ECLI:NL:RBROT:2020:12471

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team kanton

Zittingsplaats Dordrecht

zaaknummer/rolnummer: 8535474/ CV EXPL 20-2269

vonnis van 5 november 2020

in de zaak van:

1..[eiser 1] , en

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: [naam 1] , D.A.S. Rechtsbijstand, Arnhem,

tegen

1..[gedaagde 1] , en

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.A. Bussink, Veenendaal.

Partijen worden hierna aangeduid als [eisers] en [gedaagden] .

1..Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

de dagvaarding met producties van 11 mei 2020;
de conclusie van antwoord met producties, ter griffie ontvangen op 2 juli 2020;
het tussenvonnis van 23 juli 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de nader overgelegde producties.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding. Aanwezig waren eisers, bijgestaan door [naam 1] , en gedaagden, bijgestaan door mr. Bussink. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

Beide partijen hebben ter zitting hun standpunten (nader) toegelicht, de gemachtigde van [gedaagden] onder het overleggen van spreekaantekeningen.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.

2..De vaststaande feiten

In deze procedure zal - voor zover van belang - van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Sinds 11 november 2011 waren [gedaagden] eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagden] hebben de woning te koop aangeboden via een verkoopmakelaar, Estate Makelaar. [eisers] hebben in het bijzijn van een aankoopmakelaar de woning op 30 januari 2019 bezichtigd.

2.2

Bij e-mail van 6 februari 2019 hebben [eisers] aan de verkoopmakelaar vragen gesteld met betrekking tot de zoninval in de tuin:

“Betreffend de woning aan de [adres] , is er voor ons een belangrijk punt dat we vast willen leggen. Het gaat namelijk om de zon inval in de tuin. Het is voor ons een cruciaal criteria om een beslissing te nemen betreffend de aankoop van bovengenoemde woning. Na overleg met [naam 2] van Estate Makelaar en na het aanvragen bij de actuele eigenaar/verkoper van de woning, is het aan ons doorgegeven dat in de zomer periode de zon tot een uur of 20:30-21:00 uur in de tuin aanwezig is. Voor ons is het belangrijk om tot minimaal 20:00 uur in de tuin en in de zon te kunnen zitten. We hebben het hier over de periode waar de zon het laatst ondergaat, namelijk vanaf ongeveer half mei tot eind juli. Deze criteria willen we graag door de eigenaar laten bevestigen. Ook wensen we dit in een clausule vast te leggen in het contract.”

2.3

Bij e-mail van 8 februari 2019 hebben [gedaagden] onder meer het volgende aan de verkoopmakelaar bericht:

“(…) Bij deze wil ik doorgeven aan de potentieele kopers dat in de periode van mei tot eind juli de zon is aanwezig tot ongeveer 19:00 u. Daarna alleen op bepaalde plekken. Overdag is de zon volop aanwezig (…)”

2.4

Bij schriftelijke overeenkomst van 14 februari 2019 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht tegen een prijs van € 250.000,-. In het koopcontract (model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning; model 2018) zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)

6.5.

De koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren.(…)”

2.5

In artikel 10.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper is
.

2.6

In de vragenlijst voor de verkoop (overgelegd als productie 10 door [gedaagden] ), staat in antwoord op vraag 23 (Bouwjaar CV ketel en merk) handgeschreven “2002, AWB thermomaster 2 HR” ingevuld.

2.7

De levering heeft plaatsgevonden op 2 mei 2019. [eisers] zijn daarna de woning gaan bewonen.

2.8

Bij WhatsAppberichten van 27 mei 2019 hebben [eisers] aan [gedaagden] laten weten dat sprake is van lekkage
“Tot onze groot verrassing zijn we erachter gekomen dat er een lekkage is! Het water van het bad komt uit de plafond van dat “bijkeuken” naast de voordeur”.Daarnaast hebben zij melding gemaakt van problemen aan de cv-ketel
“De cv ketel is oud maar die doet het nog en dat heb je ook aangegeven, maar je hebt niet aangegeven dat die lek is want als je warm water neem worden de verwarmingen ook warm” en aan de wc
“Ook een kleine ding bijv. is de knop van de wc om te spoelen. Die moet ook vervangen worden want die blijft hangen na spoelen waardoor het water blijft lopen”.

