Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8243243 CV EXPL 19-54758
uitspraak: 11 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 19 december 2019,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. L. van Dinter,
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 5 februari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 9 april 2020, die vanwege de corona-problematiek niet is doorgegaan;
de brief van 13 februari 2020 van [gedaagde] , met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overleggen producties;
de op de rolzitting van 29 april 2020 door [gedaagde] genomen akte uitlaten producties;
de brief van 17 april 2020 van [gedaagde] , met bijgevoegde geluidsopname;
de conclusie van repliek in conventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie, met producties;
de op de rolzitting van 27 mei 2020 door Woonstad genomen akte;
de op de rolzitting van 22 juli 2020 door Woonstad genomen akte uitlaten producties;
de conclusie van repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie, met productie;
de brief van 20 oktober 2020 van [gedaagde] , met bijgevoegde foto’s;
de brief van 29 oktober 2020 van [gedaagde] , met bijgevoegde geluidsopnamen;
de bij brieven van 4 november 2020 door Woonstad ingediende producties 33 en 34.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2020. Van de zijde van Woonstad zijn verschenen mevrouw [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 9 augustus 2018 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 1] tegen een huurprijs van € 710,68 per maand.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.3 van de Algemene huurvoorwaarden staat:
“Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder dient de woning dusdanig te stofferen dat hij geen geluidsoverlast veroorzaakt.”
2.3
De onderbuurvrouw van [gedaagde] , mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ), woonachtig aan de [adres 2] , heeft op 5 oktober 2018 een eerste klacht ingediend over geluidsoverlast door (de kinderen van) [gedaagde] .
2.4
In de periode 18 april 2019 tot en met 2 mei 2019 heeft [bedrijf] in de woning van [naam 2] geluid gemeten door middel van een geluidmonitorsysteem. Op 4 juni 2019 heeft [bedrijf] haar rapport “akoestisch onderzoek naar burenlawaai” uitgebracht. In dit rapport staat onder meer het volgende:
“8. CONCLUSIE
De klachten van mevrouw [naam 2] (…) over geluidhinder van haar bovenburen (…) worden bevestigd op de volgende punten:
De klachten over dagelijks bonken op de vloer door rennen en springen van de kinderen worden bevestigd. Er is in een week 15 maal een overschrijding van de grenswaarden gemeten. De overschrijding van de grenswaarden voor piekgeluid bedraagt 9 decibel en voor continugeluid 13 decibel. (…)
Daarnaast is er soms het geluid van kinderstemmen te horen die de grenswaarde voor
piekgeluiden met 2 decibel overschrijden en de grenswaarden voor continugeluid met 13
decibel.
De opgetelde overschrijding van piekgeluiden bedraagt 8 decibel en bij de continu geluiden 11 decibel.
De oudbouwaftrek voor contactgeluid van rennen en springen stemgeluid bedraagt 5 door de gehorige houten vloer. En 2.5 decibel voor luchtgeluidisolatie dwz stemgeluid zodat een
overschrijding resulteert van respectievelijk 3 voor piekgeluiden en 6 decibel voor continugeluid. Dit wordt beoordeeld in burenlawaaiklasse 2 van 3: Vaak ernstige geluidhinder.
Maatregelen zijn te vinden in hoofdzakelijk de gedragssfeer van de buren te weten:
A Rennen en springen van de kinderen in de avond na 19 uur en in de nacht na 23 uur
verbieden. In de overige uren beperken
B In huis schoeisel met dikke verende zolen laten dragen
C Op plaatsen waar veel gelopen wordt speelmatten van 1.5 cm dik kunststof schuimplaat
laten aanbrengen.
D indien bovenstaande niet wordt uitgevoerd: Een zwevende vloer aanbrengen
E Eventueel laten aanbrengen van een vrijhangend geluidisolerend plafond in de woning
van de klager
F juridische stappen tegen de lawaaimaker ondernemen.”
2.5
Op 8 oktober 2019 heeft Bouwbedrijf de vloer in de woning van [gedaagde] geïnspecteerd en geconcludeerd dat deze technisch in orde is.
2.6
Bij brief van 16 oktober 2019 heeft Woonstad [gedaagde] gesommeerd de geluidsoverlast te doen staken. In deze brief is aangekondigd dat bij de eerstvolgende klacht het dossier zal worden voorgelegd aan de advocaat van Woonstad, om een gerechtelijke procedure te starten.
