Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8413769 CV EXPL 20-9841
uitspraak: 27 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.A. Geuze,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te ‘ [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
die procedeert in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 4 maart 2020, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met bijlagen;
de conclusie van repliek, met bijlagen.
[gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om te reageren op de conclusie van repliek van [eiseres] , maar dat heeft hij niet gedaan. Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurde vanaf 1 augustus 2017 van [eiseres] de woning aan de [adres] te Rotterdam, tegen een huurprijs van laatstelijk € 685,- per maand, vermeerderd met € 59,- aan servicekosten en € 90,- aan stookkosten.
2.2
Op 12 september 2018 is een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. De huurovereenkomst is vervolgens beëindigd per 1 november 2018. Op 7 november 2018 is de woning opgeleverd.
2.3
In een e-mailbericht van de beheerder van de woning van 1 november 2018 is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Geachte heer [gedaagde] ,
Wij hebben elkaar gister 31-10-2018 in de woning [adres] gesproken.
Op uw verzoek heeft u één week de tijd gekregen om de woning geheel leeg te halen en zo mogelijk in staat terug te brengen zoals deze destijds aan u is opgeleverd bij start huurovereenkomst.
De volgende afspraak is op 7 november om 16.00 uur wij nemen dan de sleutel weer in ontvangst en zullen de woning dan verder in orde maken voor verhuur.
Zaken die door u niet uitgevoerd zijn zullen wij dan uitvoeren en u daarvan een factuur toezenden.
(…)
2.4
De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: algemene bepalingen) maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Toestand bij begin en einde huur
2.1
Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.
Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het inspectierapport/de beschrijving vermeld. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld.
2.2
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
2.3
Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij anders schriftelijk is overeengekomen. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten.
2.4
Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt.
Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
2.5
Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
2.6
Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. Voor eerst bij of na de ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld.
2.7
Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, teneinde het gehuurde in de staat als bedoeld in 2.2 terug te brengen, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen.
(…)
Schade en aansprakelijkheid
(…)
12.6
Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. (…)”
3..Het geschil
3.1
[eiseres] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van:
de herstelkosten van € 5.701,26, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 mei 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
de gemiste huurinkomsten van € 3.336,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 maart 2019 tot aan de dag van algehele voldoening, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 798,68;
de proceskosten.
3.2
[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] heeft de woning na de beëindiging van de huurovereenkomst in slechte staat opgeleverd en niet volledig ontruimd. [gedaagde] heeft toegezegd om de schade te herstellen, maar dat heeft hij niet gedaan. Hierdoor heeft [eiseres] zelf kosten moeten maken voor het herstel van de woning. Vanwege de herstelwerkzaamheden kon de woning daarnaast vier maanden niet verhuurd worden, waardoor zij huurinkomsten is misgelopen.
3.3
[gedaagde] is het niet eens met de vordering. Hij voert aan dat hij de woning volledig ontruimd en conform de staat bij aanvang van de huurovereenkomst aan [eiseres] heeft opgeleverd. Hij vindt daarom dat hij niet hoeft te betalen voor de herstelwerkzaamheden en de gemiste huurinkomsten. [gedaagde] is alleen bereid om, middels een betalingsregeling, de kosten te betalen van het vervangen en schilderen van de toegangsdeur en het vervangen van het slot.
4..De beoordeling
4.1
Het geschil gaat over de vraag of [gedaagde] de woning heeft opgeleverd in de staat zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was, en zo niet, welke kosten [eiseres] bij [gedaagde] in rekening mag brengen voor het herstel van het gehuurde.
4.2
Vaststaat dat bij aanvang van de huurovereenkomst een opnamestaat met foto’s van de woning is gemaakt. Op grond van artikel 7:224 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich ten tijde van het in gebruik nemen bevond. Indien de huurder die verplichting niet nakomt, dan heeft de verhuurder op grond van artikel 6:74 BW recht op schadevergoeding.
4.3
[eiseres] voert aan dat uit de opnamestaat van de woning van 2 augustus 2017 blijkt dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in een betere staat was dan bij de oplevering op 7 november 2018. Dit wordt door [gedaagde] betwist. Volgens [eiseres] zijn de hieronder te bespreken (herstel)werkzaamheden niet (deugdelijk) door [gedaagde] verricht.
