Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8325886 \ CV EXPL 20-5380
uitspraak: 16 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres in conventie /verweerster in reconventie]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: [naam gemachtigde] te [plaats] ,
tegen
1..[gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] ,
2. [gedaagde 2 in conventie/ eiser 2 in reconventie],
3. [gedaagde 3 in conventie / eiser 3 in reconventie],
allen voorheen vennoot van de vennootschap onder firma [naam bedrijf 1] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
allen procederende bij [gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] .
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiseres in conventie /verweerster in reconventie] ” en “ [gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] c.s.”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 22 januari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- het vonnis van de kantonrechter te Gouda van 13 februari 2020;
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met één productie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
[gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] c.s. zijn bij dagvaarding van 22 januari 2020 opgeroepen om te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter te Gouda. Aangezien gebleken is dat een (familielid van een) administratief medewerker verbonden aan de Rechtbank Den Haag, team kanton Leiden/Gouda, indirect betrokken is dan wel wordt bij het onderhavige geschil, is de zaak
- op grond van het bepaalde in artikel 26b van de Wet op de rechterlijke organisatie - bij vonnis van 13 februari 2020 ambtshalve verwezen naar de kantonrechter te Rotterdam.
2.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen [eiseres in conventie /verweerster in reconventie] als verhuurder en de vennootschap onder firma [naam bedrijf 2] als huurder bestond sinds 1 april 2013 een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Alphen aan den Rijn (hierna: ‘het gehuurde’). Vervolgens is op 15 januari 2018 een overeenkomst van indeplaatsstelling gesloten, inhoudende dat de vennootschap onder firma [naam bedrijf 1] per laatstgenoemde datum de huurovereenkomst van [naam bedrijf 2] overneemt en in alle rechten en plichten van [naam bedrijf 2] treedt. Ten tijde van de indeplaatsstelling waren [gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] c.s. vennoten van de vennootschap onder firma [naam bedrijf 1]
2.2.
De oorspronkelijke huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2013 voor de duur van drie jaar en is daarna verlengd voor een periode van twee jaar. Na afloop van die periode wordt de huurovereenkomst per 1 april 2018 voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar, derhalve thans eindigende op 31 maart 2023.
2.3.
[gedaagde 1 in conventie/ eiser 1 in reconventie] c.s. zijn, bij vooruitbetaling, een huurprijs verschuldigd van laatstelijk
€ 4.704,03 per kwartaal.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing. Deze algemene bepalingen luiden - voor zover thans relevant - als volgt:
“(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in artikel 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van
verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende
en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde
te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte
had kunnen of behoren te zijn.
(…)
26.2
Telkens indien een uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(…)
29.1
Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum van de huur, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, de vorige gebruiker het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs en geen servicekosten verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op. De huurprijsindexeringsdatum blijft ongewijzigd.
29.2
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een ernstige tekortkoming kan worden verweten.
(…)”
2.5.
In de week van 18 juni 2018 heeft [eiseres in conventie /verweerster in reconventie] een lekkage aan het dak van het gehuurde laten herstellen.
2.6.
Omstreeks februari maart 2019 heeft [eiseres in conventie /verweerster in reconventie] diverse werkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde, waaronder het vervangen van plafondplaten op de begane grond en herstel van het laminaat en het constructievloerhout op de eerste verdieping.
2.7.
De vennootschap onder firma [naam bedrijf 1] is per 20 augustus 2019 opgeheven en uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
3..Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
[eiseres] heeft
in conventiegevorderd bij vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. om aan [eiseres] te betalen
in conventiegevorderd bij vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. om aan [eiseres] te betalen
€ 32.656,77 aan huurachterstand berekend over de periode vanaf 1 juli 2018 tot en met
31 maart 2020, € 2.000,00 aan contractuele boete, € 1.730,86 aan tot en met 10 januari 2020 verschenen rente en € 1.101,57 aan buitengerechtelijke kosten, derhalve in totaal
€ 37.489,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 11 januari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening. Voorts heeft [eiseres] gevorderd [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot hoofdelijke betaling van € 4.704,03 voor elk ingegane kwartaal dat [gedaagde 1] c.s. vanaf 1 april 2020 het gehuurde in gebruik heeft en tot voldoening van schade, die [eiseres] door de ontbinding van de huurovereenkomst zal lijden, zijnde de huurprijs per kwartaal na de ontruiming tot einde huurovereenkomst.
