Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8765163 VV EXPL 20-386
uitspraak: 22 oktober 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 september 2020, met producties 1 tot en met 19;
- de pleitnota van mr. Rhijnsburger.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2020. Voor Woonstad is verschenen sociaal beheerder [naam persoon 1] , bijgestaan door mr. R. van der Hoeff. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. A. Rhijnsburger en in het bijzijn van
[naam persoon 2] , werkzaam bij Antes Zorg.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[gedaagde] heeft met Bavo Europoort, rechtsvoorganger van Antes Zorg, een woonbegeleidingsovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, waarin - verkort weergegeven - het volgende is vermeld:
“(…)
-
Uitsluitend in het kader van de begeleiding, gericht op resocialisatie en een zo
Uitsluitend in het kader van de begeleiding, gericht op resocialisatie en een zo
zelfstandig mogelijk bestaan aangaande wonen, werken en welzijn, krijgt cliënt
de beschikking over de woning op de [adres] , [postcode] te
Rotterdam hierna te noemen ‘de woning’ om daarin woonbegeleiding te krijgen;
- De Instelling acht de cliënt niet in staat om zelfstandig te wonen zonder genoemde
woonbegeleiding:
- Cliënt huurt de woning rechtstreeks van Woonstad Rotterdam, hierna te noemen ‘verhuurder’ volgens de als bijlage bijgevoegde huurovereenkomst, welke huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden aan deze overeenkomst;
- Cliënt huurt de woning niet als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de
Instelling en uitsluitend in het kader van woonbegeleiding;
- In de relatie tussen partijen overheerst het zorgelement;
- Verhuurder stelt in het kader van de samenwerking met zorginstellingen zoals de
Instelling in het kader van de opvang en begeleiding van zogenaamde bijzondere
doelgroepen enkele woningen beschikbaar waaronder de woning;
- Een voorwaarde voor het mogen blijven beschikken over de woning is dat cliënt
zich open stelt voor behandeling en begeleiding door de Instelling en een
voorwaarde voor het krijgen van woonbegeleiding door de Instelling is dat cliënt
zich houdt aan de bepalingen in de huurovereenkomst;
(…)
1.2
De duur van de overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de duur van de
huurovereenkomst, zodat bij beëindiging van de huurovereenkomst door wie dan
ook en om wat voor reden dan ook, de overeenkomst eveneens eindigt.
1.3
Voorts eindigt de overeenkomst in een van de volgende gevallen:
(…)
1.3.3
De Instelling kan de overeenkomst per direct beëindigen in geval van
gewichtige redenen, daaronder in elk geval te verstaan zodanige wijziging in de
persoonlijke omstandigheden van cliënt dat in redelijkheid niet van de Instelling
gevergd kan worden dat zij de woonbegeleiding voortzet.
1.3.4
Daarvan is onder meer sprake in de volgende gevallen:
(…)
b. acuut gevaar of overlast voor de omgeving;
c. het bij voortduring niet nakomen van bepalingen van de overeenkomst;
d. het bij voortduring niet nakomen van bepalingen van de huurovereenkomst;
(…)
f. bij excessief gebruik van alcohol- en/of harddrugs;
(…)
2.2.9
Cliënt dient de voorschriften in het huurcontract en de huisregels zoals
vastgelegd in het huishoudelijke reglement stipt na te leven. (…)”
2.2
Partijen hebben op 9 mei 2018 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Woonstad aan [gedaagde] heeft verhuurd de woning aan de [adres] te [postcode] Rotterdam (hierna: de woning). Van de huurovereenkomst maken onlosmakelijk deel uit de Algemene voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie juni 2009 (hierna: de Algemene Voorwaarden) en voormelde woonbegeleidingsovereenkomst. In de huurovereenkomst wordt - verkort weergegeven - het volgende vermeld:
“(…)
A.
Verhuurder stelt zich mede ten doel actief en met voorrang woonruimte te verhuren
Verhuurder stelt zich mede ten doel actief en met voorrang woonruimte te verhuren
aan mensen uit bijzondere doelgroepen. Het betreft mensen die volgens de
zorginstelling - naast een eventuele behandeling - in aanmerking komen voor
woonbegeleiding gericht op sociale rehabilitatie en die deze nodig hebben om te leren (weer) zelfstandig te leren wonen.
Deze cliënten kunnen op de reguliere woningmarkt niet terecht en zijn moeilijk te
huisvesten en dus afhankelijk van het aanbod van woningen dat verhuurder doet in
het kader van de samenwerking met zorginstellingen, dus buiten het normale
aanbodmodel om.
Huurder is cliënt van zorginstelling Bavo Europoort, althans door deze instelling
aangemeld voor woonbegeleiding, en heeft daarmee of met een opvolgende
zorginstelling, hierna te noemen ‘de zorginstelling’, een
woonbegeleidingsovereenkomst en/of een eventuele behandelovereenkomst
afgesloten.
