Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8135389 CV EXPL 19-46943
uitspraak: 13 maart 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Dinc.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 24 oktober 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis van 18 december 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de aantekeningen van de op 4 februari 2020 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op grond van een huurovereenkomst heeft Estrade Vastgoed (hierna: Estrade), rechtsvoorganger van Vestia, vanaf 10 oktober 2000 een zogenoemde atelierwoning verhuurd aan ene [naam persoon 1] . Het betreft de driekamerwoning in de [adres 1] te Rotterdam, met onlosmakelijk daaraan verbonden de daaronder op nummer 216 gelegen bedrijfs-/werkruimte. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 12 december 1999 van Estrade (hierna: de Algemene Voorwaarden) van toepassing verklaard, die deel uitmaken van die huurovereenkomst.
In artikel 2 van de huurovereenkomst is - verkort weergegeven - bepaald:
“2.1 Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen. (…)”
In artikel 3 van de Algemene Voorwaarden is bepaald:
“De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben.”
In artikel 10 lid 3 van de Algemene Voorwaarden is bepaald:
“De huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Estrade Wonen het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.”
2.2
In 2004 heeft Vestia [gedaagde] geaccepteerd als medehuurder van de atelierwoning.
2.3
De huurovereenkomst is overgeschreven op naam van [gedaagde] , waardoor hij sinds
1 januari 2017 de hoofdhuurder is van de atelierwoning.
2.4
Vestia heeft een klacht ontvangen over geluidsoverlast en rondhangende mensen op het balkon van de atelierwoning en meldingen ontvangen over mogelijke onderhuur van die woning.
2.5
Op 16 juli 2019 hebben twee toezichthouders van de gemeente Rotterdam, werkzaam voor een zogenoemd interventieteam, in het bijzijn van een medewerker woonfraude van Vestia, een huisbezoek afgelegd aan de atelierwoning, waarbij gesproken is met de aanwezige personen in de woning en daar foto’s zijn gemaakt. In de rapportage van
17 juli 2019 van dit huisbezoek door het interventieteam wordt - verkort weergegeven - het volgende vermeld:
“(…) Rond 17:22 uur belde ik rapporteur aan en de deur werd opengedaan door een man welke ons later opgaf genaamd te zijn: Dhr. [naam persoon 2] . Geb. datum [geboortedatum 1] . Ik legitimeerde mij met het van dienst wegen verstrekte legitimatiebewijs en deelde het doel van ons bezoek mede. Tevens stelde ik aan de deur de medewerkers van het interventieteam voor en ook zij legitimeerde zich met het van dienst wegen verstrekte legitimatiebewijs. Dit ging in de Engelse taal, de man begreep ons goed en was zelf ook de Engelse taal machtig. Hierop vroeg ik of wij de woning mochten betreden, waarop wij verder werden gelaten. Ik vroeg aan de man die de deur opendeed een legitimatiebewijs en deze werd getoond. In de woning verbleven nog 2 personen, te weten, broer van eerstgenoemde dhr. [naam persoon 3] , geboren [geboortedatum 2] , ook deze heeft op verzoek zijn legitimatiebewijs getoond, en dhr. [naam persoon 4] . Beide broers verklaarden hier al een jaar woonachtig te zijn en hebben de hoofdbewoner nog nooit gezien. De jongste broer was de Engelse taal niet machtig en ik vroeg aan de oudste broer of het wenselijk was het gesprek te laten vertalen door een tolk maar dit bleek niet nodig daar hij wel de Engelse taal machtig was en alles goed begreep wat wij vroegen en hij zou indien nodig het vertalen en uitleggen aan zijn jongere broer.
Dhr. [naam persoon 4] is een collega van bovengenoemde broers en deze is momenteel 3 weken op vakantie en ook hij verbleef hier al een jaar. Er lag wel post aan hem geadresseerd. De mannen lieten ons hun slaapkamers zien en wezen hun persoonlijke spullen aan. Tevens lieten ze ons de slaapkamer met bed en persoonlijke spullen zien van Dhr. [naam persoon 4] . Alle drie beschikten ze over hun eigen kamer. De mannen verklaarden dat er niemand anders in de woning heeft geslapen sinds zij er met zijn drieën verblijven.
