Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8638067 CV EXPL 20-23676
uitspraak: 20 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: Flanderijn,
tegen:
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam persoon] .
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 26 juni 2020, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met bijlagen;
het e-mailbericht van 28 juli 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
het e-mailbericht van 19 augustus 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
het e-mailbericht van 20 augustus 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
het tussenvonnis van 24 augustus 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 11 september 2020 van de zijde van [eiser] , met bijlagen;
het e-mailbericht van 11 september 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
de e-mailberichten van 16 oktober 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
de aantekeningen van de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2020.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] te Capelle aan den IJssel. De huurpenningen dienen bij vooruitbetaling te worden voldaan. In de betaling van de huurpenningen is een achterstand ontstaan.
3..Het geschil
3.1
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
betaling van € 4.115,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
betaling van de huurbedragen waarop [eiser] recht had bij nakoming van de huurovereenkomst, steeds te rekenen vanaf de eerste van de maand vermeerderd met de wettelijke rente daarover tot er betaald is, voor iedere maand vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming aan huur en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden aan gebruiksvergoeding;
betaling van € 649,17 aan buitengerechtelijke kosten;
betaling van de kosten van deze procedure.
3.2
[eiser] heeft nakoming van de huurovereenkomst aan zijn vordering tot betaling van de huurpenningen ten grondslag gelegd. [gedaagde] is op grond van deze overeenkomst verplicht de maandelijkse huur te betalen. Zij is deze verplichting niet volledig nagekomen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. [eiser] wil de huurovereenkomst daarom ontbinden en het gehuurde ontruimen.
3.3
[gedaagde] is het niet eens met de vordering van [eiser] en voert het volgende aan. Het klopt dat er een huurachterstand is ontstaan, maar die is lager dan [eiser] stelt. Ten gevolge van de corona-crisis komen er onvoldoende inkomsten binnen om de huur te kunnen betalen. Partijen zijn met elkaar in overleg getreden en hebben, ter vervanging van de oorspronkelijke overeenkomst, een nieuwe overeenkomst gesloten die inhoudt dat [gedaagde] de helft van de bedrijfsruimte huurt voor een bedrag van € 800,- per maand. Bovendien heeft [eiser] het pand niet deugdelijk verzekerd. Verder is [gedaagde] gedagvaard terwijl partijen al overeenstemming hadden bereikt over een betalingsregeling. [gedaagde] is daarom van mening geen buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten verschuldigd te zijn.
4..De beoordeling
Huurachterstand
4.1
[eiser] stelt dat de huurachterstand tot en met juni 2020 € 4.115,- bedraagt en vervolgens is opgelopen tot € 6.455,- berekend tot en met de maand oktober 2020. De huurachterstand van € 4.115,- tot en met de maand juni 2020 is door [gedaagde] niet betwist.
4.2
Partijen zijn het niet eens over de huur na juni 2020. [gedaagde] voert als verweer dat partijen nieuwe afspraken met elkaar hebben gemaakt, inhoudende dat [gedaagde] vanaf juli 2020 de helft van de bedrijfsruimte huurt voor € 800,- per maand, in plaats van de gehele ruimte voor € 1.360,- per maand. [eiser] heeft ter zitting bevestigd dat partijen met elkaar hebben onderhandeld over een nieuwe overeenkomst, maar volgens [eiser] is geen overeenstemming bereikt. Er was slechts overeenstemming over de huurprijs, maar niet over de andere onderdelen van de overeenkomst.
4.3
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Het gaat er steeds om wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (artikel 3:33 en 3:35 BW). Er geldt geen schriftelijkheidsvereiste voor de geldigheid van een overeenkomst.
4.4
De tekst van WhatsAppcorrespondentie waarin [gedaagde] aangeeft akkoord te gaan met een huurprijs van € 800,- is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende. De huurprijs is weliswaar een essentieel, maar niet het enige onderdeel van een huurovereenkomst. Volgens [eiser] was één van de voorwaarden voor het sluiten van een nieuwe overeenkomst dat er ook afspraken gemaakt zouden worden over het inlopen van de huurachterstand. [gedaagde] heeft niet voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd naar aanleiding waarvan vast kan komen te staan dat partijen een nieuwe overeenkomst met elkaar hebben gesloten. Dat [gedaagde] de helft van de bedrijfsruimte vooruitlopend op nieuwe afspraken heeft ontruimd, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico dient te komen en levert geen reden op om een korting op de huurprijs te geven. [gedaagde] is daarom ook na juni 2020 nog de huur van € 1.360,- verschuldigd.
4.5
[gedaagde] voert voorts als verweer dat het bedrijfspand niet naar behoren verzekerd is door [eiser] en dat er sprake is van betalingsonmacht vanwege de corona-crisis. [gedaagde] heeft echter niet uitgelegd waarom [eiser] verplicht is om het gehuurde te verzekeren. Zij kan de betaling van de huur daarom niet op deze grond opschorten.
4.6
De door [gedaagde] gestelde financiële omstandigheden ontslaan haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser] . Dit geldt temeer nu [gedaagde] heeft bevestigd dat zij vanwege de corona-crisis van de overheid een tegemoetkoming van € 4.000,- gekregen en dat zij dit bedrag niet heeft gebruikt om de huurachterstand in te lopen, maar om een nieuwe onderneming op te zetten en andere schulden af te lossen.
4.7
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd.
4.8
[eiser] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] wil deze kosten niet betalen, omdat [eiser] een procedure is gestart terwijl partijen al overeenstemming hadden bereikt over een betalingsregeling. Het bestaan van een betalingsregelingsregeling wordt door [eiser] betwist. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan kan niet vast komen te staan dat partijen vóór het uitbrengen van de dagvaarding een betalingsregeling met elkaar zijn overeengekomen. Dit verweer van [gedaagde] wordt dus verworpen.
4.9
Vaststaat dat de huur bij vooruitbetaling moest worden voldaan. [gedaagde] is daarom in verzuim. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] buitengerechtelijke kosten verschuldigd is, als [eiser] haar een aanmaning heeft gestuurd en [gedaagde] naar aanleiding daarvan niet tot betaling is overgegaan. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij de bij dagvaarding overgelegde aanmaning van 19 maart 2020 heeft ontvangen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal dus worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.1
Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. De vraag is of er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Bij de beoordeling van deze vraag moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval.
4.11
Vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] . De huurachterstand bedroeg op de dag van dagvaarding immers meer dan 3 maanden en is gedurende de procedure opgelopen. Dit rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.12
[gedaagde] beroept zich op tegenvallende resultaten vanwege de corona-crisis. Zij heeft dit echter onvoldoende aannemelijk gemaakt, aangezien de achterstand in de betalingen van de huurpenningen al vóór het invoeren van de coronamaatregelen is ontstaan. De gevorderde ontbinding en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde worden dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen na de betekening van het vonnis.
4.13
Vaststaat dat [gedaagde] op het moment van dagvaarden nog een bedrag ter zake huurachterstand moest betalen aan [eiser] . [eiser] mocht daarom een procedure starten. [eiser] heeft betwist dat partijen vóór het uitbrengen van de dagvaarding een betalingsregeling met elkaar zijn overeengekomen. Gezien deze betwisting had het op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten kan het bestaan van een betalingsregeling niet vast komen te staan. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.764,17, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over een bedrag van € 4.115,- vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Capelle aan den IJssel en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.360,- per maand, met ingang van de maand juli 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand als een gehele te rekenen, een en ander voor zover met ingang van de maand juli 2020 geen huur is betaald;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 236,- aan griffierecht, € 106,47 aan dagvaardingskosten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416