Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/595477 / HA ZA 20-415
Vonnis van 30 december 2020
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. J.P. Brinkman te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POSTNL REAL ESTATE B.V.,
statutair gevestigd te Den Haag,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. F. Diepraam te Haarlem.
Partijen zullen hierna [naam eiser] en PostNL genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 januari 2020, met producties 1 t/m 24;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 t/m 38;
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 25 t/m 39, 40a, 40b, 41, 42a t/m 42c, 43a en 43b;
- B-formulier van PostNL met productie 39;
- de spreekaantekeningen van de beide advocaten ten behoeve van de mondelinge behandeling;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 10 september 2020, met daaraan gehecht de in reactie daarop ingekomen e-mailberichten van de zijde van [naam eiser] van 21 september 2020 en van de zijde van PostNL van 21 september 2020;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
PostNL is rechthebbende op het tijdelijk recht van erfpacht, ingaande op 20 december 1988 en eindigend op 19 december 2087, op een perceel grond aan de [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam toen bekend als gemeente Hillegersberg, sectie [sectienummer 1] , later als sectie [sectienummer 2] , dat in eigendom toebehoort aan de gemeente Rotterdam. Het perceel is later kadastraal gesplitst in de percelen met nummers [sectienummer 3] ( [adres 2] ) en [sectienummer 4] ( [adres 1] ).
2.2.
Op 29 augustus 2008 heeft PostNL met toestemming van de gemeente Rotterdam een tijdelijk recht van ondererfpacht gevestigd op het perceel [adres 1] (nog vóórdat dit perceel het kadastrale [sectienummer 4] had verkregen) ten gunste van de toenmalige huurder van dit perceel, Car Solutions B.V. (hierna: Car Solutions). De akte van vestiging van dit ondererfpachtrecht, waarin PostNL als “erfpachter” en Car Solutions is aangeduid als “ondererfpachter”, bepaalt onder meer:
“Artikel 14
Verticale splitsing van het recht van erfpacht/aankoop blote eigendom
1.
Indien ondererfpachter zulks wenst is erfpachter verplicht zo spoedig mogelijk haar volledige medewerking te verlenen aan het verkrijgen door de ondererfpachter van een eigen erfpachtrecht ten laste van de grondeigenaar; hiertoe zullen erfpachter en ondererfpachter onder meer het volgende ondernemen:
Indien ondererfpachter zulks wenst is erfpachter verplicht zo spoedig mogelijk haar volledige medewerking te verlenen aan het verkrijgen door de ondererfpachter van een eigen erfpachtrecht ten laste van de grondeigenaar; hiertoe zullen erfpachter en ondererfpachter onder meer het volgende ondernemen:
(…)
de benodigde toestemming en medewerking van de grondeigenaar zal worden aangevraagd, teneinde een (verticale) splitsing van het recht van erfpacht daadwerkelijk te kunnen bewerkstelligen;
erfpachter en ondererfpachter zullen een overeenkomst van koop sluiten met betrekking tot het recht van erfpacht voor zover dit betrekking heeft op het huidige (en zoals onder a. omschreven afgesplitste) ondererfpachtterrein, zulks voor een in onderling tussen partijen overeen te komen koopprijs;
e onder c. bedoelde koopprijs zal slechts de waarde van de erfpacht van de grond betreffen, zodat bij het vaststellen van de prijs er geen rekening zal worden gehouden met de waarde van de [adres 1] en/of overige op dit terrein door ondererfpachter gestichte opstallen; indien partijen geen overeenstemming bereiken omtrent de hoogte van de koopprijs zal deze bindend worden bepaald door drie makelaars/taxateurs, die opdracht zullen krijgen binnen één maand na benoeming hun standpunt te bepalen, zowel erfpachter als ondererfpachter zullen binnen veertien dagen nadat duidelijk is dat zij geen overeenstemming bereiken ieder een makelaar/taxateur moeten aanwijzen; de benoemde deskundigen zullen tezamen een derde deskundige aanwijzen; de kosten voor deze koopprijs vaststellingsprocedure worden door partijen voor gelijke delen gedragen;
het recht van erfpacht voor zover dit betrekking heeft op het huidige (en zoals onder a. omgeschreven afgesplitste) ondererfpachtterrein zal vervolgens worden overgedragen aan ondererfpachter, waardoor het onderhavige recht van ondererfpacht door vermenging teniet zal gaan.
2.
Indien erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld het terrein van de grondeigenaar (gedeeltelijk) in eigendom te verwerven zal zij de ondererfpachter hierover informeren en voor zover mogelijk dit recht van koop – voor zover dit betrekking heeft op het ondererfpachtterrein – overdragen aan ondererfpachter. Een en ander onverminderd het in het hiervoor in artikel 14 lid 1 bepaalde.
Indien erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld het terrein van de grondeigenaar (gedeeltelijk) in eigendom te verwerven zal zij de ondererfpachter hierover informeren en voor zover mogelijk dit recht van koop – voor zover dit betrekking heeft op het ondererfpachtterrein – overdragen aan ondererfpachter. Een en ander onverminderd het in het hiervoor in artikel 14 lid 1 bepaalde.
Artikel 15
Voorkeursrecht tot koop
De ondererfpachter zal voorts te allen tijde een eerste recht van koop van het recht van erfpacht hebben ook nadat het recht van erfpacht door erfpachter (onverhoopt) aan een derde mocht zijn overgedragen. Indien erfpachter voornemens is over te gaan tot vervreemding van het recht van erfpacht zal zij – nadat ondererfpachter het aanbod van erfpachter niet heeft aanvaard – het recht van erfpacht slechts tegen dezelfde (financiële) voorwaarden aan derden aanbieden. Ingeval van een wijziging van deze (financiële) voorwaarden zal ondererfpachter wederom in de gelegenheid worden gesteld het recht van erfpacht te verwerven. Bij iedere volgende vervreemding van het recht van erfpacht herleeft het eerste recht van koop voor ondererfpachter.
(…)”
2.3.
Op 12 november 2015 is het ondererfpachtrecht bij executoriale verkoop verkocht aan [naam eiser] . In het proces-verbaal van de executoriale verkoop is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“(…)
De verschenen persoon, handelend als gemeld, heeft mij, notaris, verzocht om op grond van het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek over te gaan tot executoriale verkoop bij inzet en afslag van
REGISTERGOED
het tijdelijke recht van ondererfpacht, eindigend op negentien december tweeduizend zevenentachtig, van een perceel grond, in eigendom toebehorend aan de gemeente Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie [sectienummer 4] , groot vierenveertig aren drieënveertig centiaren (44 a, 43 ca), met de rechten van de ondererfpachter op de zich op dat perceel bevindende opstallen, bestaande uit bedrijfsruimte met bijbehorende parkeerplaatsen en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] , welk perceel grond mede is belast met een recht van erfpacht (het ‘hoofderfpachtrecht’) ten behoeve van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PostNL Real Estate Development B.V., statutair gevestigd te ’s-Gravenhage, met de rechten van de erfpachter, zijnde PostNL Real Estate Development B.V., voornoemd, op de zich op dat perceel grond bevindende bedrijfsgebouwen en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2] ;
hierna ook te noemen: het “Registergoed”, met inbegrip van de verpande roerende zaken als bedoeld in artikel 3:254 van het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Er heeft nog geen verticale splitsing van de erfpacht plaatsgevonden. In het kader hiervan wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 14 van de akte van vestiging ondererfpacht.