[gedaagden] hebben bij WhatsAppberichten van 27 mei 2019 gemeld niet bekend te zijn met lekkages
“We hebben nooit in 8 jaar lekkages gehad uit de badkamer, als het zo was dat hadden we zeker gemeld”noch met problemen van de cv-ketel.

2.9

Op 29 mei 2019 heeft een door [eisers] ingeschakelde deskundige, [bedrijf 1] , naar aanleiding van een op 27 mei 2019 uitgevoerd onderzoek het volgende bericht:

“(…) Lekkage badkamer onderzocht. Plafond in de bijkamer open gemaakt, afvoer gecontroleerd hier blijft het droog. Achter de douchekraan beoordeeld. Vermoedelijk moet deze ge-de en hermonteerd worden waarna de lekkage (in elk geval deels) verholpen is. (…)”

2.1

Bij brief van 26 juli 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] formeel aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de douche, wc en cv-ketel en [gedaagden] verzocht/gesommeerd de gebreken te (laten) herstellen, dan wel de herstelkosten/schade aan [eisers] te vergoeden en [eisers] een compensatie te betalen voor onjuist afgegeven garanties:

“(…)Namelijk de zon is niet conform uw mededelingen tot 19:00 in de tuin schijnt, maar tot 17:00. Daarnaast ondervinden cliënten geluidsoverlast van de buren, zij kunnen namelijk horen dat er gepraat wordt en horen de buren lopen in de woning(…)”.

2.11

Bij brief van 17 augustus 2019 hebben [gedaagden] de aansprakelijkheid betwist.

2.12

Op 12 september 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] een schikkingsvoorstel van € 10.000,- gedaan. Bij e-mailbericht van 25 september 2019 hebben [gedaagden] het schikkingsvoorstel afgewezen.

2.13

In opdracht van [eisers] heeft [bedrijf 2] op 3 december 2019 een rapport opgesteld naar aanleiding van een uitgevoerde schaduwstudie. Het rapport vermeldt onder meer het volgende:

“(…) Op het perceel van de buren staat één boom welke een effect heeft op de schaduw in de achtertuin van cliënten. Van de ongeveer 35m2 beloopbare tuin oppervlak, ligt in het meest ongunstige geval (rond 17:30 uur) ongeveer 10m2 (ongeveer 28%) door toedoen van de boom van de buren in de schaduw. (…).

Bomen op het perceel van cliënten betreffen geknotte bomen (…) Van de ongeveer 35m2 beloopbare tuin oppervlak, ligt in het meest ongunstige geval (rond 13:00 uur) ongeveer 5m2 (ongeveer 14%) door toedoen van de bomen van cliënten in de schaduw. (…)

Uitgaande van de schaduwsimulator schijnt er in de meest ongunstige situatie, 1 mei 19:00 uur, aan de achtergevel van de woning op een hoogte tussen 1,5 en 2,5 meter nog net een beetje zon op de gevel. De rest van de tuin zit dan al in de schaduw. Op 21 juni, de langste dag, ligt deze grens op ongeveer 1 meter. Hoewel de zon op maaiveldniveau al rond 17:30 uur verdwenen is uit de tuin, is 19:00 uur in de aangegeven periode ongeveer de grens waar direct zonlicht niet meer op ooghoogte in de tuin waar te nemen is.(…)”.

2.14

Bij brief van 7 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eisers] het schikkingsvoorstel herhaald. Op dit voorstel is niet gereageerd.

3..Het geschil

3.1

[eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

te verklaren voor recht dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een hoofdsom van € 19.017,13;

subsidiair:

te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden en de koopprijs wordt verminderd met een hoofdsom van € 19.017,13;

meer subsidiair:

de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat [eisers] hebben geleden en zullen lijden te wijzigen, zodanig dat [gedaagden] veroordeeld worden om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 19.017,13;

in alle gevallen:

- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 965,-;

- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente per 17 augustus 2019;

- [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten;

- [gedaagden] te veroordelen in de nakosten.

3.2

[eisers] leggen aan hun vorderingen een beroep op non-conformiteit en (wederzijdse) dwaling ten grondslag. [eisers] vorderen de genoemde bedragen als schadevergoeding wegens wanprestatie (non-conformiteit) dan wel als nadeelcompensatie in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.

