Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8440854 CV EXPL 20-11168
uitspraak: 20 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Eiseres wordt hierna aangeduid als “Havensteder”. Gedaagden worden hierna gezamenlijk aangeduid als “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 3 april 2020;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 29 juni 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- de door partijen overgelegde producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 juli 2020. Van hetgeen door partijen ter zitting is verklaard zijn aantekeningen gemaakt door de griffier.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt ingevolge een tussen partijen gesloten huurovereenkomst van Havensteder de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2
De woning bevindt zich in de wijk ‘De Hoven II’, welke bestaat uit twaalf identieke portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor de herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van deze twaalf portiekflats worden gesloopt.
De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.
2.3
De herstructureringsplannen komen voort uit de door de gemeente opgestelde ‘Structuurvisie 2030. Parkstad naast economische motor’ (hierna: de structuurvisie). Ter uitvoering van de doelstellingen uit de structuurvisie heeft het college van burgemeester en wethouders van Capelle aan den IJssel het ‘gebiedspaspoort Hoven II’ vastgesteld en op 9 juli 2018 het bestemmingsplan van De Hoven II gewijzigd (hierna: het bestemmingsplan). Het bestemminsplan is onherroepelijk geworden.
2.4
Onder regel 5.2.1 sub c van het bestemmingsplan is opgenomen:
“in het bestemmingsvlak mogen ten hoogste 200 wooneenheden worden gerealiseerd”.
In hoofdstuk 1.1 van het bestemmingsplan is de aanleiding en het doel van het bestemmingsplan als volgt toegelicht:
“Nabij het centrum van Capelle aan den IJssel ligt de wijk Middelwatering, met het woningbouwcomplex Hoven II. Een wijk die is gebouwd in de jaren ’60 en ’70 in de luwte van Rotterdam. Na ruim 50 jaar is de wijk aan vervanging toe. De locatie Hoven II is in de structuurvisie door de gemeente Capelle aan den IJssel aangewezen als ontwikkellocatie, waarmee aan het centrum een kwaliteitsimpuls moet worden gegeven. De gemeente wil het gebied transformeren door de bouw van suburbane, meest grondgebonden, woonmilieus om zo de Capelse woningvoorraad kwalitatief op peil te houden. De gebiedsontwikkeling Hoven II is een samenwerking van de gemeente en woningbouwcorporatie Havensteder. Het gebied zal minder intensief gebruikt gaan worden: er worden woningen gesloopt en er komen minder, maar hoogwaardiger woningen voor terug.
De gebiedsontwikkeling in de wijk Hoven II is op onderdelen strijdig met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan ‘Middelwatering’ (juli 2015). De gebiedsontwikkeling kan planologisch mogelijk gemaakt worden door middel van vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie.”
2.5
Havensteder is op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst aangegaan met de gemeente en Blauwhoed Projectontwikkeling II B.V. (hierna: Blauwhoed), op grond waarvan Havensteder is verplicht de woning van (onder anderen) [gedaagde] uiterlijk op 30 april 2021 leeg en ontruimd en zonder aanhangige procedures aan Blauwhoed te leveren.
2.6
Havensteder en de gemeente hebben in een afsprakenbrief afspraken gemaakt met als doel dat de sociale woningvoorraad van Havensteder (van circa 300 woningen) door de sloop niet zal verminderen.
2.7
Havensteder heeft bij brief van 5 oktober 2018 aan [gedaagde] medegedeeld dat de geplande sloop en gedeeltelijke renovatie van de Hoven II definitief is en tot gevolg heeft dat hij naar een andere woning moet, alsmede dat voor hem vanaf 8 oktober 2018 een sociaal plan in werking gaat.
2.8
In het sociaal plan is onder meer opgenomen dat vertrekkende huurders in de eerste 9 maanden vanaf de ingangsdatum van het sociaal plan met hun urgentie zelf kunnen reageren op passend woningaanbod met het oog op hun gezinssamenstelling en inkomen dat geadverteerd wordt via Woonnet Rijnmond. Indien een huurder binnen die periode nog geen woning heeft gevonden binnen diens zoekprofiel, biedt Havensteder deze gedurende circa 6 maanden maximaal 3 woningen aan die passen binnen het zoekprofiel op de herhuisvestingverklaring. Tevens is in het sociaal plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
2.9
Havensteder heeft [gedaagde] vanaf oktober 2018 als urgent-woningzoekende ingeschreven bij Woonnet Rijnmond. Havensteder heeft [gedaagde] in totaal vier vervangende woningen aangeboden, die hij alle heeft geweigerd. Havensteder heeft vervolgens twee andere woningen voor [gedaagde] gereserveerd.