(…)
Het (onder)erfpachtrecht eindigt op negentien december tweeduizend zevenentachtig. De jaarlijkse (onder)erfpachtcanon bedraagt achtenzestigduizend éénhonderd achtenveertig euro en zesennegentig eurocent (€ 68.148,96) en wordt jaarlijks geïndexeerd. De canon dient bij vooruitbetaling per kwartaal te worden voldaan. De canon kan iedere vijf jaar worden herzien op basis van markthuurwaarde van de grond. De eerstvolgende herziening zal op één januari tweeduizend negentien plaatsvinden.
(…)
BIJZONDERE VEILINGVOORWAARDEN EN AFWIJKINGEN VAN/AANVULLING OP DE AVVI 2015
(…)
I.Aan het registergoed verbonden rechten en plichten
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of kettingbedingen en/of andere bijzondere bepalingen wordt verwezen naar de bepalingen in de hierna te noemen akten, voor zover deze bepalingen goederenrechtelijke werking hebben en zodoende van rechtswege overgaan op de koper en/of diens rechtsopvolgers. Voor zover genoemde bepalingen geen goederenrechtelijke werking hebben, zullen deze van rechtswege vervallen als verbintenisrechtelijke verplichting door de rechtsgevolgen die de wet aan louter de executieveiling verbindt, ten gevolge waarvan ze alsdan geen werking meer hebben jegens de koper of de veiling of de rechtsopvolgers daarvan, tenzij de koper besluit deze verplichtingen te aanvaarden.
Verwezen wordt naar:
- i)
- ii)
- iii)
2.4.
In april 2019 heeft PostNL besloten haar recht van erfpacht op de percelen [adres 1] -[adres 2] te verkopen. De percelen zijn op of omstreeks 16 april 2019 op de website van De Mik Bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: De Mik) te koop aangeboden. Deze advertentie is ook op Funda in Business (hierna: Funda) geplaatst. De tekst van de advertentie luidde – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
[adres 1] - [adres 2]
€ 2.400.000 k.k.
(…)
[adres 1]
PostNL heeft het perceel grond ( [adres 1] ) in ondererfpacht uitgegeven t/m 19 december 2087. De opstallen behoren niet toe aan Verkoper. De huidige canon bedraagt € 67.490,-- op jaarbasis en kan iedere 5 jaar herzien worden.
[adres 2]
De erfpachtverplichting is blijkens het kadaster (…) op 22 december 1988 voor de gehele duur van 99 jaar afgekocht (t/m 19-12-2087). Het blote eigendom rust bij de gemeente Rotterdam. Het object is momenteel bij PostNL in gebruik als post(voor)sorteercentrum.
Verkoopprijs
€ 2.400.000,-- kosten koper
( [adres 1] € 750.000,-- k.k. & [adres 2] € 1.650.000,-- k.k.)
Aanvaarding
In overleg.
(…)
Bijzondere mededelingen
Voorbehoud: Goedkeuring van directie PostNL Real Estate
Koopovereenkomst: Standaard koopovereenkomst PostNL Real Estate, inclusief een anti speculatiebeding en winstvolumeclausule.
Huurovereenkomst: Standaard huurovereenkomst PostNL Real Estate.
Huurperiode afhankelijk van sluitingsdatum PostNL vestiging.
Het object is momenteel in eigendom/gebruik bij PostNL, die voornemens is het object na verkoop voor een nader te bepalen huurperiode terug te willen huren. (…)”
2.5.
Naar aanleiding van de advertentie heeft Grepu Vastgoed B.V. (hierna: Grepu) bij PostNL aangegeven interesse te hebben in het gehele erfpachtrecht zoals op Funda aangeboden. PostNL is met Grepu in onderhandeling getreden.
2.6.
Bij e-mailbericht van 22 mei 2019 heeft [naam eiser] aan De Mik, voor zover van belang, geschreven:
“(…)
Zoals u weet hebben wij hier het onder erfpracht recht, waarin vastligt dat wij een voorkeurs recht voor koop hierop hebben.
Er had zich iemand bij ons gemeld die interesse heeft getoond voor het object wat jullie aanbieden. Zoals u weet hebben wij interesse om ons gedeelte af te kopen, voor welke prijs zouden wij deze kunnen kopen. Op het internet vraagt u 750.000 euro en 2.400.000 met het achterste gedeelte, maar ik begreep van de geïnteresseerde dat deze bezig is voor een lagere prijs.
Voor welke prijs kunnen wij ons gedeelte kopen.
(…)”
2.7.
Bij e-mailbericht van 28 mei 2019 heeft De Mik aan [naam eiser] onder meer het volgende bericht:
“(…)
Wij zijn momenteel met een potentiële koper in gesprek. Zodra wij overeenstemming hebben zullen wij u uiteraard schriftelijk informeren en u een voorkeursrecht van koop aanbieden voor het perceel grond.
(…)”
2.8.
Bij e-mailbericht van 6 augustus 2019 heeft [naam eiser] aan De Mik meegedeeld:
“(…)
Zoals u reeds weet hebben wij het onder erfpachtrecht van [adres 1] te Rotterdam.
Wij willen ons gedeelte af kopen van Post NL voor de door u gevraagde prijs van 750.000 euro kosten koper.
Zie onderstaande uw aanbieding:
(…)
Verkoopprijs
€ 2.400.000 kosten koper
( [adres 1] € 750.000 k.k. & [adres 2] € 1.650.000 k.k.)
As is zonder enig voorbehoud.
(…)”
2.9.
Op 14 augustus 2019 heeft [naam eiser] per e-mail het volgende aan De Mik bericht:
“(…)Hallo,
Ik wil ook graag nog iemand meenemen voor bezichtiging van het pand van Post NL te Rotterdam
Naam:
(…)”
2.10.
Op 21 augustus 2019 heeft [naam eiser] “het pand van Post NL te Rotterdam” bezichtigd.
2.11.
Op 16 september 2019 heeft De Mik per e-mail het volgende aan [naam eiser] bericht:
“(…)
Naar aanleiding van onze diverse gesprekken alsmede onze bezichtiging van woensdag 21 augustus jl. doen wij u bijgaand onze aanbieding voor het eerste recht van koop van het recht van erfpacht van de [adres 1] te Rotterdam.
Graag verwijzen wij u naar de bijlage van deze e-mail.
(…)”
2.12.
