Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer/rolnummer: 7447625 CV EXPL 19-144
uitspraak: 5 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht
in de zaak van
de stichting
Vereniging van Eigenaren Papland B,
gevestigd te Gorinchem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Zoetelief-Verbaan (BoitenLuhrs),
tegen:
de besloten vennootschap
Topaas Investments B.V.,
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: B.A. de Ruiter.
Partijen worden hierna de VVE en Topaas genoemd.
1..De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het vonnis van 7 februari 2019 waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- de akte wijziging van de eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis, met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
2.1
Topaas heeft vanaf 1 november 2009 diverse appartementsrechten (bedrijfsunits en parkeerplaatsen) op het bedrijventerrein Papland te Gorinchem in eigendom (gehad). Topaas heeft deze appartementsrechten, althans sommige daarvan, overgedragen gekregen van [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). De door Topaas verschuldigde VVE-bijdrage bedroeg per maart 2020 € 680,11 per maand. De bedrijfsunits worden (deels) door Topaas verhuurd.
2.2
Op de vergadering van eigenaars van 31 mei 2017 is gesproken over de wenselijkheid het bedrijventerrein af te kunnen sluiten met een poort, om zo de aanwezigheid van onbevoegden op het bedrijventerrein tegen te gaan.
2.3
In het voorjaar van 2018 is de poort geplaatst. Na de plaatsing is gebleken dat de poort bij het openen gedeeltelijk over een parkeerplaats van Topaas schuift.
2.4
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd over de oplossing van dit probleem, waarbij meerdere varianten aan de orde zijn geweest.
2.5
In de agenda voor de vergadering van eigenaars van 16 september 2019 is over één van deze varianten (het blauwe voorstel) het volgende vermeld:
“Alternatief is: (…) Te kiezen voor de zo genaamde “blauwe” oplossing waarbij de poort ingekort wordt en niet langer over het eigendom van een VvE-lid beweegt. De breedte van de doorgang zal hierdoor ongeveer gelijk blijven aan de huidige oplossing minus een te plaatsen hek aan de overzijde van de poort met een breedte gelijk aan die van de parkeerplaatsen gelegen aan de toerit (…).”
2.6
In de notulen van de vergadering van eigenaars van 16 september 2019 is het volgende vermeld:
“Na een discussie wordt het zogeheten blauwe voorstel in stemming gebracht. Van de 398 aanwezige stemmen worden 277 stemmen uitgebacht voor uitvoering van het blauwe voorstel, 121 stemmen tegen en 0 onthoudingen. Het blauwe voorstel is daarmee aangenomen. Het bestuur is reeds in een eerdere vergadering gemandateerd om voor maximaal EUR 20.000,- excl. BTW een hekwerk te realiseren.”
2.7
In of omstreeks maart 2020 is de poort aangepast overeenkomstig het tijdens de vergadering van 16 september 2019 genomen besluit.
3..Het geschil
in conventie
3.1
Na vermindering van eis vordert de VVE dat de kantonrechter Topaas, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, veroordeelt tot betaling aan de VVE van een bedrag van € 1.665,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.262,89 vanaf de dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van Topaas in de proceskosten.
3.2
De VVE legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Topaas is als appartementseigenaar verplicht de voor haar geldende bijdragen te betalen. Topaas heeft hierin een achterstand laten ontstaan. Het bedrag van € 1.665,55 bestaat uit een hoofdsom van € 1.262,89 en verder uit € 6,05 aan kadasterkosten, € 61,75 aan rente en € 334,86 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
Topaas heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Topaas heeft daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van een achterstand. Het door de VVE overgelegde overzicht van productie 10 is onjuist voor wat betreft de over de periode van vóór 2010 vermelde bijdragen. Voor zover de bijdragen zijn gebaseerd op appartementsrechten waarvan niet Topaas maar [bedrijf] eigenaar was, moet de VVE bij [bedrijf] zijn, nu er geen opgaven als bedoeld in artikel 5:122 lid 5 BW zijn verstrekt.