2.1
[gedaagde] heeft per e-mailbericht van 23 januari 2020 aan Havensteder geschreven:
“hierbij wil ik ook geen mailtjes meer van jullie ontvangen, dit heb ik ook besloten samen met uw manager, alleen als ik een hoekwoning of rijwoning van jullie kan krijgen in de Landbouw buurt in Rotterdam Zuid.”
2.11
Havensteder heeft bij brief van 7 februari 2020 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 augustus 2020 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c (dringend eigen gebruik) en e (het verwezenlijken van een op het gehuurde liggende bestemming) BW en [gedaagde] gevraagd of hij binnen 6 weken kon laten weten of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
3..De vordering
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning per 31 augustus 2020, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te beëindigen;
2. [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk op 31 augustus 2020, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vorderingen legt Havensteder - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag.
3.3
Op grond van het gewijzigde bestemmingsplan moeten 200, grotendeels grondgebonden woningen worden gerealiseerd in het gebied De Hoven II. Om dit te bereiken moeten de huidige appartementencomplexen, waartoe de woning van [gedaagde] behoort, worden gesloopt. Havensteder heeft zich daarom met recht beroepen op de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW, het willen verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming. Daarnaast is sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW vanwege de noodzaak tot het vergroten van de leefbaarheid van de wijk en de belangen van Havensteder om 304 nieuwe, duurzame, comfortabele sociale huurwoningen te kunnen bouwen. [gedaagde] kan passende vervangende woonruimte verkrijgen. [gedaagde] heeft vanaf oktober 2018 met urgentie kunnen reageren op beschikbare sociale huurwoningen. Havensteder heeft [gedaagde] bovendien vier met het oog op het inkomen en de gezinssamenstelling van [gedaagde] passende vervangende woonruimten aangeboden die hij alle heeft geweigerd. Havensteder heeft dus meer passende woningen aan [gedaagde] aangeboden dan waartoe Havensteder zichzelf op grond van het sociaal plan heeft verplicht. Het is aan [gedaagde] zelf te wijten dat hij nog niet is verhuisd. Omdat een eventueel hoger beroep evident slechts tot doel zal hebben om de gegronde beëindiging van de huurovereenkomst uit te stellen, bestaat aanleiding om het vonnis in weerwil van het bepaalde in artikel 7:272 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door Havensteder gevorderde. [gedaagde] heeft daartoe - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
4.2
De woningen in het complex De Hoven II voldoen aan de eisen van de tijd en worden onderhouden door Havensteder. De opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW is niet van toepassing omdat het bestemmingsplan niet meer vereist dan dat de bestemming wonen moet worden gerealiseerd c.q. gehandhaafd. Omdat er al woningen staan, wordt al aan het bestemmingsplan voldaan. Havensteder heeft zelf het risico genomen zich te verbinden aan de plannen van de gemeente. Er is geen sociale problematiek in deze wijk en de betreffende flats kunnen nog lang mee. Er is geen sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Er is bovendien geen passende vervangende woonruimte aangeboden of aanwezig voor het gezin van [gedaagde] . Havensteder had een keuze moeten maken tussen beide opzeggingsgronden en kon zich niet op beide gronden beroepen. De opzegging is in strijd met het recht van [gedaagde] op fatsoenlijke huisvesting dat is verankerd in internationale verdragen en de Grondwet. Er is sprake van discriminatie omdat de plannen overwegend huurders met een laag inkomen en veelal allochtone achtergrond raakt. Een eventueel veroordelend vonnis dient niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard omdat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden die daartoe nopen.
5..De beoordeling
5.1
[gedaagde] heeft niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW. Daarom kan Havensteder op grond van het tweede lid van dat artikel op de gronden vermeld in de opzeggingsbrief vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
De krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming
5.2
Havensteder heeft de opzegging van de huur mede gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Bij de beoordeling of Havensteder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept, geldt als toetsingsmaatstaf dat een verhuurder slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan mag overgaan tot opzegging van de huur van een door hem verhuurde woning, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan (vgl. HR 3 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2236). Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan in dit geval sprake. Daartoe zijn de volgende overwegingen redengevend.