De bijlage bij het e-mailbericht van De Mik van 16 september 2019 betreft een brief van De Mik aan [naam eiser] waarin voor zover - van belang - is opgenomen:
“(…)
Betreft: [adres 1] te Rotterdam – Voorkeursrecht tot koop ‘recht van erfpacht’
(…).
Namens PostNL Real Estate B.V., hierna ‘verkoper’ delen wij u mede, dat wij overeenstemming hebben bereikt met een derde aangaande de koop en verkoop van het recht van erfpacht, zijnde het perceel grond kadastraal bekend:
Gemeente: Hillegersberg
Sectie: [sectienummer 4]
Grootte: 4.443 m2
Op grond van artikel 15 van de ‘akte van vestiging recht van ondererfpacht’ is verkoper verplicht u in de gelegenheid te stellen het recht van erfpacht te kopen. Wij verzoeken u binnen een redelijke termijn van 10 werkdagen na dagtekening, schriftelijk kenbaar te maken of u geïnteresseerd bent in de aankoop.
Verkoper en koper hebben prijsovereenstemming op een bedrag van € 1.100.000 k.k. (…).
Indien u niet de intentie hebt het object te verwerven, verzoeken wij u vriendelijk verkoper hiervan per direct per (aangetekend) schrijven in kennis te stellen.
(…)”
2.13.
Op 18 september 2019 heeft [naam eiser] per e-mail het volgende aan De Mik bericht:
“(…) Ik heb uw mail en aangetekende brief in goede orde ontvangen.
Ik kom hier zo spoedig mogelijk bij u op terug. (…)”
2.14.
Bij brief van 27 september 2019 heeft de advocaat van [naam eiser] aan De Mik onder meer het volgende medegedeeld:
“(…)
Cliënt overhandigde mij uw brief d.d. 16 september 2019 met bovengenoemd kenmerk, waarbij u aangeeft namens PostNL Real Estate B.V. overeenstemming te hebben bereikt met een derde (…).
Het bevreemdt mijn cliënt echter dat u nu kennelijk overeenstemming hebt bereikt met een derde partij, zonder dat u eerst hierover nader met mijn cliënt hebt afgestemd, zoals is bepaald en voorgeschreven in artikel 15 van de akte van ondererfpacht.
(…)
Daar komt bij dat mijn cliënt heeft aangegeven interesse te hebben in de aankoop van het recht van erfpacht conform zijn voorkeursrecht op perceel Hillegersberg [sectienummer 2] , thans overgegaan in Hillegersberg [sectienummer 4] en Hillegersberg [sectienummer 3] . (…). Mijn cliënt heeft op een eerder moment, nadat hij door een derde was gewezen op het feit dat de percelen werden aangeboden op Funda.nl, aangegeven bereid te zijn € 750.000,00 te betalen voor Hillegersberg [sectienummer 4] . Primair meent cliënt dat daarmee overeenstemming is bereikt over voornoemd perceel voor dit bedrag.
Nu noemt u een prijs van € 1.100.000,00 k.k. Mijn cliënt is bereid u/uw cliënt in die zin tegemoet te komen en het recht van erfpacht conform zijn voorkeursrecht op het perceel Hillegersberg [sectienummer 2] , thans overgegaan in Hillegersberg [sectienummer 4] en Hillegersberg [sectienummer 3] (zonder opstallen) voor dit bedrag te kopen.
Hij verzocht mij om een en ander aan u mede te delen en om bij u alvast nadere informatie op te vragen. U zult begrijpen dat ik in dat verband graag meer en nadere informatie van uw wens te ontvangen, onder meer over de wijze waarop het hele traject van verkoop zoals dat nu is voorzien en verloopt, in zijn werk is gegaan. Kunt u mij bijvoorbeeld een onderbouwing geven van de wijze waarop de prijs is tot stand gekomen c.q. is bepaald? (…)
Na ontvangst van de nadere informatie heb ik tijd nodig om een en ander goed te kunnen bespreken met mijn cliënt.
(…)”
2.15.
Bij brief van 27 november 2019 heeft de advocaat van PostNL aan de advocaat van [naam eiser] als volgt gereageerd:
“(…)
Op 13 september jl. heeft De Mik Bedrijfshuisvesting B.V. (De Mik) uw cliënt verzocht om schriftelijk te laten weten of hij geïnteresseerd is in de aankoop van het recht van erfpacht op het perceel Hillegersberg [sectienummer 4] ( [adres 1] ) te Rotterdam. De Mik is er daarbij kennelijk van uit gegaan dat uw cliënt terzake een voorkeursrecht zou hebben, maar dat uitgangspunt is bij nadere beschouwing onjuist.
In de eerste plaats is het betreffende voorkeursrecht immers niet aan uw cliënt verleend maar aan Car Solutions B.V., een vennootschap die al in 2015 is opgehouden te bestaan. Het artikel in de akte d.d. 29 augustus 2008 (waarin het voorkeursrecht is gevestigd) voorziet wel in de binding van opvolgende erfpachters, maar een bepaling waaruit volgt dat ook opvolgende ondererfpachters zich op het voorkeursrecht kunnen beroepen ontbreekt. Dat betekent dat alleen Car Solutions B.V. en haar rechtsopvolgers onder algemene titel rechten aan het voorkeursrecht konden ontlenen. In de tweede plaats had het voorkeursrecht indertijd betrekking op het gehele perceel Hillegersberg [sectienummer 2] ( [adres 1] en [adres 2] ) te Rotterdam ter grootte van 10.375 m2, dat na 2008 is overgegaan in de percelen Hillegersberg [sectienummer 4] ( [adres 1] ) en [sectienummer 3] ( [adres 2] ).
Ik voeg aan het voorgaande nog toe dat, anders dan de brief van De Mik wellicht suggereert, cliënte geen concreet voornemen heeft om het recht van erfpacht op het perceel Hillegersberg [sectienummer 4] ( [adres 1] ) als zodanig te verkopen en daarvoor (dus) ook geen overeenstemming heeft bereikt met een derde.
U kunt de eerste brief van De Mik dan ook als niet geschreven beschouwen.
Zoals bekend wordt het recht van erfpacht op het gehele perceel (Hillegersberg [sectienummer 4] en [sectienummer 3] ) momenteel nog wel aangeboden op Funda.nl. Dat, zoals u stelt, tussen partijen al overeenstemming zou zijn bereikt over de verkoop van het perceel Hillegersberg [sectienummer 4] is onjuist. Indien uw cliënte interesse heeft in het gehele perceel en een serieus bod wil doen, wordt hem verzocht dat kenbaar te maken.
(…)”
2.16.
[naam eiser] heeft niet op deze brief gereageerd.
2.17.
In december 2019 hebben PostNL en Grepu overeenstemming bereikt over de koop van het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 2.200.000,00.
2.18.