3..Het geschil in conventie
De vordering in conventie
3.1
Woonstad heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van Woonstad, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Woonstad.
3.2
Aan die vordering heeft Woonstad - samengevat weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Vrijwel direct na het aangaan van de huurovereenkomst is [gedaagde] overlast gaan veroorzaken aan haar onderbuurvrouw [naam 2] . Zij schiet daardoor tekort in de nakoming van de verplichting om geen overlast te veroorzaken. In dit geval is sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht. Door haar kinderen niet in de hand te houden, gedraagt [gedaagde] zich niet als goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW. [gedaagde] is door Woonstad gewaarschuwd dat er een procedure zou worden gestart als zij zou doorgaan met haar overlastgevend gedrag maar heeft zich niets van die waarschuwing aangetrokken. Woonstad heeft jegens omwonenden de wettelijke plicht om op te treden tegen [gedaagde] . Woonstad is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en is op grond van artikel 45 lid 2 sub f Woningwet verplicht om bij te dragen aan de leefbaarheid. Die leefbaarheid staat onder druk door het gedrag van [gedaagde] . Tot slot geldt ook nog het belang van Woonstad om een schaarse sociale huurwoning te verhuren aan een huurder die zich wel goed gedraagt.
Het verweer in conventie
3.3
[gedaagde] heeft tegen de vordering - samengevat weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde] betwist dat sprake is van ernstige overlast. [naam 2] had ook problemen met de vorige bewoners van [adres 2] en met de buren van [adres 3] . Het heeft er alle schijn van dat zij geen buren tolereert of kan tolereren. Dit was bekend bij Woonstad en zij had de woning dus niet moeten verhuren aan een moeder met vier kleine kinderen. Het is inherent aan het hebben van kinderen dat zij geluid maken. [naam 2] veroorzaakt zelf ook overlast, door middel van schelden en ruzie maken met personen in haar woning. [gedaagde] heeft hierover geklaagd en heeft hiervan ook video opnamen. Verder gaat het om een woning uit het jaar 1921. Het is algemeen bekend dat contactgeluiden uit de woning doordringen naar de andere woning. Uit het rapport van [bedrijf] volgt dat de geluidshinder voor 40% moet worden toegedeeld aan de slechte isolatie. Uit niets blijkt dat Woonstad de aanbevelingen uit het rapport heeft opgevolgd. Dat was wel aangewezen voordat tot ontbinding en ontruiming wordt overgegaan.
3.4
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
4..Het geschil in reconventie
De vordering in reconventie
4.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair de huurprijs met 40% te verlagen naar € 426,41 (60% van € 710,68) zolang de overlast door [naam 2] voortduurt en de woningen gelegen aan de adressen [adres 1] en [adres 2] niet significant zijn geïsoleerd en wel aldus aan de geldende wet- en regelgeving voldoen, subsidiair Woonstad te veroordelen [eiseres] een vijfkamerwoning op de begane grond aan te bieden met een verhuisvergoeding ter grootte van een bedrag van € 6.900,00.
4.2
Aan die vordering heeft [eiseres] - samengevat weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Zij maakt aanspraak op huurprijsverlaging in verband met overlast door [naam 2] als gevolg van onvoldoende isolatie van muren, vloeren en plafonds. [eiseres] wordt door [naam 2] dagelijks uitgescholden en geïntimideerd. Door de gedragingen van [naam 2] wordt het huurgenot van [eiseres] ernstig beperkt. Ook is de energierekening van [eiseres] veel hoger dan gemiddeld. Woonstad was eerder op de hoogte van de gevoeligheid van [naam 2] en had de woning nooit mogen toewijzen aan een moeder met vier kinderen. Er is maar één oplossing voor de langere termijn, te weten een aanbod van Woonstad voor een andere woning, namelijk een vijfkamerwoning op de begane grond in dezelfde wijk. Verder maakt [eiseres] aanspraak op een verhuisvergoeding van € 6.900,00 (naar analogie voor renovatie) om het leed te verzachten. Het is immers aan [naam 2] te wijten dat [eiseres] feitelijk gedwongen wordt om te verhuizen.