5.3
Havensteder stelt zich op het standpunt dat het onherroepelijk geworden bestemmingsplan niet kan worden verwezenlijkt zonder dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd. [gedaagde] heeft dit betwist.
5.4
[gedaagde] stelt daartoe dat de door hem bewoonde woning reeds voldoet aan de (ook in het oude bestemmingsplan al) geldende bestemming ‘wonen’. Hierin kan [gedaagde] niet worden gevolgd. Havensteder heeft in de inleidende dagvaarding de sloop- en nieuwbouwplannen in het kader van de herontwikkeling van de Hoven II uitvoerig toegelicht onder verwijzing naar de toelichting bij het bestemmingsplan. Er is sprake van een deels ‘kwetsbare woningvoorraad’ met woningen die een eenzijdig karakter hebben, erg klein en aan vervanging toe zijn. De gemeente acht het noodzakelijk in te grijpen om de ‘woonmilieubalans’ te herstellen door de aangeduide woonmilieus te transformeren naar woonmilieus waaraan een tekort bestaat. Daarbij is het woningbouwcomplex de Hoven II aangewezen als een van de ontwikkellocaties waarmee aan het centrum van Capelle aan den IJssel een kwaliteitsimpuls moet worden gegeven. De gemeente wil deze transformatie realiseren door de bouw van suburbane, meest grondgebonden woonmilieus. Momenteel bevinden zich in de Hoven II 360 portiekwoningen terwijl op grond van het gewijzigde bestemmingsplan maximaal 200 grotendeels grondgebonden woningen mogen worden gerealiseerd.
5.5
In de toelichting op het bestemmingsplan is onder 2.4 vermeld dat er van de huidige 12 bouwblokken binnen het plangebied tien worden gesloopt en twee nader te bepalen bouwblokken behouden blijven. [gedaagde] heeft aangevoerd dat sprake is van willekeur omdat zijn woning is gelegen in een van de tien van de 12 bouwblokken die worden gesloopt, terwijl ervoor is gekozen om twee andere bouwblokken te behouden. Ook dit verweer kan niet slagen. Havensteder heeft onweersproken gesteld dat de twee flats die niet worden gesloopt in het kader van de herstructurering van de wijk zeer ingrijpend worden gerenoveerd, hetgeen evenmin mogelijk is met behoud van de woning van [gedaagde] . Het bestemmingplan kan dus niet worden verwezenlijkt als de woning van [gedaagde] (en het bouwblok waarin deze zich bevindt) blijft bestaan. Uit het bestemmingsplan zelf volgt dat de ontwikkeling van de gemeente tot het verwezenlijken van die bestemming noopt.
5.6
De leer van de formele rechtskracht brengt mee dat in deze procedure in beginsel moet worden uitgegaan van de processuele en materiële rechtmatigheid van het bestemmingsplan. Bijzondere omstandigheden die dat in dit geval anders maken zijn gesteld noch gebleken. Dat betekent dat de door de gemeente gemaakte beleidskeuze om door middel van sloop en nieuwbouw tot herstructurering van de wijk over te gaan thans niet meer ter discussie staat. Aan de stelling van [gedaagde] dat voor deze plannen geen werkelijke sociale of bouwkundige noodzaak bestaat, gaat de kantonrechter daarom voorbij. Hetzelfde geldt voor zijn stelling dat deze beleidskeuze (indirect) discriminatie vormt.
De betrokken belangen
5.7
Tegenover het belang van Havensteder om over te gaan tot sloop en nieuwbouw in het kader van de herstructurering staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. [gedaagde] heeft in dat verband ten aanzien van de woning geen bijzondere omstandigheden gesteld behoudens het feit dat hij er met plezier woont. Deze persoonlijke belangen zijn van onvoldoende gewicht gelet op het belang van Havensteder. Vast staat dat Havensteder zich middels ondertekening van de ontwikkelovereenkomst heeft verbonden tot meewerken aan de herstructurering van de wijk. Van belang is voorts dat door [gedaagde] niet is weersproken dat 90% van de woningen in de Hoven II inmiddels leeg staat. Gelet op deze omstandigheden kan van Havensteder niet worden verlangd dat de sloop geen doorgang vindt.