Op 19 december 2019 heeft PostNL de advocaat van [naam eiser] schriftelijk onder meer het volgende bericht:
“(…)
Zoals ook verwoord in de brief is PostNL Real Estate B.V. van mening dat uw cliënte geen voorkeursrecht heeft verkregen. Geheel onverplicht stelt PostNL Real Estate B.V. uw cliënte hierbij alsnog in staat om te reflecteren op een bod dat PostNL Real Estate B.V. heeft ontvangen van een koopgegadigde. Bijgevoegd treft u dan ook de voorwaarden aan waarover overeenstemming is bereikt met deze koopgegadigde.
Graag vernemen wij binnen een termijn van vier (4) weken van uw cliënte of zij interesse heeft in het gehele perceel en op basis van de bijgevoegde voorwaarden een bod hierop wil doen.
(…)”
2.19.
[naam eiser] heeft op 15 januari 2020 verlof verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank om beslag te leggen op het aan PostNL toebehorende recht van erfpacht ter zake de percelen Hillegersberg [sectienummer 4] ( [adres 1] ) en [sectienummer 3] ( [adres 2] ). De beslagen zijn gelegd op 17 januari 2020.
2.20.
Bij e-mailbericht van 17 januari 2020 heeft [naam eiser] aan PostNL medegedeeld:
“(…)
Zoals duidelijk is verschillen wij van mening over de vraag of er sprake is van een voorkeursrecht van koop en waar dat voorkeursrecht van koop betrekking op heeft. Die discussie die is er.
Bovendien vind ik dat er reeds overeenstemming is bereikt over de aankoop van het recht van erfpacht (van het gehele perceel) voor een bedrag van 1.1 miljoen Euro k.k.
Dit gezegd hebbende en gezien bovenstaande is zeer duidelijk dat ik interesse heb in de aankoop van het recht van erfpacht, dus terzake het gehele perceel. Ik vind ook dat het aan mij geleverd moet worden.
(…)”
2.21.
PostNL heeft bij e-mailbericht van 21 januari 2020 aan [naam eiser] laten weten dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht. PostNL heeft [naam eiser] een laatste termijn (tot en met 4 februari 2020) geboden om het gehele erfpachtrecht te verwerven tegen de (financiële) voorwaarden die zij met Grepu is overeengekomen. [naam eiser] heeft hier niet op gereageerd.
2.22.
Bij brief van 5 februari 2020 heeft de advocaat van PostNL aan de advocaat van [naam eiser] (onder meer) het volgende medegedeeld:
“(…)
Hoewel dat tot nu toe door uw cliënt niet duidelijk aan PostNL is gecommuniceerd, lijkt uit de dagvaarding te volgen dat hij thans een beroep doet op artikel 14 van de ondererfpachtakte en van PostNL verlangt dat zij aan hem een eigen recht van erfpacht op het perceel [adres 1] verstrekt. Nu dat verzoek niet eerder is gedaan, verzoek ik u om mij binnen 3 (drie) dagen na dagtekening van deze brief te berichten of uw cliënt zich daadwerkelijk op het standpunt stelt dat hij een eigen erfpachtrecht ten laste van de gemeente Rotterdam als grondeigenaar wenst te verkrijgen en dat hij daartoe de route wenst te volgen die artikel 14 voorschrijft, waaronder het bepalen van de koopprijs door drie makelaars/taxateurs.(…)”
2.23.
Bij brief van 7 februari 2020 heeft de advocaat van [naam eiser] aan de advocaat van PostNL bericht dat het beroep van [naam eiser] op artikel 14 van de akte gold als
“meer subsidiair, namelijk voor zover mocht worden geoordeeld dat dit beroep nog niet zou zijn gedaan, en voor zover de eerdere/andere stellingen als ingenomen in de dagvaarding niet onherroepelijk door een rechter zouden worden gevolgd”.
“meer subsidiair, namelijk voor zover mocht worden geoordeeld dat dit beroep nog niet zou zijn gedaan, en voor zover de eerdere/andere stellingen als ingenomen in de dagvaarding niet onherroepelijk door een rechter zouden worden gevolgd”.
2.24.
PostNL is een kort geding procedure jegens [naam eiser] begonnen ter opheffing van de gelegde beslagen. De rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 29 mei 2020 geoordeeld dat de vorderingen van [naam eiser] summierlijk ondeugdelijk zijn gebleken en heeft beslist tot opheffing van de gelegde beslagen.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[naam eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A.
Nakoming / gebod tot dooronderhandelen
Nakoming / gebod tot dooronderhandelen
Primair: PostNL zal veroordelen om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van het gehele erfpachtrecht tegen een koopprijs van € 1.100.000,00, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [naam eiser] en PostNL en in de plaats komt van een leveringsakte;
Subsidiair: PostNL zal veroordelen om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van het gedeeltelijke erfpachtrecht tegen een koopprijs van € 750.000,00, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [naam eiser] en PostNL en in de plaats komt van een leveringsakte;
Meer subsidiair: PostNL zal veroordelen om door te onderhandelen met [naam eiser] over de koop en verkoop van het gehele dan wel het gedeeltelijke erfpachtrecht.
Subsidiair: PostNL zal veroordelen om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van het gedeeltelijke erfpachtrecht tegen een koopprijs van € 750.000,00, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [naam eiser] en PostNL en in de plaats komt van een leveringsakte;
Meer subsidiair: PostNL zal veroordelen om door te onderhandelen met [naam eiser] over de koop en verkoop van het gehele dan wel het gedeeltelijke erfpachtrecht.
Verklaringen voor recht
1.a. voor recht zal verklaren dat PostNL tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen om het gehele erfpachtrecht aan [naam eiser] te leveren tegen de koopprijs van € 1.100.000,00, althans subsidiair dat PostNL tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen om het gedeeltelijke erfpachtrecht aan [naam eiser] te leveren tegen de koopprijs van € 750.000,00;
1.b. voor recht zal verklaren dat PostNL een onrechtmatige daad pleegt door te weigeren om nader met [naam eiser] in overleg te treden;
2. voor recht zal verklaren dat artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht van koop) betrekking heeft op het volledige recht van erfpacht en dat [naam eiser] zich op dit beding kan beroepen;
3. voor recht zal veklaren dat artikel 14 van de akte (de verticale spitsing) deel uitmaakt van het recht van ondererfpacht en dat [naam eiser] zich als ondererfpachter jegens PostNL op dit artikel kan beroepen;
4. voor recht zal verklaren dat PostNL verplicht is om artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht van koop) te eerbiedigen en dat PostNL verplicht is om een derde bij de voorgenomen vervreemding te wijzen op het bestaan, de geldigheid en de overgang van de in artikelen 14 en 15 van de akte opgenomen bedingen indien [naam eiser] , zolang hij ondererfpachter is, afziet van zijn voorkeursrecht van koop;
5. voor recht zal verklaren dat PostNL toerekenbaar tekort is geschoten en/of onrechtmatig handelt en heeft gehandeld jegens [naam eiser] door het recht van erfpacht niet eerst aan [naam eiser] aan te bieden conform artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht);
6. voor recht zal verklaren dat PostNL toerekenbaar tekort is geschoten en/of onrechtmatig handelt of heeft gehandeld jegens [naam eiser] door het verzoek van [naam eiser] om aan hem, conform artikel 14 van de akte, het ondererfpachtterrein ( [adres 1] ) te verkopen en te leveren heeft genegeerd en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 14 lid 1 van de akte.