3.2.
Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van
belang - het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] c.s. zijn, ondanks herhaalde aanmaning, in gebreke gebleven met betaling van de per kwartaal verschuldigde huur, zodat een huurachterstand van € 32.656,77, berekend tot en met de maand maart 2020, is ontstaan en [gedaagde 1] c.s. de wettelijke handelsrente daarover en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is geworden. Voorts zijn [gedaagde 1] c.s., vanwege de ontstane achterstand, op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen een contractuele boete verschuldigd van 2% van het verschuldigde per kalendermaand. [eiseres] heeft de contractuele boete beperkt tot een totaalbedrag van € 2.000,00.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Bij aanvang van de huur in januari 2018 was er sprake van een lekkage in het dak van het gehuurde. [gedaagde 1] c.s. hebben meermaals verzocht tot herstel van de lekkage over te gaan. De lekkage is vervolgens in juni 2018 door [eiseres] verholpen. Door de lekkage is er schade ontstaan in het gehuurde. Deze schade zou niet zo ernstig zijn geweest indien de lekkage in een eerder stadium zou zijn hersteld. De door de lekkage veroorzaakte gevolgschade is eerst in februari/maart 2019 door [eiseres] hersteld. Vanwege het gebrek zijn [gedaagde 1] c.s. geen huur verschuldigd, temeer omdat [eiseres] het gehuurde niet tijdig gereed heeft gemaakt, zoals bepaald in artikel 29.1 van de algemene bepalingen. Voorts heeft [eiseres] zich schuldig gemaakt aan een onrechtmatige daad. Doordat [eiseres] niet adequaat heeft gehandeld was exploitatie van een restaurant in het gehuurde niet mogelijk.
3.4.
Naar aanleiding van het in conventie gevoerde verweer hebben [eiser 1] c.s.
in reconventiegevorderd [verweerster 1] aansprakelijk te houden voor de inkomstenderving over de periode van 15 maart 2018 tot en met 28 februari 2019, hetgeen, grof geschat, neerkomt op een bedrag van circa € 168.000,00. Voor de periode ná 28 februari 2019 vorderen [eiser 1] c.s. vermindering van de huurprijs met 100%. [eiser 1] c.s. vorderen voorts [verweerster 1] aansprakelijk te houden voor de door [eiser 1] c.s. in het gehuurde verrichte werkzaamheden bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast vorderen [eiser 1] c.s. [verweerster 1] te veroordelen tot (terug)betaling van het door [eiser 1] c.s. aan [verweerster 1] betaalde bedrag aan huur van € 3.844,63 en van de kosten, die [eiser 1] c.s. hebben moeten voldoen in het kader van gas/elektra, water, internet/telefonie, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.
in reconventiegevorderd [verweerster 1] aansprakelijk te houden voor de inkomstenderving over de periode van 15 maart 2018 tot en met 28 februari 2019, hetgeen, grof geschat, neerkomt op een bedrag van circa € 168.000,00. Voor de periode ná 28 februari 2019 vorderen [eiser 1] c.s. vermindering van de huurprijs met 100%. [eiser 1] c.s. vorderen voorts [verweerster 1] aansprakelijk te houden voor de door [eiser 1] c.s. in het gehuurde verrichte werkzaamheden bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast vorderen [eiser 1] c.s. [verweerster 1] te veroordelen tot (terug)betaling van het door [eiser 1] c.s. aan [verweerster 1] betaalde bedrag aan huur van € 3.844,63 en van de kosten, die [eiser 1] c.s. hebben moeten voldoen in het kader van gas/elektra, water, internet/telefonie, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.
3.5.
