Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer/rolnummer: 8651904 / CV EXPL 20-3456
uitspraak: 3 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [wooonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. de Hoop.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1..De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 juli 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 17 september 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van de zijde van [eiser] van 13 oktober 2020, met producties;
- de brief van de zijde van [gedaagde] van 20 oktober 2020, met een productie.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2020.
De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1
[eiser] (en zijn partner [naam 1] ) hebben eind 2018 van [gedaagde] (en zijn partner [naam 2] ) gekocht de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De koopovereenkomst is ondertekend door partijen op 29 november 2018 (door [eiser] en zijn partner) en op 1 december 2018 (door [gedaagde] en zijn partner).
2.2
Artikel 6.3 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.3
De leveringsakte is gepasseerd op 30 april 2019.
2.4
Op 11 juni 2019 hebben partijen telefonisch gesproken over lekkage bij één of meer ramen op de bovenste verdieping van de woning.
2.5
In een brief van 14 oktober 2019 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd het gebrek van de lekkage binnen veertien dagen te herstellen.
2.6
In een brief van 21 oktober 2019 heeft [gedaagde] gereageerd. In deze brief is onder meer het volgende vermeld:
“Op 19 oktober 2019 ontvingen wij uw aangetekende brief betreffende gebreken aan de woning
[adres] . Na uw vraag (per whatsapp) op 11 juni jl. hebben wij u geantwoord dat het
betreffende raam niet lekte tijdens de overdracht. Na dit contact heb ik, tot uw brief van 16 oktober
2019, niets meer vernomen over bovengenoemd probleem, nog de vraag van u gehad e.e.a.
eventueel in overleg te bekijken en te laten herstellen.
Omdat er geen lekkage meer was in de maanden voor en tijdens de oplevering was er voor ons geen
aanleiding om u mede te delen dat wij ongeveer 2 jaar geleden wel wat problemen hebben gehad
met af en toe, waarschijnlijk bij zeer extreme regenval i.c.m. harde wind, een minimale hoeveelheid
water op de vensterbank voor het slaapkamerraam aan de voorzijde. Echter is dit na de laatste
verfbeurt niet meer voorgekomen (buiten het normale condenswater vanaf de ramen in de winter
uiteraard). De kit die u op de foto ziet in de hoekjes is aangebracht na de laatste verfbeurt om de
naadjes opnieuw af te dichten tussen het hout en het aluminium profiel daar de oude kit daar losliet.
Omdat wij e.e.a. uiterst vervelend vinden en wij liever hadden gezien dat de nieuwe bewoners van
ons oude huis naar volle tevredenheid het huis in gebruik genomen hadden, willen wij hier geen
vervelend verhaal met bewijslasten van maken en zijn wij bereid om de kosten voor reparatie van de
lekkage op ons te nemen.”
2.7
In opdracht van de opstalverzekeraar van [eiser] heeft een schade-expert de schade opgenomen. In het daarvan opgemaakte rapport van 16 november 2019 is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“Verzekerde verklaarde dat hij heeft waargenomen dat er via de kozijnen op de tweede etage water naar binnen dringt. Ondanks dat hij de rubbers van de openslaande ramen heeft laten aanpassen en het raam heeft laten stellen, blijft het kozijn lekken en staat er regelmatig water op de vensterbank.
Hij heeft hierover contact opgenomen met de oude eigenaar die schriftelijk heeft verklaard dat er ongeveer twee jaar voor de overdracht ook op dezelfde wijze lekkages zijn geweest, maar er na een verfbeurt geen lekkages meer zichtbaar zijn geweest, behalve dan condens dat via de dubbele beglazing naar beneden komt. Het lijkt ons onwaarschijnlijk dat er met enige regelmaat condenswater via de dubbele beglazing op de vensterbanken sijpelt. De woning is goed geïsoleerd.