1.b. voor recht zal verklaren dat PostNL een onrechtmatige daad pleegt door te weigeren om nader met [naam eiser] in overleg te treden;
2. voor recht zal verklaren dat artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht van koop) betrekking heeft op het volledige recht van erfpacht en dat [naam eiser] zich op dit beding kan beroepen;
3. voor recht zal veklaren dat artikel 14 van de akte (de verticale spitsing) deel uitmaakt van het recht van ondererfpacht en dat [naam eiser] zich als ondererfpachter jegens PostNL op dit artikel kan beroepen;
4. voor recht zal verklaren dat PostNL verplicht is om artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht van koop) te eerbiedigen en dat PostNL verplicht is om een derde bij de voorgenomen vervreemding te wijzen op het bestaan, de geldigheid en de overgang van de in artikelen 14 en 15 van de akte opgenomen bedingen indien [naam eiser] , zolang hij ondererfpachter is, afziet van zijn voorkeursrecht van koop;
5. voor recht zal verklaren dat PostNL toerekenbaar tekort is geschoten en/of onrechtmatig handelt en heeft gehandeld jegens [naam eiser] door het recht van erfpacht niet eerst aan [naam eiser] aan te bieden conform artikel 15 van de akte (het voorkeursrecht);
6. voor recht zal verklaren dat PostNL toerekenbaar tekort is geschoten en/of onrechtmatig handelt of heeft gehandeld jegens [naam eiser] door het verzoek van [naam eiser] om aan hem, conform artikel 14 van de akte, het ondererfpachtterrein ( [adres 1] ) te verkopen en te leveren heeft genegeerd en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 14 lid 1 van de akte.
Veroordeling tot betaling schadevergoeding/nader op te maken bij staat
1. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] terzake teveel betaalde canon van € 68.149,00, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
2. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] terzake noodzakelijke gemaakte en te maken kosten, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
3. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] terzake misgelopen huurinkomsten, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
4. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] bestaande uit het verschil in waarde tussen het aan de derde gegadigde aanbieden van het recht van erfpacht met dan wel zonder daarop rustend het voorkeursrecht van koop (artikel 15 van de akte), nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] van de door de tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomsten en ten gevolge van het onrechtmatig handelen van PostNL geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat.
2. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] terzake noodzakelijke gemaakte en te maken kosten, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
3. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] terzake misgelopen huurinkomsten, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
4. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] bestaande uit het verschil in waarde tussen het aan de derde gegadigde aanbieden van het recht van erfpacht met dan wel zonder daarop rustend het voorkeursrecht van koop (artikel 15 van de akte), nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5. PostNL zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [naam eiser] van de door de tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomsten en ten gevolge van het onrechtmatig handelen van PostNL geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat.
(Proces)kostenveroordeling
1. PostNL zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
2. PostNL zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.
2. PostNL zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
PostNL voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser] , met veroordeling van [naam eiser] in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten als betaling daarvan niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4.
PostNL vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht zal verklaren dat [naam verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld jegens PostNL door ten onrechte conservatoir leveringsbeslag alsmede conservatoir verhaalsbeslag te leggen op het recht van erfpacht met betrekking tot de [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam;
- [naam verweerder] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan PostNL, nader op te maken bij staat,
- voor recht zal verklaren dat [naam verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld jegens PostNL door ten onrechte conservatoir leveringsbeslag alsmede conservatoir verhaalsbeslag te leggen op het recht van erfpacht met betrekking tot de [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam;
- [naam verweerder] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan PostNL, nader op te maken bij staat,
met veroordeling van [naam verweerder] in de kosten van de procedure in reconventie, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten als betaling daarvan niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.
3.5.
[naam verweerder] voert verweer, dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van PostNL in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten als betaling daarvan niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
Primaire stelling: koop m.b.t. erfpacht op [adres 1] en [adres 2]
4.1.
[naam eiser] is primair van mening dat hij overeenstemming heeft bereikt met PostNL over de verkoop en levering van het aan PostNL toekomende erfpachtrecht op de percelen [adres 1] en [adres 2] tegen betaling van een koopprijs van € 1.100.00,000. Ter onderbouwing van zijn op voormelde overeenstemming gebaseerde vorderingen heeft [naam eiser] het volgende gesteld. De (per e-mail van 16 september 2019 toegezonden) brief van De Mik van 16 september 2019 bevatte een onvoorwaardelijk aanbod om het gehele erfpachtrecht te kopen voor een bedrag van € 1.100.000,00. Dit aanbod is door [naam eiser] aanvaard in de brief van zijn advocaat van 27 september 2019. Daarmee is een overeenkomst van koop en verkoop met PostNL tot stand gekomen.
4.2.
PostNL heeft betwist dat overeenstemming tussen partijen is bereikt over de koop door [naam eiser] van het voormelde gehele erfpachtrecht.
4.3.
Bij de beantwoording van de vraag of partijen overeenstemming met elkaar hebben bereikt over de koop van het gehele erfpachtrecht moet – gezien artikel 6:217 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) – worden beoordeeld of door dan wel namens PostNL een aanbod is gedaan aan [naam eiser] en of dat aanbod door [naam eiser] is aanvaard.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de koop/verkoop van het gehele erfpachtrecht tegen een koopprijs van € 1.100.000,00. Daartoe is het volgende redengevend. [naam eiser] heeft gesteld dat hij erop mocht vertrouwen dat De Mik met het aanbod in de brief van 16 september 2019 heeft bedoeld het gehele erfpachtrecht te koop aan te bieden omdat daarin is gesproken over ‘het recht van erfpacht’ en onvoldoende duidelijk is aangegeven dat het aanbod slechts zag op het erfpachtrecht voor dat zag op perceel [adres 1] . [naam eiser] kan hierin niet worden gevolgd. In de brief van De Mik worden immers uitdrukkelijk alleen de kadastrale gegevens van de [adres 1] vermeld. [naam eiser] heeft onvoldoende aangevoerd om hem te volgen in zijn stelling dat hij het aanbod desondanks als tevens betrekking hebbend op het erfpachtrecht op perceel [adres 2] mocht beschouwen. Dat hij het niet logisch of reëel vond dat het aanbod slechts betrekking zou hebben op perceel [adres 1] omdat het erfpachtrecht voor € 1.100.000,00 werd aangeboden terwijl in de advertentie op Funda een koopprijs van € 750.000,00 voor dit erfpacht was vermeld, is daarvoor onvoldoende. Als hij de mening was toegedaan dat het aanbod, in strijd met de bewoordingen daarvan, mede het erfpachtrecht op [adres 2] omvatte, zou het op de weg van [naam eiser] hebben gelegen dat hij bij De Mik daarover om nadere informatie zou hebben gevraagd. Omdat hij dat niet heeft gedaan, moet de door hem aan het aanbod gegeven onaannemelijke uitleg voor zijn rekening blijven. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat in de advertentie de vraagprijs voor het erfpachtrecht op beide percelen € 2.400.000,00 bedroeg. [naam eiser] mocht er zeker niet zonder meer van uitgaan dat hij het gehele erfpachtrecht zonder nader te onderhandelen met PostNL, kon verwerven voor € 1.300.000,00 minder dan de koopprijs die in de advertentie op Funda was genoemd. De andere feiten en omstandigheden die [naam eiser] heeft gesteld ter onderbouwing van zijn stelling dat hij desondanks heeft mogen verwachten dat de koopprijs in de brief van De Mik betrekking had op het gehele erfpachtrecht brengen hierin geen verandering.