Bij conclusie van repliek in reconventie hebben [eiser 1] c.s. hun reconventionele vorderingen gewijzigd, in die zin dat zij tevens gevorderd hebben [verweerster 1] te veroordelen tot medewerking aan een verzoek tot indeplaatsstelling. Voorts is eveneens gevorderd [verweerster 1] te veroordelen tot terugbetaling van de door [eiser 1] c.s. betaalde waarborgsom.
3.6.
[verweerster 1] heeft de reconventionele vorderingen van [eiser 1] c.s. betwist en hebben in dat kader het volgende aangevoerd. Het gehuurde is opgeleverd met de afspraak dat de lekkage zo snel mogelijk zou worden verholpen. [verweerster 1] heeft hiernaar gehandeld en heeft in juni 2018 de lekkage verholpen. De lekkage was gering van omvang. [eiser 1] c.s. hebben de ernst en de gestelde gevolgen van de lekkage niet onderbouwd. De lekkage was niet van dien aard dat hierdoor exploitatie van het restaurant in het gehuurde niet mogelijk was. [eiser 1] c.s. hebben bovendien nimmer een exploitatievergunning gekregen om in het gehuurde een restaurant te exploiteren. [verweerster 1] is niet aansprakelijk voor gevolgschade op grond van artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Voor terugbetaling van de door [eiser 1] c.s. betaalde huur is geen aanleiding, nu [verweerster 1] het gehuurde aan [eiser 1] c.s. ter beschikking heeft gesteld en de lekkage heeft verholpen. Voor aansprakelijkheid van [verweerster 1] voor de door [eiser 1] c.s. in het gehuurde verricht werkzaamheden en voor de kosten voor nutsvoorzieningen, verzekeringen en belastingen is geen grondslag gesteld en ontbreekt iedere onderbouwing. De vorderingen tot medewerking aan een indeplaatsstelling dient eveneens te worden afgewezen, nu niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:307 BW. Voor terugbetaling van de waarborgsom is ook geen aanleiding, nu zulks eerst aan de orde komt indien [eiser 1] c.s. volledig hebben voldaan aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, hetgeen thans niet het geval is.
4..De beoordeling
4.1.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen van [eiseres] in conventie
en de vorderingen van [eiser 1] c.s. in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden
behandeld.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde 1] c.s., als voormalige vennoten van de inmiddels opgeheven vennootschap onder firma [naam bedrijf 1] , op grond van artikel 18 van het Wetboek van Koophandel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de vennootschap onder firma aangegane verbintenissen. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid bestaat ook voor bedragen, die eerst verschuldigd zijn geworden ná het uittreden van een vennoot, doch die voortvloeien uit een duurovereenkomst - zoals de onderhavige huurovereenkomst - die gesloten is vóór het uittreden van de betreffende vennoten. [gedaagde 1] c.s. zijn derhalve hoofdelijk aansprakelijk voor de uit de onderhavige huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. hebben de hoogte van de huurachterstand niet betwist. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van het bij dagvaarding gespecificeerde bedrag aan huurachterstand van € 32.656,77, berekend tot en met de maand maart 2020.
4.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld geen huur verschuldigd te zijn omdat [verweerster 1] het gehuurde niet tijdig ter beschikking heeft gesteld in de zin van artikel 29.1 van de algemene bepalingen, nu er bij aanvang van de huur sprake was van een gebrek en dat gebrek door [verweerster 1] niet op adequate wijze is verholpen. Artikel 29.1 van de algemene bepalingen ziet echter op de situatie waarin het gehuurde op de overeengekomen aanvangsdatum in het geheel niet beschikbaar is voor de huurder. Van die situatie is in dit geval geen sprake. Het gehuurde is op de afgesproken datum ter beschikking gesteld aan [gedaagde 1] c.s., hetgeen ook blijkt uit het feit dat [gedaagde 1] c.s. direct zijn gestart met het uitvoeren van (verbouwings-)werkzaamheden. Artikel 29.1 heeft derhalve geen betrekking op het herstel van in het gehuurde aanwezige gebreken. Dit verweer van [gedaagde 1] c.s. wordt dan ook verworpen. Dat brengt ook tevens met zich dat voor de in reconventie door [eiser 1] c.s. gevorderde terugbetaling van het betaalde bedrag van € 3.844,63 aan huur geen aanleiding is, zodat dat deel van de vorderingen van [eiser 1] c.s. zal worden afgewezen.
