Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8528594 / CV EXPL 20-15980
uitspraak: 6 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser bij exploot van dagvaarding van 15 mei 2020,
gemachtigde: mr. A. Aksu te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.J.M. Vélu te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 15 mei 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 september 2019 van [eiser] de gemeubileerde woning aan het adres [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 875,00, waarvan € 750,00 aan kale huur en € 125,00 aan voorschot voor gas, water, licht, internet en televisie. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] pas met ingang van 1 oktober 2019 huur zal betalen.
2.2.
Bij dagvaarding van 20 januari 2020 heeft [eiser] in kort geding gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 3.500,00 aan achterstallige huur berekend tot en met januari 2020, vermeerderd met rente en kosten. Bij vonnis van 12 februari 2020 is de ontruiming afgewezen en is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 1.750,00, zijnde de helft van de achterstallige huur berekend tot en met januari 2020, met rente en kosten.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging om de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen door een deurwaarder althans met behulp van de sterke arm van politie en justitie indien [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming en aan hem te betalen een bedrag van € 7.086,25, waarvan € 6.125,00 aan huurachterstand berekend tot en met april 2020, € 280,00 aan onderhandse lening en € 681,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 6.405,00 vanaf de dag van dagvaarding, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde nog in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de nakosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Ondanks herhaalde aanmaning is [gedaagde] in gebreke gebleven met betaling van de huur. Tot en met april 2020 is een achterstand van € 6.125,00 ontstaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt en bovendien is [eiser] voornemens het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Verder heeft [eiser] [gedaagde] een bedrag van € 280,00 geleend. [gedaagde] heeft dit bedrag niet terugbetaald. [eiser] heeft zijn vordering ter incasso uit handen gegeven en heeft daarom buitengerechtelijke incassokosten moeten maken die, evenals de wettelijke rente, op grond van de wet voor rekening van [gedaagde] komen.
3.3.
Bij conclusie van repliek heeft [eiser] zijn vordering tot betaling van de huurachterstand gewijzigd in die zin dat hij thans aan huurachterstand berekend tot en met juli 2020 € 6.125,00 vordert. Hij heeft de huur over de maanden oktober, november en december 2019 op zijn vordering in mindering gebracht en de huur over de maanden mei, juni en juli 2020 in zijn vordering meegenomen.
3.4.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vordering, dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
3.5.
Zij heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Meteen na aanvang van de huurovereenkomst bleek dat sprake was van ernstige onderhoudsgebreken aan het gehuurde. De waterafvoer en de regenpijp zijn kapot, er is geen reling op het balkon en er is sprake van kortsluiting, lekkage en overlast door ongedierte. [gedaagde] heeft deze gebreken op 10 februari 2020 aan [eiser] gemeld en hem verzocht de gebreken te herstellen. [eiser] heeft hieraan geen gevolg gegeven. Ook heeft [gedaagde] via de Huurcommissie een huurprijscheck gedaan. Daaruit bleek dat de maximale kale huurprijs voor het gehuurde per 1 juli 2019 een bedrag van € 389,73 beloopt. Zij heeft zich tot de Huurcommissie gewend om vanwege de gebreken aan het gehuurde een verlaging van de huurprijs te bewerkstelligen. Verder heeft [eiser] de servicekosten niet gespecificeerd. [gedaagde] heeft voorgesteld de servicekosten te verlagen van € 125,00 naar € 70,00. [eiser] heeft daarop niet gereageerd. [eiser] heeft al een titel voor de huurachterstand tot en met januari 2020 ad € 1.750,00. Hij kan niet nogmaals een bedrag vorderen dat al is toegewezen. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft er groot belang bij dat de huurovereenkomst in stand blijft. Zij kan een aanzienlijk gedeelte van de huurachterstand voldoen door middel van de hulp van een derde, mits [eiser] bereid is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in te trekken. [gedaagde] beschikt niet over vervangende woonruimte en kan daar op korte termijn ook niet de beschikking over krijgen. Zij heeft er belang bij dat dat aan haar alsnog een termijn wordt gegund om de eventuele achterstallige huur te voldoen. [gedaagde] heeft de huur over mei 2020 wel betaald.