Het verweer in reconventie
4.3
Woonstad stelt zich op het standpunt dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, omdat geen sprake is van een (zeer) ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW. Woonstad heeft gereageerd op klachten van [eiseres] . Er is een gesprek geweest op kantoor op 4 juli 2019, waarbij [eiseres] zelf beterschap beloofde. Vervolgens is de kwestie aangemeld voor mediation. Het bemiddelingsgesprek heeft niet geholpen. Toen [eiseres] aan Woonstad had laten weten dat de overlast die zij met haar kinderen zou veroorzaken aan de vloeren in haar woning zouden liggen, heeft Woonstad Rotterdam dit laten uitzoeken. Tot slot heeft [eiseres] niet aangegeven in hoeverre haar woongenot precies wordt aangetast door de vermeende overlast die zij ervaart van [naam 2] en waarom dat een huurprijsvermindering zou rechtvaardigen. Evenmin heeft [eiseres] aangegeven over welke periode er precies huurprijsvermindering zou moeten worden toegekend. De gevorderde huurprijsvermindering dient daarom te worden afgewezen. Woonstad wenst [eiseres] niet te belonen voor haar overlastgevend gedrag, laat staan dat zij aan [eiseres] buiten het systeem om een zeer schaarse vijf kamer woning zal gaan aanbieden mét een verhuiskostenvergoeding. Woonstad kan daarom niet worden gehouden om aan [eiseres] een vijf kamer woning op de begane grond aan te bieden met toekenning van een verhuiskostenvergoeding.
4.4
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
5..De beoordeling
in conventie
5.1
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) volgt dat bij de beoordeling of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet alleen van belang zijn de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard en geringe betekenis), maar ook alle overige omstandigheden van het geval. Niet iedere tekortkoming geeft dus zonder meer de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst. De kantonrechter neemt de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
5.2
Met betrekking tot het door [bedrijf] uitgevoerde onderzoek in de woning van [naam 2] stelt de kantonrechter voorop dat dit weliswaar een momentopname is, maar dat de meetperiode daarentegen veertien dagen bedroeg. Uit het onderzoek komt naar voren dat een deel van de klachten van [naam 2] wordt bevestigd, te weten dagelijks bonken op de vloer door rennen en springen van de kinderen en soms het geluid van kinderstemmen. De overige klachten van [naam 2] zijn niet waargenomen in de meetperiode.
5.3
Relevant is dat de woning dateert uit 1921. Hierover vermeldt het rapport van [bedrijf] dat de oudbouwaftrek door de gehorige houten vloer voor contactgeluid van rennen, springen en stemgeluid 5 decibel bedraagt en 2,5 decibel voor luchtgeluidisolatie. Dat de vloer van [gedaagde] voldoet aan de technische vereisten, zoals Woonstad heeft gesteld, zegt niets over de geluiddempende werking van die vloer. Bovendien volgt uit het rapport van [bedrijf] dat de overschrijding van de grenswaarden voor piekgeluid bij het bonken op de vloer door rennen en springen van de kinderen 9 decibel bedraagt en voor continugeluid 13 decibel, en met betrekking tot de kinderstemmen de grenswaarde voor piekgeluiden met 2 decibel overschrijden en de grenswaarden voor continugeluid met 13 decibel.
Afgezet tegen de oudbouwaftrek gaat het naar het oordeel van de kantonrechter dus nog maar om een beperkte overschrijding van de grenswaarden.
5.4
Het is een feit van algemene bekendheid dat kinderen tussen de leeftijd van twee en elf, zoals de kinderen van [gedaagde] , geluid maken dat past bij die leeftijden. De stelling van [gedaagde] , dat zij er alles aan doet om de kinderen rustig te houden, zoals het binnenshuis lopen op sokken en het ondernemen van alleen stille activiteiten zoals kleien, knutselen en tekenen, heeft Woonstad niet betwist. Verder acht de kantonrechter ook relevant dat uit de stukken naar voren komt dat [gedaagde] zelf al maatregelen heeft genomen, zoals het leggen van een gecertificeerde ondervloer, en ook dat zij de bereidheid heeft getoond om in financiële zin bij te dragen aan het isoleren van haar vloer/het plafond van [naam 2] en te willen nadenken over het aanschaffen van een andere vloer, ondervloer of tapijt. De stelling van [gedaagde] , dat [naam 2] niet wenste mee te werken aan een onderzoek naar de isolatie van haar plafond omdat [naam 2] “niet in de troep wilde zitten”, heeft Woonstad niet weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] met de door haar genomen maatregelen en aangedragen oplossingen gehandeld in de geest van de in het rapport van [bedrijf] genoemde oplossingen B, D en E.