Alle drie de betrokkenen zijn werkzaam voor een uitzendbureau genaamd [naam uitzendbureau] , gevestigd [adres uitzendbureau] , [postcode uitzendbureau] Rotterdam De woning is ook via dit uitzendbureau geregeld. Vervolgens vroeg ik van wie de meubels waren in de woning, de mannen verklaarde dat alle meubels van het uitzendbureau waren en dat zij alleen persoonlijke spullen hadden, zoals kleding, bedden en beddengoed, etenswaren, muziekinstrumenten. (…)
Tijdens het huisbezoek werd met toestemming van de aanwezige personen een fotoreportage gemaakt. De reportage is als bijlage bij deze rapportage gevoegd.
Conclusie
Wij hebben het vermoeden dat de hoofdbewoner dhr. [gedaagde] niet in de woning woont er de afgelopen jaar ook niet gewoond heeft.
Volgens verklaring van de bewoners waren er geen persoonlijke spullen in de woning van de hoofdbewoner aanwezig. of van iemand anders. Geen kleding, post, slaapplaats, verzorgings artikelen, handdoenken enz. enz. Tevens verklaarden de bewoners al een jaar op dit adres woonachtig te zijn en de hoofdbewoner nog nooit te hebben gezien
Dagtekening
Dit rapport is opgemaakt op de ambtseed en ondertekend door de Toezichthouder van de gemeente rotterdam.
Datum: 17-07-2019 rapporteur: [naam rapporteur] handtekening:”
2.6
Op 3 september 2019 is door medewerkers van de gemeente Rotterdam wederom een huisbezoek afgelegd aan de woning, waarbij [gedaagde] aangetroffen is in de kantoorruimte op nummer 216 en nogmaals foto’s zijn gemaakt van de woning.
2.7
Bij brief van 8 oktober 2019 is van de zijde van Vestia - verkort weergegeven - aan [gedaagde] meegedeeld dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst, omdat geconstateerd is dat hij de door hem van Vestia gehuurde woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Aangekondigd is dat om die reden in een gerechtelijke procedure ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, met voor hem mogelijk niet geringe proceskosten tot gevolg. Om dat te voorkomen is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zelf de huur van de woning op te zeggen door een bijgevoegde akkoordverklaring uiterlijk op 14 oktober 2019 te hebben geretourneerd.
2.8
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3..Het geschil
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de
[adres 1] te Rotterdam inclusief de onroerende aanhorigheden, waaronder de onder de woning gelegen bedrijfs-/werkruimte, gelegen aan de
[adres 2] te Rotterdam, te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van die woning, inclusief de onroerende aanhorigheden, en die bedrijfs-/werkruimte binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis;
3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Vestia van € 1.105,20 aan achterstallige huur tot en met oktober 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Vestia van (pro rata) € 552,60 per maand voor iedere maand vanaf 1 november 2019 tot aan de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
5. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering legt Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met op hem rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst door de van Vestia gehuurde woning zonder haar toestemming te onderverhuren of in gebruik te geven aan derden. Daarnaast heeft [gedaagde] een huurachterstand van twee maanden huur laten ontstaan, hetgeen ook een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom vordert Vestia ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning en de bijbehorende bedrijfsruimte alsmede betaling van de achterstallige huur van € 1.105,20 en betaling van (een bedrag gelijk aan) de lopende huur tot aan de datum van ontruiming.
3.3
[gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Vestia in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Om woonoverlast en misstanden in woningen zoals illegale huur en woonfraude aan te pakken zijn binnen de gemeente Rotterdam zogenoemde interventieteams actief. De verslaglegging van dergelijke teams van binnen het kader van hun bevoegdheden gedane waarnemingen, verrichtingen, en tegenover hen afgelegde verklaringen, levert weliswaar geen dwingend bewijs op, maar komt wel een zeker gewicht toe. Zo ook aan de conclusies die daaraan worden verbonden door toezichthouders werkzaam in zo’n team.