3.3

[gedaagden] voeren verweer.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

Non-conformiteit

4.1

[eisers] leggen aan hun vorderingen primair non-conformiteit ex artikel 7:17 BW ten grondslag; de woning bezit niet de eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en bezit niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan als woning. [eisers] beroepen zich op artikel 6.3 van de koopovereenkomst en stellen dat de tuin niet dan wel onvoldoende de functie als tuin kan vervullen, er sprake is van lekkage en dat de cv-ketel en wc niet, althans niet naar behoren functioneren. Nu sprake is van non-conformiteit zijn [gedaagden] te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De schadevergoeding van € 19.017,13 baseren [eisers] op de door hen noodzakelijkerwijs gemaakte en nog te maken kosten voor onderzoek, het herstellen van de douchekraan en plafond van de benedenverdieping, alsmede de vervanging van de driewegklep cv-ketel en de wc-knoppen. Het bedrag van € 19.017,13 is samengesteld uit een bedrag van € 15.000,- ter zake van gederfd woongenot, € 1.600,18 aan herstelkosten vanwege de lekkage, € 90,95 aan herstelkosten van de wc-knoppen, € 338,80 aan herstelkosten betreffende de cv-ketel, € 245,- aan kosten van [bedrijf 1] en € 2.171,95 aan kosten van het rapport van [bedrijf 2] .

Naast de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vermelde algemene regeling voor gebreken is de door [gedaagden] gegeven garantie dat in de periode mei tot en met eind juli de zon tot ongeveer 19:00 uur in de gehele tuin en daarna op bepaalde plekken aanwezig is, onderdeel geworden van de koopovereenkomst.

In het “Rapport Schaduwstudie” wordt volgens [eisers] door [bedrijf 2] geconcludeerd dat in de periode mei tot en met juli de zon niet tot 19:00 uur aanwezig is in de tuin, maar (in zeer beperkte mate) uiterlijk tot 17:30 uur. De boom op het perceel van de buren en de bomen op het eigen perceel hebben geen tot weinig invloed op de schaduwvorming. [eisers] zijn van mening dat de tuin niet dan wel onvoldoende de functie kan vervullen die conform de afgegeven garantie verwacht mocht worden. Het gebrek staat een normaal gebruik in de weg. Ingevolge de door [gedaagden] gegeven garantie is de tekortkoming aan hen toe te rekenen.

4.2

[eisers] vorderen subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de betaalde koopsom. Aan deze vordering leggen zij eveneens non-conformiteit ten grondslag. Nu [gedaagden] te kort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst dienen zij de als gevolg van de door hen geleden en nog te lijden schade ten bedrage van € 19.017,13 te vergoeden. Ook aan de meer subsidiaire vordering tot wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat [eisers] hebben geleden en zullen lijden, leggen zij non-conformiteit ten grondslag.

4.3

[gedaagden] betwisten gemotiveerd dat sprake is van non-conformiteit van de woning. Zij betwisten dat, voor zover al vast zou staan dat sprake is van een gebrek, dit gebrek aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. De eventuele afwezigheid van zoninval op een bepaald tijdstip staat aan een normaal gebruik als woning niet in de weg. Zij betwisten dat zij met hun mededeling dat in de periode van mei tot eind juli de zon tot ongeveer 19:00 uur aanwezig is een contractuele garantie hebben gegeven, laat staan een garantie waar [eisers] (voor de toekomst) verwachtingen aan mochten ontlenen. Aan de hand van oude foto’s en bij buren en familie ingewonnen informatie, hebben [gedaagden] schattenderwijs een opgave gedaan van het tijdstip waarop de zon nog aanwezig is. Die schattenderwijs gedane opgave is volgens [gedaagden] een mededeling met een vrijblijvend karakter. [eisers] geven aan die mededeling een onredelijk ruime uitleg. Niet is gezegd/bedoeld dat de tuin tot ongeveer 19:00 uur op maaiveldniveau in de zon zou liggen. Wel kan tot ongeveer 19:00 uur op een tuinstoel in de zon worden gezeten. Indien de zoninval op dat tijdstip beperkt is, komt dat doordat bomen in de tuin van [eisers] en de boom in de tuin van de buren in omvang zijn toegenomen, aldus [gedaagden] . Zij betwisten de betrouwbaarheid van de schaduwstudie van [bedrijf 2] , niet alleen zijn [gedaagden] niet bij het onderzoek betrokken, de ‘nauwkeurigheid’ van de simulatie varieert tussen een paar millimeter en een halve meter en de situatietekeningen zijn gemaakt vanuit hetzelfde ‘point of view’. Volgens [gedaagden] is het een feit van algemene bekendheid dat geen enkele tuin gelegen in een woonwijk tot ongeveer 19:00 uur volledig in de zon ligt.

