Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8711381 CV EXPL 20-28854
uitspraak: 24 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..de stichtingStichting Bewaarder Kralust,
2. de commanditaire vennootschap
EDS Rotterdam C.V.,
EDS Rotterdam C.V.,
beide gevestigd te Naarden,
eiseressen bij exploot van dagvaarding van 12 augustus 2020,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: [naam 1] te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Kralust” en “EDS” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 7 oktober 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 november 2020. Van de zijde van Kralust en EDS zijn verschenen de gemachtigde en [naam 2] , als beheerder werkzaam bij Vastgoed010. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurde met ingang van 1998 de woning aan de [adres] van Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad).
2.2
Op 8 februari 2019 is Kralust eigenaar geworden van de woning en is zij daarmee als verhuurder in de plaats getreden van Woonstad. De rechten uit de huurovereenkomst worden uitgeoefend door EDS, die met Kralust een samenwerkingsverband vormt. Als beheerder van de woning treedt op Vastgoed010, die voor Kralust en EDS de huur ontvangt en contactpersoon is voor [gedaagde] .
2.3
Met het oog op renovatie van het pand, waarvan de woning van [gedaagde] deel uitmaakt, heeft Vastgoed010 op 5 maart 2019 een brief gestuurd aan [gedaagde] .
2.4
Bij brief van 8 maart 2019 heeft [gedaagde] op die brief gereageerd. Hierin staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…) Tot mijn spijt ben ik niet in staat om te beoordelen of de aangeboden vergoeding overeenkomt met de werkelijke kosten. Dit omdat in uw aanbod de alternatieve huurwoning ontbreekt. (…) Afrondend wil ik u vragen het voor mij mogelijk te maken uw aanbod te accepteren waarbij het aanbieden van een alternatieve huurwoning voor mij de belangrijkste overweging zal zijn.”
2.5
Bij e-mail van 12 maart 2019 heeft Vastgoed010 - voor zover van belang - als volgt gereageerd:
“(…)De verhuurder zal - zonder alternatieve woonruimte aan te bieden - een eenmalige vergoeding van EUR 8.000,- uitkeren indien het huurcontract vrijwillig door u zal worden beëindigd. (…)”
2.6
Bij e-mail van 27 maart 2019 heeft [gedaagde] - voor zover van belang - als volgt gereageerd:
“(…) Het lijkt bijna onmogelijk voor mij om binnen de gestelde tijdsduur in aanmerking te kunnen komen voor een huurwoning. Mocht van uw zijde zich een mogelijkheid voor huur aandienen houd ik mij aanbevolen. (…)”
2.7
Bij e-mail van 10 april 2019 heeft Vastgoed010 - voor zover van belang - het volgende voorstel aan [gedaagde] gedaan:
“(…) De verhuurder zal - zonder alternatieve woonruimte aan te bieden - een eenmalige vergoeding van EUR 8.000,-- uitkeren indien het huurcontract vrijwillig door u zal worden
Beëindigd. Indien het voorstel wordt geaccepteerd en het huurcontract wordt opgezegd zal u een termijn van 12 maanden worden gegund teneinde het gehuurde vrijwillig te verlaten en leeg op te leveren. (…)”
2.8
Bij e-mail van 19 april 2019 heeft [gedaagde] hierop - voor zover van belang - als volgt gereageerd:
“(…) Ik heb uw mail van 10 april gelezen met daarin verwoord uw aanbod om bij vrijwillige huurbeëindiging er door u een verhuisvergoeding betaald zal worden van euro 8.000. Inmiddels ben ik ingeschreven als woningzoekende en verwacht in aanmerking te komen voor een toewijzing van een woning. Zeker omdat ik ook nu al een huurwoning heb. Onder voorbehoud van de juiste contractuele beschrijving kan ik instemmen met uw voorstel.(…)”
2.9
Bij e-mail van 19 april 2019 heeft Vastgoed010 een (concept-)vaststellingsovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd.
2.1
Bij e-mail van 20 april 2019 heeft [naam 3] (hierna: [naam 3] ) - voor zover van belang - als volgt gereageerd:
“Zoals u bekend heeft [gedaagde] geen e-mail adres en maakt ze gebruik van dit mail adres. Gelijktijdig zult u begrepen hebben dat ik [gedaagde] assisteer. (…) De huurovereenkomst is niet op 19 april opgezegd er is door [gedaagde] een voorbehoud gemaakt mbt de contractuele verwoording. De huurovereenkomst wordt dus vrijwillig opgezegd bij ondertekening van de vaststellingsovereenkomst. (…)”
2.11
Op 10 juli 2019 hebben EDS en [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst ondertekend. Hierin zijn zij onder meer overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 20 april 2020 zal eindigen door middel van opzegging, dat [gedaagde] haar woning uiterlijk op die datum zal ontruimen en aan EDS zal opleveren, dat EDS binnen vijf dagen na het einde van de huurovereenkomst bij wijze van een verhuisvergoeding een bedrag van € 8.000,00 aan [gedaagde] zal uitkeren en dat EDS [gedaagde] geen alternatieve woonruimte zal aanbieden.
2.12
Bij brief van 6 maart 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] – kort samengevat – gesteld dat [gedaagde] naast de verhuisvergoeding een vervangende woning had moeten krijgen en dat zij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om zich te laten adviseren.
2.13
Bij brief van 20 april 2020 heeft de gemachtigde van Kralust en EDS de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [gedaagde] tot 20 augustus 2020 in de woning mag verblijven en dat EDS alsnog ontruiming zal vorderen indien [gedaagde] de woning op 20 augustus 2020 niet heeft verlaten.