Passende vervangende woonruimte
5.8
Het aanbieden van passende vervangende woonruimte is bij opzegging als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder e BW geen wettelijk vereiste. Het al dan niet aanbieden van zodanige woonruimte kan echter wel een rol spelen in de belangenafweging als hiervoor onder 5.2 bedoeld.
5.9
Havensteder acht zich op grond van het sociaal plan gehouden tot het aanbieden van passende woonruimte aan [gedaagde] . Tussen partijen is in geschil of Havensteder aan deze verplichting heeft voldaan. [gedaagde] heeft gesteld dat hij geen woningen aangeboden heeft gekregen die aan zijn wensen voldoen en dat hij deze ondanks actief zoeken ook zelf niet heeft kunnen vinden. Deze wensen betreffen zowel de aard en omvang van de woning als de locatie. Vast staat echter dat Havensteder ingevolge het sociaal plan vier woningen aan [gedaagde] heeft aangeboden, terwijl zij slechts tot het aanbieden van 3 woningen was gehouden, en daarna nog twee woningen voor hen heeft gereserveerd. Evenmin heeft [gedaagde] weersproken dat alle aangeboden woningen voldoen aan het criterium van passendheid volgens zijn zoekprofiel. [gedaagde] heeft nog gesteld dat twee van de aangeboden woningen zich bevinden in complexen die mogelijk op termijn ook worden gesloopt. [gedaagde] heeft dit echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat Havensteder heeft voldaan aan haar uit het sociaal plan voortvloeiende verplichting om aan [gedaagde] passende woonruimte aan te bieden.
5.1
De kantonrechter concludeert op grond van alle hiervoor vermelde en besproken omstandigheden van het geval dat is voldaan aan de eisen die artikel 7:274 lid 1 onder e BW stelt, zodat de vordering van Havensteder op deze grondslag zal worden toegewezen.
De door partijen ingenomen standpunten met betrekking tot de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder c BW (dringend eigen gebruik) behoeven daarom geen (nadere) bespreking en beoordeling.
5.11
De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op
31 januari 2021.
5.12
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom ook geen (nadere) bespreking en beslissing.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
5.13
Havensteder heeft verzocht het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[gedaagde] heeft zich hiertegen verzet.
5.14
Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist. De wetgever heeft in deze bepaling geen uitzondering gemaakt voor de opzegging wegens verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Op het beginsel van artikel 7:272 lid 1 BW dat geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring kan volgen zolang er nog niet onherroepelijk is beslist heeft de Hoge Raad een uitzondering toelaatbaar geacht indien een rechtsmiddel wordt aangewend met alleen dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen (HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445, Lenderink/ Woningstichting). Ook is een uitvoerbaar bij voorraad verklaring gerechtvaardigd geacht bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen (HR 8 januari 1992, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam).
5.15
Havensteder dient de woning op grond van de ontwikkelovereenkomst uiterlijk op 30 april 2021 leeg en ontruimd op te leveren. Havensteder heeft erop gewezen dat een hoger beroep na een toewijzend vonnis de leefbaarheid van de wijk met nu reeds 90% leegstand zeer nadelig zal beïnvloeden. Er zal dan in feite sprake zijn van een spookstad. Een door een hoger beroep veroorzaakt uitstel is ook nadelig voor de toekomstige bewoners van de te bouwen nieuwe woningen, waaronder ook de nieuw te bouwen sociale huurwoningen van Havensteder. Tegenover deze belangen van Havensteder staat het belang van [gedaagde] , dat kennelijk niet primair is gelegen in de wens in deze woning te blijven wonen, maar in de wens om een nieuwe woning te krijgen die voldoet aan meer van zijn wensen dan volgens het criterium van passendheid volgens zijn zoekprofiel.
5.16
Het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW staat naar het oordeel van de kantonrechter onder deze omstandigheden niet aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in de weg, omdat het belang daarbij voor Woonstad zoveel zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en in verband daarmee de afwijzing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
5.17
De kantonrechter zal de proceskosten compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, gelet op de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval.
6..De beslissing
De kantonrechter:
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] zal eindigen op 31 januari 2021;
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 31 januari 2021 de woning gelegen aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
39821