ECLI:NL:RBROT:2020:12610

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8342770 / CV EXPL 20-6048

uitspraak: 28 augustus 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[naam persoon A],

wonende te [woonplaats persoon A] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. R.W.J.M. te Pas te Rotterdam,

tegen

1..de vennootschap onder firma

[naam firma B],

gevestigd te [vestigingsplaats B] ,

2. [naam persoon C],

wonende te [woonplaats C] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. A.B. Maaten te Rotterdam.

Eiser in conventie, verweerder in reconventie wordt hierna aangeduid als ‘ [naam persoon A] ’. Gedaagden in conventie, eisers in reconventie worden hierna aangeduid als respectievelijk ‘ [naam firma B] ’ en ‘ [naam persoon C] ’. Gezamenlijk worden zij in mannelijk enkelvoud aangeduid als ‘ [naam persoon C] c.s.’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 19 februari 2020, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
de akte van 23 juli 2020 aan de zijde van [naam persoon A] .

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1

[naam persoon C] huurt met ingang van 15 mei 2018 van [naam persoon A] het pand gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De tussen partijen gesloten huurovereenkomst vermeldt - voor zover van belang - het volgende:

“
(…) 4.3 For each payment period of 1 (one) month, the following amounts are due for:


The rent € 1100-


Heating cost (stookkosten) € 72-

so that tenant shall pay a total amount of € 1172- (…)”.

2.2

Bij brief van 5 december heeft [naam persoon A] een betalingsherinnering van VvE [naam VvE] (hierna: de VvE) ontvangen, ter zake van de “Afrekening verwarmingskosten 2018/2019” ten bedrage van € 3.329,23.

2.3

Vervolgens heeft [naam persoon A] [naam persoon C] c.s. aangeschreven omtrent de voornoemde afrekening. In reactie daarop heeft [naam persoon C] c.s. bij e-mail van 9 december 2019 het volgende aan [naam persoon A] geschreven:

“
It is impossible that we use so much heating. Tenant is aware of the careful use. Can you please show me your prove of payments?”.

2.4

Nadat [naam persoon A] vervolgens screenshots van de website van de VvE aan [naam persoon C] c.s. heeft gestuurd waarop te zien is welke bedragen [naam persoon A] aan de VvE heeft betaald, bericht [naam persoon C] c.s. [naam persoon A] als volgt:

“
We can pay the amount. But not in one time unfortunately, My suggestion is pay you in 12 terms. which is already very expensive for us.”.

2.5

[naam persoon A] heeft niet ingestemd met dit betalingsvoorstel. In dit verband heeft [naam persoon A] bij e-mail van 7 januari 2020 aan [naam persoon C] c.s. - voor zover van belang - het volgende geschreven:

“
(…) We have consulted our lawyer about this case, and made below decisions:

1.
You have to pay all energy cost 3329 euro before 17 Jan.

2.
We will increase the rent in 2020 by 5%, so the rent rate (exclude the energy costs) will be 1155 euro (start from 1st Feb 2020)

3.
We will increase the energy deposit from 72 euro/month to 255 euro/month (start from 1st Feb).

(…) If you do not agree our proposal, we can terminate our contract, but you still have to pay all energy costs until the date you move out. (…)”.

2.6

Op deze laatste e-mail heeft [naam persoon C] c.s. als volgt gereageerd:

“
Offcourse I am not agree with this. It is not our mistake that we get so high energy use. We will nog aggree with this. You need to pay this amount self.”.

2.7

Bij brief van 16 januari 2020 heeft (de gemachtigde van) [naam persoon A] - voor zover van belang - het volgende aan [naam persoon C] c.s. bericht:

“
(…) Cliënt heeft een rekening ontvangen ter zake afrekening verwarmingskosten 2018/2019 ter hoogte van een bedrag van €3.329,23. Dit is een aanzienlijk hoog extra bedrag voor verwarmingskosten, doch gebaseerd op verbruik. Ik heb van cliënt begrepen dat u deze kosten niet voldoet, ondanks het feit dat u eerder per mail heeft toegezegd dat u wilt betalen. De verwarmingskosten zijn hoger dan het voorschot van 72 euro per maand voor stookkosten dat u betaalt. Vanwege het feit dat cliënt deze verwarmingskosten is verschuldigd, verzoek ik u tot betaling van de achterstallige € 3.329,23. (…)”.

