Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8712313 / CV EXPL 20-28924
uitspraak: 24 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonzorg Nederland,
statutair gevestigd te Amsterdam,
kantoorhoudende te Amstelveen,
eiseres,
gemachtigde: mr. P. Zeeman te Harderwijk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonzorg” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 14 augustus 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 30 september 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 2 december 2020;
- de akte overlegging producties tevens akte wijziging van eis van Woonzorg.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2020 te 14:30 uur, via Skype. Hierbij is namens Woonzorg verschenen de gemachtigde mr. P. Zeeman. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door [naam] (ambulant begeleider) en zijn gemachtigde mr. A. Rhijnsburger. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen Woonzorg en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd en bedraagt thans € 640,42 per maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn “de Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte van 1 januari 2005” (hierna: ‘de algemene voorwaarden’) van toepassing. In die algemene voorwaarden is – voor zover thans van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
7.5
Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex, waartoe ruimten en terreinen behoren die gemeenschappelijk zijn, zal huurder en de overige huurders van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, hun rechten ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten en terreinen gelijktijdig en met eerbiediging van elkaars rechten uitoefenen.
Huurder zal er voorts toe bijdragen dat deze ruimten en terreinen niet worden verontreinigd en niet worden gebruikt voor andere doeleinden dan waartoe zij krachtens de huurovereenkomst, zijn bestemd. Het is huurder niet toegestaan het dak, de installatieruimten, waaronder begrepen de schakelruimten van de lift en de centrale verwarmingsinstallatieruimte en soortgelijke ruimten, te betreden. Het is huurder tevens niet toegestaan om fietsen, kinderwagens, voertuigen, rollators, scootmobiels of andere voorwerpen op andere dan de daartoe bestemde plaatsen, te plaatsen of op te slaan.
(…)”.
3..De vordering
3.1.
Woonzorg heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin vanwege [gedaagde] bevinden en met afgifte van alle sleutels geheel ter vrije en ongehinderde beschikking van Woonzorg te stellen, waarbij Woonzorg gemachtigd wordt die ontruiming zo nodig te doen uitvoeren door het ministerie van een gerechtsdeurwaarder welke laatste zich kan doen bijstaan door de sterke macht en de kosten daarvan uit kracht van het te dezen te wijzen vonnis op [gedaagde] te verhalen;
[gedaagde] te veroordelen om aan Woonzorg te betalen:
a. een bedrag van € 8.218,35, vermeerderd met de wettelijke rente over
€ 6.714,65 vanaf 12 augustus 2020, tot aan de dag van algehele voldoening;
b. voor vergoeding voor het gebruik van het gehuurde een bedrag van
€ 640,42 per maand ná augustus 2020 tot aan de dag der ontruiming, vermeerderd met de wettelijke of krachtens huurovereenkomst toegestane huurverhogingen;
Alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Woonzorg – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] is in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huur, waardoor aan huur (en servicekosten) een achterstand is ontstaan die berekend tot en met augustus 2020 € 4.304,39 bedraagt. De hoogte van deze achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Daarnaast vordert Woonzorg € 640,42, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, per maand aan huur/gebruiksvergoeding vanaf de maand september 2020 tot aan de dag van de ontruiming.
3.2.2.
Verder heeft [gedaagde] – ondanks de ontvangst van meerdere sommaties – nagelaten om de aan hem toebehorende roerende zaken uit het gemeenschappelijke trappenhuis te verwijderen. Woonzorg voelde zich derhalve genoodzaakt om op eigen initiatief voormelde zaken te verwijderen. Daarvoor heeft zij het bedrijf [naam bedrijf] ingeschakeld. De kosten die daaruit voortvloeiden, zijnde € 3.050,68, dienen voor rekening van [gedaagde] te komen.
3.2.3.
Voor de inning van een totaalbedrag van € 6.714,65 (€ 3.663,97 ter zake de betalingsachterstand berekend tot en met juli 2020 + de onderhoudsfactuur van [naam bedrijf] ten bedrage van € 3.050,68) heeft Woonzorg haar gemachtigde ingeschakeld en buitengerechtelijke kosten gemaakt. Deze kosten ten bedrage van € 859,98 (inclusief btw) dienen op grond van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) eveneens voor rekening van [gedaagde] te komen.
3.2.4.
Tot slot maakt Woonzorg aanspraak op de wettelijke rente over het openstaande saldo vanaf 3 augustus 2020. De verschenen rente bedraagt tot 12 november 2020 € 3,30.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Woonzorg, met veroordeling van Woonzorg in de proceskosten. Daartoe heeft hij – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
4.1.1.