(…)
Vooralsnog adviseren wij de opdrachtgever om de volgende schadebedragen te reserveren:
Opstal: € 5.000,00”
2.8
In december 2019 zijn, op initiatief van [gedaagde] , de ramen geïnspecteerd door Alhra Services. Daarbij zijn de draaiende delen opnieuw afgesteld.
2.9
In een brief van 13 februari 2020 is [gedaagde] namens [eiser] gesommeerd het gebrek van de lekkage binnen vijf dagen te herstellen. Ook is [gedaagde] verzocht een bedrag van € 5.000,-- aan gevolgschade te betalen.
2.1
In een brief van 21 februari 2020 is namens [gedaagde] de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.11
[eiser] heeft op 5 juni 2020 opdracht gegeven aan Schippers Bouwconsult (hierna: Schippers) tot het verrichten van een bouwkundig onderzoek. In het rapport van dit onderzoek is de totale schade begroot op € 16.670,-- inclusief BTW. Van dit bedrag bestaat € 15.000,- uit de post “Vervangen vloercoating, Opschuren, voorbehandelen en aanbrengen nieuwe vloercoating”. Verder is in het rapport, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“
Beoordeling aangetroffen situatie
Beoordeling aangetroffen situatie
(…)
Aan de buitenzijde van de dakopbouw zijn geen gebreken waargenomen. Gelet de duidelijke lekkagesporen heeft het onderzoek zich vervolgens geconcentreerd op de draaiende delen aan
voorgevelzijde. In de draaiende delen zijn zogenaamde Deventer kaderprofielen toegepast. De toegepaste Deventer kaderprofielen zijn van het type SPV12. Gelet de winddruk welke op de gevel staat verwachtten wij dat deze onvoldoende afdicht. Wij adviseren de kaderprofielen te vervangen door Deventer kaderprofielen van het type SV6624. Deze hebben een groter werkingsbereik en dientengevolge sluiten ze beter af.
Vervolgens is ons opgevallen dat de aluminium aanslagprofielen welke zijn toegepast op de onderdorpel niet zijn voorzien van kopschotjes / eindkapjes en dat de aansluiting op het kozijn aan weerszijden open staat en niet is afgekit.
Gelet de winddruk op de gevel adviseren wij de aanslagprofielen ter plaatse van de draaiende delen te vervangen door een Ellen aanslagprofiel AVxx-10H met EPDM snaarprofiel en eindkapjes. De AVxx serie is verkrijgbaar in AV15 AV22 en AV25. De cijfers geven de breedtmaat op van het profiel. De breedte van het profiel zal door de aannemer moeten worden bepaalt.
Het EPDM snaarprofiel zal voor een betere waterdichting zorgdragen.
Ten gevolge van toepassing van foutieve kaderprofielen (met te weinig dichting) en het toepassen van aanslagprofielen zonder dichting aan de kopse einden hebben er lekkages plaatsgevonden.”
3..Het geschil
3.1
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [gedaagde] veroordeelt:
- tot betaling van de hoofdsom van € 17.170,-- inclusief BTW;
- tot betaling van de tussen partijen geldende wettelijke rente over de hoofdsom;
- tot betaling van de buitenrechtelijke kosten van € 650,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, en de nakosten.
3.2
[eiser] legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat sprake is van non‑conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro. Door de lekkage was de woning niet geschikt voor normaal gebruik. De woning beantwoordde daarom niet aan de koopovereenkomst. [gedaagde] was bekend met de lekkage en had [eiser] behoren in te lichten. [gedaagde] is op grond van artikel 6:74 BW Pro verplicht de schade van [eiser] te vergoeden.
Subsidiair is volgens [eiser] sprake van onrechtmatig handelen.
Meer subsidiair is sprake van dwaling.
Het bedrag van de hoofdsom bestaat uit een schadebedrag van € 16.670,-- en een bedrag van € 500,-- inclusief BTW aan expertisekosten (het rapport van Schippers).
3.3
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Op het verweer wordt, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil ingegaan.
