Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/576092 / HA ZA 19-545
vonnis van 12 februari 2020
in de zaak van
[naam eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat: mr. M. Oudriss,
tegen
1..[naam gedaagde 1] ,
2. [naam gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
advocaat: mr. M.J. Goedhart.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [naam eiser] ” en “ [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ”.
1..De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 juni 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het proces-verbaal van de op 1 november 2019 gehouden comparitie van partijen, met bijlagen.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2..De feiten
2.1
Op grond van een tussen partijen op 6 november 2018 gesloten koopovereenkomst heeft [naam eiser] aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] verkocht de woning aan de [adres] voor een bedrag van € 272.000,00. In de koopovereenkomst is - verkort weergegeven - het volgende bepaald:
“artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 28 november 2018 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 27.200,- (…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1.
Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 06 december 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van euro 272.000,- (...) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…).
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de derde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt (…) onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: kopie afwijzingsbriefhypotheekbank. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)”
2.2
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben gebruik gemaakt van de diensten van hypotheekadviseur RAEV Advies te Barendrecht (hierna: RAEV) die op 5 december 2018 aan de door [naam eiser] ingeschakelde makelaar heeft bericht dat de hypotheekaanvraag van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] nog niet rond was en heeft verzocht om de termijn van de ontbindende voorwaarde met een week te verlengen. Gevraagd om een toelichting op de verwachte haalbaarheid van de aanvraag heeft RAEV meegedeeld dat het er goed uitzag, omdat de huidige woning van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een dag eerder definitief was verkocht. [naam eiser] is akkoord gegaan met een verzochte verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde tot en met 13 december 2018.
2.3
Per e-mailbericht van 10 december 2018 hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, onder vermelding dat zij de hypotheek niet rond kregen. Daarbij is als bijlage een brief van diezelfde datum van NIBC Direct Hypotheken B.V. (hierna: NIBC) gevoegd, waarin - verkort weergegeven - aan RAEV is meegedeeld dat een hypotheekaanvraag voor de woning aan de [adres] is afgewezen in verband met beëindiging van het dienstverband van [naam gedaagde 2] , waardoor de financiering niet meer haalbaar was.
2.4
Bij brief van 11 december 2018 heeft de makelaar van [naam eiser] - verkort weergegeven - aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] meegedeeld dat [naam eiser] niet akkoord gaat met het beroep op de ontbindende voorwaarde en dat zij de koopovereenkomst dienen na te komen, waarbij zij alvast in gebreke zijn gesteld en aansprakelijk zijn gehouden voor alle schade die [naam eiser] hierdoor lijdt of zal lijden. Tevens is gewezen op het bepaalde in artikel 11 van de koopovereenkomst omtrent de boete van 10% van de koopsom.
2.5
Bij brief van 19 december 2018 heeft de toenmalige raadsman van [naam eiser] - verkort weergegeven - [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in gebreke gesteld voor het niet nakomen van de koopovereenkomst, waarbij is vermeld dat zij geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan, omdat uit de enkele overgelegde afwijzingsbrief niet kan worden afgeleid dat zij de financiering niet rond hebben kunnen krijgen. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn een termijn gegund van acht dagen om alsnog hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en over te gaan tot het stellen van de bankgarantie of het storten van de waarborgsom, met de mededeling dat zij in verzuim zijn als zij hieraan niet voldoen en dat [naam eiser] zich het recht voorbehoud om aanspraak te maken op de boete van 10%, zijnde € 27.200,00.
2.6
Per e-mailberichten van 19 en 21 december 2018 hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] aan de toenmalige raadsman van [naam eiser] meegedeeld het niet eens te zijn met de ingebrekestelling.
2.7
Bij brief van 4 januari 2019 heeft de toenmalige raadsman van [naam eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete van
€ 27.200,00, buitengerechtelijke kosten en rente.
2.8
Per e-mailbericht van 14 februari 2019 is namens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] - verkort weergegeven - aan de toenmalige raadsman van [naam eiser] bericht dat de contractuele boete niet is verschuldigd.
2.9
[naam eiser] heeft zijn woning opnieuw te koop aangeboden en verkocht voor € 274.500,00. De overdracht heeft plaatsgevonden op 28 februari 2019.
3..Het geschil
3.1
[naam eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst van 6 november 2018 buitengerechtelijk is ontbonden per 4 januari 2019, dan wel subsidiair dat de rechtbank de ontbinding van de koopovereenkomst uitspreekt;
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [naam eiser] te betalen het boetebedrag van € 27.200,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 28 december 2018, althans vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [naam eiser] te betalen € 1.047,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 december 2018, althans vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het wijzen van vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede de nakosten.
