Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8803885 VV EXPL 20-413
uitspraak: 25 november 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Maasdelta Groep,
gevestigd te Spijkenisse, gemeente Nissewaard,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse, gemeente Nissewaard,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. el Ouath te Hoogvliet Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stichting Maasdelta Groep’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 21 oktober 2020, met producties;
- de akte aan de zijde van Stichting Maasdelta Groep van 29 oktober 2020, met één productie;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de door Stichting Maasdelta Groep bij brief van 9 november 2020 overgelegde productie;
- de pleitaantekeningen aan de zijde van Stichting Maasdelta Groep.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 11 november 2020 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Stichting Maasdelta Groep mevrouw [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Stichting Maasdelta Groep. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Stichting Maasdelta Groep als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Stichting Maassluis WSM 19 mei 1993 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3
In artikel 11 van de Algemene Huurvoorwaarden is het volgende opgenomen:
“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)
3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt. (…)”
2.4
Op 12 juni 2020 heeft de politie in het gehuurde verdovende middelen aangetroffen. In het gehuurde is onder meer het volgende aangetroffen:
- 1 kilogram Hennep
- 48 XTC pillen
- Ponypaks gevuld met cocaïne
- 12,9 gram cocaïne
- Administratieve aantekeningen
- € 5.043,57 aan contant geld
2.5
De burgemeester van de gemeente Nissewaard (hierna: de burgemeester) heeft op 22 juli 2020 het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijze in te dienen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
2.6
Stichting Maasdelta Groep heeft [gedaagde] per brief van 23 juli 2020 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen.
2.7
Bij besluit van 3 augustus 2020 heeft de burgemeester een last onder dwangsom opgelegd op grond van artikel 13b de Opiumwet in de vorm van sluiting van het gehuurde voor een periode van drie maanden vanaf 7 augustus 2020. [gedaagde] is tegen dit besluit in bezwaar gegaan en heeft daarnaast de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
2.8
Bij uitspraak van 8 oktober 2020 heeft de voorzieningenrechter te Rotterdam het verzoek van [gedaagde] tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen.
2.9
Stichting Maasdelta Groep heeft op 18 augustus 2020 de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 in combinatie met artikel 6:267 BW buitengerechtelijk ontbonden.
3..De vordering
3.1
Stichting Maasdelta Groep heeft gevorderd, bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimt te houden, althans [gedaagde] te verbieden om zich in het gehuurde te bevinden totdat in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst c.q. verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd is overgegaan, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Stichting Maasdelta Groep heeft – verkort en zakelijk weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
3.2.1
[gedaagde] verblijft als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding zonder recht of titel in het gehuurde. [gedaagde] is verder tekortgeschoten in meerdere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet. In het gehuurde is in strijd met artikel 13b Opiumwet een hoeveelheid verdovende middelen aangetroffen. Door de Opiumwet te overtreden heeft [gedaagde] zich in strijd met artikel 11 van de Algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW niet als goed huurder gedragen.
3.2.2
Stichting Maasdelta Groep is een sociale woningcorporatie en zij voert een zero tolerance-beleid met betrekking tot de aanwezigheid van verdovende middelen in de door haar verhuurde woningen. Het is een feit van algemene bekendheid, dat de aanwezigheid van verdovende middelen, helemaal in de hoeveelheden die [gedaagde] in het gehuurde aanwezig had, kan leiden tot ernstige verstoring van de openbare orde.
3.2.3
Stichting Maasdelta Groep heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Van haar kan niet worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. De bestuurlijke sluiting is afgelopen op 6 november 2020 en Stichting Maasdelta Groep wil niet dat [gedaagde] wederom zijn intrek neemt in het gehuurde en dat hij eventuele activiteiten weer kan oppakken. Het is de primaire taak van Stichting Maasdelta Groep om het rustig woongenot van medehuurders te garanderen.
4..Het verweer
4.1
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering tot ontruiming.
4.2
[gedaagde] heeft daartoe – verkort en zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Het opzeggen van de huurovereenkomst is op voorhand geen reële optie. Eén van de redenen daarvoor is zijn gezondheid. [gedaagde] kampt al jaren met verschillende gezondheidsklachten. Door het sluiten van het gehuurde speelden zijn rugklachten weer op. Door de orthopeed is vastgesteld dat hij een hernia heeft. De orthopeed kan geen operatie adviseren, indien [gedaagde] geen stabiele plek heeft om te revalideren. Verder heeft Stichting Maasdelta Groep geen enkele spoedeisendheid kunnen aantonen. Dit betekent dat Stichting Maasdelta Groep niet ernstig wordt geschaad, indien de bodemprocedure moet worden afgewacht. De in het gehuurde aangetroffen drugs waren daar met twee redenen aanwezig. Allereerst de verslaving van [gedaagde] zelf en de ten tweede de ziekte van zijn vader. De drugs die in het gehuurde zijn aangetroffen, betroffen drugs voor eigen gebruik. Tot slot moet een belangenafweging worden gemaakt, waarbij de privésituatie van [gedaagde] moet worden meegewogen. [gedaagde] heeft ruim 27 jaar in het gehuurde gewoond zonder een enkele huurachterstand of klacht. Een ontruiming en plaatsing op een zwarte lijst zouden voor [gedaagde] dan ook onevenredig zwaar zijn. Gelet hierop is de kans aanwezig dat de belangenafweging in de bodemprocedure in het voordeel van [gedaagde] zal uitvallen.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
Het is de kantonrechter voldoende gebleken dat Stichting Maasdelta Groep een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen. De huurovereenkomst is immers buitenrechtelijk ontbonden, zodat [gedaagde] geen recht of titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW beoogd om de verhuurder in gevallen waarin de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten de mogelijkheid te bieden om de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te beëindigen. Door Stichting Maasdelta Groep is bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten aanzien van de verdovende middelen een ‘zero tolerance’-beleid voert, waaruit een signaal richting andere huurders en omwonenden gaat, en dat zij in dat kader belang heeft bij een snelle ontruiming van het gehuurde, waarbij zij de uitkomsten in een (mogelijk langlopende) bodemprocedure ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst niet kan afwachten.
