijke funderingsherstel;

bepaalt dat [verweerder] voor de helft moet bijdragen aan de kostenposten omschreven in de opdrachtbevestiging van [naam bedrijf 2] d.d. 24 september 2020;

veroordeelt [verweerder] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 499,- aan griffierecht en € 250,- aan verletkosten;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

41645