Het grondig reinigen van de gehele woning inclusief balkons en ramen en het reinigen en herstellen van schakelmateriaal
4.4
[eiseres] stelt dat [gedaagde] de woning schoon had moeten opleveren. [gedaagde] heeft dit betwist, omdat hij de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet schoon opgeleverd heeft gekregen. [eiseres] heeft gesteld dat de woning – behoudens een vlek op de muur van de woonkamer – schoon aan [gedaagde] is opgeleverd en verwijst daarbij naar foto’s die op de aanvangsdatum van de huurperiode van [gedaagde] zijn gemaakt en naar het door [gedaagde] voor akkoord getekende inspectierapport waarop wordt gemeld dat de woning geheel schoon en leeg is opgeleverd.
4.5
[gedaagde] heeft niet betwist dat de foto’s de situatie bij aanvang van de huurperiode weergeven. Evenmin heeft hij de inhoud van het inspectierapport betwist. Dit deel van de gevorderde kosten is daarom toewijsbaar.
Het verwijderen van de nog aanwezige losse rommel, oude huisraad en spullen uit de berging
4.6
[eiseres] stelt dat [gedaagde] spullen in de woning heeft achtergelaten die zich bij aanvang van de huurperiode niet in de woning bevonden. [gedaagde] erkent dat hij een bedframe heeft achtergelaten, maar de overige achtergebleven spullen waren ten tijde van de oplevering al aanwezig in de berging.
4.7
Uit de door [eiseres] overlegde foto’s blijkt dat [gedaagde] niet alleen een bedframe, maar ook andere spullen heeft achtergelaten in de berging, in de boilerkast en op het balkon. Het verweer van [gedaagde] dat deze spullen achter mochten blijven omdat zij ten tijde van de oplevering al aanwezig waren in de woning, wordt verworpen. Uit artikel 2.3 van de algemene bepalingen blijkt immers dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat de huurder – tenzij anders schriftelijk is overeengekomen – verplicht is om alle zaken die door hem van de vorige huurder zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat partijen op dit punt afwijkende afspraken met elkaar hebben gemaakt. Dit deel van de gevorderde kosten is dus toewijsbaar.
Het verwijderen van luxaflex, gordijnrails en lampen
4.7
[eiseres] stelt dat [gedaagde] de luxaflex, gordijnrails en lampen ten onrechte niet heeft verwijderd. Dit wordt door [gedaagde] betwist.
4.8
Uit artikel 2.3 van de algemene bepalingen blijkt dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat de huurder – tenzij anders schriftelijk is overeengekomen – alle zaken die door hem van de vorige huurder zijn overgenomen op eigen kosten dient te verwijderen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat partijen op dit punt afwijkende afspraken met elkaar hebben gemaakt. Dit deel van de gevorderde kosten is dus toewijsbaar.
Het nalopen van de kozijnen op beschadigingen, schroeven en andere ijzerwaren
4.9
[eiseres] heeft foto’s overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde] de woning heeft opgeleverd met beschadigingen aan de kozijnen. Dit wordt door [gedaagde] betwist zonder nadere motivering. Omdat [gedaagde] heeft nagelaten zijn betwisting te onderbouwen, is dit deel van de gevorderde kosten toewijsbaar.
Het plamuren van gaten
4.1
[eiseres] stelt dat er gaten geplamuurd moesten worden. [gedaagde] stelt dat hij dit heeft gedaan. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen met bewijsstukken. Uit de door haar overgelegde foto’s blijkt niet dat er na oplevering nog gaten geplamuurd moesten worden. Omdat [eiseres] haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd, is dit deel van de gevorderde kosten niet toewijsbaar.
Het vervangen van de toegangsdeur van de woning, het schilderen hiervan en het vervangen van het opdekslot
4.11
[gedaagde] heeft erkend deze kosten verschuldigd te zijn. Dit deel van de gevorderde kosten is dus toewijsbaar.
Het sauzen van de grote en kleine hal, de keuken en de wanden en het plafond in de woon- en slaapkamers
4.12
Volgens [gedaagde] waren de muren en plafonds al vies toen de woning aan hem werd opgeleverd. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een inspectierapport gemaakt. In dit rapport, dat door [gedaagde] voor akkoord is getekend, is opgenomen dat het gehuurde geheel schoon en leeg is opgeleverd. Gelet hierop heeft [gedaagde] zijn betwisting onvoldoende onderbouwd. Bovendien blijkt uit de door [eiseres] overgelegde foto’s dat [gedaagde] de woning in een slechtere staat heeft opgeleverd dan de staat bij aanvang van de huurperiode. Dit deel van de gevorderde kosten is toewijsbaar.