4.5.
Ten aanzien van het gestelde gebrek is komen vast te staan dat [gedaagde 1] c.s. bij de inspectie op 28 december 2017 bij aanvang van de huurovereenkomst reeds op de hoogte zijn gesteld van de lekkage. Tussen partijen staat niet ter discussie dat daarbij is afgesproken dat [verweerster 1] de lekkage zo spoedig mogelijk zal verhelpen. Volgens [gedaagde 1] c.s. heeft [verweerster 1] - door de lekkage eerst in juni 2018 te herstellen - te lang gewacht, waardoor [gedaagde 1] c.s. schade hebben geleden, waarvoor [verweerster 1] aansprakelijk is. Deze schade bestaat, onder meer, uit inkomstenderving over de periode van 15 maart 2018 tot en met 28 februari 2019 en schade aan de door [gedaagde 1] c.s. in het gehuurde uitgevoerde
(verbouwings-)werkzaamheden. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.
4.6.
In tegenstelling tot bij de verhuur van woonruimte is het in geval van verhuur van bedrijfsruimte voor een verhuurder mogelijk zijn aansprakelijkheid voor gebreken en de daardoor veroorzaakte schade te beperken. In dat kader is in artikel 11.3 van de algemene bepalingen bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Artikel 7:208 BW, waarin de aansprakelijkheid voor zogenaamde gevolgschade is geregeld, trekt een grens daar waar het gaat om exoneraties voor gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen op het moment van het aangaan van de huur. Op deze gebreken dient hij de huurder bij het aangaan van de overeenkomst te wijzen en daarover nadere afspraken te maken, zoals ook in artikel 11.4 van de algemene bepalingen is opgenomen. Zoals hiervoor bij r.o. 4.5. reeds overwogen is [gedaagde 1] bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte gebracht van het bestaan van het gebrek en hebben partijen daarover nadere afspraken gemaakt, in die zin dat [verweerster 1] heeft toegezegd het gebrek zo spoedig mogelijk te zullen verhelpen. Nu gesteld noch gebleken is dat de overige in artikel 11.4 van de algemene bepalingen genoemde uitzonderingen van toepassing zijn, betekent dit dat [verweerster 1] op grond van artikel 11.3 van de algemene bepalingen niet aansprakelijk is voor schade, welke het gevolg is van de lekkage.
4.7.
Aan het voorgaande doet niet af dat de lekkage eerst in juni 2018 is verholpen. Aan [verweerster 1] moet immers een redelijke termijn gegund worden om tot herstel van het gebrek over te gaan. In dat kader volgt uit de door [verweerster 1] bij conclusie van repliek in conventie overgelegde e-mailcorrespondentie tussen [verweerster 1] en aannemer Kewodak dat Kewodak reeds in januari 2018 het gehuurde heeft bezocht en toen de dakgoot aan de voorzijde op verschillende plekken heeft dichtgeplakt, kennelijk als voorlopige oplossing. Vervolgens heeft de offerte van Kewodak voor het definitieve herstel een aantal weken op zich laten wachten, waarna Kewodak op 23 maart 2018 nogmaals het gehuurde heeft bezocht. Vervolgens heeft [verweerster 1] in april 2018 haar akkoord gegeven voor de offerte en verzocht zo spoedig mogelijk een afspraak voor de werkzaamheden in te plannen. Hoewel het definitieve herstel mogelijk sneller had kunnen plaatsvinden indien [verweerster 1] eerder de beschikking had gehad over een offerte van Kewodak, volgt uit de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden - met name het feit dat er reeds in januari 2018 een voorlopige oplossing is getroffen - naar het oordeel van de kantonrechter niet dat [verweerster 1] de tijdens de inspectie met [gedaagde 1] c.s. gemaakte nadere afspraak met betrekking tot het herstel van de lekkage niet is nagekomen of in grove mate heeft geschonden. Voldoende is gebleken dat [verweerster 1] zich heeft ingespannen de lekkage op zo kort mogelijke termijn te verhelpen. Van een onrechtmatige daad van [verweerster 1] jegens [gedaagde 1] c.s. is dan ook geen sprake.