Indien aanwezigheid van zoninval van cruciaal belang was, had een concreet omschreven garantie in de koopovereenkomst opgenomen moeten worden.

4.4

De kantonrechter zal de primaire en (meer) subsidiaire vorderingen gezamenlijk behandelen. Beoordeeld dient te worden of [gedaagden] als verkopers tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de overeenkomst - uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium - mocht verwachten. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik - vastgesteld naar gangbaar spraakgebruik - daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Daarnaast is voor de verwachtingen van een koper de mededelingsplicht van de verkoper van belang. Een verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar wanneer ernaar gevraagd wordt mag hij geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper niet hoefde te twijfelen over de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek.

Non-conformiteit met betrekking tot zoninval

4.5

De kantonrechter verwerpt het standpunt van [eisers] dat door de afwezigheid (vanaf een bepaald tijdstip) van zoninval in de tuin de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Op grond van de koopovereenkomst mochten zij verwachten dat de woning inclusief de tuin in ieder geval voor normaal gebruik geschikt was. Dat betekent echter niet dat ieder niet of niet optimaal kunnen gebruiken van een deel van de woning of tuin in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning met tuin als geheel. (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 25 april 2017, ECLI:NL: GHSHE: 2017: 1845). Naar objectieve maatstaven is een tuin waarin niet tot in de avond zoninval is, als tuin te gebruiken.

Overigens kan, anders dan [eisers] , naar het oordeel van de kantonrechter uit het rapport van [bedrijf 2] niet worden afgeleid dat in de periode mei tot en met juli de zon niet tot 19:00 uur aanwezig is in de tuin, maar (in zeer beperkte mate) uiterlijk tot 17:30 uur. In het antwoord op onderzoeksvraag 4 (“Bent u van mening dat de garantie van de verkopers, dat in de periode van mei tot en met eind juli de zon in de tuin aanwezig is tot ongeveer 19:00 uur en daarna alleen op bepaalde plekken, juist is?”) geeft [bedrijf 2] namelijk een tijdsgrens van ongeveer 19:00 uur aan:

“
1 mei 19:00 uur, aan de achtergevel van de woning op een hoogte tussen 1,5 en 2,5 meter nog net een beetje zon op de gevel. De rest van de tuin zit dan al in de schaduw. Op 21 juni, de langste dag, ligt deze grens op ongeveer 1 meter. Hoewel de zon op maaiveldniveau al rond 17:30 uur verdwenen is uit de tuin, is 19:00 uur in de aangegeven periode ongeveer de grens waar direct zonlicht niet meer op ooghoogte in de tuin waar te nemen is.”

Deze tijdsgrens komt overeen met de door [gedaagden] gegeven tijdsgrens, waarbij het niet is gebleken dat [gedaagden] bij hun mededeling zijn uitgegaan van maaiveldniveau.

4.6

De kantonrechter is tevens van oordeel dat de mededeling van [gedaagden] met betrekking tot de zoninval niet beschouwd kan worden als een garantie. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] verklaard dat zoninval voor hen van cruciaal belang was en afwezigheid een reden zou zijn geweest om af te zien van de aankoop van de woning.

Indien de aanwezigheid van zon in de tuin inderdaad zo cruciaal was, dan hadden [eisers] niet zonder meer mogen afgaan op een mededeling van [gedaagden] , maar had het op hun weg gelegen nader onderzoek naar de zoninval te doen. Dat zij dat hebben nagelaten komt voor rekening en risico van [eisers] en kan niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen. Evenmin hebben [eisers] in het koopcontract een garantiebepaling laten opnemen. [eisers] melden in hun e-mail van 6 februari 2019 weliswaar dat zij wensen
dit in een clausule vast te leggen in het contract,maar een dergelijke clausule ontbreekt.

Hieruit volgt dat niet is gebleken dat wat betreft de zoninval het gekochte niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Evenmin is gebleken dat [gedaagden] een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden.