4.5.
Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [naam eiser] onder
A primairen de gevorderde verklaring van recht onder
B.1.a primairworden afgewezen.
A primairen de gevorderde verklaring van recht onder
B.1.a primairworden afgewezen.
Subsidiaire stelling: koop m.b.t. erfpacht op [adres 1]
4.6.
[naam eiser] is subsidiair van mening dat hij in ieder geval overeenstemming met PostNL heeft bereikt over de verkoop en levering van het erfpachtrecht op perceel [adres 1] (hierna: het gedeeltelijke erfpachtrecht) tegen betaling van een koopprijs van € 750.000,00. [naam eiser] heeft daartoe gesteld dat hij De Mik in zijn e-mail van 6 augustus 2019 heeft medegedeeld dat hij het gedeeltelijke erfpachtrecht wilde kopen voor de gevraagde prijs van € 750.000,00 ‘as is’ en zonder enig voorbehoud. [naam eiser] verwijst naar de advertentie op Funda waarin € 750.000,00 als koopprijs voor het gedeeltelijke erfpachtrecht is vermeld en stelt dat deze advertentie in dit geval niet mag worden opgevat als een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Vanwege het feit dat [naam eiser] op grond van de akte van ondererfpacht van 29 augustus 2008 (zie hiervoor onder 2.2, verder te noemen: de akte van ondererfpacht) als ondererfpachter een beroep kan doen op artikelen 14 en 15 van de akte, moet de advertentie in dit geval worden gezien als een aanbod tot een bepaalde persoon gericht.
4.7.
PostNL heeft betwist dat zij en [naam eiser] overeenstemming hebben bereikt over de verkoop en levering van het gedeeltelijke erfpachtrecht. Daartoe heeft zij aangevoerd dat de advertentie op Funda geen onvoorwaardelijk aanbod betrof met betrekking tot het gedeeltelijke erfpachtrecht en dat daarvan in ieder geval geen aanvaarding door [naam eiser] heeft plaatsgevonden.
4.8.
Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen hen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gedeeltelijke erfpachtrecht. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 lid 1 BW tot stand komt doordat de een het aanbod van de ander accepteert. Van het aanbod als bedoeld in lid 1 van artikel 6:217 BW moet worden onderscheiden de zogenaamde uitnodiging om in onderhandeling te treden of tot het doen van een aanbod. Een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs wordt aangeboden, zal in het algemeen slechts een uitnodiging inhouden om in onderhandeling te treden, omdat ook de persoon van de wederpartij van belang kan zijn (vergelijk HR 10 april 1981, NJ 1981/532 (
Hofland/Hennis). De vraag is of zich in onderhavig geval omstandigheden voordoen waaruit moet worden afgeleid dat van voormeld beginsel moet worden afgeweken.
Hofland/Hennis). De vraag is of zich in onderhavig geval omstandigheden voordoen waaruit moet worden afgeleid dat van voormeld beginsel moet worden afgeweken.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van overeenstemming over de verkoop van het gedeeltelijke erfpachtrecht tegen betaling van een koopprijs van € 750.000,00 en dat onvoldoende omstandigheden zijn gesteld om af te wijken van het beginsel dat een advertentie een uitnodiging om in onderhandeling te treden inhoudt.
In de onderhavige advertentie is te lezen dat aanvaarding in overleg dient te geschieden. Verder is in die advertentie te lezen dat sprake is van een goedkeuringsvoorbehoud van de directie van PostNL. Gelet op die bewoordingen mag niet zonder meer worden geconcludeerd dat door een enkele brief waarin is vermeld dat [naam eiser] het gedeeltelijke erfpachtrecht wenst te kopen voor de genoemde koopprijs van € 750.000,00 een aanvaarding van een aanbod is en dat daarmee een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Daarnaast heeft PostNL zich steeds op het standpunt gesteld dat zij nu juist niet alleen het gedeeltelijke erfpachtrecht wilde verkopen, maar het gehele erfpachtrecht. Dat de wil van PostNL erop was gericht uitsluitend het gehele erfpachtrecht te verkopen blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit de advertentie, nu daarin een koopprijs van € 2.400.000,00 is vermeld en de uitgesplitste koopprijzen van de percelen daaronder tussen haakjes staan vermeld.
In de onderhavige advertentie is te lezen dat aanvaarding in overleg dient te geschieden. Verder is in die advertentie te lezen dat sprake is van een goedkeuringsvoorbehoud van de directie van PostNL. Gelet op die bewoordingen mag niet zonder meer worden geconcludeerd dat door een enkele brief waarin is vermeld dat [naam eiser] het gedeeltelijke erfpachtrecht wenst te kopen voor de genoemde koopprijs van € 750.000,00 een aanvaarding van een aanbod is en dat daarmee een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Daarnaast heeft PostNL zich steeds op het standpunt gesteld dat zij nu juist niet alleen het gedeeltelijke erfpachtrecht wilde verkopen, maar het gehele erfpachtrecht. Dat de wil van PostNL erop was gericht uitsluitend het gehele erfpachtrecht te verkopen blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit de advertentie, nu daarin een koopprijs van € 2.400.000,00 is vermeld en de uitgesplitste koopprijzen van de percelen daaronder tussen haakjes staan vermeld.
4.10.
Dat [naam eiser] de hoedanigheid heeft van ondererfpachter en stelt dat hij zich kan beroepen op artikelen 14 (verticale splitsing) en 15 (voorkeursrecht van koop) van de akte van ondererfpacht is geen reden om af te wijken van het beginsel dat de advertentie een uitnodiging tot het doen van een aanbod inhoudt. Het doorlopen van beide (specifieke) procedures van artikelen 14 en 15 van de akte staat los van het plaatsen van een openbare advertentie door PostNL. Artikel 14 (verticale splitsing) zou pas in werking treden als [naam eiser] hierop expliciet een beroep had gedaan. Artikel 15 (voorkeursrecht van koop) is pas aan de orde op het moment dat de aanbiedingsplicht voor PostNL zou ontstaan.