4.2
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen is hoofdzakelijk gestoeld op de onder 2.5 vermelde bevindingen van het interventieteam en de tegenover hen op 16 juli 2019 afgelegde verklaringen van degenen die toen zijn aangetroffen in de door [gedaagde] van Vestia gehuurde atelierwoning en de foto’s die daar toen zijn gemaakt, zoals vastgelegd in en bij de op 17 juli 2019 op ambtseed opgemaakte rapportage.
4.3
De door [gedaagde] in het geding gebrachte latere schriftelijke verklaringen van de Poolse mannen, met wie het interventieteam op 16 juli 2019 heeft gesproken, doen niet af aan de inhoud van de rapportage. Integendeel, tot op zekere hoogte wordt met die verklaringen het reeds bestaande beeld bevestigd. Uit de verklaring van [naam persoon 2] blijkt namelijk dat hij heeft verbleven op het adres [adres 1] te Rotterdam en dat [gedaagde] hem heeft geholpen bij het regelen van formaliteiten rondom werk en huisvesting, hetgeen duidt op een zakelijke relatie tussen hen en op vestiging voor werk in Nederland. Voorts verklaart [naam persoon 2] dat hij slecht Engels spreekt, maar hij geeft ook aan dat [gedaagde] hem heeft uitgelegd wat in de rapportage staat, hetgeen erop duidt dat hij Engels behoorlijk begrijpt, want gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] hem dit in het Pools heeft uitgelegd. Ook uit de verklaring van [naam persoon 3] blijkt dat hij ter plaatse heeft verbleven. Als het al zo is dat beide mannen, zoals zij verklaren, één maand hebben gewoond op genoemd adres dan staat dat niet in de weg aan de conclusie dat sprake is geweest van onderhuur of het in gebruik geven aan hen van de woning. Ook de in het geding gebrachte verklaringen van twee bewoners uit de [straatnaam] sluiten dat niet uit.
4.4
Ook verder heeft [gedaagde] de bevindingen van het interventieteam en de conclusies die daaraan verbonden zijn niet ontkracht. Zo heeft [gedaagde] geen goede verklaring gegeven waarom in de woning spullen van de Poolse bewoners zijn aangetroffen, die wijzen op langduriger verblijf aldaar, zoals een stereotoren en post van de belastingdienst op naam van één van de Poolse mannen. Evenmin is een goede verklaring gegeven omtrent de constatering dat alle drie de Poolse mannen een eigen kamer hadden in de driekamerwoning en dat geen persoonlijke spullen van [gedaagde] daar aanwezig waren. Daarnaast is van de zijde van Vestia ter zitting de vraag gesteld hoe het komt dat blijkens de gemaakte foto’s de inrichting van de woning op 16 juli 2019 anders was dan op 3 september 2019 toen de woning wederom werd bezocht, waarop door [gedaagde] niet bevredigend is geantwoord, want het aangevoerde omtrent een lekkage in de woning verklaart niet waarom er eerst drie bedden stonden (matrassen op de grond) en later één ander bed. Voorts heeft [gedaagde] evenmin genoegzaam onderbouwd aangevoerd dat hij in de betreffende periode zijn vrije tijd heeft doorgebracht in de buurt van de woning, wat erop zou kunnen wijzen dat hij toen (ook) zelf zijn hoofdverblijf daar heeft gehad. Hij had bijvoorbeeld bankafschriften in het geding kunnen brengen waaruit blijkt dat hij in de buurt boodschappen heeft gedaan, maar dat is niet gebeurd.
4.5
Welbeschouwd heeft [gedaagde] geen enkele (plausibele) uitleg gegeven waarom hij de drie Polen in zijn woning heeft laten verblijven. Daarom houdt de conclusie die Vestia verbindt aan de rapportage van het interventieteam stand, namelijk dat [gedaagde] de atelierwoning heeft onderverhuurd althans in gebruik heeft gegeven aan derden en daar niet zelf zijn hoofdverblijf heeft gehad. Onweersproken is dat hiervoor geen toestemming is gevraagd aan Vestia en door haar ook niet is verleend.