Non-conformiteit met betrekking tot lekkage, cv-ketel en wc

4.7

Partijen hebben gebruik gemaakt van een standaard koopovereenkomst (model 2018). Van belang zijn de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. In artikel 6.1. zijn partijen een exoneratie overeengekomen voor zichtbare en onzichtbare gebreken en met artikel 6.3 een garantie voor normaal gebruik van de woning, behalve voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.

Dit brengt met zich dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit dient ook te worden betrokken wat de koper omtrent het normaal gebruik van de woning heeft kunnen verwachten. De koper van een bestaand huis zal daarom, afhankelijk van de ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten onderhoud (bijvoorbeeld aan de installaties) ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar.

Lekkage badkamer

4.8

[eisers] stellen dat bij het eerste gebruik van de douche sprake was van lekkage. Via de vloer van de eerste verdieping is water naar de benedenverdieping gestroomd. De badkamer kon niet dan wel onvoldoende de functie vervullen die van een dergelijke ruimte verwacht mag worden.

Uit het rapport van [bedrijf 1] blijkt dat de lekkage vermoedelijk verholpen zal zijn na de- en hermontage van de douchekraan. [eisers] hebben de lekkage inmiddels zelf hersteld.

4.9

[gedaagden] betwisten niet dat een lekkage in de omvang zoals die zich heeft voorgedaan aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Zij voeren echter aan dat dit geen gebrek betreft dat ten tijde van de levering van de woning aanwezig was. Zij hebben tot kort voor hun vertrek uit de woning gebruik gemaakt van de douche en het bad en nimmer enige vorm van lekkage ondervonden. Het lijkt volgens hen een na de eigendomsoverdracht ontstaan probleem.

4.1

De kantonrechter is van oordeel dat een lekkage in de omvang zoals deze zich kort na de levering van de woning heeft voorgedaan, een gebrek is dat normaal gebruik als woning in de weg staat. De vraag is echter of dit gebrek reeds bij de levering van de woning aanwezig was en/of [gedaagden] met dit gebrek bekend waren. [gedaagden] hebben onweersproken aangevoerd dat tijdens de voorafgaand aan de levering uitgevoerde inspectie alle kranen zijn getest. Een reeds aanwezige ernstige lekkage had zich tijdens die inspectie moeten openbaren en niet pas op 26 mei 2019. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake lijkt van een acuut probleem ontstaan na de levering van de woning. [gedaagden] zijn dan ook niet gehouden de herstelkosten te vergoeden.

Cv-ketel

4.11

[eisers] stellen dat kort na de levering van de woning de cv-ketel niet goed functioneerde. Na onderzoek door een klusjesman bleek de driewegklep defect, met als gevolg dat bij gebruik van warm water de radiatoren warm werden. [eisers] hebben de driewegklep inmiddels laten vervangen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij medegedeeld inmiddels een nieuwe cv-ketel te hebben aangeschaft en hebben laten installeren.

4.12

[gedaagden] betwisten dat de door [eisers] ervaren problemen met de cv-ketel een gebrek opleveren. Zij voeren aan dat de cv-ketel in de periode dat zij in de woning woonden altijd goed heeft gefunctioneerd. Zij wijzen er op dat de cv-ketel oud is en dat een ketel van die leeftijd eenvoudigweg gebreken kan krijgen. [eisers] waren voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van de ouderdom van de cv-ketel.

4.13

De kantonrechter overweegt als volgt. Geconcludeerd moet worden dat de cv-ketel kort na de eigendomsoverdracht van de woning niet goed functioneerde. Een niet goed functionerende verwarming is een gebrek dat het normaal gebruik van een woning in de weg staat. Voor de beoordeling of sprake is van non-conformiteit vanwege dit gebrek dient de vraag te worden beantwoord of [eisers] op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mochten verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen. De cv-ketel was bij aankoop van de woning ongeveer 17 jaar oud, zodat disfunctioneren als gevolg van slijtage en/of achterstallig onderhoud reëel is. Nu onweersproken is dat [gedaagden] jaarlijks onderhoudsbeurten hebben laten uitvoeren en bij de laatste onderhoudsbeurt in 2018 geen sprake was van een defect aan de driewegklep, moet ervan worden uitgegaan dat de 17 jaar oude cv-ketel na de eigendomsoverdracht gebreken is gaan vertonen. [eisers] die geïnformeerd waren over de ouderdom van de cv-ketel hadden op disfunctioneren bedacht moeten zijn. Dit leidt tot het oordeel dat [eisers] zich ten aanzien van de cv-ketel niet kunnen beroepen op non-conformiteit als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De herstelkosten moeten daarom voor rekening van [eisers] blijven.