in reconventie
3.4
Topaas vordert:
primair: veroordeling van de VVE om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de poort te verwijderen, op verbeurte van een dwangsom van € 150,-- per dag, een halve voor een hele te rekenen, dan wel met machtiging aan Topaas om de poort op kosten van de VVE te verwijderen;
subsidiair: veroordeling van de VVE om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de poort aan te passen in overeenstemming met de tekening van productie 7, dan wel Topaas te machtigen om deze aanpassing op kosten van de VVE uit te voeren indien de VVE daarmee in gebreke blijft;
meer subsidiair: veroordeling van de VVE om Topaas schadeloos te stellen voor de door haar geleden en nog te lijden schade vanwege de positionering van de poort, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3.5
Topaas legt aan deze vorderingen ten grondslag dat Topaas (althans haar huurders) hinder ondervinden van de poort doordat grote vrachtwagens niet of nauwelijks door de poort kunnen. Het besluit op de vergadering van 16 september 2019 is genomen zonder dat rekening is gehouden met de gerechtvaardigde belangen van Topaas. Topaas heeft een alternatief voor het “blauwe voorstel” voorgesteld, maar daar is ten onrechte niet op ingegaan.
3.6
De VVE heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. De VVE heeft aangevoerd dat het besluit tot aanpassing van de poort rechtsgeldig is genomen. Topaas kan geen vernietiging van dit besluit meer vorderen. Topaas heeft haar stelling dat zij schade lijdt, onvoldoende onderbouwd.
4..De beoordeling
In conventie
4.1
Bij haar akte wijziging van eis heeft de VVE (als productie 10) een overzicht ingediend van alle door Topaas verschuldigde en alle door de VVE ontvangen bedragen vanaf maart 2009 tot en met maart 2020. Per saldo is een bedrag van € 1.262,89 te weinig betaald, aldus de VVE.
4.2
Topaas heeft de in dit overzicht vermelde verschuldigde bijdragen niet betwist, behalve voor wat betreft de periode van vóór 2010. Voor zover Topaas in dit verband doelt op haar stelling dat zij niet aansprakelijk is voor de bijdragen die zijn gebaseerd op appartementsrechten waarvan [bedrijf] eigenaar was, overweegt de kantonrechter het volgende.
4.3
Op zichzelf is het juist dat in het overzicht van productie 10 ook bijdragen zijn vermeld die zijn gebaseerd op appartementsrechten waarvan [bedrijf] eigenaar was. In het overzicht staan namelijk ook bijdragen over de periode maart tot en met oktober 2009 (in totaal € 10.738,28), terwijl Topaas pas voor het eerst op 1 november 2009 eigenaar is geworden van één of meer appartementsrechten.
4.4
De VVE heeft in haar akte wijziging van eis gesteld dat, hoewel geen opgaven als bedoeld in artikel 5:122 lid 5 BW zijn verstrekt, Topaas hoofdelijk aansprakelijk is voor de bijdragen ter zake van de door Topaas verkregen appartementsrechten die in het lopende en voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden (artikel 5:122 lid 3 BW). In dit verband heeft de VVE erop gewezen dat Topaas en [bedrijf] nauw met elkaar zijn verbonden, Topaas bekend was met de achterstanden en Topaas de VVE te laat op de hoogte heeft gesteld van de overdrachten.
4.5
De kantonrechter oordeelt als volgt. Het voorschrift in artikel 5:122 lid 5 BW dat de verkrijger van een appartementsrecht jegens de vereniging niet verder aansprakelijk is dan tot het bedrag dat uit de door het bestuur aan de notaris verstrekte opgave blijkt, strekt ertoe te voorkomen dat een verkrijger pas na de overdracht wordt geconfronteerd met een betalingsverplichting (zie Kamerstukken II, vergaderjaar 2002–2003, 28 614, nr. 3, p. 5). Die situatie doet zich hier niet voor. [bedrijf] en Topaas zijn nauw met elkaar verbonden: zij zijn gevestigd op hetzelfde adres en [bedrijf] heeft tot en met mei 2013 de bijdragen van Topaas betaald. Aangenomen moet daarom worden dat Topaas ten tijde van de diverse overdrachten bekend was met de verplichtingen van [bedrijf] . Onder deze omstandigheden is Topaas aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden, ook al zijn geen opgaven als bedoeld in artikel 5:122 lid 5 BW verstrekt. Over de stelling van Topaas ter zitting dat de administratie van de VVE onduidelijk is, merkt de kantonrechter op dat juist Topaas onduidelijkheid heeft laten bestaan over de eigendomssituatie.