De huur werd altijd automatisch van de betaalrekening van [gedaagde] afgeschreven, maar sinds februari 2020 is deze meermalen teruggeboekt. Als dat op initiatief van een derde is gebeurd, is er aan de zijde van [gedaagde] geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dient dan ook afgewezen te worden. [gedaagde] heeft een groot belang bij het behoud van zijn woonruimte. Hij heeft een minimaal inkomen en kan in de geliberaliseerde sector geen woning huren. De wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt vele jaren. Subsidiair verzoekt [gedaagde] hem een terme de grâce toe te kennen.
4.1.2.
Het afvoeren van enkele roerende zaken uit een klein trappenhuis zou hooguit een rekening van (ongeveer) € 500,00 kunnen opleveren. Er wordt geen enkel inzicht geboden in de excessief hoge rekening van [naam bedrijf] , waardoor ook die vordering in zijn geheel afgewezen dient te worden.
4.1.3.
Woonzorg kan tot slot geen aanspraak maken op een vergoeding inzake de buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt slechts één sommatiebrief in het geding gebracht en die is gericht op het aanhangig maken van een procedure. Er zijn verder geen buitengerechtelijke werkzaamheden uitgevoerd die voor enige vergoeding in aanmerking komen.
5..De beoordeling
5.1.
Woonzorg heeft bij dagvaarding een totaalbedrag van € 8.218,35 gevorderd. Tijdens de procedure heeft zij echter haar eis vermeerderd, waardoor zij thans € 8.359,88 vordert. Uit de financiële specificatie – die Woonzorg bij akte heeft getoond – valt op te maken dat de huurachterstand ná augustus 2020 is opgelopen met een bedrag van € 141,53. De kantonrechter begrijpt hieruit dat de totale huurachterstand berekend tot en met november 2020 € 4.445,92 (€ 4.304,39 + € 141,53) bedraagt. [gedaagde] heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist, zij het dat hij ter zitting heeft verklaard dat hij op 30 november 2020 en op 1 december 2020 nog een tweetal betalingen ter hoogte van in totaal één maand huur verricht heeft. Nu Woonzorg de ontvangst van beide betalingen erkend heeft, zal de kantonrechter – aan huurachterstand berekend tot en met december 2020 – een bedrag van € 4.445,92 toewijzen.
5.2.
Ten aanzien van de verschuldigdheid van de factuur ten bedrage van € 3.050,68 door [gedaagde] wordt als volgt overwogen. Woonzorg heeft gesteld dat zij [gedaagde] bij brieven van (onder meer) 26 maart 2020 en 6 april 2020 de gelegenheid heeft geboden om zelf de aan hem toebehorende spullen uit het gemeenschappelijke trappenhuis van het complex te verwijderen. [gedaagde] heeft de ontvangst van deze brieven betwist. Wat hij echter niet (separaat) heeft betwist, is dat Woonzorg hem ook – onder meer al voorafgaand aan het toesturen van voormelde brieven – mondeling heeft aangesproken op de bestaande situatie, daarbij uitdrukkelijk wijzend op het verbod uit artikel 7.5 van de algemene voorwaarden (zie 2.3.). Noch is gesteld, noch is gebleken dat [gedaagde] binnen een redelijke termijn eigenhandig is overgegaan tot het verwijderen van voormelde spullen. Die omstandigheden brengen mee dat [gedaagde] in verzuim is geraakt, alvorens Woonzorg het bedrijf [naam bedrijf] inschakelde.
5.3.
Op grond van artikel 6:74 BW is Woonzorg gerechtigd een vergoeding van de schade te vorderen. Partijen houdt echter in geschil hoe hoog die schadevergoeding moet zijn. Opgemerkt wordt dat Woonzorg bij dagvaarding een factuur van [naam bedrijf] heeft overgelegd die behoorlijk gespecificeerd is. Uit de foto’s die zij bij akte gevoegd heeft blijkt voorts dat het om een flink aantal (veelal grote) roerende zaken gaat die niet alleen in het trappenhuis opgeslagen staan, maar ook in de gang(en) van het wooncomplex. Bovendien betreft de vordering daadwerkelijk door Woonzorg gemaakte kosten, dus daadwerkelijk door haar geleden schade. Tegenover al deze punten had het op de weg van [gedaagde] gelegen om, al dan niet onder overlegging van stukken, concreet per kostenpost aan te geven waarom het niet mogelijk is dat de gestelde hoeveelheid aan roerende zaken is afgevoerd en/of waarom het niet mogelijk is dat er 24 manuren in gestoken zijn. Dat heeft [gedaagde] echter niet gedaan, hetgeen ertoe leidt dat hij de omvang van de factuur onvoldoende gemotiveerd betwist heeft. Zijn verweren ter zake worden derhalve verworpen. Nu de hoogte van deze vordering de kantonrechter ook niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt, ligt het bedrag van € 3.050,68 voor toewijzing gereed.