2.14
Bij brief van 25 juni 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] hierop - voor zover van belang - als volgt gereageerd:
“(…) In antwoord op uw schrijven d.d. 20-04-2020, delen wijn mede dat cliente de woning
niet zonder tussenkomst van de kantonrechter zal ontruimen. Het is in casus van groot belang dat u cliente binnen 7 dagen een woning van gelijke strekken aanbied (…)”
2.15
Bij brief van 17 juli 2020 heeft de gemachtigde van EDS - voor zover van belang – als volgt gereageerd:
“(…) Cliënte blijft bij haar standpunt dat uw cliënte [gedaagde] op grond van de met cliënte gesloten vaststellingsovereenkomst, gehouden is uit haar woning aan de [adres] . De huurovereenkomst is immers middels voornoemde vaststellingsovereenkomst geëindigd. (…) In de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat cliënte niet verplicht is gelijke woonruimte aan te bieden zoals u verzoekt in uw brief. Cliënte zal daartoe dan ook niet overgaan. (…)”
3..Het geschil
3.1
Kralust en EDS hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. a) [gedaagde] te gelasten de woonruimte aan het adres [adres]
, met al het hare te ontruimen binnen dertig dagen na betekening van het vonnis
te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Kralust en EDS te stellen;
b) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Kralust en EDS van de kosten van het geding, de kosten van de deurwaarder daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,00 zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,00 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de proceskosten en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2
Aan hun vordering hebben Kralust en EDS - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van de vaststellingsovereenkomst is de huurovereenkomst met [gedaagde] per 20 april 2020 opgehouden te bestaan. [gedaagde] heeft vanaf die dag geen geldige titel meer om in de woning te verblijven en verblijft daarin dus onrechtmatig. Kralust en EDS hoeven dit gebruik na 20 augustus 2020, tot welke datum zij aan [gedaagde] het gebruik hebben toegezegd, niet meer te dulden. Kralust en EDS gingen ervan uit, en mochten ervan uitgaan, dat de inhoud van de vaststellingsovereenkomst voor [gedaagde] duidelijk was.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De vaststellingsovereenkomst voldoet niet aan de regels die in de wet zijn gesteld met betrekking tot opzegging van de huurovereenkomst in geval van renovatie, zoals de verplichting tot het aanbieden van vervangende woonruimte. Bovendien hebben Kralust en EDS [gedaagde] niet in de gelegenheid gesteld om zich te laten adviseren. [gedaagde] is daarom niet gehouden de vaststellingsovereenkomst na te komen.
4..De beoordeling
4.1
De kantonrechter stelt voorop dat een huurovereenkomst op drie manieren kan eindigen, te weten met wederzijds goedvinden, door middel van ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter of door opzegging.
4.2
Kralust en EDS hebben nakoming van de op 10 juli 2019 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst ten grondslag gelegd aan hun vordering tot ontruiming van de woning. Zij stellen zich naar het oordeel van de kantonrechter terecht op het standpunt dat zij ervan mochten uitgaan dat de inhoud van de vaststellingsovereenkomst voor [gedaagde] duidelijk was. Weliswaar blijkt uit de onder 2. opgenomen brief- en mailwisseling dat een vervangende woning belangrijk was voor [gedaagde] , maar daaruit blijkt ook dat EDS [gedaagde] van meet af aan heeft medegedeeld dat EDS die vervangende woning niet zal aanbieden (2.5 en 2.7). Uit de in 2.6 en 2.8 aangehaalde e-mails van [gedaagde] volgt dat zij hierin heeft berust. Dat EDS niet verplicht was tot het aanbieden van een alternatieve woonruimte is bovendien expliciet opgenomen in punt 4.2 van de vaststellingsovereenkomst.
4.3
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] niet wist wat zij tekende. De kantonrechter neemt daarbij nog in aanmerking dat [gedaagde] zich in de aanloop naar de vaststellingsovereenkomst heeft laten adviseren door [naam 3] , zoals Kralust en EDS in randnummer 9 onder d) van de dagvaarding (in reactie op de in 2.12 genoemde brief) terecht hebben gesteld. [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Overigens heeft [naam 3] in haar in 2.10 aangehaalde e‑mail op verschillende onderdelen van de vaststellingsovereenkomst op- en aanmerkingen geplaatst, maar niet op punt 4.2.
4.4
In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen per 20 april 2020 is geëindigd met wederzijds goedvinden. Van opzegging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld vanwege dringend eigen gebruik in verband met renovatie, is in deze zaak geen sprake. De vereisten die de wet in dat verband stelt, zoals de plicht om een vervangende woning aan te bieden (artikel 7:274 lid 1 onder c BW), zijn dus niet op deze situatie van toepassing. De kantonrechter zal hetgeen [gedaagde] hierover heeft aangevoerd daarom onbesproken laten. [gedaagde] kan zich dus ook niet met een beroep op die wettelijke vereisten op het standpunt stellen dat zij niet gehouden is aan de vaststellingsovereenkomst.
4.5
In geval van een vaststellingsovereenkomst zijn partijen gehouden de daaruit voor hen voortvloeiende verplichtingen na te komen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning (na de verlenging van de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen termijn) per 20 augustus 2020 had dienen te ontruimen en aan EDS had dienen op te leveren. Zij heeft dit ten onrechte niet gedaan. De vordering tot ontruiming ligt daarom voor toewijzing gereed. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn op 30 dagen stellen.
4.6
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kralust en EDS worden vastgesteld op € 226,96 aan verschotten (€ 102,96 aan dagvaardingskosten en € 124,00 aan griffierecht) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 180,00 per punt).
4.7
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis de woonruimte aan het adres [adres] te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Kralust en EDS te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kralust en EDS vastgesteld op:
- € 226,96 aan verschotten, en
- € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen 30 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [gedaagde] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478