4.6
Topaas heeft verder aangevoerd dat op de vergadering van eigenaars van 17 juni 2019 een besluit is genomen inhoudend dat drie parkeerplaatsen van Topaas aan de VVE zullen worden overgedragen, terwijl de openstaande vorderingen van de VVE op Topaas en/of [bedrijf] worden verrekend in de koopprijs. De vordering is dus teniet gegaan, aldus Topaas. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Het staat vast dat de overdracht van de parkeerplaatsen niet heeft plaatsgevonden, volgens de VVE omdat er praktische belemmeringen bleken te zijn. De vordering is dus niet door verrekening tenietgegaan. Hierbij is ook van belang dat uit de notulen niet kan worden afgeleid dat Topaas een bindende afspraak met de VVE heeft gemaakt; de vergadering heeft het bestuur alleen toestemming gegeven om mee te werken aan de overdracht onder de genoemde voorwaarden.
4.7
Het beroep van Topaas op verjaring wordt verworpen. Topaas heeft de ontvangst van de aanmaningsbrief van 22 oktober 2015 niet betwist. Deze brief is gestuurd binnen vijf jaar na februari 2011, in welke maand er volgens het overzicht van productie 10 geen sprake was van een achterstand. Topaas heeft, gelet hierop, haar verjaringsverweer onvoldoende (nader) onderbouwd.
4.8
Nu Topaas verder het overzicht van productie 10 niet concreet heeft betwist en de vordering op dit overzicht is gebaseerd, zal de hoofdsom van de vordering in het eindvonnis worden toegewezen.
4.9
Op de overige posten zal in het eindvonnis worden ingegaan.
in reconventie
4.1
Het staat vast dat de vergadering van eigenaars op 16 september 2019 rechtsgeldig het besluit heeft genomen tot het aanpassen van de poort volgens het “blauwe voorstel” (zie hiervoor in 2.5 en 2.6). De primaire vordering en de subsidiaire vordering stuiten hierop af. Topaas had binnen een maand vernietiging van het besluit kunnen vorderen (zie artikel 5:130 lid 2 BW), maar dat heeft zij niet gedaan.
4.11
Meer subsidiair heeft Topaas gevorderd dat zij schadeloos wordt gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade vanwege de positionering van de poort. De kantonrechter leidt uit de stellingen van Topaas af dat de grondslag van deze vordering is dat het besluit van 16 september 2019 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (zie artikel 2:15 lid 1, aanhef en onder b, en artikel 2:8 lid 1 BW) en daarmee jegens Topaas onrechtmatig.
4.12
Bij de beoordeling van deze vordering is van belang of en, zo ja, in hoeverre Topaas als gevolg van het besluit nadeel ondervindt. Topaas heeft in dit verband onder meer verwezen naar een situatietekening waaruit zou moeten volgen dat een lange vrachtwagen de bocht niet kan maken (productie 8). Het kleine hek (dat deel uitmaakt van het “blauwe voorstel”) lijkt in de getekende situatie gesloten te zijn. Het is de kantonrechter niet duidelijk waarom dit zo getekend is. Kunnen de chauffeurs van de vrachtwagens dit kleine hek niet openen? Als zij dit wel kunnen, waarom is hiermee in de tekening van productie 8 dan geen rekening gehouden? De kantonrechter acht het gewenst dat Topaas hierop bij akte nader ingaat. De VVE mag vervolgens op die akte bij (antwoord)akte reageren. Partijen mogen alleen op dit punt ingaan. Indien zij in hun akten toch ingaan op andere punten (bijvoorbeeld op de procedure in conventie) zal hierop geen acht worden geslagen.
4.13
Iedere beslissing zal in afwachting hiervan worden aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
houdt iedere beslissing aan;
in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van 3 december 2020 voor het nemen door Topaas van de akte als bedoeld in punt 4.12;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Veling en uitgesproken ter openbare terechtzitting door mr. C. van Steenderen-Koornneef.
45869