De woonbegeleidingsovereenkomst is aan deze huurovereenkomst gehecht en vormt
daarmee een onlosmakelijk geheel.
Verhuurder heeft met de zorginstelling een samenwerkingsovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan zij een beperkt aantal woningen ter beschikking stelt voor
woonbegeleiding.
Verhuurder verhuurt de woning niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van de woonbegeleiding.
De essentie van de verhouding tussen partijen wordt gevormd door woonbegeleiding en/of behandeling, advisering en ondersteuning van cliënt door de zorginstelling, of een combinatie daarvan.
Verhuurder stelt de woning aan huurder ter beschikking voor de duur van de
woonbegeleiding en (de duur van) deze huurovereenkomst is afhankelijk van en
gekoppeld aan (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.
(…)
L. Overtreding door huurder van de in de woonbegeleidingsovereenkomst gemaakte
afspraken geldt tevens als toerekenbare tekortkoming van huurder jegens verhuurder en geeft deze het recht deze huurovereenkomst te (doen) eindigen.
(…)
9.2
Huurder dient de woning daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken als
woonruimte (hoofdverblijf) voor woonbegeleiding door de zorginstelling.
(…)
9.4
Huurder is verplicht de woonbegeleidingsovereenkomst strikt na te leven alsook
om de door de zorginstelling en/of verhuurder opgestelde (gedrags)regels en
reglementen en/of bijzondere bepalingen strikt na te leven.
(…)
9.7
Het is huurder of derden niet toegestaan om in of rond de woning: drugs te
verhandelen, overmatig alcohol te gebruiken, prostitutie te (laten) bedrijven;
enige vorm van overlast te veroorzaken of zich niet gedragen conform afdeling 3
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
9.8
Het is huurder of derden niet toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in enige vorm van gebruik of medegebruik te geven aan
enige derde;
(…)
9.1
Gelet op de bijzondere aard van de (rechts)verhouding tussen huurder, de
verhuurder en de zorginstelling komt aan huurder geen beroep toe op
huurbescherming zoals bedoeld in de wet. (…)”
2.3
Sinds het ingaan van de huurovereenkomst heeft Woonstad vaak klachten ontvangen van omwonenden van [gedaagde] over overlast vanuit en in de nabije omgeving van de woning, veroorzaakt door [gedaagde] en bezoekers van hem. Woonstad heeft hem hier veelvuldig op aangesproken.
2.4
Bij brief van 12 juni 2020 heeft Woonstad aan [gedaagde] meegedeeld de huurovereenkomst per direct te beëindigen. [gedaagde] is aangezegd de woning te verlaten en schoon en leeg op te leveren uiterlijk op 12 augustus 2020.
2.5
Bij brief van 14 augustus 2020 heeft Woonstad aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst op 12 juni 2020 is ontbonden en dat hem verzocht is om de woning uiterlijk 12 augustus 2020 te verlaten, maar dat geconstateerd is dat hij daartoe niet is overgegaan. [gedaagde] is gesommeerd om de woning per omgaande maar uiterlijk
21 augustus 2020 ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zijn aangekondigd. Tevens is te kennen gegeven dat in dat geval in een gerechtelijke procedure ontruiming zal worden gevorderd met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten ten belope van € 462,60 en in de proceskosten.
2.6
[gedaagde] heeft hieraan niet voldaan.
3..Het geschil
3.1
Woonstad vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
om de woning aan [adres] te [postcode] Rotterdam binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle daarin zich van zijnswege bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten, en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
tot betaling aan Woonstad van een gebruiksvergoeding ter grootte van de huurprijs en servicekosten van € 630,37 per maand, vanaf 1 september 2020 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata tot de datum van algehele voldoening;
tot betaling aan Woonstad van € 462,60 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan de vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden in verband met schending door [gedaagde] van diverse verbintenissen uit hoofde van die overeenkomst, de daarop van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden en de woon-begeleidingsovereenkomst. Omdat sprake is van een gemengde overeenkomst waarin de begeleiding overheerst, geniet [gedaagde] geen huurbescherming en heeft buitengerechtelijke ontbinding kunnen plaatsvinden. Daardoor verblijft [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning. Woonstad wil hieraan een eind maken door ontruiming van de woning. Woonstad heeft hierbij een spoedeisend belang. Daarnaast vordert Woonstad betaling van een gebruiksvergoeding nu de huurovereenkomst is geëindigd, maar [gedaagde] de woning niet heeft verlaten. Voorts heeft Woonstad voorafgaand aan deze procedure buitengerechtelijke kosten gemaakt, waarvoor zij een vergoeding vordert.
3.3
[gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Aangezien Woonstad stelt dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden is, terwijl anderen dringend om woonruimte verlegen zitten, heeft zij spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.