De stellingen van [naam eiser] komen er, naar de rechtbank begrijpt, op neer dat de advertentie jegens hem niet geldt als een uitnodiging van het doen van een aanbod omdat hij zich - naar eigen zeggen - in zijn hoedanigheid van ondererfpachter kan beroepen op artikelen 14 en 15 van de akte. De rechtbank verwerpt deze stellingen van [naam eiser] . De gang van zaken na het plaatsen van de advertentie moet los worden gezien van de artikelen 14 en 15 van de akte van ondererfpacht omdat de advertentie een ongerichte uitnodiging is die niet specifiek tot [naam eiser] is gericht. De advertentie en de tekst daarvan doen niets af aan de werking van artikelen 14 en 15 en maken aldus niet dat een andere betekenis aan de advertentie moet worden toegekend.
4.11.
Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [naam eiser] onder
A subsidiairen de gevorderde verklaring van recht onder
B.1.a subsidiairworden afgewezen.
A subsidiairen de gevorderde verklaring van recht onder
B.1.a subsidiairworden afgewezen.
Meer subsidiair: verplichting tot dooronderhandelen
4.12.
[naam eiser] heeft meer subsidiair gesteld dat PostNL verplicht is om met hem door te onderhandelen over de verkoop van het gehele erfpachtrecht dan wel het gedeeltelijke erfpachtrecht.
4.13.
De rechtbank overweegt dat, gelet op de voorgaande oordelen, over de essentialia van de overeenkomst (zowel met betrekking tot het gehele erfpachtrecht als het gedeeltelijke erfpachtrecht) geen overeenstemming bestond tussen [naam eiser] en PostNL. Niet valt in te zien waarom PostNL gehouden zou zijn tot dooronderhandelen. PostNL handelt derhalve niet onrechtmatig door nader overleg te weigeren. De rechtbank zal daarom ook de vorderingen van [naam eiser]
onder A. meer subsidiairen de gevorderde verklaring van recht
onder B.1.bafwijzen.
onder A. meer subsidiairen de gevorderde verklaring van recht
onder B.1.bafwijzen.
Verklaringen voor recht m.b.t. artikel 15 van de akte van ondererfpacht
4.14.
[naam eiser] heeft gesteld dat hem een voorkeursrecht van koop toekomt op grond van artikel 15 van de akte van ondererfpacht en PostNL hem op grond daarvan in de gelegenheid had moeten stellen om het gehele erfpachtrecht te verwerven.
4.15.
PostNL heeft betwist dat [naam eiser] een beroep kan doen op het voorkeursrecht van koop omdat dit recht alleen aan Car Solutions toekwam, als een persoonlijk recht, dat niet mee is overgegaan op [naam eiser] bij de executoriale verkoop van het ondererfpachtrecht aan hem, maar heeft ook aangevoerd dat zij materieel uitvoering aan artikel 15 van de akte van heeft gegeven nu zij [naam eiser] in de gelegenheid heeft gesteld om het gehele erfpachtrecht te verwerven onder de condities die PostNL met Grepu was overeengekomen.
4.16.
Vast staat dat PostNL in de e-mail van 19 december 2019 aan [naam eiser] heeft medegedeeld dat zij overeenstemming had bereikt met Grepu over de verwerving van het gehele erfpachtrecht en dat zij [naam eiser] heeft gevraagd of hij bereid is het gehele erfpachtrecht te verwerven onder de voorwaarden die zij met Grepu was overeengekomen. [naam eiser] heeft vervolgens conservatoir beslag doen leggen en heeft zich in zijn e-mail van 17 januari 2020 op het standpunt gesteld dat hij het gehele erfpachtrecht had verworven voor € 1.100.000,00. Daarmee heeft [naam eiser] het aanbod van PostNL niet aanvaard. PostNL heeft [naam eiser] daarna, in de e-mail van 21 januari 2020, nog een laatste maal in de gelegenheid gesteld om het gehele erfpachtrecht te verwerven tegen de voorwaarden die zij met Grepu is overeengekomen. [naam eiser] heeft hierop niet gereageerd. Daarom moet het ervoor gehouden worden dat [naam eiser] dit aanbod evenmin heeft aanvaard. De rechtbank stelt op basis van voorgaande gang van zaken vast dat PostNL [naam eiser] meermalen in de gelegenheid heeft gesteld het gehele erfpachtrecht te verwerven, maar dat [naam eiser] ervoor heeft gekozen daarvan geen gebruik te maken. Reeds omdat daarmee de rechten van [naam eiser] op grond van artikel 15 van de akte van ondererfpacht jegens PostNL zijn uitgewerkt, dient de
onder B.5door [naam eiser] gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.
onder B.5door [naam eiser] gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.
4.17.
De op artikel 15 van de akte a ondererfpacht gebaseerde vorderingen
onder B.2 en B.4zullen ook moeten worden afgewezen. De daarin opgenomen verklaringen voor recht zijn immers kennelijk bedoeld om te gelden tegenover derden (mogelijke rechtsopvolgers van PostNL) die door dit vonnis niet worden gebonden. Tegen die achtergrond heeft [naam eiser] bij die verklaringen voor recht onvoldoende belang.
onder B.2 en B.4zullen ook moeten worden afgewezen. De daarin opgenomen verklaringen voor recht zijn immers kennelijk bedoeld om te gelden tegenover derden (mogelijke rechtsopvolgers van PostNL) die door dit vonnis niet worden gebonden. Tegen die achtergrond heeft [naam eiser] bij die verklaringen voor recht onvoldoende belang.
4.18.
Overigens is de rechtbank van oordeel dat PostNL zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de in de artikelen 14 en 15 van de akte van ondererfpacht opgenomen rechten geen deel uitmaken van het ondererfpachtrecht om reden dat ze onvoldoende verband houden met het wezen van dit recht.
4.19.
Op grond van het voorgaande zullen derhalve de gevorderde verklaringen van recht onder B.2, B.4 en B.5 worden afgewezen.
Verklaringen voor recht m.b.t. artikel 14 van de akte van ondererfpacht
4.20.
[naam eiser] heeft betoogd dat PostNL op grond van artikel 14 van de akte van ondererfpacht moet meewerken aan het verkrijgen van een eigen erfpachtrecht ten aanzien van de [adres 1] ten laste van de bloot eigenaar. Meer specifiek heeft [naam eiser] gesteld dat de koopprijs van € 750.000,00 een overeengekomen prijs als bedoeld in artikel 14 lid 1 sub c van de akte van ondererfpacht betreft en dat PostNL gevolg moet geven aan artikel 14 van de akte. Indien wordt geoordeeld dat geen overeenstemming is bereikt over de koop van het gedeeltelijke erfpachtrecht voor een koopprijs van € 750.000,00, dan had volgens [naam eiser] het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub d van de akte had moeten worden gevolgd en de koopprijs bindend moeten worden vastgesteld.
4.21.
PostNL heeft de stellingen van [naam eiser] betwist en heeft daartoe onder meer aangevoerd dat [naam eiser] desgevraagd meermalen te kennen heeft gegeven de procedure van artikel 14 van de akte niet te willen doorlopen.