Het terugplaatsen van de woonkamer- en keukendeur en het plaatsen van nieuwe deuren in de slaapkamers
4.13
[gedaagde] betwist dat hij de betreffende deuren moest terugplaatsen, omdat deze deuren bij aanvang van de huurovereenkomst in de berging stonden. Uit het door [eiseres] overgelegde inspectierapport blijkt inderdaad dat er drie deuren in de berging stonden en dat deze deuren daar moesten blijven. Met betrekking tot de slaapkamerdeuren heeft [eiseres] niet toegelicht waarom deze deuren vervangen moesten worden. [eiseres] heeft haar stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd. Dit deel van de gevorderde kosten is dus niet toewijsbaar.
Het plaatsen van roosters op de ventilatiekanalen in het toilet en in de badkamer
4.14
Volgens [gedaagde] heeft hij voorgesteld om de roosters te plaatsen, maar dit zou volgens de beheerder niet nodig zijn geweest. Omdat [gedaagde] heeft erkend dat er geen roosters op de ventilatiekanalen waren geplaatst en hij heeft nagelaten zijn verweer nader te onderbouwen, is dit deel van de gevorderde kosten toewijsbaar.
Het terugplaatsen van de kastdeur in de keuken
4.15
Volgens [gedaagde] bevond deze deur zich bij aanvang van de huurovereenkomst in de berging en hoefde hij deze dus niet terug te plaatsen. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen met bewijsstukken. Uit de door haar overgelegde foto’s blijkt niet dat bij oplevering een kastdeur ontbreekt in de keuken die er bij aanvang van de huurovereenkomst wel was. [eiseres] heeft haar stelling dus onvoldoende onderbouwd, waardoor dit deel van de gevorderde kosten niet toewijsbaar is.
De gemiste huurinkomsten
4.16
Volgens [eiseres] was de woning bij oplevering in een dermate slechte staat dat het vier maanden heeft geduurd om de woning weer gereed te maken voor verhuur. Hierdoor is [eiseres] vier maanden aan huurinkomsten misgelopen. [gedaagde] heeft deze stellingen niet betwist.
4.17
Gelet op het vorenstaande is voldoende vast komen te staan dat [eiseres] het gehuurde vanwege het niet deugdelijk opleveren door [gedaagde] niet direct opnieuw heeft kunnen verhuren. Het gevorderde bedrag aan gemiste huurinkomsten zal dus worden toegewezen.
De hoogte van de schade
4.18
Ten aanzien van de hoogte van de schade geldt op grond van artikel 6:97 BW dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. [eiseres] heeft een offerte van Interservice Randstad overgelegd waarin de verschillende schadeposten zijn begroot. Omdat [gedaagde] de juistheid van deze begroting niet heeft betwist, zal de kantonrechter bij het vaststellen van de hoogte van de schade hierbij aansluiting zoeken.
4.19
De aannemer heeft € 4.971,- exclusief btw in totaal geoffreerd voor de herstelwerkzaamheden. De kosten inzake het plamuren van gaten en het terugplaatsen ten bedrage van € 634,- in totaal zullen in mindering worden gebracht op het toe te kennen bedrag. Het gaat daarbij om de volgende posten die op de offerte vermeld worden:
- Reparatie uitvoeren, gaten plamuren € 71,50;
- Woonkamer deur uit berging terugplaatsen € 86,50;
- Keukendeur uit berging terugplaatsen € 86,50;
- Kastdeur van vaste kast uit berging terugplaatsen € 86,50;
- Nieuwe slaapkamer deur incl. hang/sluitwerk plaatsen € 151,50;
- Nieuwe slaapkamer deur incl. hang/sluitwerk plaatsen € 151,50.
Dit betekent dat de herstelwerkzaamheden worden begroot op € 4.337,- exclusief btw. De verschuldigde btw bedraagt € 652,77. De gemiste huurinkomsten worden begroot op € 3.336,-.
4.2
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, omdat daartegen geen verweer is gevoerd. De wettelijke rente dient berekend te worden over het toegekende deel van de hoofdsom.
4.21
[eiseres] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de wettelijke vereisten, zodat ook het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
4.22
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen de herstelkosten van € 4.989,77, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf 5 mei 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen de gemiste huurinkomsten van € 3.336,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 maart 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen € 798,68 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 236,- aan griffierecht, € 105,09 aan dagvaardingskosten en € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416