3.2
Aan zijn vordering legt [naam eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat hij zijn woning heeft verkocht aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] voor een bedrag van € 272.000,00. Tot zekerheid voor de nakoming zijn partijen overeengekomen dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een schriftelijke bankgarantie zouden stellen dan wel een waarborgsom zouden voldoen van € 27.200,00. Daaraan is geen gevolg gegeven. Daarnaast hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud niet op de overeengekomen wijze ingeroepen, want hierbij hadden twee afwijzingen van hypotheekaanvragen door erkende bankinstellingen overgelegd moeten worden, wat niet is gebeurd. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben slechts één afwijzing overgelegd, waarbij getwijfeld wordt over welke gegevens bij de hypotheekaanvraag zijn verstrekt, zodat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. In verband hiermee zijn [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in gebreke gesteld, maar zij zijn niet alsnog nagekomen, waarna [naam eiser] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en aanspraak heeft gemaakt op betaling van 10% van de koopsom op grond van het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn niet overgegaan tot betaling van het boetebedrag van € 27.200,00. Er zijn kosten gemaakt om dit bedrag buiten rechte te incasseren.
3.3
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] betwisten de vordering en concluderen tot afwijzing daarvan met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [naam eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen vijf dagen na het vonnis zijn voldaan tot aan de dag van algehele voldoening. Subsidiair hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een beroep gedaan op matiging van de boete.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Niet is in geschil dat partijen op 6 november 2018 de onder 2.1 vermelde koopovereenkomst hebben gesloten en evenmin is in geschil dat deze overeenkomst is ontbonden. Vraag is of dit het gevolg is van de brief van [naam eiser] van 4 januari 2019 of van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Alleen in het eerste geval kan er sprake zijn van een boete.
4.2
De afspraken tussen partijen zijn vastgelegd in een voor herhaald gebruik opgestelde standaardovereenkomst, te weten de NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eensgezinswoning (model 2018), waarvan op onderdelen is afgeweken. Verwezen wordt naar de door [naam eiser] overgelegde koopovereenkomst, in het bijzonder de hierboven aangehaalde bepalingen uit die overeenkomst, en de NVM-toelichting daarop.
4.3
Niet is bestreden dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] noch een schriftelijke bankgarantie hebben gesteld noch de waarborgsom van € 27.200,00 hebben gestort. Dit betekent dat zij niet hebben voldaan aan artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Niet is gesteld dat deze tekortkoming in de nakoming (op zichzelf genomen) grond oplevert voor aanspraak op het gevorderde boetebedrag van € 27.200,00. De vordering en het partijdebat betreft de aanspraak op de boete vanwege het niet op de overeengekomen wijze doen van een beroep op het financieringsvoorbehoud.
4.4
In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is met betrekking tot het financieringsvoorbehoud bepaald dat de mededeling, dat de ontbinding wordt ingeroepen, schriftelijk en goed gedocumenteerd en via gangbare communicatiemiddelen moet plaatsvinden. Onder ‘goed gedocumenteerd’ is (in dit geval) te verstaan: verstrekking aan verkoper van twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen. Aan de afwijzingen zijn verder geen inhoudelijke eisen gesteld. Anders dan [naam eiser] betoogt, hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dus geen inzicht hoeven te verschaffen in de door hen bij de hypotheekaanvraag verstrekte gegevens, hun persoonlijke (financiële) omstandigheden en de acceptatiecriteria die NIBC bij beoordeling van de aanvraag heeft gehanteerd. Gezien het bepaalde in genoemd artikel kon worden volstaan met kopieën van afwijzingsbrieven van twee hypotheekbanken.
4.5
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] voeren met juistheid aan dat voor een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud standaard (dus in het model) in de koopovereenkomst is opgenomen dat koper één afwijzing van een geldverstrekker moet overleggen, terwijl in de met hen gesloten overeenkomst is bepaald dat zij daartoe twee van dergelijke afwijzingen moeten overleggen.
4.6
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] voeren ook gemotiveerd aan dat het in geval van een afwijzing weinig zin heeft om voor hetzelfde bedrag een hypothecaire geldlening aan te vragen bij een andere bank. Dit vindt steun in de NVM-toelichting waarin ten aanzien van artikel 15 is vermeld dat als gevolg van gedragscodes en wetgeving de acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks afwijken en dat het indienen van een aanvraag bij een tweede geldverstrekker dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing zal leiden.
4.7
Tevens voeren [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] aan dat zij in tijdnood hebben gezeten om de financiering rond te krijgen, omdat de overeengekomen termijn kort is geweest. Daarbij kwam dat de bank de aanvraag van een hypothecaire geldlening pas in behandeling wilde nemen als alle stukken compleet zouden zijn en dat zij hebben moeten wachten op het taxatierapport dat de verkopend makelaar (de makelaar van [naam eiser] ) hen tegen betaling heeft aangeleverd. Na de afwijzing door NIBC was er volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] weinig tijd voor een tweede aanvraag. In de NVM-toelichting wordt hierover vermeld dat de factor tijd problemen kan geven als na de eerste afwijzing het traject nogmaals doorlopen moet worden, omdat de termijn van de ontbindende voorwaarde daarvoor te kort kan zijn, wat mede redengevend is geweest om in het standaardmodel te volstaan met één afwijzing.