4.22.
De rechtbank overweegt dat [naam eiser] niet voldoende heeft onderbouwd waarom PostNL in strijd met artikel 14 van de akte heeft gehandeld. In eerste plaats geldt dat partijen naar het oordeel van de rechtbank geen overeenstemming hebben bereikt over een koopprijs van € 750.000,00 voor het gedeeltelijke erfpachtrecht, zodat geen sprake is van een overeengekomen prijs in de zin van artikel 14 lid 1 sub c van de akte. PostNL is dan ook niet gehouden tot het geven van uitvoering aan artikel 14 van de akte. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat PostNL [naam eiser] heeft gevraagd om kenbaar te maken of hij de procedure van artikel 14 van de akte wenste te doorlopen, nu [naam eiser] hierop eerder geen expliciet beroep heeft gedaan, en dat [naam eiser] hierop niet heeft gereageerd. Los van de reeds verworpen stelling van [naam eiser] dat overeenstemming is bereikt over een koopprijs van € 750.000,00 en de stelling dat hij verdere uitvoering van artikel 14 van de akte wenste, is niet gebleken dat [naam eiser] nog apart een expliciet beroep op artikel 14 van de akte heeft gedaan zodat in een uiterst geval de koopprijs bindend kon worden vastgesteld. Dat lag ook niet voor de hand gezien het standpunt van [naam eiser] dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht voor € 1.100.000,00 dan wel het gedeeltelijke erfpacht voor € 750.000,00. [naam eiser] heeft daarnaast niet het standpunt van PostNL betwist dat hij tijdens een bespreking met PostNL op 13 februari 2020 te kennen heeft gegeven niets te zien in het bindend doen vaststellen van de koopprijs door onafhankelijke derden. Op de mondelinge behandeling heeft [naam eiser] herhaald dat hij niet bereid was om alsnog de procedure van artikel 14 van de akte te doorlopen. Gelet op deze laatste mededeling concludeert de rechtbank dat [naam eiser] is teruggekomen van zijn eerdere standpunt dat het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub d van de akte van onderpacht had moeten worden gevolgd.
4.23.
Op grond van het voorgaande zullen ook de gevorderde verklaringen van recht
onder B.3 en B.6worden afgewezen.
onder B.3 en B.6worden afgewezen.
De gevorderde schadevergoedingen
4.24.
Nu de vorderingen van [naam eiser] onder A en B worden afgewezen, bestaat geen reden voor de beoordeling van de gevorderde schadevergoedingen dan wel verwijzingen naar de schadestaatprocedure (vorderingen
onder C.1 tot en met C.5). Ook deze vorderingen worden derhalve afgewezen.
onder C.1 tot en met C.5). Ook deze vorderingen worden derhalve afgewezen.
Proceskosten
4.25.
[naam eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van PostNL worden begroot op:
- griffierecht € 4.131,00
- salaris advocaat
7.712,00(2,0 punten × tarief € 3.856,00)
7.712,00(2,0 punten × tarief € 3.856,00)
Totaal € 11.843,00
4.26.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.27.
Nu de vorderingen van [naam verweerder] zullen worden afgewezen, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de onder die voorwaarde ingestelde reconventionele vorderingen van PostNL.
4.28.
Volgens PostNL staat met de afwijzing van de vorderingen in conventie vast dat [naam verweerder] door het ten onrechte leggen van de conservatoire beslagen onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. De gestelde schade bestaat in eerste plaats uit de betalingsverplichtingen van het canon, welke PostNL niet had hoeven door te betalen als zij over had kunnen gaan tot de levering van het (gehele) erfpachtrecht aan Grepu. PostNL heeft in de conclusie van eis in reconventie gesteld dat het reëel is dat Grepu afhaakt, niet meer het gehele erfpachtrecht wil afnemen of niet meer het gehele erfpachtrecht wil afnemen tegen dezelfde voorwaarden vanwege de ontstane vertraging in het verkoop- en leveringsproces. Op de mondelinge behandeling heeft PostNL medegedeeld dat de overeenkomst met Grepu is ontbonden. Omdat nog niet te overzien is wat het beloop van de schade van PostNL is, vordert PostNL verwijzing naar de schadestaatprocedure.
4.29.
[naam verweerder] heeft betwist dat hij een onrechtmatige daad heeft gepleegd door het leggen van de conservatoire beslagen omdat zijn vorderingen in conventie toewijsbaar zijn. Volgens [naam verweerder] hebben de gelegde beslagen geen nadelige gevolgen gehad voor PostNL en heeft PostNL daardoor geen schade geleden. PostNL heeft er geen blijk van gegeven gebonden te zijn aan een bepaalde leveringsdatum of -termijn. De hoofdcanon is reeds voor de gehele looptijd afgekocht zodat PostNL geen betaling daarvan is verschuldigd.
4.30.
Op [naam verweerder] als beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is (HR 11 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2841). Nu de vorderingen van [naam verweerder] zullen worden afgewezen, levert het leggen van de conservatoire beslagen op de percelen door [naam verweerder] een onrechtmatige daad jegens PostNL op.
4.31.
Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is voldoende dat PostNL aannemelijk maakt dat zij mogelijk schade heeft geleden als een gevolg van de onrechtmatige beslaglegging (HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435). Naar het oordeel van de rechtbank heeft PostNL voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de conservatoire beslagen mogelijk schade heeft geleden. De koopovereenkomst met Grepu is inmiddels ontbonden en het is aannemelijk dat daaruit mogelijk schade voor PostNL voortvloeit. Op de mondelinge behandeling heeft PostNL nog toegelicht dat het reeds door haar afbetaalde canon zich zou vertalen in de koopprijs die zij aanvankelijk met Grepu was overeengekomen. Dit heeft [naam verweerder] niet weersproken, zodat de rechtbank het aannemelijk acht dat ook het doorlopen van de verplichting tot betaling van canon mogelijk als schade aan de zijde van PostNL kwalificeert.
4.32.
De vorderingen van PostNL zullen gelet op het voorgaande worden toegewezen.
4.33.
[naam verweerder] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van PostNL in reconventie, bestaande uit salaris advocaat, worden begroot op € 3.856,00 (1,0 punt × tarief € 3.856,00).
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van PostNL tot op heden begroot op € 11.843,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [naam eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
in reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat [naam verweerder] jegens PostNL een onrechtmatige daad heeft gepleegd uit hoofde waarvan [naam verweerder] aansprakelijk is voor de door PostNL geleden en nog te lijden schade;
5.5.
veroordeelt [naam verweerder] tot vergoeding aan PostNL van de schade als een gevolg van het onrechtmatig beslag, op te maken bij staat;
5.6.
veroordeelt [naam verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van PostNL tot op heden begroot op € 3.856,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
veroordeelt [naam verweerder] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
in conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis voor wat de voormelde kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. Th. Veling, rolrechter, op 30 december 2020.
[3266/2066/3152]