4.6
Het vorenstaande levert strijd op met het bepaalde in artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek, het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst en in de artikelen 3 en 10 lid 3 van de Algemene Voorwaarden. Die Algemene Voorwaarden waren al mede bepalend voor de rechtsverhouding met de vorige hoofdhuurder toen [gedaagde] bij hem zijn intrek nam en zodoende als medehuurder bij die huurovereenkomst betrokken raakte en dat is nadien bij zijn indeplaatsstelling als hoofdhuurder niet veranderd, ongeacht of de voorwaarden toen al dan niet aan hem ter hand zijn gesteld.
4.7
[gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van verschillende op hem rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst. Vestia tilt hier, om begrijpelijke redenen, zwaar aan, want uit te huurovereenkomst blijkt dat de meest kenmerkende prestatie die zij levert de terbeschikkingstelling van de woning betreft, waaraan de bedrijfsruimte onlosmakelijk is gekoppeld, terwijl Vestia zich als sociale verhuurder wil houden aan het woningtoewijzings-beleid dat geldt binnen de gemeente Rotterdam voor de verdeling van betaalbare huurwoningen, met het oog op de doelgroep van minder draagkrachtigen die zij wil bedienen. Daarbij komt dat Vestia zelf haar huurders wil kiezen, hetgeen ook een zwaarwegend argument is. Door te handelen zoals hij heeft gedaan, heeft [gedaagde] dit doorkruist en zich niet als een goed huurder gedragen.
4.8
Voorts stelt Vestia, onderbouwd met een specificatie, dat [gedaagde] twee maanden huurachterstand heeft gehad, te weten de huur over de maanden september en oktober 2019. Dat is in zoverre weersproken dat [gedaagde] heeft aangevoerd inmiddels geen huurachterstand meer te hebben, waarover hieronder meer, maar tegelijkertijd heeft hij ter zitting erkend dat hij in de zomer van 2019 een huurachterstand van één maand heeft gehad. Dat gecombineerd met het feit dat [gedaagde] de huur steeds te laat betaald, impliceert dat er inderdaad twee maanden huurachterstand is geweest. Ook dit leveren tekortkomingen op.
4.9
Voormelde tekortkomingen in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van die overeenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de atelierwoning. De ontruimings-termijn wordt, anders dan gevorderd, gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.1
Gevorderd is [gedaagde] te veroordelen tot betaling van twee maanden aan achterstallige huur tot en met oktober 2019. Als gezegd heeft [gedaagde] aangevoerd geen huurachterstand te hebben. Ter onderbouwing hiervan heeft hij ter zitting via zijn telefoon laten zien dat hij een dag eerder, dus op 3 februari 2020, de huur voor de maand februari 2020 heeft overgemaakt. Weliswaar is niet gebleken of die overboeking toen ook was bijgeschreven op de bankrekening van Vestia, maar tegelijkertijd heeft Vestia ter zitting niet gemotiveerd weersproken dat [gedaagde] de huurachterstand tot oktober 2019 inmiddels is ingelopen, hetgeen gelet op het in de conclusie van antwoord gevoerde verweer wel op haar weg had gelegen. Daarom wordt het onder 3 gevorderde bedrag van € 1.105,20 afgewezen.
4.11
Wel ziet de kantonrechter grond om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van
van € 552,60 per maand aan huur / schadevergoeding tot aan de datum van ontruiming, zij het om voormelde redenen niet vanaf 1 november 2019, maar vanaf 1 februari 2020, en uiteraard voor zover de huur niet reeds is betaald. Daarbij gaat het, als gevorderd, om een pro rata bedrag, zodat alleen voor de dagen waarop de atelierwoning nog niet is ontruimd betaald hoeft te worden. Het bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van algehele voldoening. Wat de vervaldata betreft wordt erop gewezen dat steeds voor iedere eerste van de maand betaald moet worden.
4.12
[gedaagde] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 587,05 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de
[adres 1] te Rotterdam inclusief de onroerende aanhorigheden, waaronder de onder de woning gelegen bedrijfs-/werkruimte, gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam, en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning inclusief de onroerende aanhorigheden en bedrijfs-/werkruimte te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen € 552,60 per maand, steeds vóór iedere eerste van de maand, vanaf 1 februari 2020 tot aan de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf die vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 587,05 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465