4..De beoordeling
4.1
Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor in 2.2) volgt dat [gedaagde] , als verkoper, heeft gegarandeerd dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Volgens [gedaagde] is geen sprake van een gebrek dat het normale gebruik als woning belemmert. Dit verweer wordt verworpen. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat er bij de ramen op de bovenste verdieping regelmatig lekkage is, waarbij via de vensterbank water op de grond terechtkomt. [gedaagde] heeft dit niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. De kantonrechter oordeelt dat een dergelijk gebrek het normale gebruik als woning belemmert.
4.2
De kantonrechter gaat er bovendien van uit dat het gebrek van de lekkage ten tijde van de eigendomsoverdracht al bestond. Redengevend hiervoor is de korte periode tussen de eigendomsoverdracht (30 april 2019) en het moment waarop [eiser] het gebrek heeft gemeld (11 juni 2019).
4.3
Volgens [gedaagde] staat aan aansprakelijkheid in de weg dat [eiser] het gebrek voorafgaand aan de koop had kunnen ontdekken, bijvoorbeeld door een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. [eiser] heeft gesteld dat het bij de bezichtigingen droog weer was en dat hij geen (sporen van) lekkage heeft geconstateerd. [gedaagde] heeft dit niet betwist, zodat de kantonrechter dit als vaststaand aanneemt. Er bestond voor [eiser] dus geen aanleiding om de waterdichtheid van de ramen te (laten) onderzoeken.
4.4
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de in de brief van 13 februari 2020 genoemde termijn om tot herstel over te gaan, onredelijk kort is. Volgens [gedaagde] is hij daarom niet in verzuim geraakt. Ook in dit standpunt volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Dat een termijn van slechts vijf dagen is genoemd, maakt niet dat de ingebrekestelling geen rechtsgevolg heeft gehad. Hierbij is van belang dat in de namens [gedaagde] verstuurde reactiebrief van 21 februari 2020 niet om een langere termijn is verzocht, en zelfs helemaal niet is ingegaan op de sommatie het gebrek te herstellen.
4.5
Nu de door [gedaagde] geleverde woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als woning, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Deze tekortkoming kan [gedaagde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst worden toegerekend. Voor de hieruit voortvloeiende schade is [gedaagde] in beginsel aansprakelijk (zie artikel 6:74 BW Pro).
4.6
[gedaagde] heeft aangevoerd dat eventuele aansprakelijkheid, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, is beperkt tot de herstelkosten van het gebrek zelf. [eiser] heeft, met verwijzing naar hetzelfde artikel, betoogd dat ook de gevolgschade voor vergoeding in aanmerking komt omdat [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt. Volgens [eiser] kende [gedaagde] het lekkageprobleem en had hij [eiser] hierover moeten inlichten. [gedaagde] heeft betwist dat hij het lekkageprobleem kende.
4.7
[eiser] heeft, ter onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagde] bekend was met het lekkageprobleem, verwezen naar de brief van [gedaagde] van 21 oktober 2019 (zie hiervoor in 2.6). Deze brief vormt voor die stelling echter onvoldoende onderbouwing. [gedaagde] heeft in de brief – zakelijk weergegeven – verklaard dat hij twee jaar geleden bij extreem weer af en toe een kleine hoeveelheid water op de vensterbank had aangetroffen, maar dat dit – afgezien van condenswater op de ramen – na een onderhoudsbeurt niet meer is voorgekomen. Uit de brief blijkt dus niet dat [gedaagde] wist dat er sprake was van een actueel lekkageprobleem. [eiser] heeft ook verwezen naar het rapport van de schade-expert (zie hiervoor in 2.7) waarin – zakelijk weergegeven – is vermeld dat het onwaarschijnlijk is dat er condenswater op de vensterbank terechtkomt. Ook dit zegt niet dat [gedaagde] het (huidige) lekkageprobleem kende. Overigens heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij in zijn brief heeft bedoeld te zeggen dat het condensvocht zich op de ramen bevond, niet op de vensterbank. Voorts is – ter zitting – namens [eiser] gesteld dat de deskundigen het erover eens zijn dat de schade over een langere termijn is ontstaan. Voor zover [eiser] hiermee heeft willen betogen dat [gedaagde] daarom bekend moet zijn geweest met de lekkage, heeft [eiser] deze stelling onvoldoende onderbouwd. Hierbij is van belang dat noch in het rapport van de schade-expert, noch in het rapport van Schippers iets is vermeld over het tijdstip waarop de lekkage zich (vermoedelijk) voor het eerst heeft voorgedaan.