2.8

Bij e-mail van 20 januari 2020 heeft [naam persoon C] c.s. het volgende aan [naam persoon A] bericht:

“
Dear landlord,

We will finish our contract on 1 February 2020.

We are not agree with the increase of the rent.

We will pay 3329,23 Euro - our deposit of 1100 euro. Total Amount of 2229,23. We will pay this amount on 1st of May 2020.

If you agree with this please send someone on 1 st of February 2020 at 10:00 o’clock to the final check out. (…)”.

2.9

Bij brief van 29 januari 2020 heeft (de gemachtigde van) [naam persoon A] aan [naam persoon C] c.s. - voor zover van belang - het volgende geschreven:

“
(…) Cliënt handhaaft dan ook zijn aanspraak op het gevorderde bedrag van €3.329,23, alsmede de rest van de energiekosten tot de datum dat u verhuist. Op dit moment is er nog een huurcontract. Als u dit contract wilt beëindigen moet u, ingevolge de wet, minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. In dit geval kunt u het contract derhalve op zijn vroegst beëindigen tegen eind maart. (…)”.

3..Het geschil

in conventie

3.1

[naam persoon A] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam persoon C] c.s. te veroordelen aan hem te betalen € 3.329,23 aan hoofdsom, alsmede de lopende huurtermijnen inclusief verwarmingskosten tot de dag dat er een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening en € 457,92 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met veroordeling van [naam persoon C] c.s. in de proceskosten ad € 159,00.

3.2

Aan die vordering heeft [naam persoon A] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Uit de huurovereenkomst blijkt dat [naam persoon C] c.s. maandelijks een bedrag van € 72,00 aan voorschot op de verwarmingskosten aan [naam persoon A] moet betalen. [naam persoon A] heeft van de VvE een afrekening van de verwarmingskosten over de periode 2018/2019 ten bedrage van € 3.329,23 ontvangen, welke afrekening door [naam persoon C] c.s. moet worden betaald. [naam persoon C] c.s. heeft de afrekening echter niet betaald. [naam persoon C] c.s. is ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 457,92 aan [naam persoon A] verschuldigd. Na januari 2020 is de huur niet meer betaald. [naam persoon C] c.s. kan op grond van artikel 7:271 lid 5 sub a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) het contract op zijn vroegst beëindigen tegen eind maart.

3.3

Het verweer van [naam persoon C] c.s. strekt tot afwijzing van de vordering van [naam persoon A] , met veroordeling van [naam persoon A] in de proceskosten. Daartoe heeft [naam persoon C] c.s. - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

3.3.1

Partijen zijn een vast bedrag voor de stookkosten overeengekomen van € 72,00. Nergens staat aangegeven dat dit moet worden aangemerkt als voorschot op een latere afrekening. [naam persoon C] c.s hoeft het gevorderde bedrag daarom niet te betalen. Hij heeft weliswaar eerder aangeboden de afrekening te betalen, maar dat kwam voor uit beleefdheid, overrompeling en de wil om de relatie goed te houden. Als [naam persoon C] c.s wel gehouden is om de afrekening te betalen, dan moet er een deugdelijke onderbouwing en specificatie worden verstrekt, waar de periode uit blijkt en de meterstanden. De huurprijsverhoging is in strijd met de formule die is opgenomen in artikel 18 lid 1 van de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte en daarmee onrechtmatig. [naam persoon C] c.s. is onder druk akkoord gegaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. [naam persoon C] c.s. mocht gewoon vertrekken op 1 februari 2020. Nu [naam persoon A] bovendien zelf al aangaf dat het huurcontract kon worden beëindigd als [naam persoon C] c.s. het niet eens was met de huurprijsverhoging, is het opmerkelijk dat [naam persoon A] stelt dat [naam persoon C] c.s. rekening had moeten houden met de opzegtermijn.

in reconventie

3.4

[naam persoon C] c.s. heeft gevorderd [naam persoon A] te veroordelen aan hem te betalen de schade die is voortgevloeid uit de omstandigheid dat [naam persoon C] c.s. onterecht uit het gehuurde is weggejaagd. Tevens wenst [naam persoon C] c.s de betaalde borg terug te ontvangen.