4.8.
Nu [verweerster 1] niet aansprakelijk is voor door het gebrek veroorzaakte schade zullen de reconventionele vorderingen van [eiser 1] c.s. voor wat betreft de gestelde inkomstenderving over de periode van 15 maart 2018 tot en met 28 februari 2019 en de gestelde schade aan de door [eiser 1] c.s. verrichte werkzaamheden in het gehuurde worden afgewezen, nog afgezien van het feit dat [eiser 1] niet heeft onderbouwd dat het gebrek dermate ernstig was dat er geen bedrijfsactiviteiten in het gehuurde mogelijk waren. Ten aanzien van de gestelde schade aan de door [eiser 1] c.s. verrichte (verbouwings-)werkzaamheden is bovendien gebleken dat [verweerster 1] in februari 2019 - geheel onverplicht - op eigen kosten diverse werkzaamheden heeft uitgevoerd in het gehuurde, waaronder het herstel van de door de lekkage veroorzaakte schade aan de wanden en vloeren.
4.9.
[eiser 1] c.s. vorderen in reconventie tevens vermindering van de huurprijs met 100% voor de periode ná 28 februari 2019. Conform artikel 7:207 BW dient er voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering sprake te zijn van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. Het gebrek - de lekkage - was echter reeds in juni 2018 hersteld en gesteld noch gebleken is dat er in de periode, waarover [eiser 1] c.s. huurprijsvermindering vorderen, sprake was van enig ander gebrek. De gevorderde huurprijsvermindering zal om die reden worden afgewezen.
4.10.
Ook de door [eiser 1] c.s. gevorderde (terug)betaling van de kosten, die [eiser 1] c.s. hebben moeten voldoen in het kader van gas/elektra, water, internet/telefonie, verzekeringen en gemeentelijke belastingen, zal worden afgewezen. [eiser 1] c.s. hebben deze vordering op geen enkele wijze onderbouwd en hebben verzuimd hiervoor een duidelijke grondslag te stellen. Voor zover [eiser 1] c.s. zich op het standpunt stellen dat ook deze kosten hebben te gelden als door het gebrek veroorzaakte schade, staat ook hier de in artikel 11.3 van de algemene bepalingen opgenomen uitsluiting van aansprakelijkheid van [verweerster 1] voor dergelijke schade reeds aan toewijzing in de weg.
4.11.
In reconventie heeft [eiser 1] c.s. tevens verzocht [verweerster 1] te veroordelen tot medewerking aan een verzoek tot indeplaatsstelling. Voor een vordering tot indeplaatsstelling is op grond van artikel 7:307 BW vereist dat sprake is van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder bij overdracht van het bedrijf en van voldoende waarborgen dat de beoogde huurder de huurovereenkomst zal nakomen en een behoorlijke bedrijfsvoering zal hebben. Nu [eiser 1] c.s. geen enkele van de hiervoor genoemde voorwaarden concreet heeft toegelicht en/of nader heeft onderbouwd, zal ook deze vordering van [eiser 1] c.s. worden afgewezen.
Ook de door [eiser 1] c.s. gevorderde terugbetaling van de waarborgsom zal bij gebreke van een deugdelijke grondslag en onderbouwing worden afgewezen.
4.12.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de reconventionele vorderingen van [eiser 1] c.s. alle zullen worden afgewezen. Nu het beroep van [eiser 1] c.s. op huurprijsvermindering niet slaagt en er ook overigens voor [eiser 1] c.s. geen legitieme redenen bestaan de verschuldigde huur niet te voldoen, zal de in conventie gevorderde huurachterstand van
€ 32.656,77, berekend tot en met de maand maart 2020, worden toegewezen.
4.13.