5.5
Ten aanzien van de door [naam 2] ingediende klachten heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat [naam 2] dezelfde problemen heeft gehad met andere buren - de vorige bewoners van [adres 2] en de huidige buren van [adres 3] - en dat het er op lijkt dat [naam 2] geen buren tolereert of kan tolereren. Dit verweer, wat er in feite op neerkomt dat [naam 2] volgens [gedaagde] gevoeliger is voor geluidsoverlast dan een gemiddelde huurder, heeft Woonstad niet (gemotiveerd) betwist.
5.6
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] zich zeer bereidwillig opgesteld om een einde te maken aan de door [naam 2] ervaren overlast, maar is van de zijde van Woonstad in het geheel niet gebleken van de bereidheid om aan een oplossing mee te werken. Afgezet tegen de door [bedrijf] aangedragen oplossingen heeft Woonstad juist gegrepen naar het voor [gedaagde] zwaarste middel, te weten “F juridische stappen tegen de lawaaimaker ondernemen”. Desgevraagd heeft Woonstad ook ter zitting verklaard niet te willen meewerken aan een oplossing en herhaald dat zij [gedaagde] niet wil belonen voor het veroorzaken van overlast. Door het volharden een dergelijke starre houding laat Woonstad de situatie dus voortduren. Dit terwijl de kantonrechter in het rapport van [bedrijf] voldoende aanknopingspunten ziet voor het oordeel dat in deze kwestie ook een rol voor Woonstad is weggelegd.
5.7
De kantonrechter is op grond van al het voorgaande van oordeel dat geen sprake is van een zodanige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het horen van getuigen acht de kantonrechter niet noodzakelijk, omdat tekortkoming vaststaat maar deze geen rechtvaardiging voor de gevorderde ontbinding oplevert. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. In het verlengde daarvan zal hij de gevorderde ontruiming ook afwijzen.
in reconventie
5.8
Beoordeeld dient te worden of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens een gebrek aan de woning als bedoeld in artikel 7:241 BW. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:241 BW moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte.
5.9
[gedaagde] heeft in dit verband een beroep op de in het Besluit Huurprijzen Woonruimte genoemde categorie C onder b, zevende gedachtestreepje: “onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds”.
5.1
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar stelling, dat zij dagelijks wordt uitgescholden en geïntimideerd door [naam 2] , onvoldoende heeft geconcretiseerd. Weliswaar heeft [gedaagde] geluidsopnamen overgelegd, maar hieruit blijkt niet dat de geluidsoverlast door [naam 2] dermate structureel is, dat moet worden geoordeeld dat sprake is van een gebrek aan de woning. Bovendien acht de kantonrechter aannemelijk dat dit van [naam 2] afkomstige geluid vooral zijn oorzaak vindt in de spanningen tussen [naam 2] en [gedaagde] naar aanleiding van de geluidsoverlast die [naam 2] al langere tijd stelt te ondervinden van [gedaagde] en het daaruit voortgekomen conflict tussen beiden. Niet valt uit te sluiten dat [gedaagde] geen geluidsoverlast uit de woning van [naam 2] meer zal ervaren als dit conflict is opgelost. De oorzaak van de ondervonden geluidsoverlast is met andere woorden vooral gelegen in beide huurders en niet een gebrek aan de woning van [gedaagde] .
5.11
De stelling dat haar energierekening veel hoger is dan gemiddeld heeft [gedaagde] in het geheel niet onderbouwd, zodat de kantonrechter reeds hierom aan die stelling voorbij gaat.
5.12
Nu moet worden geoordeeld dat [gedaagde] niet heeft aangetoond dat sprake is van een gebrek aan de woning als bedoeld in artikel 7:241 BW, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de vordering tot vermindering van de huurprijs toe te wijzen.
5.13
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter [gedaagde] ook niet volgt in haar stelling dat er maar één oplossing is voor de langere termijn, te weten een aanbod van Woonstad voor een andere woning. De kantonrechter zal daarom ook de vordering om Woonstad daartoe te veroordelen en de vordering om Woonstad te veroordelen tot het betalen van een verhuisvergoeding van € 6.900,00 afwijzen.
in conventie en reconventie
5.14
Woonstad wordt in conventie als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van de conventie, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op € 540,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten à € 180,00). De proceskosten in reconventie aan de zijde van Woonstad worden, gelet op de samenhang met de vordering in conventie, tot aan deze uitspraak vastgesteld op nihil.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
in conventie en reconventie
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 540,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478