4..De beoordeling
4.1.
Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] een bedrag van € 280,00 van [eiser] heeft geleend. [gedaagde] zal dit bedrag dus moeten terugbetalen. Dit deel van de vordering wordt toegewezen.
4.2.
Met betrekking tot de huurachterstand wordt het volgende overwogen. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat zij de huur over de maand mei 2020 heeft betaald maar zij heeft dit, tegenover de betwisting door [eiser] , op geen enkele wijze onderbouwd. Zo heeft zij geen betalingsbewijs overgelegd, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Nu zij dit niet heeft gedaan en voor het overige de huurachterstand niet heeft betwist, wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [eiser] op dit punt. Aldus staat tussen partijen vast dat [gedaagde] over de periode januari 2020 tot en met juli 2020 een huurachterstand van € 6.125,00 heeft laten ontstaan.
4.3.
Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft te stellen dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die een volledige opschorting van de huur rechtvaardigen, geldt dat dit wordt gepasseerd. Tegenover de betwisting door [eiser] heeft [gedaagde] immers niet concreet
– met bijvoorbeeld foto’s of de bevindingen van de huurcommissie (die [gedaagde] stelt te hebben ingeschakeld) – onderbouwd dat van de door haar gestelde gebreken sprake is.
4.4.
Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat de servicekosten onjuist zouden zijn en [eiser] niet heeft gereageerd op een voorstel om deze te verlagen wordt overwogen dat zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet valt in te zien waarom dit, voor zover al juist, het volledig niet betalen van de huur rechtvaardigt.
4.5.
Met betrekking tot het verweer van [gedaagde] dat de huurprijs te hoog is, geldt dat de kantonrechter daarover alleen kan oordelen indien de huurder een vermindering van de huurprijs vordert als bedoeld in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), in dit geval door het instellen van een eis in reconventie. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, wordt reeds daarom aan dit verweer voorbij gegaan.
4.6.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] de huurachterstand van € 6.125,00 aan [eiser] moet betalen. Nu [eiser] reeds over een titel beschikt met betrekking tot de helft van de huur over de maand januari 2020 (zie 2.2) wordt thans, berekend tot en met juli 2020, een bedrag van € 5.687,50 (€ 6.125,00 - € 437,50) toegewezen.
4.7.
[gedaagde] is in gebreke is gebleven met de (tijdige) betaling van de in 4.1 en 4.6 genoemde bedragen. Gelet hierop is zij in verzuim geraakt. Zij is daarom op grond van artikel 6:119 BW wettelijke rente verschuldigd. Deze wordt, zoals gevorderd, toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.
4.8.
[eiser] vordert tevens een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor toewijzing is onder meer vereist dat [eiser] [gedaagde] na het intreden van het verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, vruchteloos heeft aangemaand om het verschuldigde binnen een termijn van 14 dagen aanvangende de dag na ontvangst van die aanmaning te betalen (6:96 lid 6 BW). Niet gebleken is dat [eiser] [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan die eisen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
4.9.
Met betrekking tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt het volgende overwogen. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting jegens [eiser] . Het op tijd betalen van de huur is een van de essentiële verplichtingen voor de huurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De huurachterstand bedraagt meer dan zes maanden huur en is daarom niet als gering aan te merken. Dit leidt tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn. Gelet op de hoogte van de huurachterstand ziet de kantonrechter geen aanleiding [gedaagde] nog een terme de grâce toe te kennen.
4.10.
De ontruimingstermijn zal op veertien dagen worden gesteld.
4.11.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van gedaagde komen.
4.12.
Gesteld noch gebleken is dat aanleiding bestaat om aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom te verbinden, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
4.13.
[gedaagde] zal, als de in deze procedure grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 338,96 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 5.687,50 aan huurachterstand berekend tot en met juli 2020 en € 280,00 aan onderhandse lening, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 5.967,50 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 338,96 aan verschotten (waarvan € 102,96 aan dagvaardingskosten en
€ 236,00 aan griffierecht) en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
32109