3.5

Het verweer van [naam persoon A] strekt tot afwijzing van de vordering van [naam persoon C] c.s.. Daartoe heeft [naam persoon A] aangevoerd dat de vordering niet is onderbouwd. [naam persoon A] heeft [naam persoon C] c.s. bovendien niet weggejaagd en [naam persoon C] c.s. heeft dan ook geen schade opgelopen.

4..De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1

De kantonrechter wil de zaak met partijen bespreken. Daarbij kunnen partijen de nodige informatie verstrekken. Daarom wordt een mondelinge behandeling gelast. De mondelinge behandeling zal ook worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

4.2

Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, moeten door de partij die deze tijdens de mondelinge behandeling ter sprake wil brengen aan de kantonrechter en aan de wederpartij worden toegezonden op een zodanige wijze dat die stukken uiterlijk een week voor de te houden mondelinge behandeling in het bezit zijn van de kantonrechter en de wederpartij.

[naam persoon A] wordt in ieder geval verzocht de oorspronkelijke afrekening van de verwarmingskosten 2018/2019 in het geding te brengen, waaruit blijkt op welke periode deze afrekening ziet, van welke meterstanden is uitgegaan en welk verbruik in die periode is vastgesteld. Aan [naam persoon C] c.s. wordt in ieder geval verzocht om de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte”, waar hij een beroep op heeft gedaan, in het geding te brengen.

Daarnaast deelt de kantonrechter partijen alvast mede dat zij tijdens de mondelinge behandeling - onder meer - nadere informatie wil verkrijgen met betrekking tot:

de vraag of [naam firma B] als contractspartij kan worden aangemerkt;

de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen en meer specifiek hetgeen partijen voorafgaand aan en bij het sluiten van die huurovereenkomst hebben afgesproken met betrekking tot de stookkosten;

de vraag of het gehuurde op dit moment wordt gebruikt en, zo ja, door wie.

4.3

Partijen moeten in persoon op de mondelinge behandeling verschijnen of zij moeten op de mondelinge behandeling worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de onderhavige vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, ook tot het treffen van een minnelijke regeling.

4.4

Uitstel moet schriftelijk en gemotiveerd worden verzocht binnen een week na ontvangst van dit vonnis. Ook moet worden vermeld of de wederpartij instemt met het uitstel. In het uitstelverzoek moeten verder zowel de eigen verhinderdata als de verhinderdata van de wederpartij worden vermeld. Als de partij die het uitstelverzoek doet niet met de wederpartij in contact heeft kunnen komen, moet deze partij vermelden welke pogingen daartoe zijn ondernomen.

4.5

Zolang op het uitstelverzoek niet is beslist, moet er van worden uitgegaan dat de mondelinge behandeling gewoon doorgang zal vinden.

4.6

De kantonrechter wijst partijen er op dat het niet verschijnen op de mondelinge behandeling in het nadeel van de niet-verschijnende partij kan worden uitgelegd.

4.7

De zaak wordt naar de hierna te melden rolzitting verwezen om partijen de gelegenheid te bieden hun verhinderdata voor de maanden oktober, november en december 2020 op te geven, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij het vaststellen van een datum en tijd voor de mondelinge behandeling. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daar gezamenlijk om verzoeken. De griffier zal vervolgens de datum en tijd van de mondelinge behandeling aan partijen mededelen.

4.8

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en in reconventie

bepaalt dat partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met hun gemachtigde) op een nader te bepalen datum en tijd moeten verschijnen op de mondelinge behandeling van de hierna genoemde kantonrechter. De zitting zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
17 september 2020, waar partijen in de gelegenheid zijn om hun verhinderdata voor de maanden oktober, november en december 2020 op te geven;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

38671