4.8
Het bovenstaande doet er echter niet aan af dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de (korte) termijn zijn overeengekomen en zich ook hebben verbonden om een beroep op de ontbindende voorwaarde te onderbouwen met twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen. De verweren kunnen hen in zoverre daarom niet baten.
4.9
Vaststaat dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op 10 december 2018 een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van financiering. Dit is tijdig gedaan, want voor het verstrijken van de daarvoor geldende (verlengde) termijn op 13 december 2018. Vastgesteld wordt ook dat het beroep op het financieringsvoorbehoud is vergezeld van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Doorgaans is een afwijzingsbrief zoals die van 10 december 2018 van NIBC aan de door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ingeschakelde hypotheekadviseur, waaruit blijkt dat financiering voor de betreffende woning voor betrokkenen niet mogelijk is, voldoende om de ontbindende voorwaarde te doen ingaan. In dit geval echter niet, want daarvoor waren twee van dergelijke afwijzingsbrieven nodig. Het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft daarom geen effect gehad.
4.1
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn bij brief van 19 december 2018 hierop gewezen en formeel in gebreke gesteld. Ondanks een daarvoor gestelde termijn zijn zij de verplichtingen uit de overeenkomst niet alsnog nagekomen waardoor zij in verzuim zijn geraakt. [naam eiser] mocht de koopovereenkomst daarom ontbinden wat hij bij brief van 4 januari 2019 heeft gedaan.
4.11
[naam eiser] vordert thans betaling van € 27.200,00 aan boete. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst heeft hij hier in beginsel aanspraak op. De kantonrechter ziet echter aanleiding om de boete te matigen, zij het niet tot nihil of tot het bedrag van de schade die [naam eiser] heeft opgelopen. Die schade is beperkt gebleven tot € 1.100,00 zoals tijdens de comparitie van partijen duidelijk is geworden.
4.12
[naam eiser] voert op zichzelf terecht aan dat de contractuele boete niet alleen een compensatie is voor schade maar in juridische zin ook een prikkel is tot nakoming. Voor zover [naam eiser] hiermee heeft bedoeld te stellen dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hun verplichtingen ten opzichte van hem niet serieus hebben genomen, moet worden vastgesteld dat hiervoor geen enkele aanwijzing is. Integendeel, [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben voldoende onderbouwd naar voren gebracht dat zij niet lichtvaardig zijn overgegaan tot koop van de woning, dat zij een professionele hypotheekadviseur hebben ingeschakeld, maar helaas de financiering niet rond hebben gekregen omdat ten tijde van de aanvraag het inkomen van [naam gedaagde 2] was weggevallen. Zij zijn in de knel gekomen omdat voor een geldig beroep op de ontbindende voorwaarde niet volstaan kon worden met één afwijzingsbrief van een hypotheekbank en tijd kort was. Onder de standaard NVM voorwaarde zou een beroep op het financieringsvoorbehoud wel zijn geslaagd en had [naam eiser] zijn schade zelf moeten dragen. Hierbij komt dat het mede gelet op de NVM-toelichting bij artikel 15 van de koopovereenkomst aannemelijk kan worden geacht dat een tweede hypotheekaanvraag evenmin succesvol was geweest.
4.13
Voorts hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] aangevoerd het bedrag van de boete niet te kunnen betalen en bij onverkorte toewijzing van dit bedrag jarenlang de voor hen nadelige financiële gevolgen te moeten dragen.
4.14
Gelet op alles wat hierboven is overwogen wordt de boete billijkheidshalve gematigd tot € 3.500,00. Dit is (ruim) drie maal de schade die [naam eiser] heeft geleden als gevolg van het niet doorgaan van de overeenkomst. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
28 december 2018.
4.15
[naam eiser] maakt tevens aanspraak op € 1.047,00 aan buitengerechtelijke kosten. Deze vergoeding zal niet worden toegewezen, omdat de gevorderde hoofdsom aanzienlijk hoger is dan wat [naam eiser] toekomt waardoor niet gezegd kan worden dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] met de betaling van die hoofdsom in verzuim zijn geraakt.
4.16
[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden in belangrijke mate in het ongelijk gesteld en om die reden in de kosten van de procedure veroordeeld, aan de kant van [naam eiser] vastgesteld op
€ 1.023,15 aan verschotten (dagvaardingskosten en griffierecht) en € 1.390,00 aan salaris voor de advocaat. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld. Een en ander met rente.
5. De beslissing
De rechtbank:
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen per 4 januari 2019 rechtsgeldig is ontbonden;
veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, tot betaling aan [naam eiser] van € 3.500,00 aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 28 december 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [naam eiser] vastgesteld op:
- € 1.023,15 aan verschotten;
- € 1.390,00 aan salaris voor de advocaat;
- beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande vijftien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
en, indien [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, een bedrag begroot op € 157,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, wordt het bedrag aan nasalaris verhoogd met € 82,00 vanwege de betekening. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over deze bedragen verschuldigd ingaande vijftien dagen na de datum van betekening tot aan de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken op
12 februari 2020.
465