Het gevolg van het tekortschieten van [eiser 1] c.s. in hun betalingsverplichtingen is dat zij ook de contractuele boete van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,- per maand verschuldigd zijn, zoals bepaald in artikel 26.2 van de algemene bepalingen. [verweerster 1] heeft de gevorderde boete beperkt tot een bedrag van € 2.000,00. [eiser 1] c.s. hebben geen verweer gevoerd tegen (de hoogte van) de contractuele boete. De gevorderde boete zal dan ook, als op de wet gegrond en niet weersproken, worden toegewezen.
4.14.
[eiseres] vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens een bedrag van € 1.730,86 aan tot en met 10 januari 2020 verschenen wettelijke handelsrente. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke handelsrente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke handelsrente. Derhalve vervangt de contractuele boete de wettelijke handelsrente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Nu in de toepasselijke algemene bepalingen voor wat betreft bovenstaande contractuele boete geen uitzondering op het bepaalde in artikel 6: 92 lid 2 BW is opgenomen, en ook anderszins niet is gebleken van een dergelijke uitzondering, zijn [gedaagde 1] c.s. aldus slechts de contractuele boete verschuldigd en niet tevens de wettelijke handelsrente. De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente zal daarom worden afgewezen.
4.15.
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende is gebleken dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Derhalve is aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.101,57 toewijsbaar. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door [eiseres] zijn betaald aan haar gemachtigde.
4.16.
Vervolgens resteert de vraag of voornoemde tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In artikel 6:265 lid 1 BW is in dat kader bepaald dat een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet in geschil is dat [gedaagde 1] c.s. vanaf juli 2018 in elk geval ruim anderhalf jaar geen enkele maal huur betaald hebben. Onder die omstandigheden kan het van [eiseres] als verhuurder niet langer worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De gestelde toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. is van dien aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt. Het belang van [gedaagde 1] c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst weegt niet op tegen het belang van [eiseres] bij een huurder die de huurovereenkomst wel correct nakomt. Bovendien is onduidelijk wat exact het belang van [gedaagde 1] c.s. is bij voortzetting van de huurovereenkomst, nu zij nog altijd niet beschikken over een vergunning om het gehuurde als restaurant te mogen exploiteren.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn naar redelijkheid en billijkheid wordt bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.17.
De vordering tot betaling van een bedrag van € 4.704,03 aan huur dan wel schadevergoeding vanaf 1 april 2020 tot de datum van ontruiming van de bedrijfsruimte wordt eveneens toegewezen. De gevorderde contractuele boete over de periode van 1 april 2020 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen, nu niet is vast komen te staan dat [gedaagde 1] c.s. de huur vanaf 1 april 2020 tot aan de datum van deze uitspraak eveneens onbetaald hebben gelaten.
4.18.
De vorderingen van [eiseres] omvatten ten slotte veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot vergoeding van de schade die [eiseres] ter zake van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal lijden, zijnde de huurprijs per kwartaal na de ontruiming tot einde huurovereenkomst. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve, wat dit deel van de schade betreft, [gedaagde 1] c.s. veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.
De gevorderde contractuele boete ná de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat het boetebeding in beginsel het lot van de hoofdverbintenis volgt, tenzij dit in strijd is met het doel van de boete. Dit boetebeding is bedoeld als prikkel voor de huurder om de huur op tijd te betalen. Voor zover [gedaagde 1] c.s. in de schadestaatprocedure wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, kan [eiseres] dit vonnis door een deurwaarder ten uitvoer laten leggen. Een prikkel in de vorm van een boetebeding is daarom niet meer nodig.
4.19.
Aangezien [gedaagde 1] c.s., zowel in conventie als in reconventie, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij hebben te gelden, zullen zij in de proceskosten van [eiseres] worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen € 32.656,77 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2020, een bedrag van € 2.000,00 aan contractuele boete en een bedrag van € 1.101,57 aan buitengerechtelijke kosten;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1] c.s. daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen € 4.704,03 per kwartaal met ingang van de maand april 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat [eiseres] het pand aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 31 maart 2023, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s., eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.087,46 aan verschotten (waarvan € 996,00 aan griffierecht en € 91,46 aan dagvaardingskosten) en € 960,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser 1] c.s., hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster 1] vastgesteld op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis in reconventie voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487