4.14

Volgens [eisers] functioneren de wc-knoppen niet goed. Na het indrukken van de knoppen blijven deze hangen en blijft water in de wc stromen. Dit probleem kan alleen worden opgelost door het mechanisme te laten vervangen.

4.15

[gedaagden] erkennen dat de wc-knoppen wel eens bleven hangen. Reeds voorafgaand aan het passeren van de akte van levering waren [eisers] hiervan op de hoogte, want bij de inspectie bleef de wc-knop hangen. [gedaagden] heeft toen laten zien dat dit eenvoudig kon worden opgelost door de knop nogmaals in te drukken.

4.16

De kantonrechter overweegt dat een niet goed functionerende wc een gebrek kan zijn dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit gebrek was ook bij [gedaagden] voor het sluiten van de koopovereenkomst bekend. Zij zullen daarom worden veroordeeld tot betaling van de herstelkosten van de wc-knoppen voor een bedrag van € 90,85.

4.17

Gelet op het hiervoor overwogene kan naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Van non-conformiteit is geen sprake.

(Wederzijdse) dwaling

4.18

Daarnaast beroepen [eisers] zich op dwaling; zij zouden de koopovereenkomst niet hebben gesloten, althans niet tegen een koopsom van € 250.000,-, indien zij op de hoogte waren geweest van de afwezigheid (vanaf een bepaald tijdstip) van zoninval in de tuin. De aanwezigheid van zon in de tuin was voor hen een belangrijke eigenschap. [eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagden] zorgvuldige en juiste antwoorden hadden moeten geven. Indien [gedaagden] in de veronderstelling verkeerden juiste mededelingen te hebben gedaan, dan is volgens [eisers] sprake van wederzijdse dwaling.

[eisers] hebben er belang bij dat de kantonrechter de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel ten bedrage van € 19.017,13 (waaronder een bedrag van € 15.000,- wegens gederfd woongenot).

4.19

[gedaagden] betwisten dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eisers] hebben zich ruimschoots een indruk kunnen vormen over de ligging van de tuin, de bomen in de tuin, de boom op het perceel van de buren en de mate van zoninval in de zomermaanden. Indien en voor zover [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad, is dat uitsluitend aan henzelf te wijten. Zij hadden niet blindelings mogen vertrouwen op de vrijblijvende mededeling van [gedaagden] . Voorts betwisten [gedaagden] dat bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of slechts tegen een lagere koopsom zou zijn gesloten. Uit niets blijkt dat de woning een lagere waarde heeft wanneer om 19:00 uur niet meer in de tuin in de zon zou kunnen worden gezeten. Het is [gedaagden] niet duidelijk hoe het bedrag aan schadevergoeding ter zake van vermeend gederfd woongenot van € 15.000,- tot stand is gekomen.

4.2

In artikel 6:228 lid 1 BW is het volgende bepaald:

“1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.”

4.21

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat [gedaagden] met betrekking tot de zoninval een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven zonder welke [eisers] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten. Niet is gebleken dat zij een onjuiste mededeling hebben gedaan. Ook het beroep op wederzijdse dwaling gaat niet op. De dwaling behoort voor rekening van [eisers] te blijven.

Kosten rapport [bedrijf 2] en

4.22

Zoals hiervoor is overwogen bestaat er geen grondslag voor de vorderingen van [eisers] . De kosten met betrekking tot de door [bedrijf 2] uitgevoerde schaduwstudie en het opgestelde rapport moeten daarom voor hun rekening blijven.

Buitengerechtelijke kosten

4.23

Nu de vorderingen grotendeels worden afgewezen bestaat evenmin grond voor vergoeding van de buitengerechtelijke kosten.

Proceskosten

4.24

[eisers] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde.

5..De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 90,85 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, 11 mei 2020, tot de dag van de voldoening;

veroordeelt [eisers] , hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de overige vorderingen af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken.

452