4.8
De kantonrechter concludeert dat [eiser] , tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , onvoldoende (nader) heeft onderbouwd dat [gedaagde] het lekkageprobleem kende. Van verwijtbaar handelen door [gedaagde] is dus niet gebleken. Dat betekent dat, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, de aansprakelijkheid is beperkt tot de herstelkosten van het gebrek zelf. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor gevolgschade.
4.9
De kantonrechter zal voor de begroting van de schade uitgaan van het rapport van Schippers. Dat [gedaagde] niet is uitgenodigd om bij het onderzoek van Schippers aanwezig te zijn, is onvoldoende grond om het rapport niet bruikbaar te achten. Ook het feit dat het onderzoek meer dan een jaar na de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, staat hier niet aan in de weg. Voor de suggestie van [gedaagde] dat het gebrek door toedoen van [eiser] is verergerd, bestaan onvoldoende concrete aanwijzingen. [gedaagde] heeft verder geen inhoudelijke bezwaren tegen het rapport aangevoerd.
4.1
Ter zitting is met partijen besproken welke posten uit het rapport van Schippers herstelkosten betreffen. Partijen zijn het erover eens dat dit geldt voor de posten “Vervangen bestaand aluminium aanslagprofiel” (€ 500,-- inclusief BTW) en “Vervangen bestaand rubber kaderprofiel” (€ 150,--). Partijen verschillen van mening over de post “Vervangen MDF koplatten incl. schilderwerk”. Ter zitting is duidelijk geworden dat het hier gaat om latten (aan de binnenzijde) die de naad tussen muur en kozijn afdekken. De kantonrechter gaat ervan uit dat deze post gevolgschade betreft. Voor deze schadepost is [gedaagde] dus niet aansprakelijk. Partijen zijn het erover eens dat de drie resterende posten gevolgschade betreffen. De schade zal daarom worden begroot op € 650,--. De kantonrechter ziet, gelet op het geringe bedrag, geen aanleiding een aftrek ‘nieuw voor oud’ toe te passen.
4.11
De subsidiaire en de meer subsidiaire grondslag voor de vordering nemen tot uitgangspunt dat [gedaagde] een mededelingsplicht heeft geschonden. Nu daarvan niet is gebleken, kunnen deze grondslagen niet tot toewijzing van een hoger bedrag leiden.
4.12
[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 650,--. Over dit bedrag is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van de dagvaarding.
4.13
De vordering met betrekking tot de expertisekosten is, gelet op het bedrag dat toegewezen wordt, niet geheel toewijsbaar. De kantonrechter oordeelt dat deze kosten tot een bedrag van € 250,-- toewijsbaar zijn als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Ook over dit bedrag is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van de dagvaarding.
4.14
De vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten moet worden getoetst aan de hand van het Rapport BGK-integraal, nu het Besluit vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op de vordering in deze zaak niet van toepassing is. Nu [eiser] heeft gesteld en voldoende heeft onderbouwd (onder meer door te verwijzen naar de uitvoerige brief van 13 februari 2020) dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, zal de kantonrechter de vordering toewijzen tot een bedrag van € 135,--. Ook over dit bedrag is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van de dagvaarding.
4.15
[gedaagde] moet [eiser] in totaal (€ 650,-- + € 250,-- + € 135,-- =) € 1.035,-- betalen.
4.16
Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal worden geoordeeld dat de proceskosten worden gecompenseerd, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5..De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.035,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten tussen partijen, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Veling en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
45869