5.4.
De verschenen rente ten bedrage van € 3,30 zal – als niet separaat weersproken en als op de wet gegrond – worden toegewezen. Verder vordert Woonzorg – na vermeerdering van eis – wettelijke rente vanaf 20 november 2020. Deze zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
5.5.
Op 17 juli 2020 heeft Woonzorg een aanmaning naar [gedaagde] verstuurd die volledig voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW in verbinding met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daardoor is de gevorderde vergoeding van € 859,98 (inclusief btw) voor een aangezegde hoofdsom van € 6.714,65 eveneens toewijsbaar.
De ontbinding en ontruiming
5.6.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming,
gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens Woonzorg. De huurachterstand komt overeen met ongeveer zeven maanden aan huur en dat is niet als gering aan te merken. Het op tijd betalen van de huur is één van de essentiële verplichtingen voor de huurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Het daar niet (tijdig) aan voldoen kan dan ook niet worden gezien als een tekortkoming die naar haar aard de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Bovendien is de achterstand gedurende de procedure verder opgelopen. Het verweer dat de huurachterstand (mogelijk) het gevolg is van terugboekingen op initiatief van een derde heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling niet, althans onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. De kantonrechter onderkent het recht van [gedaagde] op zijn privéleven en woongenot, maar daar staat tegenover het recht van Woonzorg op tijdige betaling van de huurpenningen.
5.7.
Betalingsonmacht en het hebben van financiële problemen c.q. beperkingen komen vaak voor in huurzaken en dit zijn omstandigheden die voor rekening en risico van de huurder komen en niet aan Woonzorg als verhuurder kunnen worden tegengeworpen. Hoe zuur dit ook zal zijn voor [gedaagde] . Slechts in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld wanneer is gebleken dat de huurder er álles aan heeft gedaan om de huurachterstand niet verder te laten oplopen en vanaf het begin af aan duidelijkheid heeft verschaft aan de verhuurder over de persoonlijke omstandigheden, zou een belangenafweging in het voordeel van de huurder kunnen uitvallen. Gesteld noch gebleken is dat van dergelijke omstandigheden sprake is. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard voornemens te zijn de huurachterstand (grotendeels) ineens af te lossen, maar er zijn geen stukken overgelegd waaruit concreet blijkt dat hij daar financieel toe in staat is. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij een bedrag van € 2.000,00 van de Belastingdienst terugkrijgt en dat hij – kort samengevat – in afwachting is van een erfenis, maar dat zijn posten die op dit moment onvoldoende verifieerbaar zijn en bovendien is het nog maar de vraag of die ontvangsten samen tot volledige aflossing van de huurachterstand kunnen leiden. Onder deze omstandigheden kan de kantonrechter niet anders dan de belangafweging in het voordeel van Woonzorg te laten uitvallen. Dit leidt tot de conclusie dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen worden. Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding om een terme de grâce te verlenen.
5.8.
De ontruimingstermijn zal naar redelijkheid op 14 dagen wordt gesteld. De huur c.q. gebruikersvergoeding over de periode vanaf januari 2021 tot aan de dag waarop de ontruiming plaatsvindt wordt eveneens toegewezen op grond van artikel 7:225 BW.
5.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van de gedaagde komen.
5.10.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van Woonzorg, welke tot heden worden vastgesteld op:
- griffiegeld € 499,00
- dagvaarding + leges € 102,96
€ 601,96 € 601,96 aan verschotten
en € 750,00 aan salaris gemachtigde (2,5 punten à € 300,00 per punt).
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonzorg te betalen € 8.359,88 aan hoofdsom, verschenen rente en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 7.496,60 vanaf 20 november 2020 tot de dag der algehele voldoening;
ontbindt de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter vrije en ongehinderde beschikking van Woonzorg te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 640,62, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, per maand met ingang van de maand januari 2021 tot aan de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, die laatste maand pro rata te berekenen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonzorg vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 750,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44240