5.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Stichting Maasdelta Groep in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het is gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming enkel is gerechtvaardigd, indien zich aan de zijde van Stichting Maasdelta Groep bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomt van een bodemprocedure afwacht. Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is immers een ingrijpende maatregel die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben.
5.4
Stichting Maasdelta Groep heeft de ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft daartoe twee grondslagen aangevoerd, te weten de buitengerechtelijke ontbinding die op grond van artikel 7:231 lid 2 BW heeft plaatsgevonden en dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
5.5
Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt - onder meer - dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13 Opiumwet is gesloten.
5.6
Vast staat dat de burgemeester bij besluit van 3 augustus 2020 het gehuurde voor de duur van drie maanden heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van verdovende middelen in het gehuurde op 12 juni 2020. [gedaagde] heeft de aanwezigheid van de verdovende middelen in het gehuurde niet betwist. Het is niet noodzakelijk dat [gedaagde] een tekortkoming kan worden verweten. Dat het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. De ontbinding heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af. Voor zover [gedaagde] de juistheid van het besluit tot sluiting betwist, heeft te gelden dat dit besluit in deze procedure niet ter beoordeling ligt. Daarvoor staat immers een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang open, waarvan [gedaagde] ook gebruik heeft gemaakt. Uit de wetgeschiedenis en de rechtspraak volgt dat een verhuurder de uitkomst van door de huurder aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen niet hoeft af te wachten.
5.7
Stichting Maasdelta Groep heeft dus in beginsel terecht gebruikt gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Dit neemt echter niet weg dat de kantonechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet toetsen. Immers, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vormen een inmenging in het door het artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt op een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben om de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Bij die toetsing geldt als maatstaf of het beroep van Stichting Maasdelta Groep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid al dan niet onaanvaardbaar is (zie ook Hof Amsterdam, 9 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
5.8
In dit kader overweegt de kantonrechter het volgende.
5.8.1
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.8.2
Tussen partijen staat vast dat op 12 juni 2020 in het gehuurde een grote hoeveelheid verdovende middelen is aangetroffen en dat [gedaagde] hiermee in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld. Stichting Maasdelta Groep moet als verhuurder voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor criminele (drugsgerelateerde) activiteiten, met de daaraan verbonden negatieve uitstraling voor de woonomgeving. Gelet op de precedentwerking moeten dergelijke activiteiten zoveel mogelijk worden ontmoedigd. Stichting Maasdelta Groep heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens om hiertegen op te treden, een strikt beleid te hanteren en het op korte termijn verhuren van het gehuurde aan een andere huurder.
5.8.3
[gedaagde] heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat hij belang heeft bij het behoud van het gehuurde, dat er in de afgelopen 27 jaar geen enkel voorval heeft plaatsgevonden, dat hij in verband met zijn medische situatie een eigen woning moet hebben en dat de aangetroffen verdovende middelen slechts voor eigen gebruik zijn geweest. Indien tot de gevorderde maatregelen zou worden overgaan zou dit volgens [gedaagde] onevenredige gevolgen hebben.
5.8.4
Dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van het gehuurde is duidelijk. De kantonrechter is echter voorshands van oordeel dat het belang van Stichting Maasdelta Groep in het onderhavige geval prevaleert boven het belang van [gedaagde] bij het behoud van het gehuurde als woning. [gedaagde] is als huurder te allen tijde verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt. Gelet op de grote hoeveelheid aangetroffen verdovende middelen, verpakkingsmateriaal, contant geld en de aanwezige administratie kan niet worden aangenomen dat dit voor eigen gebruik is geweest. [gedaagde] had er ernstig rekening mee moeten houden dat de in het gehuurde aanwezige zaken consequenties voor hem zouden hebben. Tot slot is niet gesteld of gebleken dat Stichting Maasdelta Groep door gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid misbruik heeft gemaakt van enig recht.
5.9
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding een einde aan de huurovereenkomst heeft gemaakt, dan wel dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De kantonrechter zal daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde toewijzen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden zijn, hoe moeilijk deze ook voor hem zijn, van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden.
5.1
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] in de proceskosten van Stichting Maasdelta Groep veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Stichting Maasdelta Groep te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stichting Maasdelta Groep vastgesteld op € 224,89 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485