4.2
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de
woonbegeleidingsovereenkomst die [gedaagde] is aangegaan met (de rechtsvoorganger van) Antes Zorg. Het betreft een gemengde overeenkomst, waarin de begeleiding bij wonen, gericht op zelfstandig wonen, overheerst. In dit verband wordt gewezen op de tekst van de betreffende overeenkomsten, zoals hierboven aangehaald onder 2.1 en 2.2. De bijzondere aard van de huurovereenkomst en de tijdelijkheid daarvan, in relatie met de woonbegeleidingsovereenkomst, verzetten zich ertegen dat de bepalingen van huurbescherming daarop van toepassing zijn. Zo is het ook verwoord in artikel 9.10 van de huurovereenkomst.
4.3
Gelet op het vorenstaande geldt ten aanzien van deze huurovereenkomst het bepaalde in artikel 6:265 BW op grond waarvan iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4
In dit geval heeft Woonstad gebruik gemaakt van deze bevoegdheid, want de onder 2.4 vermelde brief van 12 juni 2020 kan niet anders worden begrepen dan als een buiten-gerechtelijke ontbinding. Daartegen is niet in rechte opgekomen, zodat reeds hierom voorshands kan worden aangenomen dat de ontbinding het daarmee beoogde rechtsgevolg heeft gehad, namelijk dat de huurovereenkomst is geëindigd.
4.5
Of [gedaagde] zich al dan niet gehouden heeft aan de woonbegeleiding, is in dit verband niet relevant, want hem is niet tegengeworpen dat hij zich daaraan heeft onttrokken.
4.6
De huurovereenkomst is ontbonden vanwege ernstige terugkerende overlast van [gedaagde] en bekenden van hem in en rond de woning, waarover door meerdere omwonenden is geklaagd. Er is een omvangrijk overlastdossier. Kort gezegd gaat het om geluidsoverlast door luide muziek, ook in de avond en de nacht, gerommel, rumoer en geschreeuw, om pesterijen en vernielingen, en om ontremd en intimiderend / agressief gedrag.
4.7
Ook is voldoende aannemelijk dat sprake is van misbruik van alcohol en (soft)drugs door [gedaagde] en/of zijn gasten, hetgeen eveneens een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst, gelet op het bepaalde in artikel 9.7.
4.8
Daarnaast lijkt sprake te zijn geweest van het door [gedaagde] laten verblijven van anderen in de woning, wat in strijd is met artikel 9.8 van de huurovereenkomst.
4.9
Voorts stelt Woonstad dat inmiddels geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] niet geschikt is om zelfstandig te wonen. Hierover wordt het volgende overwogen. Weliswaar is de constructie van de gemengde overeenkomst (huurovereenkomst met woonbegeleidingsovereenkomst) er op gericht dat uiteindelijk sociale rehabilitatie plaatsvindt en dat de bewoner door middel van de woonbegeleiding leert (weer) zelfstandig te wonen, maar in dit verband is ook van betekenis dat van de zijde van Antes Zorg ter zitting is bevestigd dat [gedaagde] op de wachtlijst staat voor begeleid wonen. Woonstad kan worden gevolgd in haar stelling dat Antes Zorg dit niet zou doen als [gedaagde] in staat zou zijn om zelfstandig te wonen. Kennelijk is ook Antes tot de conclusie gekomen dat méér nodig is dan de huidige huur met woonbegeleiding. Woonstad kan dan ook worden gevolgd in haar stelling dat het traject van woonbegeleiding niet met succes is doorlopen, mede gezien het tijdsverloop na aanvang daarvan.
4.1
Gezien het bovenstaande is sprake van diverse tekortkomingen in de nakoming van op [gedaagde] rustende verbintenissen uit de (reeds ontbonden) tijdelijke huurovereenkomst, zodat de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kans dat geoordeeld zal worden dat de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen, wordt, gelet op de omstandigheden van het geval, gering geacht.
4.11
De ontruimingstermijn wordt, anders dan gevorderd, gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.12
Omdat [gedaagde] ondanks de beëindiging van de huurovereenkomst de woning niet heeft ontruimd, lijdt Woonstad schade in verband met gederfde huur, wat reden is om het door haar gevorderde bedrag van € 630,37 per maand, gelijk aan de hoogte van de huur met servicekosten, toe te wijzen vanaf 1 september 2020 tot aan de maand waarin de woning wordt ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata.
4.13
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is, gelet op de onderbouwing daarbij, met verwijzing naar paragraaf 3.3 van Rapport BGK-integraal 2013, toewijsbaar tot
€ 462,50. Dit bedrag zal worden toegewezen met rente vanaf de dag van de dagvaarding.
4.14
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 224,89 aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] te [postcode] Rotterdam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle daarin zich van zijnswege bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten, en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 630,37 per maand, vanaf
1 september 2020 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de datum van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 462,50 aan buiten-gerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf
29 september 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op:
- € 224,89 aan verschotten;
- € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465